不動産売却「はじめの1歩」

不動産を売却するときの「はじめの1歩」はどうしたいいの？漠然と不動産の売却を考え始めたときには、きっと、悩んでしまいますよね。

この記事では、1つの考え方として、私の意見をまとめまてみます。売却を始める前に、これから記載する内容をみんなで話し合ってみてください。スタート・ゴール・進む道を決めたら、あとは頑張るだけです。さぁ、はじめの1歩を踏み出しましょう！

不動産業界15年・宅建マイスター(上級宅建士)・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

【目次】

1.  不動産売却の成功ストーリーを共有するために話し合う5つのこと！

2.  なぜ不動産を売却することにしたのでしょうか？

3.  不動産売却のスタートとゴールはいつにしますか？

4.  売却価格はをいくらを目指しますか？

5.  売却を任せる不動産屋さんはどこにしますか？

6.  売却を任せる不動産屋さんは誰にしますか？

7.  不動産売却の優先順位を付けてみよう！

8.  不動産売却の基礎知識を身に付けよう！

9.  最後に…

売却がうまくいってお祝いをしている場面をイメージしてみましょう。ニヤニヤしてテンションが上がったら、そこにたどり着くためのストーリーをみんなで共有できるようにしましょう。

そのために、まずは下記1～5を話し合って決めておきます。

(1)  なぜ売却することにしたのでしょうか？

(2)  売却のスタートとゴールはいつにしますか？

(3)  目標価格はをいくらを目指しますか？

(4)  売却を任せる不動産屋さんはどこにしますか？

(5)  売却を任せる担当者はだれにしますか？

1番の売却理由すら「なんとなく…」というお客さまも見ますけど、高値成約を勝ち取るつもりであれば、最初の1歩から妥協なし！でお願いしますね。

それでは、1番から順番に考えてみましょう。

■ 子育て環境を重視して緑豊かな環境に引越したい

■ 子どもが生まれて手狭になった

■ 転勤が決まった

■ 両親と同居する

■ 両親の介護が必要になった

■ 実家に戻り家業を継ぐことになった

■ 勤務先の倒産

■ 離婚

■ 住宅ローンの返済が困難

などなど、売却するキッカケや動機はいろいろあるかと思います。

「誰のため」に売却するのか、「何のため」に売却するのか、その動機やキッカケをみんなで共有して納得することができれば、売却の希望条件に優先順位をつけやすくなります。

なお、不動産の売却は夢いっぱいで楽しいことばかりではなく、ときにはネガティブなことがキッカケの場合もありますよね。

辛い気持ちや悲しい気持ちのまま売却活動に入ってしまいますと、新しい生活を送るための十分な準備ができなくなってしまうかもしれません。

次の一歩を踏み出すために努力すると決めたなら、私たちが気持ちを込めて全力サポートします！不安なことなんて吹き飛ばせるように、一緒にがんばりましょう！

私たちが作成する査定書は、おおむね3か月で成約できる金額を算出してお知らせしています。相場に合わせた金額で販売する場合、1か月では時間が短いですし、1年では時間がかかり過ぎだと言えます。ゴールの3か月前にはスタートするようにしましょう。

なお、 不動産取引が活発になる月は、1位が2月と3月。2位が9月です。

この時期はマイホームを探しているお客さまが多いので、競争が起こりやすくてオススメです。ドタバタ忙しくなることが想定されますけど、少し高い金額で成約しやすいですから、検討してみてくださいね。

「少しでも早く売却すること」が最優先でしたら、金額を下げて販売すれば1か月以内での現金化は十分に可能です。不動産買取業者と契約するならもっと早められる可能性もありますので、候補に入れても良いと思います。

逆に「高い金額で成約すること」が最優先であれば、時間がかかることは仕方ないと言えます。「時間がかかってもいいから高く売りたい！」場合は、次の2点を考慮しましょう。

1つめは、1年かかっても高値で成約できる物件には「最上階角部屋」・「レインボーブリッジやスカイツリーが見える」・「地権者住戸でプレミア感がある」・「教育モデル校の学区域」などの強いウリが必要です。

強いウリがあるのであれば、高値成約を一緒に目指します！

ウリがない場合は成約事例の数を見てください。同じような条件の物件でたくさんの成約事例があれば、相場がすでにできあがっています。その相場よりもかなり高値での成約は厳しいので「相場＋α」を狙ってみませんか？

