不動産を高値売却したいなら「時間をかけて粘る！」

不動産屋さんはすごく嫌がるでしょうけど、実は…「売れるまでトコトン粘る！」のも高値成約を勝ち取る1つの有効な戦略だといえます。特に、物件力が高い不動産は粘る価値がありますので、ゆめ部長の高値成約実績を紹介しながら解説したいと思います。

本当は秘密にしておきたかったんですけど、有益な情報だから惜しまず公開することにしました！本当にオススメの記事なので是非ご一読ください！

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

不動産を高値成約をするために必要なことがあります。

皆さんはわかりますか…？

ちょっとだけ、考えてみてください・・・

どうですか？？

もしかして…こんな方法を考えましたか？

■ 大手や地元密着業者に依頼する

■ 一般媒介で10社に依頼する

■ 担当者にお小遣いをあげてやる気を出させる

などなど。

これは、全部、不正解。

これでは高値成約を実現することはできません。

ゆめ部長が時間と労力をかけて勝ち取ってきた「高値成約の実績」から考える正解は、「物件力」を磨いて高め、「写真力」・「拡散力」・「忍耐力」・「営業力」・「ブランド力」の総合点を底上げすることです！「一般媒介で10社に依頼する」というように「拡散力」1つだけに頼ってもうまくいきません！！

ゆめ部長が考えた「不動産を高値売却できるか！？を測る計算式」を紹介します。

物件力× (写真力＋拡散力＋忍耐力＋営業力＋ブランド力)

計算式の解説…

正直、勝手なイメージで作った計算式です。

あまり細かいことは気にしないでください (笑)

物件力は最大100ポイント

その他は最大3ポイント

最高点で100×15＝ 1,500ポイントとなります。

これで不動産屋さんの戦闘力を測ってみてくださいね♪

参考記事…

不動産を高値売却できるのか！？「物件力 × (不動産会社 × エージェント)」で測ってみよう！

不動産屋さんは少しでも安い金額で売却依頼を受けて、1日でも早く契約をしたいと考えています。売主さまの要望を叶えることよりも仲介手数料を早くもらうことしか考えていません。ここ、要注意です！

不動産仲介の現場でよくある話をします ⇒

複数の不動産屋さんが売却で競合すると、他よりも高い金額を提示して「弊社にはこのマンション限定でお探しのお客さまが複数組いらっしゃいますので、ぜひお任せください！」とアピールします。

その営業トークに魅力を感じて任せてみたものの、金額が高すぎて内覧が1件もありません。しばらく様子を見た頃に不動産屋さんから電話があり、「やっぱり高すぎたみたいですね～。値段を下げましょう！」と値下げの提案を受けることになります。

「高値成約できる！」と熱心に営業するから任せた売主さまは簡単に値下げに応じたくないので、当然、提案を拒否します。すると、売主さまの気持ちを折るために毎日のように電話がかかってきて、値下げの催促がどんどん強引になっていきます。イヤですよね…。

なぜ、こんな営業をしてしまうのでしょうか？？

不動産屋会社の都合を考えてみると…

スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイト掲載料だけでなく、内覧のたびに案内立ち合いをすれば人件費や交通費が必要ですし、その時間で他の案件を決められたかもしれないという逸失利益があります。だから、販売が長期化すると経費がかさんでしまい困ります。

営業マンの都合を考えてみると…

不動産営業マンの多くは「歩合給」で稼いでいます。1年も売れなければ、担当者が稼げなくてイライラしてきます。販売方法を改善しないまま放置して、態度も悪くなっていくでしょう。

不動産会社も営業マンも「忍耐力」が全くないわけですね。

 ゆめ部長みたいに「両手仲介」を禁止にして売却情報をオープンにすれば、不動産屋さんのネットワークで情報がどんどん拡散されて早く売れるのに…と思ってしまいますけど、多くの不動産屋さんは、稼げない「片手仲介」には最初から興味がないのでしょう（困）

というわけで、経費と営業マンのイライラが原因で不動産屋さんの多くは「忍耐力」が低くなるということでした。

ちなみに、ゆめ部長の忍耐力は4点 (5点満点)くらいです。

あまりにも長期化すると費用対効果が悪すぎますので、1年～1年3ヶ月あたりで媒介契約の更新をお断りすることがあります。そのため、満点の5点ではないかな…と考えています。

