「フラット35」で必要な「適合証明書」を徹底的に解説！

公的な住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携した「フラット35」を利用するために必要な「適合証明書」について宅建マイスターが徹底的に解説します。

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

2018年10月14日・更新情報…

一級建築士先生と面談して記事内容をさらにレベルアップさせてあります。この記事は不動産屋さんにもよく読まれているようで、先日、同業者さんから質問の電話があったくらいです(笑)  減税を受けるために必要な「耐震基準適合証明書」も併せて更新しました。

2020年1月7日・更新情報…

耐震マークなどの写真を追加しました！

2020年8月16日・追記…

適合証明書が取得できない建物について追記しました。

「適合証明書」とは…建物が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを証明する書類です。フラット35を利用するためには適合証明書の取得が必要になります。

適合証明書を取得するためには、下記4つの性能のいずれかが建築基準法よりもワンランク高い建物である必要があります。

■ 省エネルギー性

■ 耐震性

■ バリアフリー性

■ 耐久性・可変性

フラット35SのAタイプ・Bタイプも含めて基準の厳しさをランキングすると…

緩　　建築基準法のレベル

↓　　フラット35

↓　　フラット35S・Bタイプ

厳　　フラット35S・Aタイプ

フラット35SのAタイプ・Bタイプは建物の基準が厳しい分、下記の通り金利優遇が大きくなるメリットがあります。

フラット35S・Aタイプ：10年間　金利が▲0.25%

フラット35S・Bタイプ：  5年間　金利が▲0.25%

Aタイプ・Bタイプのどちらにも該当しない「フラット35」だと、金利優遇はありません。

フラット35Sの注意点…

フラット35「S」は2022年3月31日までの申込受付分に適用されます。また、予算金額に達すると受付終了となります。

フラット35は「建物」の基準が厳しい代わりに「人」の審査が緩くなっています。

「人」の審査について具体的に解説すると…

■ 都市銀行よりも借入額を大きく伸ばせます。

■ 自営業者・契約社員・派遣社員・アルバイトもOKです。

■ 勤続年数が短くても借入できます。

■ 奥さんのパート収入を100%ご主人の収入に合算できます。

■ 旧法借地権でも借入可能です。

■ 住み替えの場合、売却前提なら現在の借入はムシできます。

■ 物件価格100%だけでなく、諸費用まで借りられます。

■ 団体信用生命保険が任意加入。持病があっても借りられます。

若い夫婦で年収が少ない、自営業者、転職してばかり、産休中、住み替え、持病がある…などなど。フラット35で救われるお客さまはたくさんいるのです！

なお、ゆめ部長の先輩が対応した案件ですが「旧耐震基準の旧法借地権マンション」でも適合証明書を取得できたのを見たことがあります。

「旧耐震基準の旧法借地権マンション」は物件の担保評価が低いため、都市銀行やネット銀行では物件価格の100%融資は難しい案件だと言えます。また、この価格帯の物件を購入したいお客さまは、失礼ながら住宅ローンを組むのが難しいという事情もあります。それでも、フラット35なら住宅ローンを組むことができたわけです！

購入されたお客様は、住宅ローン + 管理費等 + 固定資産税を支払っても、現在の家賃よりだいぶ毎月の支払いが下がりましたし、室内がフルリノベーションされたお部屋に住むことができたので、奥様もニッコリ笑顔だったと聞きました。

というわけで！

適合証明書が取得できることを確認してから販売開始すれば、販売図面やネット情報に「フラット35S・Bタイプ利用可能！」とアピールでき、購入対象者を大幅に増やせるという大きなメリットがあると言えますね。

ゆめ部長のお客さまが新築一戸建てを購入した時のお話です。

ご主人の年収だけで住宅ローンの審査をしたところ、ほんの少しだけ借入希望額に届かなかったのですが、奥さんの収入をご主人の収入に合算することで、希望額の融資を受けることができた案件でした。

何がすごかったかと言うと…

奥さんは結婚後、仕事に復帰して3日しか経過していませんでした。3ヶ月ではなくて3日ですから、普通の金融機関では奥さんの年収を見ることができません。しかし！フラット35は奥さんの年収を次のように計算してくれました。

