株式会社 麻布ハウス
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2018年12月27日
不動産売買の流れ

不動産を売却する時の媒介契約を宅建マイスターが徹底解説!【保存版】

家を売ることになったら不動産屋さんと媒介契約を締結することになります。しかし、媒介契約書の文言はわかりづらいため、不動産取引が初めてなら不安を感じる人の方が多いでしょう。

 

そこで!この記事では媒介契約書の中身を徹底的に解説することでその不安を解消したいと思います。媒介契約でチェックする項目を解説しますので、順番に見ていきましょう!

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  標準媒介契約約款に基づく媒介契約書になっていますか?

2.  媒介契約は3種類から自分で選びましょう!

3.  この不動産屋さん怪しい…と思ったら都庁で業者名簿を閲覧できる!

4.  仲介手数料は「3%+6万円」があたり前ではない!

5.  仲介手数料以外に請求される費用はあるの?

6.  不動産媒介契約の期間と更新

7.  不動産媒介契約の解約・違約金など ( 重要! )

 7-1.  専属専任媒介契約

 7-2.  専任媒介契約

 7-3.  一般媒介契約 ( 明示型 )

8.  媒介契約に関する不動産屋さんの義務

 8-1.  媒介物件成約に向けての義務

 8-2.  媒介業務処理状況の報告義務

 8-3.  不動産購入申込の報告義務

 8-4.  レインズ(REINS)への登録義務

 8-5.  レインズ(REINS)への登録証明書を交付する義務

9.  媒介契約に関する不動産屋さんの業務内容

10.  大丈夫だと信じたい…反社会的勢力の排除条項もみておきましょう!

11.  不動産売買契約書の特約なども要チェック!

12.媒介契約書の委任事項を確認しましょう!

13. 媒介契約書のフォントサイズにも制限がある!

14.  お疲れさまでした。これで終わりです!!

標準媒介契約約款に基づく媒介契約書になっていますか?

まずは、媒介契約書の上部に「標準媒介契約約款 ( やっかん )に基づく媒介契約書 」という文言が入っているかを確認してください。

 

標準媒介契約約款というのは、国土交通省が定めた包括的なガイドラインである「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」において、媒介契約で用いるように指導しているものです。

 

売主さまを保護するために、媒介契約の内容をわかりやすくすることで円滑な取引を実現することが目的になります。

 

私たちが利用している媒介契約書では、上の画像の赤枠部分のように「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」と記載されています。

 

この記載がない媒介契約書だった場合は契約しない方が無難です。

 

参考(PDF)…

標準媒介契約約款 

宅建業法の解釈・運用の考え方

媒介契約は3種類から自分で選びましょう!

媒介契約の種類は下記の3種類になります。

 

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

 

それぞれの特徴を不動産屋さんからしっかり説明を受けてください。適当な説明をしたり、そもそも説明しないこともあるようですから要注意です。気が付いたら物件の囲い込みをされていた…ということがないように注意しましょう。

媒介契約の正しい選び方!
両手仲介を狙った物件の囲い込み

この不動産屋さん怪しい…と思ったら都庁で業者名簿を閲覧できる!

この不動産屋さん、怪しい…。そう本能が訴えているのを感じたら、都庁で「業者名簿」を確認するというのも1つの手です。都庁で調査できるのは、都知事免許会社と国土交通大臣免許で東京都に主たる事務所がある会社になります。

 

担当部署:東京都都市整備局・住宅政策推進部・不動産業課・調整担当

直通電話:03-5320-5072

開設時間:都庁開庁日9:00~17:00

閲覧手数料:300円

その他:閲覧のみでコピー・写真撮影はできません。

 

Webページ:http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/490etsuran.htm#meiboesturan

 

この業者名簿に記載されているのは…

 

営業実績

資産状況 ( 決算書 )

納税状況

行政処分歴  ( 過去5年分まで ) など。

 

※ 行政指導(正式な行政処分には至らない注意・指導等)の記録、業者に対する苦情・相談の状況については公表していません。

 

