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2019年08月27日
不動産売買のお金

400万円未満の不動産(低廉な空き家等)を売却するなら仲介手数料が上がるかも…?

価格が400万円未満の「低廉」な「空き家など」を売却する場合、不動産屋さんが売主さまへ請求できる報酬額が、仲介手数料・物件調査費を合算して「18万円+消費税」まで上げられる…という特例ができました。

 

不動産屋さんもよくわかっていないこの特例。ネットの記事を読んでも「あれ…?この解説間違っていないかな?」と思うものがありましたので、わかりやすく、まとめておきたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

低廉な空き家等の売買における報酬額(仲介手数料+調査費)が最大「18万円+消費税」になった!

低廉(ていれん)というのは、金額が安いということです。具体的には400万円未満の不動産(空き家等)を売買する時のお話になります。

 

「400万円のどこが低廉なんだ!」と怒られてしまうかもしれませんけど、不動産は金額が高い商品になりますから、一般的には400万円だと金額が安い…という評価になってしまうわけですね。

 

不動産屋さんがこのような「低廉な空き家」を売却するお手伝いをした場合、売主さまからもらえる報酬額が最大で「18万円+消費税」となりました。(消費税が10%だと198,000円)

 

例えば、100万円の物件で考えてみましょう。

 

今までの規定では100万円×5%で「5万円」(別途消費税を加算します)が仲介手数料の上限となっていました。しかし、この特例ができたので、不動産屋さんは最大で13万円ほど多く受領できるようになったわけです。

 

200万円なら … +8万円

300万円なら … +4万円

400万円なら … ±0万円

 

では、なぜ、このような特例ができたのでしょうか??

 

不動産屋さんの報酬(仲介手数料)は、物件価格が高ければ高いほど上がり、物件価格が低ければ低いほど下がってしまいます。

 

売却をサポートした時、売主さまからもらう仲介手数料額の具体例を見てください。(消費税率10%で計算)

 

2019年8月27日修正…

消費税率を10%に修正しました(終)

 

200万円  … 110,000円

300万円  … 154,000円

400万円  … 198,000円

1,000万円  … 396,000円

5,000万円  … 1,716,000円

1億円    … 3,366,000円

 

不動産取引の仕事は、金額が高いから難しくて、安いから簡単だという関係にはありません。逆に金額が安い物件の方が難しくて、5,000万円前後の新築戸建てなどはすごく簡単…と言えるくらいです。

 

それにもかかわらず、200万円の不動産と1億円の不動産では、報酬額が30倍以上も変わっていますね。

 

そうすると、5,000万円の不動産であればニコニコお手伝いできるけど、300万円の物件だと「できたら契約したくない…」と考えてしまうことは、ある程度は仕方がないお話だと思えませんか?

 

物件調査費用や人権費などを考えると「赤字」になってしまう可能性があるわけですからね…。

 

しかし、このように不動産屋さんが消極的になってしまうと、不動産の「流通性」が下がってしまいますし、売りたい人・買いたい人の需要を満たすことができなくなります。

 

そこで、100万円・200万円・300万円などの空き家を売却する場合であれば、売主さまからもらえる報酬は「仲介手数料」だけではなく、「現地調査等の費用」も請求できるようにしよう!ということになったわけです。

 

【参考】計算式

200万円まで         … 物件価格×5%

200万円超~400万円以下 … 物件価格×4%

400万円超~         … 物件価格×3%

 

物件価格が300万円なら(200万円×5)+(100万円×4%)で14万円と計算します。ちなみに、毎回わけて計算するのはメンドウなので、物件価格が400万円以上なら「速算式」を使います。速算式は「物件価格×3%+60,000円」です。

 

仲介手数料の早見表…

 

不動産価格100万円~5,000万円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

不動産価格5,100万円~1億円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

 

参考記事…

不動産売却・購入時の仲介手数料を徹底的にわかりやすく学ぶ!【保存版】

対象は400万円未満の「低廉な空き家等」を売却する売主さまだけ!

この特例にはいくつか要件が定められています。わかりやすく箇条書きにしながら一緒に確認していきましょう。

 

空き家等の売買であること。

通常の売買契約と比較して現地調査等の費用がかかること。

仲介手数料以外に調査費用を請求できるのは売主さま限定であること。

報酬額について売主さまへ説明して合意しておくこと。

 

さらに、国土交通省が定めた包括的なガイドライン「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、次のように書かれています。

 

買主さまに対しては現地調査等を請求できないこと。

現地調査等の費用には人件費も含むこと。

 

また、公益財団法人「不動産流通推進センター」の不動産相談のページを読んでいたら、次のように書かれていました。

 

仲介手数料以外に受け取る報酬額について、あらかじめ売主さまへ説明して合意するという要件を満たすために、媒介契約書を締結する際、「売主さまは、現地調査等に要する費用相当額を支払います。」と記載するのが望ましい。

 

言った・言わないというトラブル防止のためには必要な措置ですね。

 

ちょっと注意喚起だけしておくと…

 

金額が安い物件ほど、不動産屋さんの対応が雑になる可能性が高くなります。例えば、売買契約の当日に媒介契約書へ署名捺印を求め、その中にコッソリ「調査費用を支払う」という文言を盛り込まれている可能性があるかもしれません…。

 

本来は売却を依頼した時に締結する書類ですからね。気を付けてください。

 

ちなみに…。売却以外に「交換」も含まれているのですけど、15年この仕事をしてきて交換契約には携わったことがありませんので、話を分かりやすくするために割愛しました。この点、ご了承くださいませ。

不動産屋さんはこの特例を理解できていない…?

