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2019年11月21日
不動産売買の流れ

不動産売買契約で売主さまが用意する物を宅建マイスターが解説します!

不動産売買契約は高額な取引であり、売買契約時には売買価格×5%~10%の手付金を現金で受領するのが一般的ですから、売主さまが本物の所有者であることを証明できなければ、買主さまが不安になってしまいますよね。

 

そこで、この記事では、売主さまが本物の所有者であることを証明するために必要な物と売買契約時に持って来て欲しい物をまとめておきます。「高額な商品を売却するんだ!」ということをご理解いただき、売買契約時までにしっかり準備しておいてください。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産売買契約で売主さまが持参する物一覧

まずは持参する物の一覧を確認しましょう!

 

登記済権利証 または 登記識別情報通知

運転免許証 または パスポート

実印と認印

印鑑証明書

住民票 または 戸籍の附票

収入印紙

固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書

最新の住宅ローン返済明細書

 

ちょっとメンドウかもしれませんけど、安心して売買契約できるようにご協力くださいね。

売主さまが不動産の所有者であることを確認しましょう!

本物の所有者であることを証明するために必要な書類と、書類を使った証明方法を解説します。

 

解説を始める前にこんなことを言うのも微妙ですけど…この方法で本人確認をしたとしても100%安心とまでは言えません。

 

なぜなら、犯罪組織が本気になれば、公的な書類もほぼ完璧に偽造できてしまうからです。不動産屋さんは偽造を見破れる専門知識を持っているわけではありませんので、これを見破るのはかなり困難だと言えるでしょう。

 

しかし、公的な書類などを準備できない人と契約しないだけでも、危険な契約を避けることができるはずです。

 

司法書士先生に聞いた話では、悪いことをしている人は挙動不審だったり、何気ない会話をしている中で違和感があるそうです。役者さんでもなければ、それを隠すのは難しいとのことでした。

 

というわけで、書類 + 相手方の雰囲気でダブルチェックする。そういう時代なのですね。

 

参考記事…

地面師ってご存知ですか?売主さまは自分が不動産の所有者だと証明しなければいけません!

 

前置きが長くなりました。それでは解説に入りたいと思います!

登記済権利証 または 登記識別情報通知

「登記済権利証」とは、いわゆる「権利証」のことです。不動産の所有者であることを証明する書類ですね。

 

この登記済権利証は、不動産登記法が改正・施行されてから「登記識別情報通知」という緑色のA4の紙に変わりました。

 

対象不動産を管轄する法務局がオンライン化された後から、登記済権利証は登記識別情報通知に変わっていきました。エリアによって異なりますけど、平成17年3月~平成20年7月あたりで変更されていったようです。

 

このA4・緑色の紙1枚が権利証であることを知らない方が多いので、法務省が作成しているサンプルを下記で確認してみてください。

 

もし紛失している場合は対処法が3つあります。ただし10万円程度の費用が発生しますので、なんとか探し出してください。それでも発見できない場合は早めの連絡をお願いします。

運転免許証・実印・印鑑証明・住民票

権利証に記載されている「登記名義人」本人であることを買主さまへ証明するために用意してほしい物です。確認方法をSTEP.1 ~ STEP.5の流れで見てみましょう。

 

STEP.1

権利証に記載されている名前が、売買契約書の署名・印鑑証明書の氏名・運転免許証の氏名と一致することを確認します。

 

STEP.2

権利証に記載された住所から売買契約書に記載された住所への引越履歴を住民票または戸籍の附票で追えるかを確認します。

 

STEP.3

運転免許証の住所もあわせて確認しましょう。引越してばかりだと運転免許証の住所変更をしていない場合もありますけど、途中経過は確認できます。

 

STEP.4

売買契約書に捺印された実印の印影が印鑑証明書と一致しているかを確認します。実印の偽造を見破ったことがあるという司法書士先生に会ったこともありますから、しっかり印影を確認しましょう。

 

