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2020年03月11日
不動産売買の知識

住宅ローンの残債があっても不動産は売却できますよ!

住宅ローンを借りて購入したマイホームを売却しなければいけない…というお客さまが増えています。離婚・倒産・解雇・収入減少・介護・転勤など、いろんな事情を抱えたお客さまとお会いしてきました。

 

いざ、不動産を売却しようと考えた時…「住宅ローンの残債があるのに売却できるの?」そんな疑問をもつお客さまもたくさんいますので、この記事では、その不安を解消できるように解説したいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

住宅ローン残債ありでも不動産は売却できる!

住宅ローンの残債があっても、不動産を売却することができます。不動産屋さんからすればあたり前のことですけど、不動産を売却する売主さまは「これでも売れるのかなぁ~」と心配になるようです。

 

心配になるのは、住宅ローンの返済方法がわからないからだと思います。そこで、2つのパターンに分けて返済方法を解説していきます。

 

パターン1

売却したお金 + 自己資金 住宅ローン残債 + 諸費用

 

パターン2

売却したお金 + 自己資金  住宅ローン残債 + 諸費用

 

まずは、パターン1 から見ていきましょう!

売却したお金 + 自己資金 ≧ 住宅ローン残債 + 諸費用になる場合の不動産売却

売却したお金 + 自己資金 住宅ローン残債 + 諸費用

 

つまり、不動産売却でお金が残る場合ですね。このパターンの住宅ローン返済方法を解説します。


ほとんどの売却案件では、売主さまの住宅ローン返済口座へ買主さまが売却代金を振り込むと、銀行が住宅ローンの残債と一括返済手数料などを自動的に引き落としてくれます。

 

簡単な具体例を1つ。

 

売却残代金:4,000万円

住宅ローン残債:2,500万円

一括返済手数料:55,000円

 

買主さまが売主さまの口座へ4,000万円振り込みます。振り込まれた4,000万円から、2,500万円と55,000円を合計した金額が自動で引き落とされます。住宅ローンの一括返済が終わった後、通帳には 14,945,000円 が残るということですね。

 

上記以外の案件では、売主さまが銀行が指定する口座へ、住宅ローンの残債と一括返済手数料などを振り込みます。住宅ローンを借り入れしている人の名前で振り込まなければいけないため、ちょっと手続きがメンドウになることがあります。

 

買主さまから売主さまの指定する口座へ残代金などを振り込んでもらいます。その後に、売主さまが銀行指定口座へ必要な金額を振り込みます。1度、売主さまの口座へ入金すると時間がかかるので、買主さまが売主さまへ振り込む分を、売主さま名義で銀行指定口座へ直接振り込んでしまう場合もあります。ただし、取扱窓口がOKしてくれれば…という条件付きになります。

 

この返済方法は売主さまがフラット35を利用している場合が該当します。

 

パターン1なら、この手続きで住宅ローンは完済されます。買主さまから受領する売買代金をそのまま返済に充てるだけなので簡単ですね。

 

しかし、パターン2 の場合には注意が必要です!

売却したお金 + 自己資金 < 住宅ローン残債 + 諸費用になる場合の不動産売却

売却したお金 + 自己資金  住宅ローン残債 + 諸費用

 

つまり、不動産を売却しても住宅ローンの残債が残る場合ですね。このパターンの住宅ローン返済方法を解説します。

 

不動産価格が高い時期に購入した場合や、やむを得ない事情で不動産を急いで売却する場合だと、上記の式のようになってしまう可能性があります。

 

計算式だけではわかりづらいので具体例で見てみましょう。

 

売却価格   :4,000万円

自己資金   :    200万円

住宅ローン残債:5,000万円

売却諸費用  : 150万円

 

売却したお金 + 自己資金…

4,000万円 + 200万円 = 4,200万円

 

住宅ローン残債 + 諸費用…

5,000万円 + 150万円 = 5,150万円

 

たりないお金…

5,150万円 - 4,200万円 = 950万円

 

というわけで、この具体例では、不動産を売却した代金で住宅ローンを返済できませんね。この場合の対応方法は3つに分かれます。

差額を現金で支払って住宅ローンを完済する

上記の具体例でみると、不足分の950万円と引越費用を現金で用意できれば、住宅ローンを完済できるので不動産を売却可能になります。

 

