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2019年07月10日
不動産売買の知識

建物表題登記申請のご案内【営業ツール紹介2】

 ゆめ部長が使っている各種ご案内を紹介するシリーズ【第2弾】

「建物表題登記申請のご案内」

 
新築戸建や新築マンションを購入した時、最初に行う登記を表題登記(表示登記と呼んでいる人もいます。)といいます。これは赤ちゃんが生まれた時の「出生届け」のようなもので「新しい建物が誕生しました!」と報告する手続き(義務)となります

 

この手続きは土地家屋調査士先生に依頼するのですが、けっこう質問が多い手続きになります。聞きなれない言葉が多くて難しく感じられるかもしれませんけど、わかりやすく解説してみますので一緒に勉強してみましょう!

 

ターゲットは…

 不動産屋さんが頼りなくて不安な人

 やることを早めに確認しておきたい勉強熱心な人

 不動産業界の新人さん など

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

建物表題登記とは…?

表題登記(ひょうだいとうき)とは、建物が完成した後に行う登記のことです。

 

「新しい建物が誕生しました!」と報告する手続き(義務)で、赤ちゃんが生まれた時の「出生届け」のようなものだと考えてください。

 

新築建物を取得した日から1ヶ月以内に行う義務がありますけど、売買契約が終わってから引き渡しを受ける前の期間で行うのが一般的です。

 

登記を「義務」にしているわけですから、登記をするための税金「登録免許税」はかかりません。しかし、担当する土地家屋調査士先生の報酬は別途必要になります。費用は新築戸建だと10万円前後が多いかな…。不動産屋さんの見積もりに書いてありますからご確認ください。(ゆめ部長が購入した新築マンションでは税込61,560円でした。マンション全体を一括で担当するため、新築マンションは少し安くなるのだと思います。)

 

この登記が完了すると、建物の登記簿謄本ができあがります。「表題部」のみ記載されたシンプルな状態です。

 

この後、所有権を取得したことを主張するために「甲区」へ「所有権保存登記」を行い、金融機関から住宅ローンの借り入れをする場合は「乙区」へ「抵当権設定登記」を行います。

 

このあたりから拒否反応が出てくるかもしれませんね (笑) ゆめ部長が購入したマンションの登記簿謄本を上に貼っておきましたので確認してみてください。少しはわかりやすくなると思いますよ。

 

ちなみに…「所有権保存登記」は新築不動産の最初の所有者が行います。後日、この不動産を売却する時は、所有権「保存」ではなく、所有権「移転」登記になるわけです。そこから何度も転売が繰り返されると、甲区にはその履歴が積み重ねられていくことになります。まぁ、参考までに。

 

話を戻します。

 

表題登記が終わらないと登記簿謄本がこの世に存在しませんから、所有権保存登記 (甲区) ・抵当権設定登記 (乙区) を行う場所がないことになります。この状態では、金融機関が担保を取ることができないため、住宅ローンの融資を実行してくれません。

 

ここ、わかりますでしょうか…?ちょっと解説します。

 

金融機関は不動産を購入するための資金として、一般的には数千万円のお金を貸すことになります。

 

あたり前ですけど、貸したお金は利息を付けて返済してもらわなければいけません。しかし、悲しいお話ですけど、死亡・転職・退職・産休育休・給与減少などの事情で返済できなくなることもありえますよね。

 

そこで、融資する不動産へ「抵当権」という権利を設定して銀行は保全を図ります。この抵当権を設定しておけば、貸したお金を返済してもらえなくなった場合、競売にかけて不動産を現金化し、他の債権者に優先してお金を貸してもらうことができるのです。

 

抵当権を設定できる状態にならないと金融機関がお金を貸してくれないのは、これで理解できたと思います。

 

抵当権を設定するためには、登記簿謄本が必要。登記簿謄本を作るためには表題登記を完了しなければいけない!ということですね。

 

こういう事情がありますから、表題登記の必要書類を土地家屋調査士先生へ早めに送る必要があります。ご協力をお願いします!

 

ゆめ部長が使っている書類はコチラ …

ゆめ部長の「表題登記申請のご案内」

表題登記で必要な書類を確認しましょう!