重い行政処分歴があるようでしたら、その会社はやめた方がいいかもしれません。都庁に相談に行くと「あぁ…その会社ね~」と言われたことがあるので、1度悪いことをする会社は再犯率も高いのだと思います。

 

担当者も怪しいな…と思ったら、従業者証明書・宅地建物取引士証を見せてもらいましょう。不動産屋さんはこの2つを携帯する義務がありますから、なければ心配ですよね。

 

もし、宅建士の資格すら持っていないなら、担当変更してもらうか他の会社に行きましょう。新卒の若者さんであれば仕方ないですけど、他は言い訳できません。

仲介手数料は「3%+6万円」があたり前ではない!

不動産屋さんの報酬である仲介手数料は、成約価格に対して「3%+6万円」と決まっているわけではありません。これは宅建業法という法律で上限が定められているだけですから仲介手数料を交渉することは可能なのです。

 

最高裁の判例では、取引額・難易度・期間・労力・その他の事情を考慮して仲介手数料を定めるとされていることからも交渉できるのがわかります。

 

麻布ハウスでは、仲介手数料は「3%+6万円」のプランと「無料」のプランを用意しています。高値成約を徹底的にサポートする場合、私たちも本気で時間と労力を使います。上限の仲介手数料を請求するだけのサービスになっている自信ありです!

 

こんなサービスをしている私からすると、適当な仕事をしている不動産屋さんが「3%+6万円」もらうのは納得いかない!というのが本音です。

 

どんなサービスを受けられるのか、どんなサポートをしてくれるのかを不動産屋さんに聞いてみましょう。納得いかないな…と感じたら、遠慮なく仲介手数料を交渉してしまえばいいと思います。

仲介手数料以外に請求される費用はあるの?

不動産屋さんの報酬は国土交通大臣が下記のように定めていて、現地案内・購入申込・通常の広告・物件調査費用などを請求することはできません。

 

200万円以下 … 5%

200万円超~400万円以下 … 4%

400万円超 … 5%

 

400万円を超える物件の場合は速算式があり、成約価格×「3%+6万円」に消費税を課税した金額となっています。

 

ただし、下記のような場合は別途費用を請求できることになっています。

 

依頼者の依頼によって行う広告の費用相当額

遠隔地における現地調査費用

空家を売却する場合の現地調査費用

 

なお、不動産屋さんが、仲介業務以外に不動産コンサルティング業務なども行う場合、業務内容と報酬額等を明らかにした書面により契約を締結し、依頼者に成果物を書面で交付しなければ報酬を請求することができません。

 

つまり、仲介手数料以外にコンサルフィーをいきなり請求されることは無いということです。

 

よくわからない費用の請求をされたら都庁に相談しましょう。不動産屋さんは届出制ではなく免許制ですから、免許権者の都庁 ( 東京都知事 ) に怒られるのはすごく困るのですね。

 

連絡先・相談先はコチラですよ…

 

担当部署:東京都都市整備局・住宅政策推進部・不動産業課・指導相談担当

直通電話:03-5320-5071

相談窓口:新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内

受付時間:都庁開庁日9:00~11:00、13:00~16:00

 

電話でも対応してくれますし、当日、直接相談に行っても対応してくれます。時間ギリギリですと、担当者があからさまにやる気がない時がありますので、ゆとりを持って行くことをオススメします。

 

2018年12月追記…

 

「住宅ローン代行手数料」という名目で5万円~15万円を請求する不動産屋さんがたくさんいるようです。都庁に確認してみましたら、住宅ローンのサポートは不動産屋さんが仲介手数料を受領する範囲内で行うべきとのことでした。都庁に相談があった場合、返還するように指示をするそうですよ!