 

2つめは、販売が長期化してしまいますと、担当者のやる気と、会社の広告費が限界を迎えるということです。（私たちのシステムでは長期化しても問題ありません。このお話はふつうの不動産屋さんでのことです。）

営業マンはたくさん契約をして数字を伸ばさないと家族を守れません。

ウリがないのに高値で販売を続ける「売れ残り物件」の欲張りな売主と家族。どっちを優先するか…？答えを出すのに1秒かからない問題かと思います。

次は広告費問題です。不動産屋さんの広告費はかなりの金額になります。不動産取引は高額な手数料を稼げるため、広告費は呆れるほどに高騰しています。

成約まで1年かかれば、利益の大部分を広告費に取られてしまいます。そのため、高値成約を目指すのであれば、長期間販売に耐えられるシステムを採用している会社を選ばなければいけません。

というわけで…

急いで現金化したいなら1か月以内も可能です。査定金額の相場で売るなら3か月前後、高値成約を目指すなら1年前後となりますから、逆算してスタートとゴールを決めてください。

「少しでも高く売ること」が最優先であるならば、条件が近い対抗物件を調査してみることが大事です。築10年（リフォーム履歴なし）・3LDK・駅まで徒歩10分・東道路接道・整形地の一戸建てを5,000万円で成約させることを目指す場合で考えてみます。

対抗物件の調査は、まず、同じエリア内にて、4,500万円～5,500万円で販売している物件を見比べてください。一戸建てもマンションも含めて構いません。次のような物件が検索にヒットしたのであれば、5,000万円での成約は諦めた方がよいでしょう。

新築・3LDK・駅まで徒歩13分・南道路接道・整形地の一戸建てが5,780万円で販売していたのに、いつの間にか5,380万円になってまだ売れていない。

築15年・3LDK・駅まで徒歩12分・東道路接道・整形地のフルリノベーション済み一戸建てが4,680万円で2か月前から販売されている。

同じ金額の競合物件調査はかなり参考になりますから、自分で購入する気持ちになって物件を探してみてください。「自分が住みたいか？」を本気で考えながら比較すると、相場を掴みやすくなります。

次に「住み替えを成功させること」が優先事項になる場合はどうでしょうか？

住み替え先の住宅ローンを組めるかどうか、売却したお金で住宅ローンの返済ができるかどうかが大事なポイントになりそうですね。返済できなければ自己資金で残りを返済しなければいけませんし、購入に充てるお金も考えなければいけません。

売却には次のような経費が掛かりますので不動産屋さんに相談してみましょう。

■ 仲介手数料

■ 登記費用 (抵当権抹消・住所変更)

■ 印紙代 (売買契約)

■ 住宅ローン一括返済手数料

■ 売却するための雑費 (ハウスクリーニング・粗大ごみ回収・不具合補修費など) 

売却して利益が出る場合には譲渡所得税 ( 所得税と住民税 ) がかかりますので、手取り額の目標がある場合には、この点にも注意して目標価格を設定してください。

【注意！】

譲渡所得税は「3,000万円控除」で0円にできる可能性もありますが、住宅ローン減税との選択適用になります。具体的な数字の計算は税理士先生または税務署での確認をお願いします。

不動産屋さんはコンビニの数よりも多いと言われていますから、どの会社に依頼するかを決めるだけでも大変な作業になりそうです。

そこで、どこの不動産屋さんに問い合わせをすればいいのか、特徴をまとめた表を作ってみましたので参考にしてください。

【注意！】

この表は大手・中堅・零細の全てに勤務したことがある私の独断と偏見によります。

大手会社

大きなアタリは少ないけど、大きなハズレも少ない。安定感重視！

中堅会社

購入ならお勧めしたい場合もある。売却は特徴がないかな…？

零細企業

ヤバイ会社と素敵な会社が混在！アタリの会社・担当者はレベルが高い

リサーチ力がある方・人を見る目に自信がある方は零細企業も候補に入れましょう。

「仲介手数料が安い」・「ポータルサイトへの掲載が圧倒的にウマイ」・「写真や動画がすごく綺麗」・「ＦＰや建築士が一緒にサポートしてくれる」など、サービスが光る会社は、たくさんあるんですよ。

