不動産売却「はじめの1歩」

不動産を売却するときの「はじめの1歩」は何をしたらいいんだろう…？「不動産を売却しよう！」と決めたとき、きっと、多くの人が戸惑ってしまいますよね。この記事では、ゆめ部長がオススメしたい「はじめの1歩」についてお話しますので、売却活動を始める前に、みんなで話し合ってみてください。

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

まず、不動産売却の「成功ストーリー」をみんなで考えて共有しましょう。5つの項目に沿って成功ストーリーを思い描けば、「みんなにとっての成功」が見えてきますし、具体的な行動も少しずつイメージできるようになるはずです。

(1)  売却する理由は？

(2)  売却スタート・ゴールの時期は？

(3)  目標の売却価格は？

(4)  不動産屋会社はどこにする？

(5)  担当者は誰にする？

それでは、1番から順番に考えてみましょう。

不動産を売却するキッカケや動機はいろいろあると思います。

■ 子育て環境を重視して緑豊かな環境に引越したい

■ 子どもが生まれて手狭になった

■ 転勤が決まった

■ 両親と同居する

■ 両親の介護が必要になった

■ 実家に戻り家業を継ぐことになった

■ 勤務先の倒産

■ 離婚

■ 住宅ローンの返済が困難

などなど。

「誰のため」に売却するのか？

「何のため」に売却するのか？

その動機やキッカケをみんなで共有して納得することができれば、売却の希望条件に優先順位をつけやすくなりますよ！

ネガティブな売却理由の皆さまへのアドバイス…

不動産の売却は夢いっぱいで楽しいことばかりではなく、「リストラ」「離婚」「住宅ローン返済遅延」などネガティブなことがキッカケの場合もありますよね。

すぐに前向きな気持ちになるのは難しいと思いますけど、辛い気持ちや悲しい気持ちのまま売却活動に入ってしまいますと、新しい生活を送るための十分な準備ができなくなってしまう恐れがあります。

なげやりになり、「金額なんていくらでもいいや…」なんて言ってしまえば、悪意のある不動産会社の餌食になってしまいます。「早く忘れるために一刻も早く不動産を手放したい」そんな要望も実はたくさんあるんですけど、グッとこらえて、次の人生へ進むための資金作りをしっかり考えて欲しいと願っています。

前向きに「ガンバロウ！」と決めたなら、ゆめ部長が気持ちを込めて全力サポートします。だから、一緒にがんばりましょう！

売却活動をスタートする時期と売却期限について考えるためには、不動産売却でかかる平均日数を知っておく必要がありますよね。ゆめ部長の得意エリア「東京23区」での経験から売却期間について解説しますので参考にしてください。

ゆめ部長が作成する査定書では「おおむね3か月で成約できる価格」を記載しています。取引相場に合わせた金額で販売する場合、1か月では短いですし、1年ではかかり過ぎだと言えますから、ゴールの3か月以上前から販売をスタートさせましょう。

販売時期に関するアドバイスをしておくと、不動産取引が活発になるのは、1位が2月と3月。2位が9月です。マイホームを探しているお客さまが多いため競争が起こりやすく、売却活動を行う時期としては最高だと思います。ドタバタ忙しくなることが予想されますけど、少し高い金額でも成約しやすいので検討してみてくださいね。

「時間」と「価格」のバランスについて…

「少しでも早く売却すること」が最優先なら、金額を下げて販売することで1か月以内での現金化は十分に可能性があります。不動産買取業者と契約するなら、もっと早められる可能性もありますので候補に入れても良いと思います。

逆に、「高い金額で成約すること」が最優先であれば、時間がかかることは仕方ないと言えます。「時間がかかってもいいから高く売りたい！」そんな場合は、次の2点を理解したうえで検討しましょう。