不動産媒介契約の期間と更新

宅建業法では、専属専任媒介契約・専任媒介契約の有効期間を3か月以内と定めています。3か月を超える期間を定めた場合は期間が3か月に短縮されます。

 

一般媒介契約は宅建業法による期間の定めはないのですが、媒介契約書には3か月を超えない範囲で定めると記載されています。

 

つまり、媒介契約は全て3か月以内の期間で定め、必要に応じて更新するのです。

 

次に更新手続きを見ていきましょう。

 

更新手続きは依頼者が文書によって申し出ることになっています。実務上では、不動産屋さんから更新書類が送られてきますから署名捺印して返送してください。そうすれば同一条件で更新されます。もし金額を上げる場合は不動産屋さんの承諾が必要ですが、この承諾を拒否する場合は根拠の提示が必要とされています。

 

更新期間はやはり3か月以内で、次の更新も書類が必要になります。なお、自動的に更新することはできませんので注意してください。

 

ついでにもう1つ。不動産屋さんから「更新に同意しません」と言われたら更新はされません。金額が高すぎて売れなかったり、売主さまの対応が悪すぎたら断られることがあることは知っておいてください。ちなみに、私は更新を丁重にお断りしたことがあります。

不動産媒介契約の解約・違約金など ( 重要! )

自己発見取引・解約・抜き行為などを行うと、不動産屋さんからお金を請求される場合がありますので十分に注意してください。3つの媒介契約ごとに見ていきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介であるにもかかわらず、媒介契約の期間内に他の不動産屋さんに売却を依頼して売買契約を成立させた場合は約定報酬額に相当する違約金を請求されます。

 

また、専属専任媒介契約であるにもかかわらず、自分で買主を見つけて売買契約を締結した場合も、同様に約定報酬額に相当する違約金を請求されます。

 

媒介契約の満了後2年以内に、不動産屋さんから紹介されたお客さまと直接売買契約をした場合、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求されます。

 

媒介契約期間内であるにもかかわらず、不動産屋さんに問題がないのに媒介契約を解除した場合、媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求されます。

 

履行のために要した費用を請求する場合、明細書を作成し、領収証で金額を立証する必要があります。請求できるのは、交通費・調査費用・広告費などで、人件費は精算しづらいため請求しないのが望ましいとされています。なお、約定報酬額を超えることはできません。

専任媒介契約

専任媒介であるにもかかわらず、媒介契約の期間内に他の不動産屋さんに売却を依頼して売買契約を成立させた場合は約定報酬額に相当する違約金を請求されます。

 

媒介契約期間内または媒介契約の満了後2年以内に、不動産屋さんから紹介されたお客さまと直接売買契約をした場合、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求されます。

 

媒介契約期間内であるにもかかわらず、自分で買主を見つけて売買契約を締結した場合、媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求されます。

 

媒介契約期間内であるにもかかわらず、不動産屋さんに問題がないのに媒介契約を解除した場合、媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求されます。

一般媒介契約 ( 明示型 )

媒介契約期間内または媒介契約の満了後2年以内に、不動産屋さんから紹介されたお客さまと直接売買契約をした場合、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求されます。

 

媒介契約期間内に、明示していない不動産屋さんと売買契約を締結した場合、媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求されます。

 

売買契約が完了したことを通知する義務を怠った結果、不動産屋さんがその事実を知らずに媒介契約の事務処理を行った場合は、この事務処理費用を請求されます。

 

事務処理費用は微々たる金額になりそうですが、売却をサポートしてくれた不動産屋さんにムダな努力をさせない気遣いを忘れずにお願いします。

媒介契約に関する不動産屋さんの義務

不動産屋さんは売主さまの大切な資産の売却を依頼されるため、媒介契約を結ぶと、いくつかの義務を負います。平成29年4月1日の改正を踏まえて解説します。

媒介物件成約に向けての義務

どの契約形態でも、成約に向けて「積極的努力義務」を負うものとされています。平成29年4月1日の改正で、一般媒介契約の義務が「努力義務」から「積極的努力義務」に変更されました。

 

そうすると、一般媒介契約でもレインズへ登録しないわけにはいかなさそうですが、都庁に聞いてみたところ、一般媒介契約であればレインズへの登録義務はないままとのことでした。

 

レインズのネットワークを利用した情報拡散方法があるのに、登録しなくても「積極的」努力義務を果たせるという考えには違和感ありですけど「仲介手数料0円売却」を実現することを考えると、一般媒介契約でレインズの登録義務が科されなかったことは良かったと思っています。