表題登記で必要な書類はお客さまごとに変わってきます。聞きなれない書類が多いにもかかわらず、不動産屋さんから丁寧な説明がなかったり、土地家屋調査士先生からもらう見本がすっごくわかりづらかったり…。それで、イヤになっている人が多いのだと思われます。

 

また、土地家屋調査士先生によって、必要な書類が増えたり減ったりするのも悩ましいところだったりします。まずは、どんな書類が必要になるのか…とりあえず全部見てみましょう。

 

建物表題登記の委任状

所有権保存登記の委任状

所有権保存登記抹消の委任状

登記原因証明情報(所有権保存登記の抹消用)

印鑑証明書1通

住民票(現在の住所)1通

住民票(新居の住所)1通

申立書(住宅用家屋証明取得用)

現在の住居に関する書類(住宅用家屋証明取得用)

  ・賃貸に居住中  ⇒ 賃貸借契約書

  ・社宅に居住中  ⇒ 社宅証明書

  ・持家を売却   ⇒ 売買契約書 or 媒介契約書

  ・持家を賃貸   ⇒ 賃貸借契約書 or 媒介契約書

  ・親族が居住する ⇒ 親族の申立書

持分協議書

 

もう…わけがわかりませんよね。

 

上記の書類を理解するために必要な知識を解説していきますので、眠気と戦いながら頑張ってください!では、いきます。

 

土地家屋調査士先生に依頼する登記は「表題登記」だけで「所有権保存登記」は司法書士先生のお仕事になります。

 

では、なぜ、土地家屋調査士先生へ渡す書類に司法書士先生への委任状も含まれているのか…というと、一般的には次の2つが考えられます。

 

土地家屋調査士 + 司法書士の合同事務所だった。

売主の不動産会社へ書類を返送するとそれぞれの先生に書類を郵送してくれる。

 

このあたりの説明をしないから「実印を押印した書類を簡単に預けるわけないでしょ!」というクレームに繋がったりするのでしょうね~。

 

最低限必要になる書類は次の3つになります。

 

建物表題登記の委任状

所有権保存登記の委任状

住民票(現在の住所)

 

次に「住宅用家屋証明」の取得で必要な書類です。これはセカンドハウスなどではなく、自己居住用の不動産を購入するから税金は安くしてよね!と主張するために必要な書類になります。

 

土地家屋調査士先生が取得することもあれば、司法書士先生が取得することもあります。まぁ、自分で簡単に取得できるらしいですけどね。詳細はこの後の項目を見てもらうとして、ここで必要な書類が下記の2つです。住民票も必要ですけどコピーを使って取得してくれます。

 

申立書

現在の住居に関する書類

 

最後は「錯誤による所有権保存登記の抹消」に関してです。後で詳しく解説しますけど、売買契約が解除になった場合に備えて、実印を押印した「所有権保存登記抹消」の委任状と印鑑証明書1通を売主の不動産会社へ預けておくことがあります。その場合に必要な書類は次の3つになります。

 

所有権保存登記抹消の委任状

登記原因証明情報

印鑑証明書(現在の住所でOK)

 

要求する不動産会社はだいぶ少なくなりましたけど、まだ取得を依頼されることがあります。売主さまのリスクも理解できますけど、使用頻度の低さを考えると、買主さまの印鑑証明を預かるリスクの方が大きいような気がしますよね。ゆめ部長はこの書類のお世話になるような経験がないので「必要ないんじゃない?」と思っています。

表題登記の注意事項

表題登記申請書類に関する注意事項・確認事項をまとめておきます!

 

【1】

申立書への押印は認印で構いませんが、その他の書類は全て実印で押印してください。

 

【2】

購入不動産を複数人で共有する場合、委任状へ持分を記入してください。持分協議書が必要な場合もあります。

 

【3】

「申立書」および「賃貸借契約書・社宅証明書・売買契約書」は登記に関する税金「登録免許税」の軽減を受けるために必要な「住宅用家屋証明」を取得する際に使用します。「新住所登記」をする場合は不要ですが、代わりに新住所の住民票(コピー)が必要です。新住所登記とは…引渡を受ける前(引越前)に住民票を移転し新しい住所で登記をすることです。住民票の移転は「引越後2週間以内」に行うのが原則ですから正規の手続きではありません。

 

【4】

登録免許税の軽減を受けるために必要な「住宅用家屋証明」は、自己居住用が対象になりますので、セカンドハウスや法人名義の場合は取得できません。

 

【5】

賃貸借契約書は「住所を特定できるページ」・「署名捺印ページ」をコピーしてください。心配な場合は全ページをコピーして郵送していただいても構いません。

 

【6】

社宅証明書は原本が必要です。発行まで時間がかかることがありますのでご注意ください。発行に時間がかかる場合は新住所登記をオススメしています。

 

【7】

住民票は共有者全員分が必要になります。夫婦共有名義の場合はご主人様・奥さまが記載されている住民票であれば1通のみで構いません。マイナンバーの記載がない物を取得してください。なお、マイナンバーカードを使ってコンビニで取得したものは利用できません。必ず区役所・区民事務所で取得してください。

住宅用家屋証明で登録免許税がこれだや安くなる!

