株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月15日
不動産売買の知識

不動産を高値売却するために長期間粘ってみるのも1つの良い選択肢だという秘密を…コッソリ教えます!【オススメ】

不動産屋さんはすごく嫌がると思いますけど、実は…「売れるまでトコトン粘る!」というのも高値成約の1つの方法なんです。特に物件に魅力があれば粘る価値があると言えますので、私の高値成約実績を紹介しながら解説してみます。

 

不動産業界15年・宅建マイスター(上級宅建士)・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  不動産を高値売却するために必要な担当者の能力

2.  不動産売却の「忍耐力」がない不動産屋さんが圧倒的に多い

3.  不動産に「物件力」があれば高値売却を目指して粘ってみよう!

4.  ゆめ部長の実績!

 4-1.  湾岸エリアのタワーマンション・高層階

 4-2.  渋谷区の一戸建て

 4-3.  築2年バス便のマンション

5.  最後に…

不動産を高値売却するために必要な担当者の能力

高値成約をするために必要なことがあります。皆さんはわかりますか…?

 

ちょっとだけ、考えてみてください・・・

 

大手や地元密着業者に依頼する

一般媒介で10社に依頼する

担当者にお小遣いをあげてやる気を出させる

 

などなど。

 

高値を目指すためにこんな方法を考えたかもしれません。しかし、これでは高値成約を実現することはできません!

 

私が時間と労力をかけて勝ち取ってきた「高値成約の実績」から言いますと…

 

ポイントは「写真力」・「拡散力」・「忍耐力」・「おもてなしの心」全てのパワーを上げることです!

 

担当者の販売力を図る計算式…

 

【物件力】×【写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心】

 

それぞれのパワーを上げてかけ合わせる。そこに、おもてなしの心を添えるイメージです。「一般媒介で10社に依頼する」というように、拡散力1つだけに頼ってもうまくいきません。

 

計算式の解説…

 

勝手なイメージで作りましたので、細かいことは気にしないでください (笑)

 

「写真力」5点満点

「拡散力」5点満点

「忍耐力」5点満点

「おもてなしの心」25点満点

 

満点は150点です!!

不動産売却の「忍耐力」がない不動産屋さんが圧倒的に多い

不動産屋さんは少しでも安い金額で売却依頼を受けて、1日でも早く契約をしたいと考えています。高い仲介手数料を支払っているのに、売主さまの要望を叶えることよりも、その仲介手数料を早くもらうことしか考えていません。ここ、要注意です!

 

よくある話をします…。

 

複数の不動産屋さんが売却物件で競合すると、他よりも高い金額を提示しながら「弊社にはこのマンション限定でお探しのお客さまが複数組いらっしゃいますので、ぜひお任せください!」とアピールしてきます。

 

その営業トークに魅力を感じて任せてみましたが、高い金額で売りに出しているわけですから内覧は1件もありません。少し様子を見たら不動産屋さんから電話があり、「やっぱり高すぎたみたいですね~。値段を下げましょう!」と値下げの提案を受けることになります。

 

下げることを拒否すると、毎日のように電話がかかってきて、値下げの催促がどんどん強引になってくるケースもあるそうです。

 

仲介会社からすると、販売が長期化すると経費がかさんでいきます。スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイト掲載料だけでなく、内覧のたびに案内立ち合いをすれば人件費や交通費が必要ですし、その時間で他の案件を決められたかもしれないという逸失利益もあるからです。

 

そして何より、担当者が自分の稼ぎにならないことにイライラしてくることが大きいと思います。「忍耐力」が全くないわけですね。

 

 物件を囲い込んで両手仲介を狙わず、情報をオープンにして拡散させれば早く売れるのに…と思ってしまいますが、片手仲介には興味がないのでしょうね。

 

というわけで、経費と営業マンのイライラが原因で「忍耐力」が低くなるということでした。ちなみに、麻布ハウスの忍耐力は4点 (5点満点)くらいです。

 

あまりにも長期化すると費用対効果が悪すぎますので、1年~1年3ヶ月あたりで媒介契約の更新をお断りすることがあります。そのため、満点の5点ではないな…と考えています。

不動産に「物件力」があれば高値売却を目指して粘ってみよう!