媒介業務処理状況の報告義務

媒介業務報告に関しては下記のように定められています。

 

専属専任媒介契約…

1週間に1回以上、文書またはメール

 

専任媒介契約…

2週間に1回以上、文書またはメール

 

一般媒介契約…

特に定めなし

 

お客さまから「セカンドオピニオン」の相談を受けたときのヒアリングでは、「媒介業務報告書ってなんですか?」と言われることがあります。媒介報告を怠っている会社がたくさんあるようですから、皆さん、注意してくださいね。

 

媒介報告をサボっている会社には、「宅建業法違反・契約違反だから媒介きりますよ!」と連絡しましょう。それでも対応しないなら「都庁に相談しますよ!!」といいましょう。

 

やっぱりダメなら仕方ありません。連絡した内容をメモして都庁へ相談しましょう。

 

麻布ハウスでは、上記の「媒介業務報告書」を使って報告をしています。報告する内容は下記の項目になります。

 

不動産会社からの問い合わせ数

レインズで販売図面が取得された枚数

現地内覧数

スーモ・ホームズ・アットホームでの閲覧数

同じマンション内での価格変更・成約・新規登録

 

報告対象期間での反響数を見て、今後の対策などをお伝えします。マズイ状況だと感じれば、価格変更を検討するようにハッキリお伝えしますし、他の物件の動きが悪ければ、焦らない方が良いとアドバイスします。

 

2週間ごとの集計を取れますので、売主さまも反響数の推移を見ながら販売方法を検討することができます。私たちは「作戦会議」と称した面談も対応していますので積極的に活用してください。

 

「作戦会議」は自宅・喫茶店・事務所のどこでも対応いたします!

 

なお、内覧結果はすごく気になると思いますから、2週間に1度の媒介業務報告書ではなく、電話またはメールにて、当日~3日以内に報告するようにしています。

不動産購入申込の報告義務

購入希望者が購入したい!という意思表示をする場合は「不動産購入申込書」を利用します。この書類には下記の内容が記載されています。

 

購入希望者の住所・氏名・印鑑 ( 認印OK )

購入希望金額

手付金

契約希望日

引渡し希望日

その他、希望条件

不動産の表示 ( 物件を間違えないように… )

 

販売窓口になっている不動産屋さんが不動産購入申込書を受け取った場合、すぐに売主さまへ報告する義務があるということです。

 

なぜ、こんな義務があるのでしょうか…?

 

答えは…「物件の囲い込み」をさせないためです。

 

多くの不動産屋さんは経営が苦しくなってきていますから、他社の不動産屋さんからの不動産購入申込を受け付けて片手仲介になるのが本気でイヤなのです。だから「売主さまのために、満額で成約させてあげたい!」そんな大義名分を盾に、申込を勝手に断ってしまいます。

 

予想は付くと思いますが、自社で見つけた買主さまが価格交渉を希望すれば、それはもう、必死になって売主さまの説得にかかります。

 

売主さま・買主さま・他社の不動産屋さん全員を裏切って自分だけ儲かりたいのです。「本当の敵は不動産屋だ!」というのは正しいのかもしれません ( 悲 )

 

不動産購入申込を勝手に断っていることがわかったら、媒介契約を即日解約しましょう!

レインズ(REINS)への登録義務

レインズとは、不動産屋さん専用の物件検索サイトの事です。2万社以上いる不動産屋さんのネットワークを利用して、売主さまと買主さまを早期にマッチングさせることができるものです。

 

レインズの登録に関しては下記のように定められています。

 

専属専任媒介契約…

媒介契約を締結した日の翌日から5営業日以内

 

専任媒介契約…

媒介契約を締結した日の翌日から7営業日以内

 

一般媒介契約…

媒介契約の特約でレインズ登録を義務付けた場合は登録

レインズ(REINS)への登録証明書を交付する義務

レインズへ物件情報を登録すると、上記のような「登録証明書」が発行されます。この書類を登録後に売主さまへ交付する義務があります。

 