住宅用家屋証明を取得するのは、しつこいようですけど、登録免許税を安くするためです。つまり、買主さまである皆さまのために取得する書類なのです。「えーメンドクサイなぁ~」という人もいますけど、別に税金をいっぱい払うつもりであれば、取得する必要はありません。

 

ただし、そう思う人も、どれくらい違うのか?はチェックしておきましょう。

 

所有権保存登記は、-62.5%

抵当権設定登記は、-75%

 

わかりやすい抵当権設定登記だけでもみておくと…

 

借入金額が4,000万円の場合、

 

家屋証明なしだと、160,000円

家屋証明ありだと、  40,000円

 

これだけで120,000円も変わってきますね。取得費が報酬込みで10,000円かかったとしても断然お得ですよね。というわけで、書類の取得を頑張りましょう!

所有権保存登記を錯誤で抹消するための委任状

「所有権保存登記を錯誤抹消するための委任状」は、実印を押印・印鑑証明書を添付して売主さまへ預ける書類です。普通の感覚からすると、なんで印鑑証明書も渡さなきゃいけないんだろう…と不安に感じられるかと思います。

 

そこで、錯誤抹消の委任状をお預かりする理由を解説していきますね。

 

多くの方は金融機関から住宅ローンのお借入を行うために抵当権設定登記を行いますし、現金一括払いの方でも、所有権保存登記だけは行うのが一般的です。この抵当権設定登記や所有権保存登記を行うためには、建物の表題登記を行い、登記簿謄本ができあがっている必要がある…このお話はもうOKですよね。

 

それと、表題登記は新築建物を取得した日から1ヶ月以内に行う義務があるけど、引き渡しを受ける前に表題登記を申請してしまうのが一般的…というお話もしました。

 

売主さまからすると、残代金を受領していないのに、商品(不動産)に対して買主さま名義で登記することを許可してくれた…ということになります。

 

このように先行して登記をする場合、売主さまにはリスクが生じます。

 

それは…引渡前に表題登記を行いながら、後日、売買契約が解除されてしまった場合、再販売を行う建物の名義が契約解除した人の名前のままになるということです。契約解除したのに表題部に名前が残ってしまうのは好ましくありませんよね。

 

そこで、この問題を解決するために、委任状と印鑑証明書を売主の不動産会社へ預けておくことになるわけです。もちろん、無事に引渡が完了した際には、委任状と印鑑証明書を返却してもらえますので、忘れずに受領しましょう。

 

「売買契約を解除することになってから委任状と印鑑証明書を渡せばイイじゃん。」と考える人…きっといますよね??

 

でも、ちょっとだけ考えてみてください。

 

トラブルが原因で契約解除になってしまった場合、委任状と印鑑証明書をお預かりできるかどうかわからないと思いませんか?「お前に印鑑証明なんか預けるか!バカモノー!!」と、買主さまが怒り出すかもしれませんよね。このようなリスクも想定しておかなければいけないわけです。

 

ご理解・ご協力いただけましたら幸いです。

 

最後にグチのような余談を。

 

登記って難しいですし、「錯誤」とか聞きなれないし、委任状の言い回しが難しくて何を言っているのかわからないし…。もっと、一般人が簡単に理解できるようにした方がイイと思いますよね!?不動産屋さんもわかっていないと思うんですよね~

最後に…

ふぅー。この記事を書くのに2日かかってしまいました。過去の表題登記申請書類を集めて、その中からわかりやすい委任状を探して…なんてやっていたので仕方ないですけどね。でも、このおかげで資料の整理が爆速で進んでいます。

 

このペースで、過去の資料や営業ツールをまとめ、ブログ記事として発信していけたらスゴイ役立つ情報になる予感がします!!

 

記事を書きながら専門家にもヒアリングしていきますので、「ゆめ部長が使っている各種ご案内を紹介するシリーズ」はどんどん加筆・修正していく予定です。気が向いたら、また読みに来てくださいね~

 

皆さまのお役に立てるよう、一所懸命、がんばります!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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