株式会社 麻布ハウス
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2018年12月30日
不動産売買の知識

宅建マイスターが考える仲介手数料の適正化【不動産業界の改善点 2 】

不動産売買の仲介手数料は、宅建業法という法律で「成約価格×3%+6万円(税別)」が「上限」と定められています。上限が定められているだけですから、半額にしようと、無料にしようと、それは企業努力によるもので自由ということになります。

 

しかし、「一般財団法人土地総合研究所アンケート調査」(2015年1月実施)によると、80%以上の企業が宅建業法に基づく上限基準を適用しているそうです。皆さんは、この仲介手数料に関して、どのようにお考えになりますでしょうか?

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  仲介手数料は、物件によっては高すぎて、物件によっては安すぎる!

2.  仲介手数料は自由化されるべき!

3.  最後に…

仲介手数料は、物件によっては高すぎて、物件によっては安すぎる!

仲介手数料の上限金額の計算式をもう1度見てください。3%がかけられる元になる数字は「成約価格」になりますから、成約価格が500万円でも、5,000万円でも、かかる経費や労力はあまり変わらないのに、私たちの報酬には大きな違いが生まれてしまいます。

 

たとえば、物件価格が500万円であれば、消費税込みの仲介手数料は22万6,800円ですが、5,000万円であれば168万4,800円となります。

 

この取引が「両手仲介」で売主さま・買主さまの両方から仲介手数料の上限金額をもらうことができる場合、500万円だと45万3,600円、5,000万円だと336万9,600円というビックリ!!な大金になります。

 

不動産売買のお仕事はどんどん難易度が上がってきていますから、取引を行うことによる「仲介会社の責任・リスク」を考慮すれば、消費税抜きの売上が21万円では安すぎて経営できる状態ではなくなります。一方、1件の取引で312万円(消費税抜き)という報酬は、サービスの対価としては誰もが高すぎると感じているはずです。

 

このように、「両手仲介」or「片手仲介」・成約価格・物件の難易度によって、仲介手数料が高いといえる場合もあれば、安いといえる場合もあるということです。

 

なお、不動産仲介手数料に関する判例(最判昭43.8.20)では下記のように判示しており、国土交通省も同じ考えをしています。

 

報酬として当事者間で授受される金額は、その場合における取引額、媒介の難易、期間、労力、その他諸般の事情が斟酌されて定められる性質のものと言うべき

 

そう考えれば、既に権利関係が明確になっており、書類も全て揃っている新築戸建の仲介は難易度が低い案件が多いわけですから、両手仲介で6%をもらうのは報酬の取りすぎと言えますね。

 

用語解説「両手仲介」…

「両手仲介」というのは、1つの不動産屋さんが売主さま・買主さまの双方を担当して契約を完了させるやり方のことです。この場合、不動産屋さんは、売主さま・買主さまの両方から仲介手数料をもらうことができます。

仲介手数料は自由化されるべき!

弁護士や税理士は報酬規程が既に撤廃されていますよね。しかし、宅建士は依然として報酬規程が撤廃されていません。それは、なぜでしょうか…?

 

残念ながら、過去の不動産取引に対する世間の評価は低く、不動産屋さんは悪いことをするというイメージがついてしまっていると思います。

 

実際、TVニュースを見ていると、警察に捕まった人の職業をわざわざ「不動産業」と書いていますよね。このことからも、私たち不動産屋さんへの印象が決して良くないものだということを感じさせます。

 

そんな印象を持たれている業界ですから、仲介手数料の上限を決めておかないと、お客さまを騙してたくさん取るつもりでしょ!?と疑われている…。それが原因ではないかな?と私は考えています。

 

しかし、仲介手数料の上限を「3%+6万円」に設定することでお客さまが保護されているように見えますけど、逆にたくさんの問題も発生しています。

 

地方の不動産売買を考えてみましょう。物件価格が安くても「3%」ですから、地方でお仕事をしている不動産屋さんは報酬がかなり少なくなってしまい、経営は苦しいと思います。私も直近で、埼玉県の入間市・狭山市・鶴ヶ島市、千葉県の習志野市でご契約をしましたが、どれも仲介手数料は仕事に見合わない額となってしまいました。

 

仲介手数料が仕事に見合わなかった理由…

 

金額が安くて築年数が経過している物件は、隣地との権利関係が不明確であり、権利関係の調整で苦労することが多いのです。また、物件の資料を紛失していることが多く、平均的な仲介業務と比較すると難易度が高いといえるためです。

 

権利関係の調整や物件調査をしっかり行わず、適当な内容で売買契約を締結しているケースが散見されます。

 

逆に「3%+6万円」を上限としたことで、この数字が相場として根付いてしまい、高いと思いながらも「そんなものかなぁ…」と諦めて仲介手数料を支払ってしまうお客さまが数多くいます。この場合は、不動産会社が得で、お客様が損をしていることになります。

 

難易度が高く、時間もかかる案件であり、物件価格が安いなら、仲介手数料は物件価格の10%くらいまでは認められてよいのではないでしょうか?逆に、物件をお客様がネットで検索し、銀行もネットで申し込みをするのであれば、仲介手数料は「半額の1.5%」で十分ではないかと思います。

 

案件ごとに仲介手数料を決められるようにすれば、不動産取引が活発になり流通性が上がることを期待できます。デメリットもありますけど、コンサルフィーなどではなく「仲介手数料」として正当な報酬を請求できるようになって欲しいと願っています。

最後に…

仲介手数料の上限が撤廃され、サービスレベルに応じた仲介手数料を支払うのがあたり前になれば、不動産会社もお客様も納得のいく取引を実現できるようになると思います。

 

私は高付加価値付きサービスを仲介手数料5%で提供したら、これからの日本では富裕層を中心に受け入れられるのではないか…と考えています。不動産会社が生き残りをかけ、どのようなサービスを提供するかを真剣に考えて行動することが、今後の業界発展に必要なことだと考えています。

 

仲介手数料の自由化を達成するためには、まずは不動産業界が健全になることから始めなければいけませんね。信頼を勝ち取れる業界になるように、私は日々の業務を1つ1つ・コツコツ頑張っています。

 

仲介手数料に関する参考記事…

徹底的に学ぶ仲介手数料のキソ知識【保存版】

これを読めば損をしない!宅建マイスターが解説する「仲介手数料」

足し算と引き算で考える 仲介手数料とサービス

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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