なぜ、義務付けられているのか?その答えは不動産購入申込書と同じで、物件の囲い込みをさせないためです。

 

物件の囲い込みは売主さまが知らないところでコッソリ行われていました。現在はレインズの登録内容をネット上で売主さまが確認できるようになりましたので、悪事を働きづらくなっています。

 

とは言え、この登録証明書を売主さまに交付していない担当者も多いため、これだけで万全な対策とは言えません。それでも監視されているというのはプレッシャーになりますから、この記事を読んだ皆さんは、必ず自分の目で登録証明書を確認してください。

 

登録内容の確認は、登録証明書の下欄に記載されたURLでIDとパスワードを入力することで行います。IDとパスワードは物件ごとに発行されます。

 

興味があればWebページを見てください … http://www.reins.or.jp/

媒介契約に関する不動産屋さんの業務内容

媒介契約を結ぶと、不動産屋さんは上記の義務だけでなく、次のような業務も行います。

 

この業務内容をわかっていると、担当者の仕事がしっかりしているか判断できるようになりますね。不動産取引の流れを理解するためにも役立ちます!

 

査定金額の根拠の明示…

 

査定金額が担当者の経験と勘によるものでは心配ですよね。そこで、お客さまへ査定金額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければいけません。

 

具体的には、価格査定マニュアルや同種の取引事例などで合理的に説明しなければいけません。査定金額の提示を受けた際に取引事例などが示されていなければ違反していることになります。

 

重要事項の説明 と 売買契約書面の交付…

 

これは売買契約時でのお話です。売買契約成立する前に重要事項説明書行います。そして、売買契約書に署名と捺印、印紙を貼付して消印したものを交付しなければいけません。仲介手数料にこの業務の費用が含まれているということです。

 

事務の補助…

 

売買契約後は、抵当権抹消準備・登記手続き・精算金の算出・各種必要書類のご案内などを行います。もちろん、この業務の費用も仲介手数料に含まれています。

 

売買契約時に仲介手数料を請求する権利は発生しますが、事務の補助をすることになっていることを考えますと、売買契約時点で仲介手数料の全額を受領するべきではないと思います。

 

その他の業務…

 

媒介契約書の特約などで依頼された事項があれば、その業務を行います。私は特約で業務内容の追加を入れたことがないので、特殊事情がある案件などで使う感じでしょうか…。

大丈夫だと信じたい…反社会的勢力の排除条項もみておきましょう!

不動産屋さんは、暴力団関係者の方との契約はできないことになっています。暴対法 ( 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 )に基づいた規制ですね。

 

契約に際して、相手方に対して次の事項を確約します。

 

本人・役員が暴力団関係者ではないこと

 

暴力団関係者に名義貸しをしていないこと

 

媒介契約の有効期間内に本人または第三者を利用して

  脅迫的言動または暴力行為をしないこと

  偽計・威力で業務を妨害、信用を毀損する行為をしないこと

 

※ 偽計…相手の勘違いを誘うこと。

※ 威力…人の自由意思を制圧すること。

 

これらの約束に相手が違反した場合、媒介契約を解除することができます。また、約定報酬額に相当する金額を違約金として請求できます。

 

住宅ローンを利用するときは銀行が調べてくれますけど、不動産屋さんに暴力団関係者かどうかを見破れなんてムリがある気もします。

 

まぁ、呼ばれて言ったら、黒塗りベンツとコワイおじさんとでっかいワンコ。10台以上の防犯カメラに大きな虎の毛皮の敷物が…みたいな事務所だったことはあります。

 

自宅謄本を本部の審査部が見て「これね、ダメな物件だよ。断ってね。」と言われました。言われなくても現場見て知ってるから、断り方だけは教えて…と思った記憶があります。コワいですね。

 

それよりも、意外と「脅迫的言動」「暴力行為」はあり得ると思います。相手の対応がおかしくなったら、自分の身を守る方法として、この条文を思い出してください。

不動産売買契約書の特約なども要チェック!