参考記事…

「囲い込み」の実態と対処法

「物件力」に営業マンの能力をかけ合わせることで高値成約を狙えるか？がわかります。「物件力」とは具体的にどのようなものを言うのか…ゆめ部長が成約させた案件から箇条書きにしてみます。

■ タワーマンションの最上階

■ 文京区・椿山荘近くの高台に立地

■ 三方角部屋で圧倒的な解放感

■ 築年数が新しい

■ 間取りが4LDKのマンション

■ リフォーム工事をした綺麗な室内

■ 目黒区にある人気が高い大規模マンション

■ 再開発エリアのマンション

■ オリンピックで注目を浴びている湾岸エリア

人気が高い千代田区・港区・中央区・渋谷区・目黒区・新宿区・文京区などのエリアや、田園都市線・東急線などの人気路線であれば「物件力」ありと言えますから、高値成約を目指して粘ってみるのが良いでしょう。

物件力がなければ、残念ながら、ゆめ部長の販売能力をもってしても高値成約は難しいと言えます。それでも「相場＋α ( 5%くらい ) 」での成約を勝ち取れる可能性は他社さんより高い自信はあります。

もちろん、売主さまの努力なしには実現しませんよ！

ゆめ部長の忍耐力が光った成約実績を3つ紹介します。

正直なところ、どの案件もゆめ部長の負担が結構大きくて大変でした。季節の変化や空室変更で写真を撮り直したり、他社さんの内覧予約調整で携帯が鳴りっぱなしになる日もありましたからね。

それでは3つ見ていきましょう～～

どの事例も2018年頃です。

今見ると、ビックリ安い…（汗）

査定金額：4,200万円～4,480万円　

売出価格：4,980万円

成約価格：4,540万円　

販売期間：1年3か月

物件力：築5年・セカンドハウス利用で室内綺麗・20階の眺望

同じマンション内で売りに出される部屋が増えてしまい、マンション全体の成約事例が値下がりしていました。4,000万円台の前半が成約価格になる可能性が高いことを伝えていましたが、高値成約を目指しているため値下げしたくないとの要望があった案件です。

50万円の価格交渉すら断り続けて1年が過ぎた頃、近くで販売開始した新築マンションの価格設定が強気だったため、そこからお客さまが流れてくるようになり、無事に成約させることができました。

競合物件の動きに左右されますから「運が良かった」のも事実だと考えています。

査定金額：6,780万円～6,980万円

売出価格：7,480万円

成約価格：7,250万円

販売期間：7か月（合計1年ちょっと）

物件力：人気住所の一戸建て・数年前にフルリノベ工事済み

毎週1組ペースで内覧があり7,000万円を切る金額でのお申し込みは何度かありました。しかし、室内のキレイさと希少性から交渉は強気で断り続け、最終的には希望金額近くでの成約となりました。

大手で販売していた時より200万円値上げして、最終的には▲230万円で決まりましたので、すごく良い条件で決められたと思います。

ゆめ部長の売却方法が大手に圧勝しました！！

査定金額：2,460万円～2,570万円

販売価格：2,850万円　

成約価格：2,750万円

販売期間：8か月

物件力：1階住戸で広い庭あり・室内がキレイ

300万円～400万円値下げで購入希望の話は来ていましたが、残債が多くて値段を下げられませんでした。雪が残る冬に撮影した庭の写真から、夏に青々とした芝生が綺麗な写真に変更したあたりで成約になりました。他の部屋や周辺の成約事例と比較すると、かなり高値での成約だったと言えます。

なぜ成約できたのか…

正直、よくわかりません。

お客さまを見つけてくれた不動産屋さんには

感謝・感謝・感謝です。

不動産売買では、こういう

「なんで？？？」が起こるんですよね（秘）

長期間覚悟で販売するのは経費も労力も必要です。お客さまから「時間はかかっても構わないから高値で売ってください。」と言われますけど、不動産屋さんは時間がかかりすぎたら困る…と思っていることを知っておきましょう。

それでも高値成約を目指したい場合は、ゆめ部長の売却プランを検討してください。高値成約を実現するために、一緒に頑張ることを納得できるなら、下記のお問い合わせフォームからご連絡ください！

本日のお話はここまでです。

最後までお読みいただきありがとうございました！