3日勤務して給与が30,000円か…。

それなら、月給3万円だよね。

つまり、年収36万円あることになるよな。

じゃあ、ご主人の年収に36万円加算で審査してあげよう！

うん、基準に乗るから審査はOKだよ。

すごいぞ！フラット35！！

フラット35は年収の10倍近く借りられますので、36万円プラスされるだけでも約350万円も多く借入することができました。

これなら、住宅ローンが厳しいお客さまも購入検討者になりますよね。

ちなみにですけど…

ムリに多くの住宅ローンを借りた案件ではありませんよ。ご主人が昇給した分 ＋ 奥さまの仕事復帰した分で、世帯年収が300万円以上あがるため購入をサポートしました。ゆめ部長は、フラットの夫婦ペアローンで限界まで借入するのは絶対にオススメしません！

これでけメリットがある「フラット35」を利用するための「適合証明書」ですが、取得費用はそれほど高くありません。

新築物件の場合

Aタイプ：5万円～15万円

Bタイプ：5万円～10万円

くらいでしょうか。

新築物件の適合証明書は売主業者に取得を依頼しますから、知り合いの建築士先生は出番がありません。売主業者が取り次ぎ費用を上乗せしている場合は上限に近づいてしまうのだと思います。逆に、良心的な会社だと、サービスで無料にしてくれる場合もありますよ。

中古物件の場合

Aタイプの利用は難しく、ほとんどがBタイプの利用になります。

発行費用は通常5万円～10万円くらいですが、ゆめ部長がいつも依頼している一級建築士事務所なら…

マンション：55,000円

木造戸建て：77,000円

バックマージンをもらわないからこその金額です！

発行まで最速4日。

調査だけなら費用は無料。

また、途中で変動金利に変更したり現金購入になった場合や、何らかの事情で白紙解除になった場合は、無料で構わないと言われています。優しい対応ですね！

なお、Aタイプの適合証明書を発行できる会社は限られていることに注意してください。発行依頼できるのは、指定建築確認機関や登録住宅性能評価機関になります。

確認事項…

「建築士先生の紹介をしてほしい。」とのお問い合わせが結構ありますけど、先生の紹介はしていませんのでご了承ください。

先ほど紹介したように、旧法借地権・旧耐震基準（昭和56年5月31日以前に建築確認取得した建物）でも適合証明書が発行されてフラット35を利用できたケースはあります。

しかし、次のような物件では厳しくなります。

厳しい案件1

旧耐震基準の建物で…

・耐震診断の結果が悪かった場合

・1階がピロティ（新耐震なら問題なし）

・マンションがＬ型の場合

厳しい案件2

マンションで20年以上の長期修繕計画や管理規約がない

ただし、絶対にダメなわけではありません。

厳しい案件3

長期修繕計画の内容が悪い・管理組合に負債がある

計画を立て直しできていればOKになることもあります。議事録の内容・管理会社や理事長へのヒアリングも大事です。

厳しい案件4

基礎、外壁、柱、梁、バルコニー等に鉄筋の露出がある場合

厳しい案件5

検査済証がない一戸建て

建築確認申請時の建物と同じ建物になっているかを確認するそうです。検査済証がないと絶対にNGなわけではありませんけど、検査済証があれば旧耐震でも適合証明書を取得しやすいとのことでした。

NGな案件

住宅の規模に関する基準を満たさなければNG

・一戸建ては70㎡以上

・マンションは30㎡以上（28.31㎡）

一戸建ての面積70㎡には、車庫やバルコニー面積を含めず、住宅部分の床面積だけで判断します。確認する書類は「登記事項証明書」「確認済証」などになります。

マンションの面積30㎡は、分譲時パンフレット（壁芯面積）ではなく、登記事項証明書（内法面積）で判断しますが、登記事項証明書で面積を確認する場合、28.31㎡以上であればOKです。

まずは、不動産屋さんと相談してみてほしいですけど、正直、よくわかっていない営業マンの方が多いと思います。書類収集・金融機関への確認をしっかりしてくれないのであれば、他の不動産屋さんへ相談することをオススメします！