自己資金の貯蓄があれば問題はありませんが、貯蓄がなければ、借りたり、援助してもらわなければいけません。不足する金額が少しであればイイですけど、950万円になると、ちょっと厳しいかもしれませんね。

 

こんな状況で困っているなら…

次の方法を検討しましょう。

 

不動産屋さんへ支払う仲介手数料が高額になりがちなので、仲介手数料を割り引いてもらえるようにお願いをするか、割引サービスを行っている会社をネットで探してください。

 

そして、高値成約の実績がある不動産屋さんへ売却を依頼しましょう。ゆめ部長の経験では、不動産売却価格は簡単に数百万円の差が出るものです。大事なのは次の2つ。

 

高値売却を実現できる不動産会社の売却方法

売主さまの味方になってくれる宅建士

 

会社のサービスが良くても、宅建士がやる気がなければダメ。

宅建士が優秀でも、会社のサービスが悪ければやっぱりダメ。

 

ぜひ、優秀な不動産会社と担当者を探してくださいね!

任意売却(にんいばいきゃく)

不動産を売却したくても売却できない。でも、住宅ローンをこの先ずっと支払っていくことが難しい…。

 

こんな状況を放置していたら、銀行が不動産に設定している「抵当権」を実行して強制的に競売にかけられてしまうでしょう。

 

そうすると、相場よりも安い金額で売却することになり、支払い義務が残ったまま、家を出ることになってしまいます…(悲)

 

そこで、1つの選択肢になるのが「任意売却」です。

 

任意売却というのは、相場よりも安い金額で売却しなければいけない「競売(けいばい)」を避けるために、住宅ローンを貸している金融機関(債権者)と相談して、相場での不動産売却を目指す手続きです。

 

金融機関としては、任意売却でも、競売でも、不動産を売却させても貸したお金の全額は返ってこないし、担保に取る不動産がなくなってしまうので困っています。それでも、競売にかけるより多い金額を返還してもらえるなら…と考え、相談に応じてくれます。

 

任意売却に慣れている不動産屋さんであれば、弁護士先生と協力しあい、個人再生手続きで残債を圧縮するように交渉してくれることもあるようです。

 

申し訳ないですが、この分野は私の専門外なのでここまでにします。

競売(けいばい)

住宅ローンを返済できなくなると、債権者である金融機関が不動産を競売にかけることができます。競売物件は、室内を見ることができなかったり、瑕疵担保責任が免責になるなどのマイナス条件が付きますから、相場よりも安い金額で落札されてしまいます。

 

裁判での手続きは避けたいところですよね。支払いが厳しくなったら、金融機関と不動産屋さんに相談しましょう。返済期間を延ばしてくれるかもしれないですし、不動産屋さんが高値で売却してくれるかもしれませんよ。

 

支払えない状況を放置するのはNGです。

 

マメ知識

競売は「きょうばい」と読むのが一般的ですよね。しかし、法律用語では「けいばい」と読んでいます。不動産屋さんが扱う時は「けいばい」です。

不動産売却の諸費用・戻ってくるお金

不動産売却にかかる諸費用も確認しておきましょう。

 

不動産売却でかかる諸費用

 

 仲介手数料

 印紙代

 登記費用

 住宅ローン一括返済手数料

税金

 その他(測量・解体・残置物撤去費用・弁護士費用・税理士費用)

 

戻ってくるかもしれないお金

 

銀行保証料

火災保険料

 

詳細はこの記事を読んでみてください!

不動産売却でかかる諸費用を確認しておきましょう!

最後に…

住宅ローンの残債が多くて売却できない…と悩んでいる場合は、まず、上級宅建士のゆめ部長へご連絡ください。(取り扱いエリアは東京23区+周辺です。)

 

現在の状況、用意できる自己資金をヒアリングして整理しつつ、節約できる売却費用、本音での不動産査定、高値成約のコツなどをお話します。

 

任意売却や競売を専門にしている不動産屋さんは、ちょっと危険なニオイのする会社もあるようです。「安い金額でしか売れない!」と言われて、騙された人もたくさんいるようですから、不安な人はゆめ部長へ気軽に相談してくださいね。

 

難しい問題もあると思いますが、絡まった糸を解きほぐしながら、前を向いて一緒に頑張っていきましょう。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

お知らせ…

「セラーズエージェント」「手数料0円売却」は現在準備中です

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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