株式会社 麻布ハウス
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2019年11月08日
不動産売買の流れ

不動産売却「はじめの1歩」を宅建マイスターが解説します!

不動産を売却するときの「はじめの1歩」は何をしたらいいんだろう…?きっと、多くの人が「不動産を売却しよう!」と決めたときに悩んでしまうのではないでしょうか。

 

この記事ではゆめ部長の意見をお話してみますので、売却を始める前に、これから記載する内容をみんなで話し合ってみてください。

 

スタート・進む道・ゴールを決めたら、あとはサポートしてくれる不動産屋さんと一緒に頑張るだけです。さぁ、はじめの1歩を踏み出しましょう!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産売却の成功ストーリーを共有するために話し合う5つのこと!

不動産売却の「成功ストーリー」をみんなで考えて共有しましょう。5つの項目に沿って成功ストーリーを考えれば、みんなにとっての「成功」が見えてきますし、具体的な行動も少しずつ明確になってくるはずです。

 

まずは下記1~5を話し合って決めておきます。

 

(1)  なぜ売却することにしたのでしょうか?

(2)  売却のスタートとゴールはいつにしますか?

(3)  目標価格はをいくらを目指しますか?

(4)  売却を任せる不動産屋さんはどこにしますか?

(5)  売却を任せる担当者はだれにしますか?

 

1番の売却理由すら「なんとなく…」というお客さまも見ますけど、高値成約を勝ち取るつもりであれば「妥協なし!」でお願いしますね。

 

それでは、1番から順番に考えてみましょう。

【1】なぜ不動産を売却することにしたのでしょうか?

売却するキッカケや動機は、下記のようにいろいろあるかと思います。

 

 子育て環境を重視して緑豊かな環境に引越したい

 子どもが生まれて手狭になった

 転勤が決まった

 両親と同居する

 両親の介護が必要になった

 実家に戻り家業を継ぐことになった

勤務先の倒産

 離婚

 住宅ローンの返済が困難

 

などなど。

 

「誰のため」に売却するのか?

「何のため」に売却するのか?

 

その動機やキッカケをみんなで共有して納得することができれば、売却の希望条件に優先順位をつけやすくなります。

 

ネガティブな売却理由の皆さまへのアドバイス…

 

不動産の売却は夢いっぱいで楽しいことばかりではなく、「リストラ」「離婚」「住宅ローン返済遅延」などネガティブなことがキッカケの場合もありますよね。

 

すぐに前向きな気持ちになるのは難しいと思いますけど、辛い気持ちや悲しい気持ちのまま売却活動に入ってしまいますと、新しい生活を送るための十分な準備ができなくなってしまう恐れがあります。

 

なげやりになり、「金額なんていくらでもいいや…」なんて言ってしまえば、悪意のある不動産会社の餌食になってしまいます。

 

「早く忘れるために一刻も早く不動産を手放したい」そんな要望も実はたくさんあるんですけど、グッとこらえて、次の人生へ進むための資金作りをしっかり考えて欲しいと願っています。

 

前向きに「ガンバロウ!」と決めたなら、ゆめ部長が気持ちを込めて全力サポートします。だから、一緒にがんばりましょう!

【2】不動産売却のスタートとゴールはいつにしますか?

売却活動をスタートする時期と期限について考えるためには、不動産売却でかかる平均日数を知っておく必要がありますよね。ゆめ部長の得意エリア「東京23区」での経験から売却期間について解説しますので参考にしてください。

 

ゆめ部長が作成する査定書では「おおむね3か月で成約できる価格」を記載しています。取引相場に合わせた金額で販売する場合、1か月では短いですし、1年ではかかり過ぎだと言えますから、ゴールの3か月以上前から販売をスタートさせましょう。

 

販売時期に関するアドバイスをしておくと、不動産取引が活発になる月は、1位が2月と3月。2位が9月です。

 

この時期はマイホームを探しているお客さまが多いので、競争が起こりやすくてオススメです。ドタバタ忙しくなることが想定されますけど、少し高い金額でも成約しやすいですから、検討してみてくださいね。

 

「時間」と「価格」のバランスについて解説しておきます。

 

「少しでも早く売却すること」が最優先でしたら、金額を下げて販売すれば1か月以内での現金化は十分に可能です。不動産買取業者と契約するならもっと早められる可能性もありますので、候補に入れても良いと思います。

 

逆に「高い金額で成約すること」が最優先であれば、時間がかかることは仕方ないと言えます。「時間がかかってもいいから高く売りたい!」そんな場合は、次の2点を考慮しましょう。

 

1つ目: 1年かかっても高値で成約できる物件には強いウリがある。

 

「最上階角部屋」

「レインボーブリッジやスカイツリーが見える」

「地権者住戸でプレミア感がある」

「教育モデル校の学区域」

 

などなど。

 

強いウリがあるのであれば、ゆめ部長が高値成約を一緒に目指します!

