株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月29日
不動産売買の流れ

不動産売買契約で売主さまが持参するべき物を予め準備しておきましょう!

不動産売買契約は高額な取引であり、売買契約時には売買価格×5%~×10%の手付金を現金で受領するのが一般的ですから、売主さまが所有者であることを証明できなければ、買主さまが不安になってしまいますよね。

 

そこで、この記事では、売主さまが所有者であることを証明するために必要な物をまとめておきます。高額な商品を販売するんだということをご理解いただき、売買契約時までにしっかり準備しておいてください。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産売買契約で売主さまが持参する物一覧

2.  売主さまが売買不動産の所有者であることを確認しましょう!

  2-1.  登記済権利証 または 登記識別情報通知

  2-2.  運転免許証・実印・印鑑証明・住民票

3.  不動産売買契約書に貼付する収入印紙

4.  不動産売買契約で売主さまが署名・捺印する書類

5.  まとめ

不動産売買契約で売主さまが持参する物一覧

まずは持参する物の一覧を確認しましょう!

 

登記済権利証 または 登記識別情報通知

運転免許証 または パスポート

実印と認印

印鑑証明書

住民票 または 戸籍の附票

収入印紙

固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書

最新の住宅ローン返済明細書

売主さまが売買不動産の所有者であることを確認しましょう!

売主さまが所有者だと証明するために必要な書類と証明方法を説明します。

 

これでも100%安心とは言えませんけど、公的な書類などを準備できない人と契約をしないことで、危険な契約を避けることができます。

 

司法書士先生に聞いた話ですが、悪いことをしている人は挙動不審だったり、何気ない会話をしている中で違和感があるそうです。役者さんでもなければ、それを隠すのは難しいとのことでした。

 

書類 + 相手方の雰囲気をチェックする。そういう時代なのですね。

登記済権利証 または 登記識別情報通知

登記済権利証」とは、いわゆる「権利証」のことです。不動産の所有者であることを証明する書類ですね。

 

この登記済権利証は、不動産登記法が改正・施行されてから「登記識別情報通知」という緑色のA4の紙に変わりました。

 

対象不動産を管轄する法務局がオンライン化された後から、登記済権利証は登記識別情報通知に変わっていきました。エリアによって異なりますけど、平成17年3月~平成20年7月あたりで変更されていったようです。

 

このA4の緑色の紙1枚が権利証であることがわからない方が多いので、法務省が作成しているサンプルを下記で確認してみてください。

 

もし紛失している場合は対処法が3つあります。ただし10万円程度の費用が発生しますので、なんとか探し出してください。それでも発見できない場合は早めの連絡をお願いします。

運転免許証・実印・印鑑証明・住民票

権利証に記載されている「登記名義人」本人であることを買主さまへ証明するために用意してほしい物です。確認方法をSTEP.1 ~ STEP.5の流れで見てみましょう。

 

STEP.1

権利証に記載されている名前が、売買契約書の署名・印鑑証明書の氏名・運転免許証の氏名と一致することを確認します。

 

STEP.2

権利証に記載された住所から売買契約書に記載された住所への引越履歴を住民票または戸籍の附票で追えるかを確認します。

 

STEP.3

運転免許証の住所もあわせて確認しましょう。引越してばかりだと運転免許証の住所変更をしていない場合もありますけど、途中経過は確認できます。

 

STEP.4

売買契約書に捺印された実印の印影が印鑑証明書と一致しているかを確認します。実印の偽造を見破ったことがあるという司法書士先生に会ったこともありますから、しっかり印影を確認しましょう。

 

STEP.5

運転免許証の顔写真と、目の前にいる売主さま本人の顔が同じかどうかを確認してもらいます。

 

このようにして、公的な書類である住民票・印鑑証明書・運転免許証などを使い、権利証の持ち主が本人であることの確認を行うことになります。

 

売主さまは手付金・残代金などのお金を受領する立場ですから、買主さまよりも準備をする書類が多くなるのは仕方がないことですよね。

 

実は…このチェックを行わない契約がすごく多いんです。

 

数多くの売買契約に立ち会っても、売買契約時にこれらの書類が揃っていることは稀で、不動産屋さんが売主さまに書類を用意してもらっていないのです。書類が揃っていたとしても、上記のような流れで本人確認を行うことはほぼありません。

 

知り合いの司法書士先生にこの現状を話したら「不動産取引を甘く見過ぎだね!いつかダマされるかもしれないよ。」と言っていました。

 

大手の仲介会社でも本人確認が雑なので、自分を守るためにも売主さまの本人確認の重要さを理解しておいてくださいね。

不動産売買契約書に貼付する収入印紙

収入印紙は売買契約の金額に合わせて郵便局で購入しておいてください。下記の印紙税額は2018年7月時点のものになります。

 

1,000万円超 ~ 5,000万円以下 : 10,000円

5,000万円超 ~ 1億円以下   : 30,000円

1億円超   ~ 5億円以下   : 60,000円

 

5,000万円ちょうどは10,000円です。50,000,0001円からは3万円になります。なお、売買契約書は1通作成すればよいことになっているため、印紙代を節約するために売主さま保管分をコピーにすることもあります。

 

価格交渉を受けていれば印紙代は買主さま負担にして、交渉がなければ折半にするのも1つの手です。税務署にも電話で確認しましたけど問題ないとのことですから、節税したい方は検討してください。

 

ただし、大手との共同仲介で売買契約する場合「NG!!」と言われることもあります。

不動産売買契約で売主さまが署名・捺印する書類

次に、売買契約時に売主さまが署名・捺印する書類を見てみましょう。

 

下記の書類は売買契約「前」ではなく、売買契約「当日」にその場で署名・捺印をすることになります。なお、下記の書類は全て不動産屋さんが準備してくれますので、任せておいて大丈夫です。

 

手付金の領収証

評価証明書・公課証明書・名寄帳取得の委任状

重要事項説明書

売買契約書

媒介契約書

仲介手数料支払約定書

顧客カード

個人情報同意書

 

買主様から受領するお金に対しては、すべて領収証を発行します。この領収証は不動産屋さんが作成しますから忘れていても大丈夫です。

 

なお、個人の方が発行する領収証には印紙を貼付(ちょうふ)する必要はありませんが、法人が売却する場合には印紙が必要になります。

 

評価証明書公課証明書名寄帳というのは、固定資産税評価額や、その年の固定資産税・都市計画税額が記載されている書類になります。

 

毎年5月・6月頃に郵送されてくる「納税通知書・課税明細書」があれば委任状が不要になる場合もあります。これは私たちがお客さまのために代理受領するサービスですから、お客さま自身で取得することも可能です。

 

個人情報同意書は、銀行・司法書士先生とのやりとり、委任状の受領、売買契約書や重要事項説明書の保管(5年以上)をするために署名・捺印が必須になります。

 

たまに「一切同意できない」というお客さまもいますが、その場合は仲介業務を行えませんのでご理解・ご協力をお願いします。

 

顧客カードは、暴対法 ( 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 ) ・マネーロンダリング ( 資金洗浄 ) 対策として、不動産屋さんが売主さま・買主さまがどのような人であり、どのような目的で売買したかを確認して保存するための書類です。これも不動産仲介では必須の書類になります。

まとめ

売買契約で売主さまが用意する物、用意しなくてもよい物がわかっていれば、早めの準備ができますよね。

 

不動産屋さんからの連絡は、いつもギリギリになることが多いですから、このWebページで最低限必要なことを勉強しておくとスムースに手続きを完了できると思います。

 

応援しています。がんばってください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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