株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

1度だけなら見逃します…その「抜き行為」 怒<呆。

私が担当する売却物件に「抜き行為」をしようとした営業マンがいました。手紙を持って売主さまを直接訪問してきたのですが、これは「レインズ利用規定」に違反しています。突然こんな営業マンが訪問してきたら売主さまは困ってしまいますよね。この記事では、現場で行われている抜き行為の手口を紹介します。

 

不動産業界15年・宅建マイスター(上級宅建士)・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  不動産の「抜き行為」とは…

2.  抜き行為の手紙内容を書き出してみます…

3.  抜き行為と断定できた理由

4.  証拠まで残すあたりが残念…

5.  結局どうなったのか…?

6.  最後に…

不動産の「抜き行為」とは…

売却物件をレインズに掲載すると、他社の営業マンが「弊社には購入希望のお客さまがいますから、麻布ハウスとの媒介契約を解約してウチに乗り換えませんか!?」という電話・手紙・訪問をしてきます。

 

私たちはきちんと媒介契約を結んでレインズに情報登録しているにもかかわらず、このレインズ情報をもとに接触して横からお客さまを奪おうとするわけです。このような法律違反が「抜き行為」と言われているものです。

抜き行為の手紙内容を書き出してみます…

 突然お伺いしてしまい申し訳ありません。

以前ご自宅をご売却に出されていらっしゃったと

思いますが、もうご売却のご意向はなくなって

しまったのでしょうか。

 私のお客様で内覧のご希望を頂いて

いたのですが、お仕事の関係上なかなか

お時間を作れずにいらっしゃったのですが

この度やっとお時間を作れそうとのご連絡が

ありました。ただ、現在は売却を取り締めたと

お聞き致しまして、もうお気持ちは変わらないの

かなぁと思いまして、立ち寄らせて頂きました。

 もし、お時間ございましたら、下記携帯まで

ご連絡頂けますと幸いです。

よろしくお願い致します。

    担当者名●● 090-●●●●-●●●●

 

原文そのまま。

 

抜き行為ではないことを一所懸命アピールしていますね。この文章は自分を守りながら作っているのがすぐにわかります。

 

「たしか売りに出していましたよね…?」

「売却を中止したと聞きました。」

「忙しいお客さまがやっと時間を作れそう…と言われました。」

 

記憶は曖昧で、人から聞いた話。お客さまは絶対に見るとは言っていない。だって…作れ「そう」と書いたもんね!と逃げるのでしょう。

 

手紙の文字が読みづらいから、画像じゃなくてテキストにしてみたら?というアドバイスをもらい、この部分を追記してみました。改めて読んでみると、営業マンなりに頑張っているんだなぁ~と、なんだか面白くなってきますね (笑)

「抜き行為」と断定できた理由

手紙を持って訪問してきたことが宅建業法違反の「抜き行為」と断定できる理由があるので説明します。…専任媒介契約を結んでいることを知らないフリしてますけど、バレバレです。

 

営業マンが突撃訪問してきたこの現場は、大手仲介会社さんが半年ほど販売しても成約できなかったので、会社変更で私にお声がかかった案件です。3月11日にレインズへ情報登録したところ、この営業マンの不動産会社が翌日の3月12日に自社Webページへ販売情報を登録していました。

 

そして、この営業マンが訪問してきたのが3月13日。つまり、この会社は再販売になったことをレインズを通して3月12日には知っていたわけです。

 

これだけでは「大手仲介会社さんで販売していた時に本当にお客さまがいたんだ!」と言い逃れすることもできそうですが、これは間違いなく抜き行為。

 

「お客さまがいるから紹介したい。」と書いてあるわけですから、私に内覧依頼の連絡をしてお客さまを案内すれば目的は達成できます。私はその会社と違って「物件の囲い込み」なんてしないので簡単なことです。

 

それにもかかわらず、名刺の写真では爽やかに笑っている彼からの連絡は1度もありませんでした。案内目的ではなく、媒介の横取りを目的にした行動であることは明らかですね。

 

「うまく取り入って売却を任せてもらっても、案内すらできなければ売主さまが怒るんじゃないの…?」と思いましたか?

 

この問題は簡単に解決できます。自社で探し始めのお客さまがいれば、「予算オーバーかもしれませんけど、中古物件がどんなものなのか見に行って勉強してみませんか?」とか言えば、いくらでも現場を案内できてしまうのです。

 

この手口は、私が勤務していた大手でやっていました。とりあえず内覧したい人なんていくらでもいるんですよ。

証拠まで残すあたりが残念…

この営業マン、手紙だけでなく会社の封筒と名刺まで置いていきました。私にとっては証拠も十分なので、怒ってクレームを入れたら言い逃れはできない状況です。文句を言われてもいいという社風なのか、あまり考えていない営業マンなのか…。どっちにしても困りますね。

 

大手勤務時の話ですけど、「抜きに行くときは証拠は残すなよ。」と先輩から教えられました。大手が法律違反を堂々とやるのはマズイから…という理由です。

 

私は「抜き行為」がキライでしたから、売主さまを直接訪問したことはありませんけど、他社で気合いが入っている人 (若い女子でした。) ですと、マンションのエントランスで101号室から順番にインターホンを押して「売却しませんか~」と営業していました。

 

特定の部屋をターゲットにしていないわけですから、言い逃れできると思ったのかもしれませんね。でも、これもOUTです。レインズを見れば販売中であることがわかるわけですから、その部屋には営業をかけたらいけないのです。

結局どうなったのか…?

訪問してきたのは1度だけでしたし、売主さまが呆れるだけで怒っていなかったので放置しておきました。もしかしたら、本当にお客さまがいて案内してくれるかもしれませんからね。クレームは入れていません。

 

もし、売主さまが怒っていたり、何度も訪問してくるようでしたらクレームを入れて即日対処しますが、ケンカをしてもいいことはありません。2度目までは上席への連絡で収めたいところですね。

 

ちなみに、売主さまが抜き行為に乗った場合、売主さまもOUTになる可能性があります。専任媒介で他の不動産屋さんに重ねて依頼していれば、約定報酬額に相当する金額を違約金として請求されますし、媒介期限前に一方的に契約を解除すれば、かかった経費を請求されますから注意しましょう。

最後に…

抜き行為の被害にあったことは何度もあります。最初はムッとしますけど、1日経てば忘れて元通り。抜き行為に乗るようは人は所詮そういう人。そのまま続けていてもどこかでトラブルになる可能性が高い人ですから、悪い縁が切れて良かったくらいに思うことにしています。

 

皆さんも売却活動中に変な不動産屋さんが抜き行為で訪問してくるかもしれませんけど、あまり気にせずほっておけばいいと思いますよ。

 

イライラせず、ニコニコしながら良い縁と巡り合えるのを待ちましょう!

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この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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