株式会社 麻布ハウス
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2019年01月07日
不動産売買の知識

住宅ローンの残債があっても不動産は売却できますよ!

住宅ローンを借りて購入したマイホームを売却しなければいけない…というお客さまが増えています。離婚・倒産・解雇・収入減少・介護・転勤など、いろんな事情を抱えたお客さまとお会いしてきました。

 

いざ、不動産を売却しようと考えた時…「住宅ローンの残債があるのに売却できるの?」そんな疑問をもつお客さまもたくさんいますので、この記事では、その不安を解消できるように解説したいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  住宅ローン残債ありでも不動産は売却できる!

2.  不動産売却の諸費用・戻ってくるお金

3.  売却したお金 + 自己資金 < 住宅ローン残債 + 諸費用になる場合の不動産売却

  3-1. 差額を現金で支払って住宅ローンを完済する

  3-2. 任意売却(にんいばいきゃく)

  3-3. 競売(けいばい)

4.  最後に…

住宅ローン残債ありでも不動産は売却できる!

結論から言いますと、住宅ローンの残債があっても、不動産を売却することはできます。

 

1番多いのは「売却した不動産のお金をどうやって銀行へ返済すればいいの?」という質問です。つまり、住宅ローン返済の手続きがわからなくて、心配になっているケース。

 

売却したお金 + 自己資金 住宅ローン残債 + 諸費用であれば、次のように返済します。

 

ほとんどの売却案件では、住宅ローン返済口座へ買主さまからお金を振り込んでもらうと、銀行が住宅ローン残債と一括返済手数料などを差し引き、自動的に引き落としてくれます。

 

もう1つのパターンは、銀行指定口座へ住宅ローン残債と一括返済手数料などを売主さまが振り込みます。

 

この手続きで住宅ローンは完済されました!買主さまから受領する売買代金をそのまま返済に充てればいいので、簡単ですね。

 

しかし、売却したお金 + 自己資金  住宅ローン残債 + 諸費用 の場合は要注意です。不動産売却にかかる諸費用も含めて確認していきましょう。

不動産売却の諸費用・戻ってくるお金

不動産売却でかかる諸費用

 

 仲介手数料

 印紙代

 登記費用

 住宅ローン一括返済手数料

税金

 その他(測量・解体・残置物撤去費用・弁護士費用・税理士費用)

 

戻ってくるかもしれないお金

 

銀行保証料

火災保険料

 

詳細はこの記事を読んでみてください!

不動産売却でかかる諸費用を確認しておきましょう!

売却したお金 + 自己資金 < 住宅ローン残債 + 諸費用になる場合の不動産売却

売却したお金 + 自己資金  住宅ローン残債 + 諸費用

 

不動産売却の理由が住み替えだったり、購入したのが不動産価格が安い時期であれば、問題にはなりません。

 

しかし、やむを得ない事情での不動産売却だったり、購入したのが不動産価格が高い時期であれば、上記の式のようになってしまう可能性があります。

 

計算式だけではわかりづらいので具体例で見てみましょう。

 

売却査定価格 :4,000万円

自己資金   :    200万円

住宅ローン残債:5,000万円

売却諸費用  : 150万円

 

売却したお金 + 自己資金…

4,000万円 + 200万円 = 4,200万円

 

住宅ローン残債 + 諸費用…

5,000万円 + 150万円 = 5,150万円

 

たりないお金…

5,150万円 - 4,200万円 = 950万円

 

というわけで、この具体例では借りたお金(住宅ローン)を返済できません。この場合の対応方法は3つに分かれます。

差額を現金で支払って住宅ローンを完済する

上記の具体例でみると、950万円と引越費用を現金で用意できれば、住宅ローンを完済できますので不動産を売却可能です。

 

家族からお金を借りられれば…の話ですから、ちょっと厳しいかもしれませんね。不足する金額が少しであれば、借りたり、援助してもらえる可能性がでてきますから、次の方法を検討してみてください。

 

不動産屋さんへ支払う仲介手数料が1番高いので、仲介手数料を割り引いてもらえるようにお願いをする。または、割引サービスを行っている会社をネットで探す。

 

そして、高値成約の実績がある不動産屋さんへ売却を依頼しましょう。私の経験では、不動産売却価格は「工夫と努力」できれば、は思ったよりも簡単に数百万円の差になるものです。

 

ちょっと営業トークになってしまいますけど…

 

麻布ハウスなら、仲介手数料無料(0円)での不動産売却プランを用意しています。また、綺麗な写真と物件力を高めるサポートで高値成約を狙えます。少しでも興味を持っていただけましたら、下の方に貼ってあるバナーをクリックしてみてください!

 

もちろん、直接のお問い合わせも大歓迎です!

任意売却(にんいばいきゃく)

不動産を売却したくても売却できない。でも、住宅ローンをこの先ずっと支払っていくことが難しい…。このまま放置してしまうと、銀行が不動産に設定している抵当権を実行して強制的に競売にかけられてしまうでしょう。

 

そうすると、相場よりも安い金額で売却することになり、支払い義務が残ったまま、家を出ることになってしまいます。

 

そこで、1つの選択肢として考えられるのが任意売却です。

 

任意売却というのは、相場よりも安い金額で売却しなければいけない「競売(けいばい)」を避けるために、住宅ローンを貸している金融機関(債権者)と相談して、相場での不動産売却を目指す手続きです。

 

金融機関としては、不動産を売却しても残債が残りますし、担保にとる不動産がなくなってしまうので困ってしまいます。しかし、競売になって売却金額が安くなるよりはいいかな…と考えて相談に応じてくれます。

 

任意売却に慣れている不動産屋さんであれば、弁護士先生と協力しあい、個人再生手続きで残債を圧縮するように交渉してくれることもあるようです。

 

申し訳ないですが、この分野は私の専門外なのでここまでにします。

競売(けいばい)

先にマメ知識ですけど、競売は「きょうばい」と読むのが一般的ですよね。しかし、法律用語では「けいばい」と読んでいます。私たち不動産屋さんが扱う時は「けいばい」です。

 

住宅ローンを返済できなくなると、債権者である金融機関が不動産を競売にかけることができます。競売では、室内を見ることができなかったり、瑕疵担保責任が免責になるなどの条件が付けられますから、相場よりも安い金額で落札されてしまいます。

 

裁判での手続きになりますから避けたいところですよね。

 

支払いが厳しくなったら、金融機関と不動産屋さんに相談しましょう。支払えない状況を放置していると大変なことになってしまう可能性があります!

最後に…

住宅ローンの残債が多くて売却できない…と悩んでいる場合は、まずご連絡ください。

 

現在の状況、用意できる自己資金をヒアリングして整理しつつ、節約できる売却費用、本音での不動産査定、高値成約のコツなどをお話します。

 

任意売却や競売を専門にしている不動産屋さんは、ちょっと危険なニオイのする会社もあるようですから、注意してください。「安い金額でしか売れない!」と言われて、騙された人もたくさんいるようですからね。

 

難しい問題も絡んでくると思いますが、意図を解きほぐしながら、前を向いて一緒に頑張っていきましょう。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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