契約書類には特約事項の項目があります。そこに記載された内容はよくチェックしておいてください。また、この部分を理解することで、不当な要求をされないようになりますので抑えておきましょう。

 

不動産屋さんに有利で依頼主に不利な特約は無効

 

例えば、次のような特約は全て無効になります。

 

・有効期間を3か月を超える期間にする

・更新を自動更新にする

・レインズへ登録しなくてOKにする

・レインズ登録証明書を交付しないことにする

・媒介報告を行わないことにする

 

なお、専属専任と専任の場合、依頼者の希望であってもレインズに掲載しなければ宅建業法違反になります。レインズに掲載したくないのであれば、一般にしなければいけません。

 

アンダーラインを入れてわかりやすくする事項

 

「バイヤーズエージェント」「セラーズエージェント」など、売主さま または 買主さまのどちらか一方としか媒介契約を結ばないことを約束する場合、特約事項にその旨を記載してアンダーラインを引いて強調しておきます。

 

広告活動の内容を具体的に記載する場合も同様です。

 

スーモ・ホームズ・アットホームに成約まで情報を掲載し、毎週土日には現地販売会を開催するために近隣へチラシを1,000枚ポスティングします!

 

そんな約束をしたら、特約に記載してアンダーラインを引いておきましょう。言った言わないにならないようにしたいですし、約束を破ったら他の不動産屋さんに変更しやすくしておきましょう。

 

不動産屋さんが買い取る特約

 

希望金額で売れなかった場合に、媒介契約書に記載された金額よりも安い金額で買い取る特約は、安い金額で売ることを義務付けず「売主さまの希望があれば買い取りをする」という内容であればOKです。

 

一般媒介契約の非明示型

 

一般媒介契約は複数の不動産屋さんに重複して依頼できるものでした。このとき、どこの不動産屋さんに依頼しているかを伝えるのが「明示型」で、伝えなくて良いのが「非明示型」です。通常は「明示型」です。

 

「非明示型」を選択する場合は特約にその旨を記載することになっています。

媒介契約書の委任事項を確認しましょう!

麻布ハウスの媒介契約書では、「媒介にかかわる業務」という箇所の「五 その他」に下記のような代理取得の文言を入れています。

 

「本物件の評価証明書および効果証明書ならびに給水装置図面を代理で取得いたします。」

 

評価証明書・公課証明書…

 

税金を課税するための土地・建物の金額が記載されている書類で、司法書士先生が登記をする時に原本を利用します。公課証明書というのは、評価証明書の記載事項に固定資産税額と都市計画税額が加えられたものです。

 

毎年5月~6月に郵送されてくる固定資産税の納税通知書・課税明細書にも同じ内容が記載されていますので、コピーを取らせてください。

 

給水装置図面…

 

土地や一戸建ての売却をサポートする際に取得する書類で、ネットで取得できる図面よりも詳細な内容が記載されています。個人情報の関係で、取得するためには委任状が必要とされているのです。

 

どちらの書類も売主さまが取得できるのですが、大変だと思うので代理で取得しています。

媒介契約書のフォントサイズにも制限がある!

契約書の文字が小さすぎて読めないと困りますよね。わざと小さくして、わかりづらくするようなことがないようにフォントサイズが決められています。

 

フォントサイズは、日本工業規格Z8305に規定する8ポイント以上の大きさにしなければいけません。ただし、フリガナなどは8ポイント以下でもOKです。

 

この記事は16ポイントで書いています。

  8ポイントだと … 麻布ハウス

12ポイントだと … 麻布ハウス

14ポイントだと … 麻布ハウス

こうやって比べるとだいぶ違いますね。

お疲れさまでした。これで終わりです!!

頑張って書いたら3日もかかってしまいました…。ここまでたどり着いてくださった皆さんには感謝の気持ちでいっぱいです!

 

ここまで読み進めたやる気があれば、不動産屋さんに騙されずに納得のいく売却を実現できるようになると思います。最低限の知識を身につけて、不動産屋さんに対する監視の目を緩めないようにしてくださいね。応援しています!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

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