株式会社 麻布ハウス
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2018年12月25日
ゆめ部長について

不動産を高値売却できるか?不動産屋さんの実力を測る式を考えてみた!「写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心」

不動産を売却することになった時「本当にこの人で大丈夫かなぁ…」と心配になったりしませんか?高額な資産を売却するわけですから、正直なところ、私なら不安になると思います。そこで!皆さまの不安を少しでも軽くできるように、「不動産を高値売却できる担当者かどうか…?」その実力を測る計算式を考えてみました!

 

私の勝手な感覚で作った計算式ですけど、大切な資産の売却を安心して任せられる不動産屋さんを探す際には、きっと役に立つ…はずです!

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  不動産屋さんの「高値売却力」を測る計算式を解説します!

2.  不動産の魅力を切り取る「写真力」

3.  高値売却を狙うなら超重要!不動産情報の「拡散力」

 3-1.  【1】積極的な広告活動

 3-2.  【2】「物件の囲い込み」をしない

4.  高値売却を実現するまで付き添う「忍耐力」

5.  不動産の価値を高める「おもてなしの心」

6.  まとめ

不動産屋さんの「高値売却力」を測る計算式を解説します!

さっそく計算式を見てみましょう~~

 

「物件力」×「写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心」

 

不動産が最初から備える「物件力」を高めるために…

 

素材の魅力を引き出す写真を撮影できるか?

どれだけ情報を拡散させられるか?

中長期の販売に耐えながら協力してくれるのか?

お客さまをおもてなしするためのアドバイスをしてくれるのか?

 

これが高値成約できる担当者を選ぶ際に考えるべき重要ポイントです。順番に説明していきたいと思います!

不動産の魅力をアピールする「写真力」

不動産を高値で売却したいなら、誰が何と言おうと譲らず!写真・動画は絶対に超重要です!訴求力のある写真は、マイホーム探しをしているお客さまを惹きつけて現地まで連れてきてくれます。

 

新築のマンションや建売住宅でなければ、なかなかプロのカメラマンが撮影することはありませんので、担当者さんがどれだけ経験を積んでいるかが重要です。チェックポイントを箇条書きしておきますね。

 

広角カメラを使っていましたか?

天気の良い日を狙い、特にLDKに陽が入る時間を狙ってくれましたか?

逆光で撮影してホワイトアウトしていませんか?

写真1枚に壁は3面 (左・奥・右) 写っていますか?

水平と垂直のバランスをとった写真になっていますか?

家具・家電・小物を動かしながら撮影してくれましたか?

カメラの目線を高さ1mくらいにして撮影していましたか?

 50枚~100枚くらい撮影してくれましたか?

 

訴求力のある写真を撮影するのは経験があっても大変です。私は毎回50枚~100枚くらい写真を撮影し、その中から角度・採光・水平と垂直のバランスが良いものを厳選して使うようにしています。冬でも汗ばむくらい体力を使っているのです!

 

ちなみに、査定訪問の日にスマホで撮影するなんて言語道断!!そんな担当者はすぐに変更してしまいましょう。写真に気持ちがこもらないと、お客さまの心に響きませんからね。「夢のマイホーム」であることをお忘れなく~~

 

私の撮影技術はプロには負けてしまいますけど、不動産写真のみで経験を積んでいますから、相対評価で5点満点です (笑)

高値売却を狙うなら超重要!不動産情報の「拡散力」

キレイな写真や動画を撮影したとしても、その素材を拡散できなければ意味がありませんね。拡散させるために大事なことは次の2つです。

【1】積極的な広告活動

麻布ハウスでは、スーモ・ホームズ・アットホームの三大ポータルサイト (圧倒的にsuumoが大事) と自社Webページに情報掲載します。

 

その他のポータルサイト(ヤフー不動産・オウチーノなど)は他社さんが掲載してくれることが多いです。

 

さらに、他社の不動産屋さんが運営するWebページにも掲載してもらっています。

 

大手 (三井さん・野村さん・東急さんは丁寧に掲載してくれる印象です。) ・センチュリー21さんなどのフランチャイズ店・地元密着の不動産屋さんなど、それぞれのWebページにも掲載してもらえると、情報がうまく拡散されていきます。

 

多くの媒体にたくさんの情報を掲載させることが大事なんですよ!