なお、建築士先生の話では「耐震基準適合証明書」と異なり「適合証明書」は取得しやすいそうですよ。

どうやら、1階がピロティになっている旧耐震基準のマンションでも適合証明書が発行できる場合があるようです。建築士先生にヒアリングしてきました！

ピロティ緩和規定というものがあり…

SRCであれば、コンクリート柱の中にH鋼が入って入れば耐震性があると評価できることがあるようです。売主さまから委任状をもらい建築士先生に調査してもらうことで確認します。一般的には竣工図（青図）が管理人室や管理会社に保管されています。

RCなら、柱と柱の間に壁があればOKになることがあります。「柱キープラン」「柱断面表または柱リスト」「鉄骨詳細図」などの「構造図」を取得できるように、売主さまに協力をお願いすることがあります。

参考…

RC造（Reinforced Concrete）　　　：鉄筋コンクリート造

SRC造（Steel Reinforced Concrete）：鉄骨鉄筋コンクリート造

reinforded … 「強化された」

フラット35は住宅金融支援機構という公的な機関が係わるため、審査が厳しいのかな…と考えてしまいますよね。ところが、意外と基準が緩かったりしますので確認してみましょう。

自主管理…

管理会社を入れずに、居住者が自分たちだけで管理を行う「自主管理」のマンションでもOKになったケースがあります。自主管理でも管理規約・長期修繕計画があればフラット35を利用できる可能性が高まります。

違法建築…

建蔽率・容積率オーバーの違法建築物件でも適合証明書の発行は可能です。ただし、金融機関独自のルールで否決されるのが一般的です。利用できる銀行は限られますのでご注意ください。ゆめ部長が先輩から聞いた話ですけど、ARUHIなどは契約書類に「違反」と書かず「オーバーしている」程度の記載に留めればOKになることがあるそうです。なお、増築未登記部分があっても発行可能ですよ。

前面が43条2項2号許可道路…

43条2項2号許可道路（旧、43条但書道路）というのは、原則として再建築不可ですが、建築審査会の同意を得られば再建築できるというものです。物件によりますが、銀行の住宅ローンでは物件担保（価値）が低くみられるため、物件価格の100%融資を受けられないことがあります。

他には…

市街化調整区域・リゾート地などで建築確認申請が出ていない物件でも適合証明書は出せますが、金融機関が融資に同意するかはわかりません。ゆめ部長の仕事エリアでは関係ない話だと思いますけど…。

注意事項…

フラットの審査基準は変化します。ゆめ部長の経験ではOKだったものが、いつの間にかNGになっていることも考えられますので、上記のような不動産の購入を検討する場合、不動産屋さんに最新情報を調べてもらってください。

新築と比べると、中古はBタイプを取得しやすくなっています。「中古タイプ基準」として、次の4つのいずれか1つを満たしていればOKです。

【1】省エネルギー性（開口部断熱）

二重サッシまたはペアガラスを使用した住宅。ペアガラスになっていなければ、インプラスなどの内窓をを付けても該当しますよ。

【2】省エネルギー性（外壁等断熱）

■ 省エネ等級2以上 or 断熱等級2以上（建設住宅性能評価書）

■ 中古マンションらくらくフラット35のうち、

     フラット35S【省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの】

     として登録した住宅

【3】浴室 および 階段に手すりを設置した住宅

マンションは浴室の手すりのみ、一戸建ては階段に手すりが必要です。手すりを浴室に接着剤で着けて写真を撮ってもバレないそうですが、厳しい検査員が現場に来ると、手すりを持って体重をかけ、グラつくとNGという判定になることもあります。現場に来る人次第…ですね。ネジでしっかり留める工事を有料で対応してくる建築士事務所もあります。

【4】屋内の段差を解消した住宅

実は、これ。意外と適用することができます。多くの場合【3】で写真を添付することが多いのですけど、手すりがなくても、室内に段差が少なければ、写真を撮影して添付すればOKになってしまうことがあります。廊下から洗面所・トイレ・部屋へのアクセスで段差が5mm 以内でOKですから一戸建てでも結構すんなり通ります。なお、玄関から廊下への段差1段・畳の厚みなどは気にしなくていいと建築士先生から聞きました。わざわざ浴室に手すり設置工事をせずに済むのは魅力的ですね。