この特例。実は多くの不動産屋さんがちゃんと理解できていません。

 

なぜそう思うのか…というと、ゆめ部長が執筆した記事を読んでくれた方からの質問メールがいくつか届いたので読んでみたら、不動産屋さんの対応が間違っていることが判明した案件がいくつかあったからです。

 

例えば、こんな質問がきました。

 


土地を購入しようとしています。200万の土地で仲介手数料が19万8,000円。この中には調査費や広告費が入ってると言われました。私の認識では、200×5%+消費税で11万円が上限だと考えていますけど間違っていますか…?

 

これは、不動産屋さんが間違っている…という結論なのですが、どこが間違っているのか?皆さまはもうわかりますよね。

 

「買主さま」には調査費用を請求できないから、不動産屋さんがこのお客さまへ請求できるのは、通常通り「200×5%+消費税」だけになります。19万8,000円まで請求できるのは「売主さま」だけでしたね。

仲介手数料などの報酬額が上げられた背景を知ろう

物件価格が400万円未満の不動産は日本中にたくさん存在しています。ゆめ部長のように、東京23区をメインにしている会社では目にすることが少ないですけど、地方には売りたくても買い手が見つからない低廉な不動産がありあまっています。

 

実際、「空き家問題」というキーワードを聞いたことがあると思います。人口が減少し、都心へ人口が集中しているため、地方には住む人がいなくなって放置されている空き家が山のように存在しているのです。

 

2013年時点のデータでも日本の空き家は820万戸あり、空き家率は13.5%でした。現在は1,000万戸を超えているでしょうし、空き家率は30%台になるという予測があると聞いたことがあります。

 

空き家は犯罪防止・自然災害対策・近隣トラブル防止のためにも数を減らしていくべきです。そのために、空き家を求めている人へ所有権を移転し有効活用することを検討しなくてはいけません。

 

その対策の1つとして、請求できる報酬額を上げることで不動産屋さんのモチベーションを上げようとしているのでしょう。

宅建業法の条文もチェックしましょう!【参考】

宅建業法第46条(報酬)第1項には次のように定められています。

 

宅建業者が宅地または建物の仲介をした際に受け取れる報酬額は「国土交通大臣」の定めるところによる。

 

で、国土交通大臣は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号)において、仲介手数料額の「上限」を定めています。

 

これが、先ほど上の方で書いた、200万円までは5%、200万円超~400万円以下は4%、400万円超~は3%という数字ですね。

 

この定めの一部が、2017(平成29)年12月8日に改正され、さきほど書いた内容の通りとなったわけです。(48年ぶりの改正らしいです。)

 

宅建業法が改正されたのかと思っていましたけど、こうやって調べてみると、宅建業法の改正ではないようですね。ブログ記事を書くって、勉強になります。

ゆめ部長が考える仲介手数料の適正化

正直、低廉な空き家等の報酬額に関する特例ができたとしても、不動産屋さんがやる気になって流通性が上がるとは考えられません。

 

この特例は「売主さま」だけですから、「買主さま」から受領する報酬には変わりがありません。そもそもが遠方で現地へ行くのも大変なわけですから、調査費用だけ請求できたとしても、仕事量に対する報酬としては十分なものにはなりえません。

 

仲介手数料を「制限」されてきた不動産業界ですから、このような特例ができたことは、最初の一歩・小さな変化としては歓迎すべきことだと思っていますが、まだまだ不十分だと思います。

 

これからは、高すぎる仲介手数料は値下げをして、安すぎる仲介手数料は値上げをすることで、消費者であるお客さまと不動産屋さんの双方が納得できる報酬制度へと変えていくべきなのです。

 

ゆめ部長は「仲介手数料の適正化」をこれからも求めていきたいと考えています。もし、この点に興味があれば次の記事を読んでみてください!!

 

参考記事…

宅建マイスターが考える仲介手数料の適正化

 

一緒に読んで欲しい記事…

宅建マイスターが考える仲介手数料の成功報酬制廃止

最後に…

「仲介手数料が上がるなんて…とんでもないことだ!!」と考えていた方も、この記事を読んだ後なら「まぁ、ちょっとくらい上がるのは仕方がないかもね。」と考え直してもらえたと思います。

 

仲介手数料は現在の縛りにとらわれすぎるべきではない!という問題提起を受け止めていただけましたら幸いです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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