株式会社 麻布ハウス
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2019年02月15日
不動産売買のお金

建物の減価償却費を計算するとき「建物取得費」はどうやって調べるの?

建物の減価償却費は、不動産を売却した利益に加算される…というお話を前回の記事でしましたね。今回の記事では、建物の減価償却費を計算する際の「建物取得費」をどうやって調べたらいいのか…?この点を解説したいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

前回の記事…

不動産売却の利益計算…建物減価償却費の加算を忘れていませんか?

建物取得費の調べ方を確認してみよう!

建物の取得費はいくらになるか…?という問題は、思っているよりもメンドウな問題だったりします。

 

皆さまのイメージとしては、売買契約書に建物金額が記載されていて、その金額に対して「 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 」すればいいんでしょ!?という感じではないですか??

 

しかし!実はそんな簡単ではありません。なぜなら… 不動産売買契約書に「建物金額」が記載されていないことがたくさんあるからです。

 

売買契約書には「売買代金」は記載されているけど「建物金額」は記載がない。さぁ、どうしたものか…と皆さま悩むことになります。

 

税法を確認してみますと、土地建物の金額を区分する方法は明確な定めはなくて「合理的な算定方法で計算すればOK」とされています。

 

そこで、合理的な4つの方法を見ていきましょう!

 

消費税から建物価格を逆算する

「建物の標準的な建築価額表」で建物価格を計算する

固定資産税評価額の比率で按分(あんぶん)する

土地の時価を算定して残りを建物価格とする

 

では、順番に解説しますね。

消費税から建物価格を逆算する

不動産の売買契約書には「売買代金」が記載されています。しかし、売主さまが消費税の課税事業者でなければ、土地と建物の内訳まで記載しないのが一般的です。

 

こんな感じで記載されますよ。

 

売買代金 :金  50,000,000 円

土地価格 : ------------------ 円

建物価格 : ------------------ 円

消費税  : ------------------ 円

 

「えっ!そうなの!?」と驚いた人が多いでしょうから、まず、この点を解説しておきますね。

 

「消費税の課税事業者」というのは、課税売上高が1,000万円を超える会社や個人事業主などのことを言います。

 

課税事業者は「建物」には消費税が課税されますから、売買代金のうち、建物金額がいくらかを決める必要があるわけです。なお、不動産売買契約書に記載された「売買代金」は内税で消費税込みの金額になっていますので覚えておいてください!

 

消費税が決まっているのに、売買契約書は土地・建物の内訳が記載ない…なんてことは見たことないですけど、消費税が決まっている場合にできる「建物価格」の計算方法を具体例を使って説明します。

 

売買金額5,000万円・建物消費税120万円・消費税率8%を具体例で計算すると…

 

建物消費税が8%で120万円ですから建物価格は

 

120万円 ÷ 8% = 1,500万円

 

5,000万円の物件で建物が1,500万円・消費税が120万円なので、土地価格の計算は簡単ですね。

 

5,000万円 - 1,500万円 - 120万円 = 3,380万円

 

まとめると…

 

売買代金 : 金  50,000,000 円

土地価格 : 金  33,800,000 円

建物価格 : 金  15,000,000 円

消費税  : 金    1,200,000 円

 

減価償却費を計算する時の「建物取得費」は1,500万円だとわかりました。

 

注意点としては、購入時の消費税率が適用されるということです。

 

平成1年4月1日 ~ 平成9年3月31日:3%

平成9年4月1日 ~ 平成26年3月31日:5%

平成26年4月1日 ~ 平成31年9月30日:8%

平成31年10月1日 ~ :10%

「建物の標準的な建築価額表」で建物価格を計算する

建築年ごとに、構造別の建築費用が記載された「建物の標準的な建築価額表」というものがあります。

 

これは、国土交通省の「建築着工統計」の「構造別:建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」を基に、1㎡あたりの工事費予定額を算出したものです。

 

まぁ、詳しい解説はムシして構いません。この表に書かれた数字で建物取得費を計算すればいいだけですからね。

 

建物の標準的な建築価額表 国土交通省

 

