不動産を売却したとき・購入したときは確定申告！注意点を宅建マイスターが解説します

不動産を売却したとき・不動産を購入したとき、確定申告しなければいけないことを知っていますか？不動産を売買したことに伴う確定申告の手続きに関して、注意点などをまとめます。税務署・税理士先生への橋渡しをするためのキソ知識を解説しますので、この記事の内容は最低限押さえておきましょう！

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

【目次】

1.  確定申告とは…？

　1-1.  不動産を売却したとき

　1-2.  不動産を購入したとき

2.  確定申告の時期はいつ？

3.  確定申告はどこで行うの？

4.  確定申告の事前相談

5.  確定申告はどうやってするの？

6.  税金はどうやって納税するの？

7.  税金の還付がある場合

8.  最後に…

確定申告とは、1年間の所得を合算して税額を計算し、翌年の確定申告期間 ( 2月16日～3月15日 ) に申告・納税することです。不動産の「売却」と「購入」にわけて確定申告をしなければいけないケースを見てみましょう。

不動産を「売却」したときは、売却で利益 ( 譲渡所得 ) が出たなら確定申告が必要です。また、課税対象の利益を少なくする特例などを利用する場合、損失が出た際に税金の軽減を受ける制度を利用する場合も確定申告しなければいけません。

 

譲渡益が出た場合…

 

■ 3,000万円特別控除

■ 10年超所有軽減税率の特例

■ 特定居住用財産の買換え特例

 

譲渡損が出た場合…

 

■ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

■ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除

 

その他…

 

■ 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

■ 空き家の3,000万円特別控除

不動産を「購入」したときは、住宅ローン減税や贈与税特例などを受ける場合には確定申告が必要です。減税や特例を受けない場合は確定申告不要になります。

 

贈与税の申告…

 

■ 住宅取得等資金贈与の特例

■ 住宅取得の相続時精算課税制度

■ 相続時精算課税制度 ( マイホームではない )

■ おしどり贈与

 

所得税の申告…

 

■ 住宅ローン控除

 

税金の制度名は漢字が並びすぎで見ていると眠くなりますよね…。宅建試験でも税金は1番苦手でしたので、皆さまの拒絶反応はすごく理解できます（笑）

不動産を売って引き渡した年・不動産を買って引き渡しを受けた年の翌年・2月16日～3月15日 ( 土日が入ると確定申告時期が数日ズレる年があります。 )  に税務署へ確定申告を行います。

 

この記事を書いている2018年に売買契約を行い、2018年中に残代金決済 ( =引渡 ) を行った場合は、翌年の2019年2月16日～3月15日に確定申告をしてください。この「翌年」というのは、残代金決済 ( =引渡 ) を行ったときを基準にしています。

 

2018年に売買契約を行い、2019年に残代金決済 ( =引渡 ) を行う場合、確定申告をするのは原則として翌々年の2020年になります。

不動産を売買すると住所移転することが多いので「どこの税務署で確定申告すればいいの？」という疑問が生じますよね。

 

確定申告する場所は引越先の税務署です。「住民票の住所」と「住んでいる場所」が異なる場合は、住んでいる場所の税務署で申請してください。住民票の移転は関係ありません！

税務署に電話確認してみたところ、確定申告の事前相談は受け付けていないそうです。「確定申告時期に相談窓口へ来てください。」との回答でした。

 

アドバイスとして「初日・期限ギリギリはかなり込み合うので、真ん中あたりで1度税務署を訪れ、不足書類・納税をするゆとりを持ってください。」とのお話もありました。

 

忙しい人・この手の申請が苦手な方は、有料になりますけど、税理士先生に相談することをオススメします。8万円～10万円くらいで申告書類を作成してもらえるので、確実・安心・楽に確定申告することができます。

申告方法は4つあります。

 

■ 税務署へ行く

■ 税務署の時間外文書収受箱への投函

■ 国税電子申告・納税システム ( e-Tax )

■ 郵送

 

「税務署で丁寧に教えてくれた」という体験談を聞くこともありますけど、「長時間待たされたし、説明が雑で不親切だった。正直よくわからなかった」という話も聞きます。10万円というお金をどう考えるか…ですが、税理士先生に相談した方がストレスがなくていい気がします。

 

e-Taxとか、郵送とか、本当にコレでいいの？って不安になります。私が妻の出産の医療費控除をした時にも思いましたし、同じことを思っているお客さまも多いですよ。

「贈与税」「所得税」「住民税」で納税方法が少しずつ異なります。

 

贈与税…

 

■ 現金納付：金融機関・税務署・コンビニ ( 30万円まで )

■ 電子納税：e-Tax ( ダイレクト納付・インターネットバンキング )

 

※ 振替納税はできません。

※ 納税期限は贈与があった翌年の2月1日～3月15日です。

 

所得税…

 

■ 現金納付：金融機関・税務署・コンビニ ( 30万円まで )

■ 振替納税

■ 電子納税：e-Tax ( ダイレクト納付・インターネットバンキング )

 

※ 納税期限・時期は2つにわかれます。

　  現金納付：所得のあった年の翌年2月16日～3月15日

　  振替納付：3月15日までに振替納税の手続きをして4月15日頃

 

住民税…　

 

■ 特別徴収 ( 給与から天引き )

■ 普通徴収 ( 納税通知書が届いて4回または1括払い )

 

住民税は前年度の所得に対して、6月頃に確定する税金ですよね。不動産を売却して利益が出たら、所得税はその場で払うとして、住民税はどうなるのかな？と思い、練馬区の税務課でヒアリングしてみました。住民税は国税ではないので区役所・市役所が管轄になります。

 

どうやら、確定申告の時に、上記の特別徴収か普通徴収かを選べるようです。給与天引きだと12分割になり、納税通知書で支払う場合は4分割または一括となります。

 

マンションを購入して3年後に売却して、利益 ( 譲渡所得 ) が1,000万円だった場合、住民税は1,000万円 × 9%で90万円にもなります。12回払いなら75,000円／月、4回払いなら225,000円ですから、利益を使って一括払いしないと痛税感がありそうですね。

税金の還付がある場合、申告書を提出してから1ヶ月後くらいすると、指定した預金口座に振り込まれます。

 

医療費控除などの確定申告であれば、申告期限の3月15日を過ぎても問題はありませんでしたけど、住宅ローン控除を受けたいのであれば、忘れずに申告してくださいね。

私は不動産取引が専門の宅建マイスターです。税務に関するプロではありませんので、個別具体的な案件は税務署 または 税理士先生に相談してくださいね。

 

この記事に書いてある内容は最低限のキソ知識ですけど、マイホームを売買したお客さまからの質問事項を盛り込んでありますので、きっとお役に立つと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。