株式会社 麻布ハウス
TEL
10:00~19:00
水曜日
menu メニュー
2019年07月15日
不動産売買の知識

新住所登記・旧住所登記を宅建マイスターがわかりやすく解説します!

不動産屋さんや銀行から「新住所登記・旧住所登記」という言葉を聞いて戸惑っているお客さまが多くいるように感じています。特に、新住所登記をするために、引越前に住民票を移転するように言われたら不安にもなってしまうことでしょう。

 

そこで、新住所登記を求められる理由・メリット・デメリットについて解説します。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

「新住所登記」・「旧住所登記」とは…?

「新住所」は引越先の住所、「旧住所」は現在の住所のことです。

 

「新住所登記」というのは、引越はまだ終わっていないけど、住民票を引越先へ移転してしまい、新しい住所で登記手続きを行うことを言います。

 

上の画像(登記事項証明書の見本)を見てください。住宅ローンを利用する場合であれば、次の3か所に新しい住所が記載されます。

 

表題部

権利部(甲区)

権利部(乙区)

 

それに対して「旧住所登記」は、現在の住所が上記3か所に記載されるわけです。

 

「新しいマイホームを購入したのに、今まで住んでいた住所が記載されちゃうの??」とか「引越前に住民票って移転できるんだっけ??」そんな疑問があると思いますので、これから解説していきますね。

 

参考知識…

 

新築戸建を購入した場合、表題部は「旧住所」で登記を行い、権利部(甲区・乙区)は「新住所」で行うことが多いです。タイトなスケジュールの中で、表題登記を行う前に住民票移転をするのが難しいためです。そのため、新住所登記を行ったとしても、表題部には昔住んでいた住所が残ってしまうのが一般的でしょう。もし、「○○社宅」という名称を残したくない場合は不動産屋さんと相談してみてください。

新住所登記のメリット

新住所登記をする最大のメリットは、いずれ購入した不動産を売却する際に行う「住所変更登記」費用を節約できることでしょう。何のことだかサッパリわからないと思いますので、具体例をあげながら簡単に説明していきますね。

 

ゆめ部長が中野区でマンションを購入して「練馬区」から「中野区」へ引越しました。「旧住所登記」を選択したので、購入したマンションの登記事項証明書に記載された所有者は「練馬区に住んでいるゆめ部長」となっています。

 

もちろん、住民票を移転すると同時に印鑑登録も新規で行いますから、住民票と印鑑証明書はどちらも住所が中野区です。

 

登記事項証明書:練馬区○町○丁目○番○ ゆめ部長

印鑑登録証明書:中野区○町○丁目○番○ ゆめ部長

 

10年後、ゆめ部長が住み替えをすることになり、「中野区」の自宅マンションを売却した!そんなお話を想定して考えていきましょう。

 

不動産を売却するときには、登記事項証明書(上の画像です。)に記載された所有者と印鑑証明書に記載された所有者が一致していないといけません。上に記載した状態だと、ゆめ部長の名前は一致していても、住所が一致していないからダメなわけです。

 

そこで、所有権移転登記を申請する際に、ゆめ部長の住所を「練馬区」から「中野区」へ変更するために「住所変更登記」をしなければいけません。司法書士先生の報酬で1万円~2万円かかるので、なんか、もったいないかも…という話になります。

 

「新住所登記」を選択していれば、中野区のマンションを購入した際、登記事項証明書の所有者は「中野区に住んでいるゆめ部長」となっています。これなら、住所変更登記が不要ですよね。これで1万円~2万円の費用を節約することができました!

 

もう少しメリットを解説しておきましょう。

 

皆さまがマイホームを購入した場合(「不動産」ではなくて「居住用のマイホーム」です)、登録免許税を軽減するために「住宅用家屋証明」を取得しなければいけません。

 

この書類を取得するために必要な書類として「現在の住居に関する書類」があります。お客さまがどこに住んでいるかで求められる書類が下記のように変わります。

 

賃貸に居住中 ⇒ 賃貸借契約書

社宅に居住中 ⇒ 社宅証明書

持家を売却  ⇒ 売買契約書 or 媒介契約書

持家を賃貸  ⇒ 賃貸借契約書 or 媒介契約書

 

この中で「社宅証明書」は「原本」を求められるのですが、総務部から発行してもらうのに時間がかかり、提出が間に合わないことがあります。この場合、新住所へ住民票を移転して「新しい住所の住民票」を取得することで代用することが可能です。

 

住宅用家屋証明は「居住用」であることを証明できるなら税金を安くしてあげる…という書類で、セカンドホームや投資物件などでないことを証明できればOKです。「購入した不動産へ住民票を移転した」=「自己居住用」だと判断できますから、セカンドホームや投資用ではないことを証明できますね。