担当者さんの能力に「物件力」をかけ合わせることで、高値成約を狙えるか?がわかります。「物件力」とは具体的にどのようなものを言うのか…私が成約させた案件から箇条書きにしてみます。

 

タワーマンションの最上階

文京区・椿山荘近くの高台に立地

三方角部屋で圧倒的な解放感

築年数が新しい

間取りが4LDKのマンション

リフォーム工事をした綺麗な室内

目黒区にある人気が高い大規模マンション

再開発エリアのマンション

オリンピックで注目を浴びている湾岸エリア

 

人気が高い千代田区・港区・中央区・渋谷区・目黒区・新宿区・文京区などのエリアや、田園都市線・東急線などの人気路線であれば「物件力」ありと言えますから、高値成約を目指して粘ってみるのが良いでしょう。

 

物件力がなければ、残念ながら麻布ハウスの販売能力をもってしても高値成約は難しいと言えます。それでも「相場+α ( 5%くらい ) 」での成約を勝ち取れる可能性は他社さんより高い自信はあります。

ゆめ部長の実績!

私の忍耐力が光った案件を3つ紹介します。

 

正直なところ、どの案件も私の負担が結構大きくて大変でした。季節の変化や空室変更で写真を撮り直したり、他社さんの内覧予約調整で携帯が鳴りっぱなしになる日もありました。

 

ここまで「忍耐力」をもって仕事をしますから、高値成約を狙う場合、仲介手数料が3%+6万円かかる「セラーズエージェント」のみ受け付けています。これで仲介手数料半額・無料はムリです…。

 

それでは3つ見ていきましょう~~

【1】湾岸エリアのタワーマンション・高層階

査定金額:4,200万円~4,480万円 

販売価格:4,980万円

成約価格:4,540万円 

販売期間:1年3か月

物件力:築5年・セカンドハウス利用で室内キレイ・20階の眺望

 

同じマンション内で売りに出される物件が増え、その成約事例が値下がりしていました。4,000万円台の前半が成約価格になる可能性が高いことを伝えていましたが、高値成約を目指しているため値下げしたくないとの要望があり、協力することにしました。

【2】渋谷区の一戸建て

査定金額:6,780万円~6,980万円

販売価格:7,480万円

成約価格:7,250万円

販売期間:7か月

物件力:人気住所の一戸建て・数年前にフルリノベ工事済み

 

7,000万円を切る金額でのお申し込みは何度かありました。しかし、室内のキレイさと希少性から交渉は強気で断り続け、最終的には希望金額近くでの成約となりました。

 

大手で販売していた時より200万円値上げして、最終的には▲230万円で決まりましたので、良い条件で決められたと思っています。

【3】築2年バス便のマンション

査定金額:2,460万円~2,570万円

販売価格:2,850万円 

成約価格:2,750万円

販売期間:8か月

物件力:1階住戸で広い庭あり・室内がキレイ

 

300万円~400万円値下げの話も来ていましたが、残債が多くて値段を下げられませんでした。雪が残る冬に撮影した庭の写真から、夏に青々とした芝生が綺麗な写真に変更したあたりで成約になりました。他の部屋や周辺の成約事例と比較すると、信じられない高値でした。

まとめ

長期間覚悟で販売するのは経費も労力も必要なんです。お客さまから「時間はかかっても構わないから高値で売ってください。」と言われますけど、不動産屋さんは時間がかかりすぎたら困る…と思っていることを知っておきましょう。

 

それでも高値成約を目指す場合は、麻布ハウスの「セラーズエージェント」を検討してください。

 

キレイに撮る写真力・圧倒的な情報拡散力・1年くらいまではお付き合いする覚悟の忍耐力・おもてなしをする準備のアドバイスなど、他社さんにはないサービスになっています。

 

「長期間かかってもいいですよ。」と言う不動産屋さんは、販売活動を何もやらないから、いつか売れればそれで良いと思っています。

 

麻布ハウスは、写真撮影から全力で取り組んでいく点が他社さんを大きく突き放す強みです!ここは絶対的な自信があります。

 

高値成約を実現するために、私たちと一緒に頑張ること・仲介手数料がかかること(自己資金が少なければ「手数料0円売却」をどうぞ~」)の2点を納得できるなら、下記のお問い合わせフォームからご連絡ください!ご連絡をお待ちしています。

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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