株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

士業の宅建士が重要事項説明書を「音読」して終わるつもりですか!?

不動産を売買する際に、買主さまが知っておくべき重要な内容をまとめた書類が「重要事項説明書」です。略して「重説 (じゅうせつ) 」とよんでいます。この書類には「重要事項」を「説明」と書いてあるのに、多くの不動産屋さんは「説明」をしていません。不動産業界の困った実態をのぞいてみましょう。

 

不動産業界15年・宅建マイスター(上級宅建士)・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  重要事項説明書の内容を少し詳しく見てみましょう

2.  重要事項説明の現場はこんなレベル…

3.  ゆめ部長が行う重要事項説明

4.  三井の新築マンションを購入したときの重要事項説明

5.  最後に…

重要事項説明書の内容を少し詳しく見てみましょう

重要事項説明書には、物件情報・売主情報・謄本記載事項・法律や条例の制限・売買金額・住宅ローン・契約の解約・保証・保険など、盛りだくさんの内容が記載されています。

 

消費者を保護する目的から記載事項が年々増え続け、私がこの業界に入った10数年前との比較では、分量が2倍~3倍になっています。

 

重要事項の説明は、売買契約までに、宅地建物取引士が書類に記名押印したうえで、買主さまに口頭で行わなければいけません。宅建業法35条に規定されているため「35条書面」と呼ばれることからもわかりますが、法律で義務付けられているものなのです。

 

なお、買主さまから「説明しなくていいよ。」と言われたとしても省略することはできません。

重要事項説明の現場はこんなレベル…

高額な不動産を売買するために知っておくべき重要な事項を説明するための書類ですから、当然のことながら、宅地建物取引士がわかりやすく「説明」をしなければいけないものになります。しかし、不動産実務に携わっていますと、この重要事項説明を軽視している担当者がとても多いように感じます。

 

先日の売買契約では、相手側の担当者がこんなことを言っていました。

 

『重要事項説明書の「読み上げ」は30分で終わりますよ!』と。「早く終わらせるオレって仕事ができるでしょ?」と言わんばかりの得意げな感じが何とも痛々しく…。

 

「説明」じゃなくて「読み上げ」…しかも、30分で終わらせるつもりなの? プロ意識がない担当者を見て悲しい気持ちになりました…。

 

こんな雑な仕事でも、自称「トップ営業マンだけが集まった会社」は、宅建業法で定められた上限の仲介手数料「3%+6万円」を遠慮なく請求していました。

ゆめ部長が行う重要事項説明

私が重要事項説明をする場合、契約書類を事前にしっかり読み込み、説明する資料を順番に並べるなどの準備をしておきます。見づらい書類は大事な部分を黄マーカーで塗ったり、付箋を貼ったりもします。

 

その上で、わかりやすいようにメリハリをつけて説明するのですが、それでも1時間~前後かかるのが通常です。30分で終わってしまうのは、不動産取引の知識がなく、契約書類の内容すら理解できていなから、ただ音読するしかないことが原因だと思います。

 

先ほど書いた内容と重複しますけど、重要事項説明書には下記のような内容が記載されています。

 

不動産の表示・登記事項証明書の記載事項

都市計画法・建築基準法などの法律や各種条例の制限

道路に関すること

ライフラインに関すること

契約解除に関すること

住宅ローンに関すること

マンションの管理に関すること

住宅に関する制度

 

このように、普段の生活では目にしないことばが多く出てきますから、短い時間で全てを理解できるものではありません。だからこそ、知っておかなければトラブルに巻き込まれたり、損失を被る可能性がある重要な部分は、時間をかけて重点的に説明してくれることをお客さまは期待しているのです。

 

私は宅建マイスターとして、できる限り、わかりやすくかみ砕いた説明ができるように、日々学び続けています。私の説明は「わかりやすかった!」と好評なんですよ!

 

なお、麻布ハウスは分業制にしていますので、契約書類の作成・重要事項説明などは、Web担当 兼 たまに営業 の私が行います。

 

参考記事…

宅建士の上位資格「宅建マイスター」をご存知ですか?

三井の新築マンションを契約したときの重要事項説明

私がマイホームを購入したときの経験を少しだけお話します。

 

購入マンションの重要事項説明を始める前に、担当者さんから「売買契約の説明は契約者であるご主人が全て聞いてくださいね。」とくぎを刺されました。同業者だから聞きたくないだろうな…と思われたのかもしれません。まぁ、私はどんな説明をするのか楽しみだったので、じっくり説明で良かったのですけどね。

 

説明が始まって30分くらいした時に、私に仕事の電話がかかってきました。5分ほど席を外したら、説明はそこでストップ。あまり興味がない項目だったし、嫁さんが聞いているからいいかな…と思いましたが、認めてもらえず。「説明した・聞いていない」のトラブル防止のためには仕方ないので納得です。

 

新築マンションの重要事項説明書は異様なボリュームであるにもかかわらず、1時間程度で説明は終了。同業者で事前知識があるからよかったですけど、初見の人には全くわからないのでは…と感じました。読み間違えもボチボチあったし、70点くらいかな。なんて上から目線で思ってしまいました(笑)

最後に…

音読しただけの適当な重要事項説明を聞いて「まっ、こんなもんかな…」と、わかったような、どうでもいいような感じで諦めているお客さまがたくさんいます。

 

プロとしての仕事をしていない不動産屋さんは即刻の改善が必要ですし、大いに反省をしてほしいです。一方、「一生に一度の大きな買い物」だと言う割には、全てに受け身で流されやすいお客さまにも問題があると言えます。

 

「自分で調べなかった」とは考えず「教えてもらえなかった」と考えているようですが、最低限の知識を身に着けること、信頼できる会社や担当者を自分で探して選ぶことは、自己防衛のためにお客様が主体的にやらなければいけないことなのです。

 

重要事項を30分の音読で終わらされてから後悔しても遅いです!「会社のサービス」と「担当者のレベル」を見極めて、不動産屋さんは自分の目で選んでくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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