新住所登記を銀行が求める理由

多くのお客さまは「住宅ローン」を組んでマイホームを購入します。「住宅ローン」と呼んでいながら忘れがちですけど、「住宅」を購入するためのローンが住宅ローンなのです。

 

自己居住用としてローンを組むんだから、金利は低く抑えてあげようじゃないか!という商品が住宅ローンですから、対象は自己居住用のマイホームのみであり、投資用物件には利用できません。

 

しかし、投資用物件を購入するために住宅ローンを利用しているケースがかなり多くて問題視されています。最近では、フラット35を投資物件購入に悪用していることが大きな問題となっていましたよね。

 

このような状況ですから、お金を貸す銀行としては、融資をするお客さまが本当に自己居住用のマイホームを購入するのかどうか…正直、すごく心配しています。

 

そこで、融資を実行するより前に住民票を移転してもらい「新住所の住民票」を提出してほしいと求めてくるわけです。

 

まぁ、購入した不動産へ数日だけ住民票を移し、後日、再度戻す…という手法で悪用している人もいますから、これが決定的な対応法だとは思えませんけど…。

新住所登記のデメリット

新住所登記のデメリットもいくつかありますので、必ず把握しておいてください。

 

デメリット1…

 

法律違反であり、区役所・市役所などで手続きをするときに「引越は終わっていますよ!」と嘘をつくことになる…これが最大のデメリットでしょう。嘘をつくのが苦手な人・どんなに小さくても法律違反をしたくない人は止めた方がイイですね。

 

デメリット2…

 

郵便物が新しい住所へ届いてしまいます。建築中の現場で郵便ポストがなかったり、一戸建てで売主さまの表札が付いていると、行政からの書類が返送されてしまいますから要注意です。

 

売主さまが居住中の中古物件を購入した場合、売主さまが使用しているポストへ買主さまの郵便物が混ざってしまうことになりますので、郵便局で転送をかけておいた方がよいでしょう。

 

建築中の現場なら仮のポストを設置しなければいけませんし、新築戸建ならテプラなどで表札を作って貼ってこなければいけません。ちゃんと対応すると意外と手間がかかるんですよね…。

 

デメリット3…

 

お子さんの通学・通園の問題もあります。住民票で学区が決まることもあるようですので、お子さんの住民票を一緒に移動しても大丈夫かどうか…確認するようにしてください。

 

なお、銀行からは「家族全員記載」の住民票を求められますので、持分があるご主人さまだけ、ペアローンなら夫婦の分だけ移転した書類があればOKなのかも確認してもらいましょう。

 

実は…不動産屋さんは上記3つのデメリットを理解していないことが多いようです。銀行もわかっていないかもしれません…。だからトラブルになることが結構あるんですよね。

 

今まで聞いたことがあるトラブルとしては、売主さまの許可を得ずに住民票を移転したことがバレて怒られた…(怒るようなことではないかもしれませんが、残代金を受け取っていないのに自宅に住民票を重ねられたら気分は良くないかもしれませんね。)とか、大事な書類が届かず困った…などです。

 

旧住所登記をしたとしても、売却時に少し費用がかかり、引越後に移転後の住民票(原本)を銀行へ郵送するだけですから、ゆめ部長は「旧住所登記」をオススメしています。

新住所登記は法律違反…?

「住民基本台帳法」には、転入日 or 転居日から14日以内に届出をしなければいけない…と記載されています。

 

つまり「引越後」2週間以内に手続きをするのが本来の正しいやり方になるわけですから、引越前に引越が終わったことにして「転入届」or「転居届」を提出すると、法律に違反したことになります。

 

とはいえ、金融機関から引越先の住所に変更された「住民票」と「印鑑証明書」の提出を求められることを役所は知っていますから、厳しく問い詰められることはないでしょう。少なくとも、私のお客さまから「役所に怒られたよ~」という話を聞いたことはありません。

 

役所仕事ですから「実は…まだ引越できていないんですけど…いいですか?」なんて言われると担当者も困ってしまいます。知り合いの話ですけど、お客さまが正直に引越していないとを言ってしまい、住民票を移転できなかった…ということもありました。

 

「引越は昨日終わりました!ふぅー疲れたなぁ~」と笑顔で言い切る!これがポイントですよ。

最後に…

新住所登記をするための解説をしてきましたけど、ゆめ部長なら「旧住所登記」を選びます。「法律違反」だと思うとちょっと気が引けますし、その他の手続きで忙しい時に、2つの役所を回るのも大変だからです。(転居届なら1つだけですね。)

 

多くのお客さまは「新住所登記」を選びますけど、皆さまはどうしますか?記事をしっかり読んで考えてみてくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

お問い合わせ【売却】

INQUIRY
プラン
お問い合わせ内容
必須
物件の種別
必須
必須
万円
必須
必須
必須
(入力ミスにご注意ください!)
必須
(確認用)
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します
arrow_upward