1つ目： 粘り勝ちできる物件には強いウリがある

「最上階角部屋」

「レインボーブリッジやスカイツリーが見える」

「地権者住戸でプレミア感がある」

「教育モデル校の学区域」

などなど。

強いウリがあるのであれば、ゆめ部長が高値成約を一緒に目指します！

ウリがない場合は成約事例の数を見てください。類似物件の成約事例がたくさんあれば、周辺の取引相場が既にできあがっています。その相場よりもずっと高い価格での成約は厳しいので「相場＋α」を狙ってみましょう。

参考記事…

不動産を高値売却したいなら「時間をかけて粘る！」

2つ目：販売長期で「やる気」「広告費」は限界を迎える

担当者の「やる気」問題から見てみましょう。

不動産営業マンは「固定給」よりも「歩合給」の比率が高いため、契約を積み重ねないと家族を守ることができない…そんな厳しい環境で働いています。それにもかかわらず、「売れ残り物件」に時間と労力を奪われ続けたら…そりゃあ、やる気がなくなるのは仕方がないことですよね。

次は、「広告費」問題です。

不動産の広告費は呆れるほどに高騰しています。成約まで1年かかれば、利益の大部分を広告費に取られてしまうでしょう。そのため、高値成約を目指すのであれば、長期間の販売に耐えられるシステムを採用している会社を選ばなければいけません。

不動産業界の裏側も少しだけ知っておいてくださいね。

ここで、ちょっとだけゆめ部長の宣伝をはさみます（笑）

ゆめ部長の不動産売却サポートは、長期間の販売活動にも耐えられるシステムになっています。売主さまだけの強い味方になる「セラーズエージェント」の存在をぜひ知ってください。詳細は…次のボタンをポチッ！！

不動産を売却するときに1番重要なのが「売却価格」でしょう。

「とにかく少しでも高く！」と欲張ってしまう売主さまがすごく多いですけど、バブル時代の最高値を持ち出してきたり、駅から徒歩1分の新築ブランドマンションの販売価格を持ち出してきて比較しても意味がないですからね。売却価格の目標設定は不動産屋さんのアドバイスを参考にすることをオススメします。

ゆめ部長がオススメしているのは、「正しい査定方法」で算出された「相場」よりも「少し高い成約価格」を狙うことです！

■ 正しい査定金額を知ること

■ 「相場＋α」で成約できる不動産屋さんを見つけること

売却価格の目標設定はこの2点を満たしてからにしましょう。

不動産屋さんはコンビニの数よりも多いと言われていますから、どの会社に依頼するかを決めるだけでも大変な作業になるかもしれません。そこで、どこの不動産屋さんに問い合わせをすればいいのか、特徴をまとめた表を作ってみましたので参考にしてくださいね。

【注意！】

大手・中堅・零細の全てに勤務したことがあるゆめ部長の独断と偏見によります。

大手会社

大アタリは少ないけど、大ハズレも少ない。安定感重視！

中堅会社

未公開に強いので新築一戸建てを購入するならオススメ。正直、売却は特徴がなさすぎるかな…？

零細企業

ヤバイ会社と素敵な会社が混在。アタリの会社・担当者はレベルが高い！

リサーチ力がある方・人を見る目に自信がある方は零細企業も候補に入れましょう。「仲介手数料が安い」・「ポータルサイトへの掲載が圧倒的にウマイ」・「写真や動画がすごく綺麗」・「ＦＰや建築士が一緒にサポートしてくれる」など、サービスが光る会社は、たくさんあるんですよ。

参考記事…

不動産売却はどの不動産屋さんを選ぶ？　大手 or 中堅 or 中小零細

残念ながら「どの担当者に任せるか…？」を真剣に考えている売主さまは少数派でしょう。担当者の人柄・実績・保有資格などが詳細に記載されたWebページはいまだに少ないため仕方ない部分もありますけど、担当者を選ばないなんて…もったいなさすぎます！

なぜなら、担当者の「販売力」で不動産の売却金額には大きな差が出るものだからです！では、担当者の販売力はどのようなところで見比べるのかを説明しましょう。

Point.1  やる気を感じられるか？

何よりもココが大事です。ベテランでも、上級宅建士の「宅建マイスター」でも、やる気が感じられなければ即「NG！」にしましょう。売却活動の提案・連絡スピード・査定書の内容などで判断できると思います。

