不動産売却の流れ　STEP ⑧　残代金受領・引渡

売買契約で合意した内容で売却不動産の引渡を行います。残代金受領後、鍵・物件資料一式・領収証を買主さまへ引き渡してください。残代金から住宅ローンの残債を完済し、司法書士先生に登記手続きを委任して手続き完了です。翌年の確定申告を忘れずに行いましょう。

残代金決済とは、売主さまが残代金を受領して、買主さまへ所有権を移転する手続きです。流れ、注意点とお願いを確認してください。

残代金決済の流れ…

【1】登記申請書類を司法書士先生が確認

【2】残代金の受領

【3】諸費用の支払い

【4】住宅ローン一括返済

【5】領収証の発行・受領

【6】資料一式・鍵などを引渡

【7】解散

【8】司法書士先生が抵当権抹消手続き

【9】2週間～1ヶ月で登記完了

残代金決済の注意点とお願い…

■ 銀行・法務局の手続きがあるため平日限定

■ 午前中スタート（遅くても13：00）

■ 集まる場所は買主さま指定の銀行

■ 通常は1時間～1時間30分で終わる

■ ミスがあると5時間かかることもある

■ 印鑑証明などを忘れると引き渡しできないかも

■ 半休ではなく1日全休をとってほしい

■ 代理人も可能だけど、本人出席をお願いしたい

【補足】

残代金決済には、売主さま・買主さまの双方が集まって手続きをした方が良いと思っていますけど、最近は、売主さま・買主さまが欠席するケースも増えてきました。もし、残代金決済を欠席したい場合は、司法書士先生と事前面談を行い、書類へ署名捺印を済ませておくなどの手続きが必要になりますので、ご希望であれば早めにお知らせください。なお、真っ直ぐ不動産が提携している司法書士先生の場合、お客さまと事前面談する費用（出張費・交通費含む）は無料です！（補足・終わり）

買主さまがネット銀行を利用する場合、早いと1時間以内に終わりますし、場所は銀行ではなく、仲介会社の事務所や喫茶店などでもOKです。

売主さまが受領するお金の流れを説明しておきますね。

売主さまの住宅ローン返済口座へ買主さまが残代金を振り込みます。売主さまの口座へ残代金が入金されると、残債・当月分の利息・一括返済手数料などを銀行が引き落とし、住宅ローンの一括返済が完了になります。（フラットを利用している場合、自動引落ではなく、指定口座への振込が必要になります。）

たとえば…

残代金：5,000万円

残　債：3,500万円

この場合、住宅ローン返済口座に5,000万円が入金され一瞬だけお金持ちになります。しかし、即、3,500万円が引き落とされてしまいますので、1,500万円だけ残る…という流れです。つまり、住宅ローンの一括返済は、買主さまから支払ってもらう売買代金を使って行う！ということですね。だから、住宅ローンの残債が残っていても不動産を売却することができるわけです。（ 売買代金＜残債の場合は相談してください。 ）

住宅ローンの一括返済が終わると、銀行から「抵当権抹消書類」が発行されます。司法書士先生が法務局で抵当権を抹消するためには、この書類を提出しなければいけません。

抵当権抹消書類の受け取り方…

■ 司法書士先生が銀行へ取りに行く

■ 銀行が決済の場所に書類を持って来てくれる

登記費用について…

司法書士先生の登記費用には、不動産屋さんのバックマージンが乗せられていることがあります…。司法書士法で禁止されているにもかかわらず、大手の担当者でさえ、バックマージンをもらっていることがあるのです。

真っ直ぐ不動産なら ⇒

提携している司法書士先生は、10年以上ずっとお付き合いがある先生です。フットワークが軽く、迅速で、費用はすごく安い先生です♪当然のことですけど、真っ直ぐ不動産が司法書士先生からバックマージンをもらうことは「100％・絶対にない！」ことを誓います！！

不動産の売却が終わったら翌年に確定申告をしましょう。確定申告する場所は「引越先の管轄税務署」になります。

不動産売却で「利益」が出ると所得税・住民税が課税されます。「利益」の計算はすごく複雑なので、自分で計算して「利益なし！」と判断するのは危険です。また、利益をなくすための特例を受けるにも適用要件が細かく定められています。

税金の申告ミスは大きな損失になってしまいます。税理士先生への相談料だけでリスクがなくなるなら、費用対効果が良い出費だと思いますよ。

というわけで、必ず、税理士先生に相談してくださいね。

参考記事…

不動産を売却・購入したときの確定申告

よくある質問をまとめておきます。

残代金決済時に「区分所有者変更届」を記入してもらいます。旧所有者・新所有者が署名・捺印して、決済完了後、不動産屋さんが速やかに管理会社へ郵送します。併せて、買主さまが管理費・修繕積立金の「口座振替依頼書」も記入しますので安心してください。なお、区分所有者変更届は不動産屋さんが管理会社からもらえるのが一般的ですが、マンションによっては、売主さまが管理人さんからもらわなければいけないこともあります。

絶対にダメです。売主さまの抵当権抹消登記だけでなく、買主さまの所有権移転登記と抵当権設定登記も同時に行う必要があるため、プロの司法書士先生へ全て任せてください。たまに、残代金決済前に、住所や名前の変更登記を自分で行いたい…と言われるのですが、手続きが間に合わなかった時のリスクを考慮してお断りしています。

不動産屋さんが具体的な税額を計算すると「税理士法違反」になります。税法は宅建士がアドバイスできるほど簡単ではないため、詳しいことは、税理士先生 または 税務署へ相談してください。不動産売却をする際の税理士相談料は必要経費です。

前回：STEP ⑦　引渡準備

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