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2021年09月27日
不動産売買の知識

失礼ですが…「物件力」に頼った売却活動をしているあなたは負け組です!

不動産売却を甘く考えている売主さまに対してズバズバ遠慮なく発言する「失礼ですが…」シリーズ。今回は「物件力に頼りすぎるから家が売れない!」です。

 

不動産はこの世の中に全く同じものが2つとありません。個別性が強く代替性が限定的であるという性質があるため、工夫することで高値成約を勝ち取れる可能性が高まります。それにもかかわらず、物件の魅力(物件力)を磨くことなく、素材だけで勝負しようとしている売主さまが多すぎると感じています。

 

早く売れることだけで満足したくないなら、物件力を高められる「会社」と「担当者」をしっかり選び、適切な販売活動を実行してもらいましょう。

 

これができないなら…残念ですけど、負けるのは当然。高く売れなくても文句は言えません!「そりゃ、そうだな。ウチも高く売りたいぞ!」と思ったら、この記事を3回くらい読んでみてくださいね。

 

不動産業界16年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

物件力が高い不動産を「相場」で売却されても満額の仲介手数料を払う売主さま

駅近の再開発エリアにある東南角地40坪

タワーマンションのペントハウス(最上階)

大人気マンションの地権者住戸

滅多に売りに出ない都心の超人気エリア

 

こんな高い物件力を誇る不動産を相場通りの金額で売り出せば、ネットに情報を掲載してすぐに買い手が見つかることでしょう。物件力を高める努力をせず、現況で販売するだけでも申込がどんどん入るので、どこの不動産屋さんでも売却するのは超簡単です。

 

不動産屋さんの仕事は超簡単。

仲介手数料は法定上限でボロ儲け。

でも、文句を言わない売主さま。

 

高く売れて喜ぶ売主さまの横でニコニコしている不動産屋さん。心の中では「チョロイ仕事で儲かったぜ!」と思っているかもしれません。言い方は悪いですけど、不動産屋さんからすれば「カモ」ですからね。

 

「俺が騙されるわけないだろ!」

「長年の付き合いだから信用して大丈夫!」

 

そう思っている人ほど、実は、不動産会社の思い通りにされてしまっている。そんな現実を知るべきでしょう。

 

「不動産会社は信用できない!」ってよく聞くのに、不動産会社と担当者を選ばなかった売主さまに問題アリだと言わざるを得ません。残念ですけど、自業自得かもしれません。

物件力を高められるのか…?不動産会社と担当者の実力を見極めないから負ける

じゃあ、不動産会社と担当者をどうやって選べばいいのか。ゆめ部長が作った計算式をもとに説明してみますので参考にしてください。

 

売却不動産を高値成約できるのかを測る計算式…

 

物件力× (写真力+拡散力+忍耐力+営業力+ブランド力)

 

物件力は最大100ポイント

その他は最大3ポイント

最高点で100×15= 1,500ポイント

合格点は500ポイントです。

 

自分が選んだ不動産屋さんのサービス・担当者の実力を上記の式にあてはめて計算してみてください。物件力が50ポイントでも不動産屋さんが10ポイントなら合格、物件力が70ポイントあっても不動産屋さんが7ポイントなら不合格です。

 

この記事で伝えたいことは…

 

40ポイントの物件を磨き、60ポイントまで高めてくれる…そんな不動産屋さん・担当者さんをみつけてほしい!ということです。物件力を高めてくれた上に、実力が12ポイントもある不動産屋さんに出会えたら…戦闘力が720ポイント!合格点を大幅に超え、高値成約の可能性が高まりますよね!

 

チェックポイント…

 

あなたが選んだ不動産屋さんは、もともと物件に備わっている「物件力」を磨き上げるためのアドバイスをしてくれましたか?

 

あなたが選んだ不動産会社は、情報の拡散力がある売却システムになっていますか?そして、忍耐強くサポートしてくれそうですか?

 

あなたが選んだエージェント(担当者)は、キレイな写真を撮ってくれましたか?また、実績があり、プロ意識を持っていると感じられましたか?

 

物件力を高めてくれる「担当者」と「売却システム」は、皆さまの確かな目で選ばなければいけません。不動産売却の最重要ポイントなので、ちょっと大変でも、時間がかかっても、妥協しないで頑張ってくださいね!

 

選ばない人は「負け組」

選んだ人が「勝ち組」です。

 

参考記事…

不動産を高値売却できるのか!?「物件力 × (不動産会社 × エージェント)」で測ってみよう!

レベルが低い不動産屋さんが作る販売図面を見たら契約解除するべき

ダメな不動産屋さんに任せてしまっているかもしれない…。それは、売却活動を通して薄々感づいているはずです。

 

たとえば、売却するために不動産屋さんが作成した「販売図面」を見てみればわかるはずなので、ダメな販売図面とゆめ部長の販売図面を見比べてみましょう。

 

上の販売図面を見てどう思いますか?

やる気のなさ・販売力のなさが漂いますよね。

 

この不動産は、駅近・商業地・整形地ですからオモシロイ物件でした。しかし、物件を磨かず、販売のために何の工夫もせず、ハサミで切った区画図をノリで貼り付けるだけの適当な販売図面です。

 

これでは、お話になりません!

 

さらに、販売図面の下 ( 帯の部分 ) には「他社広告NG」と書かれていますけど、自社での販売活動は広告費をケチってロクにしていなかったようです。それなら、他社さんにポータルサイトや自社Webページに掲載してもらえばいいのに…と思います。

 

次、2枚目の画像は、ゆめ部長が売却をお手伝いした際に作成した販売図面です。

レベルが違いますよね!

 

写真は100枚以上撮影しましたし、間取図は業者に発注しています。アピールポイントは分譲時のパンフレットなどを読み込み、売主さまにヒアリングしてから盛り込んでいるんですよ。

 

こうやって比較しなくても、1枚目の販売図面が全然ダメなのはわかったと思います。この販売図面を見たとき「どんなに長く任せても3ヶ月が限度だな。」と考えなくてはいけません。厳しく言えば、この図面を見た瞬間に「やる気が感じられない!媒介契約は解除する!」と通告するべきでしょう。

 

不動産屋さんを監視せず、「まぁ、イイ物件だから売れるでしょ~」なんて物件力に頼った販売をしていたら良い条件で売れるわけがありません!

 

ちょっと厳しいですけど、

やる気のない販売図面を許容した時点で

あなたは負け組確定です!!

最後に…

物件に魅力があれば、適当に販売しても売れるというのは事実です。しかし、物件の魅力を際立たせるように工夫を凝らして努力できれば、もっと良い条件で成約を狙うことができるのも、また事実です。

 

「物件力」がある物件は不動産屋さんが奪い合いをします。つまり、売主さまは有利な立場で選べるのですから、チヤホヤしてくれる不動産屋さんではなく、本物のプロを自身の目で選ぶようにしてください。

 

チヤホヤしてくれると、ついつい嬉しくなってしまうのはわかるんですけど、それに負けるようではもったいないです!皆さまは「不動産売却の負け組」にならないでくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

【 お詫び 】

何度も「負け組」と書いてゴメンナサイ…。

 

参考記事…

「失礼ですが…」シリーズ【まとめ】

 

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2020年08月23日 投稿

2021年09月27日 更新

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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