STEP.5

運転免許証の顔写真と、目の前にいる売主さま本人の顔が同じかどうかを確認してもらいます。

 

このように、公的な書類である住民票・印鑑証明書・運転免許証などを使い、権利証を持っている人が、売主さま本人であることの確認を行います。

 

売主さまは手付金・残代金などのお金を受領する立場ですから、買主さまよりも準備をする書類が多くなるのは仕方がないことですよね。

 

余談ですけど…実は、このチェックを行わない契約がすごく多いんです。

 

数多くの売買契約に立ち会っても、売買契約時にこれらの書類が揃っていることは稀で、不動産屋さんが売主さまに書類を用意してもらっていないのが一般的です。書類が揃っていたとしても、上記のような流れで本人確認を行うことはほぼありません。

 

知り合いの司法書士先生にこの現状を話したら「不動産取引を甘く見過ぎだね!いつかダマされるかもしれないよ。」と言っていました。

 

大手の仲介会社でも本人確認が雑なので、自分を守るためにも売主さまの本人確認の重要さを理解しておいてくださいね。

不動産売買契約書に貼付する収入印紙

収入印紙は売買契約の金額に合わせて郵便局で購入しておいてください。下記の印紙税額は2019年11月時点のものになります。

 

1,000万円超 ~ 5,000万円以下 : 10,000円

5,000万円超 ~ 1億円以下   : 30,000円

1億円超   ~ 5億円以下   : 60,000円

 

50,000,000円 ちょうどは10,000円です。

50,000,001円 からは30,000円になります。

 

なお、売主さまが消費税の課税事業者になる場合、消費税を除いた金額で印紙税額を判断してください。マイホームの売買であれば、通常は消費税が非課税になりますので問題はありません。

 

参考記事…

不動産の売買契約書は2通作成!印紙税節約のために売主コピー・買主原本保管をやめた方が良い理由を解説します!

不動産売買契約で売主さまが署名・捺印する書類

次に、売買契約時に売主さまが署名・捺印する書類を見てみましょう。

 

下記の書類は売買契約「前」ではなく、売買契約「当日」にその場で署名・捺印することになります。なお、下記の書類は全て不動産屋さんが準備してくれますので、任せておいて大丈夫です。

 

手付金の領収証

評価証明書・公課証明書・名寄帳取得の委任状

重要事項説明書

売買契約書

媒介契約書

仲介手数料支払約定書

顧客カード

個人情報同意書

 

買主様から受領するお金に対しては、すべて領収証を発行します。この領収証は不動産屋さんが作成しますから忘れていても大丈夫です。

 

なお、個人の方が発行する領収証には印紙を貼付(ちょうふ)する必要はありませんが、法人が売却する場合には印紙が必要になります。

 

評価証明書公課証明書名寄帳というのは、固定資産税評価額や、その年の固定資産税・都市計画税額が記載されている書類になります。

 

毎年5月・6月頃に郵送されてくる「納税通知書・課税明細書」があれば委任状が不要になる場合もあります。これはゆめ部長がお客さまのために代理受領するサービスですから、お客さま自身で取得することも可能です。

 

個人情報同意は、銀行・司法書士先生とのやりとり、委任状の受領、売買契約書や重要事項説明書の保管(5年以上)をするために署名・捺印が必須になります。

 

たまに「一切同意できない」というお客さまもいますが、その場合は仲介業務を行えませんのでご理解・ご協力をお願いします。

 

顧客カードは、暴対法 ( 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 ) ・マネーロンダリング ( 資金洗浄 ) 対策として、不動産屋さんが売主さま・買主さまがどのような人であり、どのような目的で売買したかを確認して保存するための書類です。これも不動産仲介では必須の書類になります。

最後に…

売買契約で売主さまが用意する物、用意しなくてもよい物がわかっていれば、早めの準備ができますよね。

 

不動産屋さんからの連絡は、いつもギリギリになることが多いですから、このWebページで最低限必要なことを勉強しておくとスムースに手続きを完了できると思います。

 

応援していますのでがんばってください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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