Point.2  実績はあるのか？

早期成約・高値成約の実績を聞いてみましょう。成約までの期間、相場よりどれくらい高値だったのかを確認し、あわせて売却のコツを聞きましょう。このWebページで勉強していれば、偶然なのか、再現性があるのかを判断できると思います。

Point.3  保有資格・営業歴は？

「やる気」・「実績」と比べると、それほど大事ではありませんけど、プラスポイントになる可能性があります。資格を複数取得していれば、学ぶ意識が高いことの証明になりますよね。きっと、マジメな仕事をしてくれることでしょう。また、営業歴が長ければ、不動産営業の仕事と人が好きなエージェントである可能性が高いです。気持ちの込もった仕事を期待できると思いますよ。

Point.4  相性は合う？

■ 無口だけど言葉に重みがあり説得力がある営業マン

■ 若手でちょっと頼りないけど可愛げがある営業マン

■ 元気いっぱい！とにかく行動力がある営業マン

■ 全てに神対応！親切心溢れる営業マン

■ 知識量では絶対に負けない！知的な営業マン

人によって好みがありますよね。大切な資産売却を任せるわけですから、どんなに気に入った不動産会社のサービスがあっても、担当者との相性が悪ければやめておいた方が良いでしょう。

ゆめ部長も歳をとったからかな？？可愛げがあったり、元気いっぱいの営業マンなんかもいいような気がします（笑）

不動産売却の成功ストーリーを共有できたら、次は、みんなで希望条件に優先順位を付けてみましょう。

皆さまは「価格」「スピード」「安心」「快適」「納得」「秘密」「仲介手数料などの諸費用」「マイホームへの愛情理解」などの希望・条件の中で、何を優先したいですか？全部を叶えるのは難しいですから、しっかり優先順位を付けてください。優先順位を付けられないと、不動産屋さんに次のような話をしてしまい、嫌われてしまうかもしれませんよ！！

【1】仲介手数料は安く・大手に任せたい人…

「仲介手数料を払うのはもったいない。だけど安心して大手に売却を任せたいんだ。」

【2】スピートは早く・高く売りたい人…

「急いで売りたいけど、こだわって建てた住宅だから買った時より高く売って欲しいな。私ってセンス良いからバッチリ付加価値がつくわよね!?」

【3】自分の都合に合わせて快適に・早く売りたい人…

「仕事が忙しいから内覧は隔週日曜日の午前中限定で。1か月以内に売ってね。」

【4】秘密にしながら・高く売りたい人…

「売却してるのを近所の人に知られたくないから広告NG！それと、マンション内に住んでいる人の内覧はダメだよ。」

ちなみに、上記の4つはゆめ部長がお客さまから実際に言われたことです。（当然どれも成約にはなりませんでした…。）高額な取引になると、なぜか当たり前のことがわからなくなる人が多くなります。少し冷静になってみれば、実現困難であることは容易に想像つくはずですよね。

こうならないためにも、優先順位をしっかり付けましょう。

不動産会社や担当者を選ぶためには、「不動産取引の仕組み」「両手仲介を狙った囲い込み」「仲介手数料」など、不動産売却に関する最低限の基礎知識を身に付けておく必要があります。

ゆめ部長のWebページ「真っ直ぐ不動産仲介」では、不動産業界の裏側や問題点を包み隠さず解説していますので、正しい知識を勉強してくださいね。

スポーツ前にストレッチしないとケガをしやすいですよね！？不動産売却で「ケガ＝大損！」することがないように、準備運動として、話し合い・優先順位付け・基礎知識の勉強をして欲しいと心から願っています。

さぁ、「はじめの1歩」を踏み出して成功を勝ち取りましょう！！

本日のお話はここまでです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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■ 2019年11月08日　投稿

■ 2021年12月20日　更新