詳細は上記のPDFファイルを見てください。今回はいくつか抜粋して具体的に計算してみたいと思います。

 

平成元年

木造:123,100円/㎡

鉄骨鉄筋コンクリート:237,300円/㎡

鉄筋コンクリート:193,300円/㎡

鉄骨:128,400円/㎡

 

平成28年

木造:165,900円/㎡

鉄骨鉄筋コンクリート:308,300円/㎡

鉄筋コンクリート:254,200円/㎡

鉄骨:204,100円/㎡

 

平成元年1月に専有面積75㎡・鉄筋コンクリート造のマンションをマイホームとして購入しました。建物価格はいくらになるでしょう…?

 

簡単ですね。

 

193,300円 × 75㎡ = 14,497,500円

 

ついでなので減価償却費の計算も復習しておきましょう。このマンションを平成30年10月に売却しました。減価償却費はいくらになるか計算してみてください!

 

これも、前回の記事を読んでいたらカンタン!

 

平成1年1月~平成30年10月まで所有していたわけですから、所有期間は29年9月。6ヶ月以上は1年とカウントするので減価償却は30年分になります。

 

14,497,500円 × 0.9 × 0.015 × 30年 = 5,871,487円

固定資産税評価額の比率で按分(あんぶん)する

固定資産税評価額は「評価証明書」「関係証明書(公課証明書)」などで確認することができます。

 

上記の部分を見ることで金額を知ることができます。この参考書類の土地評価額がものすごく高額になっているのは、マンション全体の土地価格が記載されているためです。実際は、この土地評価額に対する持分で計算をすることになります。

 

上記の金額だとわかりづらいので、簡単な数字に直して見ていきましょう。

 

売買金額:4,200万円

土地・固定資産税評価額:4億5,000万円

持分:6,000/300,000

建物・固定資産税評価額:500万円

 

この事例で建物金額を計算してみます。

 

まず土地の固定資産税評価額を計算しましょう。

 

4億5,000万円 × 6,000/300,000 = 9,000,000円

 

次に土地と建物価格を比べます。

 

土地900万円:建物500万円

 

この比率で建物価格を計算すると…

 

4,200万円 × 500万円/1400万円 = 1,500万円

土地の時価を算定して残りを建物価格とする

これは…かなり難易度が高いと思います。

 

周辺に多くの成約事例があり、物件ごとの特性を踏まえて対象不動産と比較検討することで「時価」を算出します。

 

少し想像してみてください。

 

皆さまは新築戸建てを購入しました。地型は間口8m・奥行き12mの整形地。面積96㎡で南側5m公道に接道しています。

 

周辺事例1…

旗型の不整形地。建物に囲まれていて圧迫感あり。1坪あたり@150万円で成約。

 

周辺事例2…

前面道路は車が入れない1間道路(約1.8m)の私道。再建築はできるけど…。1坪あたり@120万円で成約。

 

周辺事例3…

北道路に接道した250㎡の整形地。土地が広くて値段が高いため2年売れませんでした。成約価格は1坪あたり@135万円。

 

周辺事例4…

南側6m・東側6mの東南角地の整形地・120㎡。駅から5分の閑静な住宅地に立地。超人気学区!即成約で1坪あたり@180万円で成約。

 

さぁ、皆さまの土地は1坪あたりいくらでしょうか…?ということです。

 

「合理的な算定方法」であることを求められると、なかなか難しいことがわかるかと思います。この方法で計算するなら、不動産屋さんに査定書を作成してもらう必要があるでしょう。

最後に…

前回の記事でもお話したように、建物減価償却費は売却利益に加算される項目であり、意外と大きな金額となります。

 

心配だからちゃんとチェックしておこう!と思っても、売買契約書には建物金額が記載されていない…。「よくわからないぞ(怒)あぁ…もうメンドウだ!」とイライラしてしまわないように、この記事で簡単な計算方法を確認しておいてくださいね。

 

難しい記事が続いてしまい心苦しいですけど、引き続き一緒に頑張っていきましょう。ゆめ部長は皆さまを全力で応援しています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてくださいね~

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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