【2】「物件の囲い込み」をしない

「両手仲介」を狙った「物件の囲い込み」をすると、他社の不動産屋さんがお客さまを連れてくることができなくなります。せっかくレインズ(REINS)があるわけですから、不動産屋さんのネットワークを最大限利用したいですね。

 

麻布ハウスの売却サポートは2種類から選んでもらいます。ここからは「セラーズエージェント」を前提に解説します。「手数料0円売却」は物件の囲い込みをすることになります。詳細はいつでもお気軽にお問い合わせください!(…違法ではありません!)

 

「物件の囲い込み」とは…

 

家の売却を依頼された不動産屋さんが、自社で買主さまを見つけて契約したいがために、他社さんに対して情報を隠し、物件を紹介させないことをいいます。

 

なぜ囲い込みをするのでしょうか…?

 

それは、売主さま・買主さまの両方から仲介手数料をもらいたいからです。

 

自社で買主さまを見つけることができれば、売主さま・買主さまの両方から仲介手数料をもらえます。しかし、他社さんが買主さまを見つけた場合、仲介手数料は売主さまからしかもらえなくなります。

 

物件の囲い込みをする不動産屋さんに「専任媒介」で売却活動を任せてしまうと、不動産屋さんのネットワーク(レインズ)を活用できませんし、他社さんのWebページに情報が掲載されることもありません。

 

もちろん、これは宅建業法違反で禁止されています!

 

では、麻布ハウスならどうなるのか…?を説明します。

 

売主さまからの要望があればポータルサイトへ情報を丁寧に登録しますが、通常はポータルサイトへ情報を登録せず、買主さまを探しを行いません。こうする理由は…原則として両手仲介をしないためです。

 

物件を囲い込んだら買主さまを見つけられませんから、積極的に情報を公開することで、他社さんに買主さま探しを任せています。他社さんからすると、自社で広告させてもらえるし、安心してお客さまへ物件を紹介できるので、喜んで手伝ってくれます。こうやって不動産屋さんのネットワークをフル活用しているわけです!

補足説明…

 

ポータルサイトにしっかりと温度感のあるコメントを掲載したり、周辺環境もキレイな写真でアピールして欲しい!という場合は、麻布ハウスがポータルサイトに情報を掲載します。そのほうが圧倒的に充実した内容になるのは間違いありません。

 

このポータルサイトからお問い合わせがあって契約になると、麻布ハウスは「両手仲介」を行うことになります。売主さまの利益を害するようなことはしませんが、両手仲介がイヤだな…という場合はポータルサイトへの掲載は一切行いません。

 

なお、両手仲介になる場合、仲介手数料が多くなりすぎてしまいますから、売主さま・買主さまのどちらも「仲介手数料を25%OFF」にします!みんながお得になりますからHAPPY!ですね。

 

麻布ハウスの不動産売却サポートで最大の効果を出す方法を書いておきます!

 

まず、「セラーズエージェント」を選択してください。

 

レインズ、スーモ・アットホーム・ホームズの三大ポータルサイトは私が気持ちを込めて登録し、他社さんには、ヤフー不動産・オウチーノなどのポータルサイトや、自社Webページへの積極的な広告活動を依頼します。もし、他社さんから新聞折込広告や、現地販売会(空室)の開催希望があれば、迷うことなく許可しましょう。

 

こうすれば、良質な情報を圧倒的に拡散させることが可能です!ご検討ください。

 

「セラーズエージェント」なら情報拡散力も5点満点になります。

 

「仲介手数料0円売却」は物件の囲い込みをすることになるため、レインズに情報を掲載できませんし、他社さんの自社Webにも情報が掲載されません。情報拡散力は2点くらいでしょう。

両手仲介とは…?
物件の囲い込みとは…?
妥当な仲介手数料は…?