 

ウリがない場合は成約事例の数を見てください。類似物件の成約事例がたくさんあれば、周辺の取引相場が既にできあがっています。その相場よりもずっと高い価格での成約は厳しいので「相場+α」を狙ってみませんか?

 

2つ目:販売の長期化で「担当者のやる気」「会社の広告費」が限界を迎える。

 

担当者のやる気問題から見てみましょう。

 

不動産営業マンは「固定給」よりも「歩合給」の比率が高いため、契約を積み重ねないと家族を守るためのお金を稼ぐことができない…そんな厳しい環境で働いています。それにもかかわらず、「売れ残り物件」に1年も時間を取られ続けたら…そりゃあ、やる気がなくなるのは仕方がないことですよね。

 

次は、広告費問題です。

 

不動産の広告費は呆れるほどに高騰しています。成約まで1年かかれば、利益の大部分を広告費に取られてしまうでしょう。そのため、高値成約を目指すのであれば、長期間の販売に耐えられるシステムを採用している会社を選ばなければいけません。

 

ゆめ部長の「仲介手数料半額の不動産売却」なら長期間の販売活動にも耐えることができます。詳細は最後のバナーをクリックして確認してくださいね。

【3】売却価格はいくらを目指しますか?

不動産を売却するときに1番重要なのが「売却価格」でしょう。

 

「少しでも高く!」と欲張る人がすごく多いですけど、バブル時代の最高値を持ち出してきたり、駅から徒歩1分の新築ブランドマンションの販売価格を持ち出してきても意味がないですからね。売却価格の目標設定は冷静に検討してください。

 

ゆめ部長がオススメしているのは、正しい査定で算出された「相場」よりも「少し高い成約価格」を狙うことです!

 

正しい査定金額を知ること

「相場+α」で成約できるノウハウがある不動産屋さんを見つけること

 

この2つを実現してから、売却価格の目標設定をしてみてください。

【4】売却を任せる不動産屋さんはどこにしますか?

不動産屋さんはコンビニの数よりも多いと言われていますから、どの会社に依頼するかを決めるだけでも大変な作業になるかもしれません。

 

そこで、どこの不動産屋さんに問い合わせをすればいいのか、特徴をまとめた表を作ってみましたので参考にしてください。

 

【注意!】

大手・中堅・零細の全てに勤務したことがあるゆめ部長の独断と偏見によります。

 

 安 心 感サービス営業マン
大手会社  ◎       〇  △~〇
中堅会社     〇  △~〇  ×~〇
零細企業△~〇  ×~◎  ×~◎

 

大手会社

大きなアタリは少ないけど、大きなハズレも少ない。安定感重視!



中堅会社

購入ならオススメしたい場合もある。売却は特徴がないかな…?



零細企業

ヤバイ会社と素敵な会社が混在。アタリの会社・担当者はレベルが高い!

 

リサーチ力がある方・人を見る目に自信がある方は零細企業も候補に入れましょう。「仲介手数料が安い」・「ポータルサイトへの掲載が圧倒的にウマイ」・「写真や動画がすごく綺麗」・「FPや建築士が一緒にサポートしてくれる」など、サービスが光る会社は、たくさんあるんですよ。

 

参考記事…

不動産売却はどの不動産屋さんを選ぶ? 大手 or 中堅 or 中小零細

【5】売却を任せる不動産屋さんは誰にしますか?

「どの担当者に任せるか…?」を真剣に考えている人は少数派でしょう。

 

担当者の人柄・実績・保有資格などが詳細に記載されたWebページはいまだに少ないですから仕方ないことかもしれません。しかし、担当者を選ばないなんて消極的すぎますし、もったいないことだと言えます。

 

なぜなら、担当者の「販売力」で不動産の売却金額には大きな差が出るものだからです!