「どの担当者に任せるか…？」を真剣に考えている人は、おそらく少数派でしょう。

担当者の人柄・実績・保有資格などが詳細に記載されたWebページはいまだに少ないですから仕方がないとは思います。

しかし、担当者を選ばないのは、もったいないことです！

担当者がもつ「販売力」で売却金額にものすごく大きな差が出ます。担当者の販売力はどのようなところで見比べるのかを見てみましょう。

やる気を感じられるか？

何よりもココが大事です。ベテランでも、宅建マイスターでも、やる気が感じられなければ即NG！にしましょう。売却活動の提案・連絡スピード・査定書の内容などで判断できると思います。

実績はあるのか？

早期成約・高値成約の実績を聞いてみましょう。成約までの期間、相場よりどれくらい高値なのかを確認し、あわせて売却のコツを聞きましょう。キソ知識があれば、たまたまなのか、再現性があるのかを判断できると思います。

保有資格・営業歴は？

やる気と実績と比べると、それほど大事ではありませんがプラスポイントになるかもしれません。

資格を複数取得していれば、学ぶ意識が高いことの証明になります。仕事のマジメさを期待できるでしょう。

営業歴が長ければ、きっと営業の仕事が好きな人、つまり人が好きな人である可能性が高いです。気持ちの込もった仕事を期待できるでしょう。

次は「相性」をチェックしましょう。ここも大事です！

■ 無口だけど言葉に重みがあり説得力がある営業マン

■ 若手でちょっと頼りないけど可愛げがある営業マン

■ 元気いっぱい！とにかく行動力がある営業マン

■ 全てに神対応！親切心溢れる営業マン

■ 知識量では絶対に負けない！知的な営業マン

人によって好みがありますよね。大切な資産売却を任せるわけですから、どんなに気に入った不動産屋さんのサービスがあっても、担当者との相性が悪ければやめておいた方が良いでしょう。

私も歳をとったからでしょうか…。可愛げがあったり、元気いっぱいの営業マンなんかもいいような気がします。

誰だって、費用はかけず・楽に・安心して・早く・高く売りたいですよね！気持ちはとてもよくわかります。しかし、こんなお話を聞いたらどう感じますか？

「仲介手数料を払うのはもったいない。だけど大手のブランドに安心して売却を任せたいんだ。」

「急いで売りたいけど、こだわって建てた住宅だから高く買って欲しいな。私センスいいから付加価値がバッチリつくでしょ!?」

「仕事が忙しいから内覧は隔週日曜日の午前中限定で。でも1か月以内に売ってね。」

「売却してるのを近所の人に知られたくないから広告はNGで！それと、マンション内に住んでいる人の内覧はダメだよ。」

こういう希望は叶えられそうでしょうか？

高額な取引になると、なぜか当たり前のことがわからなくなる人が多いですけど、少し冷静になってみれば、実現困難であることは想像つきますね。

ちなみに、上記の4つは私がお客さまから実際に言われたことです。（当然どれも成約にはなりませんでした…。）

みなさんは「価格」「スピード」「安心」「納得感」「手数料などの諸費用が安い」「マイホームへの愛情理解」などの希望・条件の中で、どれを優先したいですか？

希望条件を遠慮なく紙に書きだした後に順位付けをしてみてください。

不動産屋さんに質問をしたり、セミナーに参加したりする場合、最低限のキソ知識を身につけておいた方が効率的に勉強できるはずです。

「不動産取引の仕組み」「諸費用」「住宅ローン」「税金」「建物の保証」など、知っておくとよいことはたくさんありますが、最初は本当に最低限のキソ知識だけでも十分だと思います。このキソ知識を身につけてから最初の1歩を踏み出しましょう。

不動産屋さんにダマされないために、おトクに売却できるように、このWebページの興味がある記事だけでも読んでみてください。

スポーツ前にストレッチしないとケガをしやすいですよね。不動産売却で「ケガ＝大損！」しないように、準備運動として、話し合いと優先順位決めをしてみてください。

わかりづらいことのご質問、一緒に考えてほしいというご要望、いつでもお気軽にお問い合わせください！私たちは、がんばる皆さんの味方です！！

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