高値売却を実現するまで付き添う「忍耐力」

忍耐力も重要です。具体的には、怒らず・飽きず・諦めずに高値成約を狙い続けてくれること、そして、広告費という費用面の負担です。

 

広告費は月間で使える金額が店舗ごとに決まっているのが一般的でしょう。その枠を営業マン同士が奪い合うようなイメージを持っておいてください。

 

売れない・価格も下げない状況では、広告費をかけてもらえるように上席にお願いしづらくなってきます。また、担当者さんは歩合給で生活している人が多いので、3か月を超えてくるとイヤになってくる人が多いのが現実です。

 

麻布ハウスではこの点をどう解消しているかと言いますと、高値成約を狙う場合はセラーズエージェントを選択してもらい、ポータルサイトの掲載を麻布ハウスは行わないことになります。そうすることで、麻布ハウスは広告費を負担することなく、長期間待ち続けることが可能になります。

 

居住中であれば、現地内覧は売主さまに対応をお願いします。不動産屋さんがお客さまを連れてきてくれるので特に問題はありませんが、私たちが直接魅力を説明できないことがマイナスポイントになります。

 

もちろん、同じお客さまの2度目の内覧など、温まっている案件であれば立ち合いしています。

 

空室の場合は、現地にキーBOXを設置することを了承してください。名刺と内覧時間をメールで送ってもらった不動産屋さんにキーBOXの番号をお知らせします。

 

魅力のある物件であれば、長期間販売することで高値成約した実績がたくさんあります。しかし、私たちの使える時間には限界があるため、売主さまの協力が必須です。この点はご了承ください。

 

不動産の広告費は本当に高いので、普通に広告費をかけ続けながら1年間成約できなければ、赤字になってしまう可能性があります。だから、不動産屋さんは高値で売却を受けることをすごく嫌がるのです。

 

利益を上げるために仕事をしているのに、広告費がかかりすぎて赤字になるリスクがあるわけですから、当然シビアにはなりますよね。

 

なお、セラーズエージェントでも、大幅に高い金額(査定金額よりも20%高いとか…)は受け付けていません。最初の2週間・1か月などの期限を切ってもらえるならOKです。

 

麻布ハウスでは、1年を超える売却活動は費用対効果が悪すぎるので、あまりにも長期化する場合はサポートをこちらからお断りすることがあります。そのため、一般的な不動産屋さんよりも忍耐力はありますが、満点ではなく4点くらいでしょうか。

不動産の価値を高める「おもてなしの心」

室内清掃をするのは当然のことながら、観葉植物・スリッパ・バルコニー用サンダル・芳香剤などの設置もアドバイスしています。照明が切れていれば交換することをお勧めしますし、クロスの剥がれや故障個所のリペアを提案しています。

 

空室の場合でも電気と水道は使えるようにしてください。下水の臭いが上がってくるのを防ぐために水を流す必要がありますし、エアコンをつけて室内で商談してもらうのも効果的だからです。

 

買主さまにとって大きなお買い物になるわけです。時計や指輪や車よりも高額な商品を売却するという意識を売主さまが持たなければいけません。このような「おもてなしの心」を最後に付け足すことで高値成約を狙っていけるのです。

 

このようなアドバイスをしていない不動産屋さんが圧倒的多数です。こういう会社は5点とか10点になります。

 

麻布ハウスでは、ハウスクリーニングやホームステージングの無料サービスは行っていませんので、「おもてなしの心」に点数を付けると20点くらいになりそうです。心はあるのですけど、無料サービスが追い付かないかな…ということで満点から-5点となります。

まとめ

アピール力のある写真を、できるだけ拡散させて、長期間販売に協力してくれる。そして、おもてなしの心を伝授してくれる。これが高値成約できる担当者の見極めポイントです。

 

計算式は「写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心」でしたね。

 

写真力:5点満点 

拡散力:5点満点

忍耐力:5点満点

おもてなしの心:25点満点

 

100点満点ではなく、なぜか150点満点!

 

麻布ハウスで計算すると…

5点×5点×4点+20点で120点の超高得点でした(笑)

 

特に基準はありませんけど、査定訪問に来てくれた担当者さんに自由な点数を付けて比較してみてくださいね。深く考えず、楽しみながらやってみてもらえると嬉しいです!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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