 

では、担当者の販売力はどのようなところで見比べるのかを見てみましょう。

 

Point.1  やる気を感じられるか?

 

何よりもココが大事です。ベテランでも、宅建マイスターでも、やる気が感じられなければ即NG!にしましょう。売却活動の提案・連絡スピード・査定書の内容などで判断できると思います。

 

Point.2  実績はあるのか?

 

早期成約・高値成約の実績を聞いてみましょう。成約までの期間、相場よりどれくらい高値だったのかを確認し、あわせて売却のコツを聞きましょう。このWebページで勉強していれば、偶然なのか、再現性があるのかを判断できると思います。

 

Point.3  保有資格・営業歴は?

 

「やる気」・「実績」と比べると、それほど大事ではありませんけど、プラスポイントになるかもしれません。

 

資格を複数取得していれば学ぶ意識が高いことの証明になります。仕事のマジメさを期待できるでしょう。営業歴が長ければ、不動産営業の仕事と人が好きなエージェントである可能性が高いです。気持ちの込もった仕事を期待できるでしょう。

 

Point.4  相性は合う?

 

無口だけど言葉に重みがあり説得力がある営業マン

若手でちょっと頼りないけど可愛げがある営業マン

元気いっぱい!とにかく行動力がある営業マン

全てに神対応!親切心溢れる営業マン

知識量では絶対に負けない!知的な営業マン

 

人によって好みがありますよね。大切な資産売却を任せるわけですから、どんなに気に入った不動産屋さんのサービスがあっても、担当者との相性が悪ければやめておいた方が良いでしょう。

 

私も歳をとったからでしょうか…。可愛げがあったり、元気いっぱいの営業マンなんかもいいような気がします。

不動産売却の優先順位を付けてみよう!

みなさんは「価格」「スピード」「安心」「快適」「納得」「秘密」「手数料などの諸費用」「マイホームへの愛情理解」などの希望・条件の中で、何を優先したいですか?

 

全部を叶えるのは難しいですから、しっかり優先順位を付けてみましょう。

 

優先順位を付けられないと、不動産屋さんに次のような要望を伝えて嫌われてしまうかもしれませんからね…。

 

【1】仲介手数料は安く・大手に任せたい人…

 

「仲介手数料を払うのはもったいない。だけど安心して大手に売却を任せたいんだ。」

 

【2】スピートは早く・高く売りたい人…

 

「急いで売りたいけど、こだわって建てた住宅だから高く買って欲しいな。私ってセンス良いからバッチリ付加価値がつくわよね!?」

 

【3】自分の都合に合わせて快適に・早く売りたい人…

 

「仕事が忙しいから内覧は隔週日曜日の午前中限定で。1か月以内に売ってね。」

 

【4】秘密にしながら・高く売りたい人…

 

「売却してるのを近所の人に知られたくないから広告NG!それと、マンション内に住んでいる人の内覧はダメだよ。広告なんてしなくても高く売れるから。」

 

ちなみに、上記の4つはゆめ部長がお客さまから実際に言われたことです。(当然どれも成約にはなりませんでした…。)

 

高額な取引になると、なぜか当たり前のことがわからなくなる人が多いみたいです。少し冷静になってみれば、実現困難であることは容易に想像つきますよね。

不動産売却の基礎知識を身に付けよう!

不動産屋さんに質問をしたり、セミナーに参加したりする場合、最低限のキソ知識を身につけておいた方が効率的に勉強できるはずです。

 

「不動産取引の仕組み」「諸費用」「住宅ローン」「税金」「建物の保証」など、知っておくとよいことはたくさんありますけど、最初は最低限のキソ知識だけでも十分だと思います。このキソ知識を身につけてから最初の1歩を踏み出しましょう。

 

不動産屋さんにダマされないために。そして、おトクに売却できるように。このWebページの興味がある記事だけでも読んでみてくださいね!

最後に…

スポーツ前にストレッチしないとケガをしやすいですよね。不動産売却で「ケガ=大損!」しないように、準備運動として、話し合いと優先順位決めをしてみてください。

 

わかりづらいことのご質問、一緒に考えてほしいというご要望、いつでもお気軽にお問い合わせください!私たちは、がんばる皆さんの味方です!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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