低廉（800万円以下）な空き家等の売買は仲介手数料が最大33万円に【2024年7月改正】

2024年7月1日から、不動産の仲介手数料制度が大きく変わりました。800万円未満の「低廉（ていれん）＝価格が安い」な空き家等を売却する場合、不動産会社が売主さまや買主さまへ請求できる報酬は、原則による上限を超えて「33万円（税込）」まで受領できるようになります。

この記事では、不動産会社でもまだ理解が進んでいない新制度「低廉な空家等の媒介の特例」について、わかりやすく解説します。仲介手数料の基本的な仕組みについては『不動産売買の仲介手数料とは？計算方法から交渉できる仕組みまで徹底解説！』がオススメです！

300万円の空き家を売却するケースで、仲介手数料の上限額がどれだけ変わるのか？比較してみましょう。

【原則通りの計算方法】

200万円×5.5%＋100万円×4.4%＝15.4万円

【特例による計算】

800万円以下の物件：33万円

【アップした金額】

33万円－15.4万円＝17.6万円

もう少し具体例を見てみましょう～

■ 200万円の物件 → 22.0万円増

■ 400万円の物件 → 13.2万円増

■ 600万円の物件 → 6.6万円増

■ 800万円の物件 → 変更なし

物件価格が安いほど、仲介手数料の増加額が大きくなるのがわかりますよね。

原則通りの計算方法については下記の「不動産売買の仲介手数料早見表」で確認できます。物件価格100万円ごとの具体的な金額や、便利な自動計算ツールも作りましたので、ぜひ、チェックしてみてくださいね。

低廉な空家等の媒介の特例（空き家等に係る媒介報酬規制の見直し）の要件をまとめてみます。

参考に、国土交通省が公開している資料を確認してみてください！

法改正の目的は空き家問題の解消です。国土交通省の公式発表によると、この改正は「不動産業による空き家対策推進プログラムの一環として、空き家等の流通のビジネス化を支援するため」とあります。

では、なぜ仲介手数料の上限額アップが空き家の解消につながるのでしょうか？不動産の現場で起きている「本当の話」をお伝えしながら解説します。

不動産会社の報酬（仲介手数料）は、物件価格が高ければ高いほど上がり、物件価格が低ければ低いほど下がってしまいます。

法改正による特例ではなく、原則通りの仲介手数料で具体例で見てみましょう。

不動産取引の仕事は、金額が高いから難しくて、安いから簡単だという関係にはありません。逆に、金額が安い物件の方が難しいと言えます。それにもかかわらず、200万円の不動産と5,000万円の不動産では、報酬額が15倍以上も変わってしまうのです。

5,000万円の不動産であればニコニコお手伝いできるけど、300万円の物件だと「できたら売却依頼を受けたくないな…」と考えてしまうことは、ある程度は仕方がないことだと思います。業務負担と比較して収益性が低ければビジネスとして取り扱うのは難しいですからね。

しかし、このように不動産会社が消極的になってしまうと、不動産の「流通性」が下がってしまいますし、売りたい人・買いたい人の需要を満たすことができなくなります。

そこで、不動産会社の報酬額をボトムアップ（底上げ）することになったわけです。

物件価格が400万円未満の不動産は日本中にたくさん存在しています。私たち「真っ直ぐ不動産」のように、東京23区をメインにしている会社では目にすることが少ないですけど、地方には売りたくても買い手が見つからない低廉な不動産がありあまっています。

実際、「空き家問題」は多くの方が知っていますよね？人口は減少し都心へ集中した結果、地方に住む人が減ってしまい、放置されている空き家がたくさん存在しているのです。

2023年10月1日時点のデータ「総務省：令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果 」では、日本の空き家は900万戸あります。2018年（849万戸）と比べ、51万戸の増加で過去最多となっており、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と、2018年（13.6％）から0.2ポイント上昇。過去最高となっているそうです。近いうちに1,000万戸を超えているでしょうし、空き家率は30%台になる…そんな予測もあると聞いたことがあります。

空き家は、犯罪防止・自然災害の防災対策・近隣トラブル防止のためにも数を減らしていくべきです。そのために、空き家を求めている人へ所有権を移転し有効活用することを検討しなくてはいけません。

その対策の1つとして、請求できる報酬額を上げることで不動産屋さんのモチベーションを上げるために報酬額の改定を行ったのは適切な判断だったと言えるでしょう。

宅建業法第46条（報酬）第1項には次のように定められています。

宅建業者が宅地または建物の仲介をした際に受け取れる報酬額は「国土交通大臣」の定めるところによる。

では、国土交通大臣は、どのように定めているかというと…

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）において、仲介手数料額の「上限」を次のように定めています。

この規定は、2018年1月に一度改正され、400万円以下の物件について売主さまから最大19.8万円まで受け取れるようになりました。そして、2024年7月1日からは、800万円以下の物件について、売主さま・買主さまのそれぞれから最大33万円まで受け取れるように変更されたのです。

今回の改正で800万円以下の物件の仲介手数料上限額が33万円になりましたが、これは不動産流通の活性化に向けた「最初の一歩」と言えます。

不動産業界では長年、仲介手数料が「制限」されてきました。この制限により：

■ 高額物件では不当に高い報酬

■ 低額物件では採算の取れない報酬

という歪な状況が続いています。今後は：

■ 高すぎる仲介手数料は適正に値下げ

■ 安すぎる仲介手数料は実務に見合った金額に

このように、消費者と不動産会社の双方が納得できる報酬制度へと変えていく必要があると考えています。

はい、2024年7月1日からの改正で、800万円以下の物件は売主さま・買主さまそれぞれから最大33万円（税込）まで受け取ることが可能になりました。ただし、不動産会社は、媒介契約締結時に売主さま・買主さまへ説明して合意することが必要です。合意が得られなければ、原則通り、次の計算によって算出した金額が上限となります。

以下の3点が主な内容です：

1. 対象：800万円以下の物件

2. 上限額：33万円（税込）

3. 適用：売主・買主双方に可能

※ 媒介契約時に説明と合意が必要です

はい、800万円以下の物件であれば適用できます。土地・建物の使用状態は問われないため、空き家だけでなく居住中の不動産も特例の対象になります。

2024年7月からの改正で、800万円以下の物件の仲介手数料上限額が大きく変更されました。

この制度を活用する際は、必ず事前に依頼者への説明と合意を得ることが重要です！

「不動産屋の報酬が上がるなんて…とんでもないことだ！！」と考えていた方も、この記事を読んだ後なら、「まぁ、ちょっとくらい上がるのは仕方がないかもね。」と考え直してもらえたんじゃないかな？と思います。消費者と不動産会社の双方が納得できる報酬制度への一歩として、この改正を前向きに捉えていきたいですね。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

【参考】

・国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」（2024年6月21日策定）

・総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

YouTube「再生リスト：仲介手数料」