Bタイプを利用できれば、金利が5年間▲0.25%になりますから、できればSのBタイプを取得するようにしましょう！

下記いずれか1つの基準を満たせばAタイプを利用できます。

【1】省エネルギー性

■ 認定低炭素住宅

■ 一次エネルギー消費量等級5の住宅

■ 性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）

【2】耐震性

耐震等級3の住宅

【3】バリアフリー性

■ 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅

■ マンションの専有部分は等級3でもOK

【4】耐久性・可変性

長期優良住宅

住宅性能評価制度を利用していたり、長期優良住宅として建築されていれば、中古住宅でもAタイプを使えるかもしれませんけど、無理してAタイプにしなくても、Bタイプが取得できていればOKだと思います。

なお、Aタイプを取り扱えるのは「確認検査機関」という大きな会社のみになり、ふつうの一級建築士事務所に依頼するよりも時間とお金がかかるはずです。中古住宅でAタイプを取得したことがないので詳細はわかりません…。

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「フラット35S」のAタイプでもBタイプでもない、ふつうの「フラット35」の適合証明書を取得することも稀にあるそうです。「S」の方が集める書類が増えるため、不動産屋さんがメンドウくさがっているだけなのかもしれません。

なお、「フラット35」よりも「フラット35S」の方が住宅ローンの審査を通しやすいとのことでした。Sなしで審査をしたら、Sありにしてほしいと金融機関から言われてしまうことがあるそうです。

マンションと戸建で少し異なりますので順番に確認しましょう。

マンション…

■ 謄本

■ 販売図面（間取図）

■ 各階平面図1階なければ2階（旧耐震の場合）

■ 長期修繕計画

■ 管理規約表紙　全部は必要ありません。

■ 台帳記載事項証明書 または 検査済証

■ 重要事項調査報告書（耐震診断の有無確認用）

戸建…

■ 謄本

■ 販売図面（間取図）

■ 平面図

■ 台帳記載事項証明書 ・ 検査済証 ・ 建築計画概要書

■ 建築確認申請書１面～５面 ・ 火災保険の加入書

■ 新築当時の図面

■ 確認申請書第四面 or 火災保険証券 or 構造確認書 or 矩計図

　 ⇒耐火建築物（T構造）かどうかを確認します。

　 ⇒構造確認書はハウスメーカーに発行してもらいます。

正直、よくわからないと思います（汗）

とりあえず、所有している書類を全て確認させてください。不足している書類があれば、ゆめ部長が取得します。なお、新耐震基準の建物（建築計画概要書や台帳記載事項証明書に記載された建築確認取得日が昭和56年6月1日以降の建物）は、書類が揃えば大体OKになります。

次に、現場の写真を建築士先生へ送りますので撮影させてください。「フラット35S」を利用する場合は建築士先生が現場を見に来ますが、先に写真だけ送っておくと判断しやすいそうです。

撮影箇所は…

■ 外観

■ 階段と浴室の手すり

■ ペアガラス

■ 廊下から洗面所とトイレと部屋など

外観を撮影する理由は、基礎高が30cm以上（築10年以内だと40cm以上）必要という基準があるためです。ただし、検査済証がある場合・準耐火建築物（T構造）であることがわかっていれば調査は不要になります。

なお、一戸建ての場合は耐震ソフトにデータを入力して判定しなければいけません。マンションと比較して調査時間がかかりますので1週間程度見ておいてください。

建築士先生が現地を見に来るのが「原則」です。

しっかり室内をチェックして、浴室の手すりを激しく揺さぶるマジメな？建築士先生もいれば、手すりが写っている「浴室写真＋階段写真」をメールで送ると、時間がある時に外観だけ見に来る先生もいます。（体験談）

あまり大きな声では言えないことなのでしょうけど…「原則」は室内も見に来る。ということです。ただし、Sを使わない「フラット35」の場合は内覧不要とのことでした。つまり、売主様の協力を得られず内覧NGの場合は「フラット35S」は使えなくなる可能性があるということになります。

建築士先生の話では、適合証明書を発行できる物件かどうかを審査する際、外観を1回見に行き、適合証明書を発行する時に室内をもう1度見に行くことが多いそうです。できれば、同日に外観と室内を見られると話が早いとのことでした。

しっかり写真を撮影していれば、わざわざ室内を見に来なくても大丈夫なんだろうな…と思いました。写真はゆめ部長が撮影しますので安心してくださいね。

「中古マンションらくらくフラット35」というのは、既に物件検査を受けて、技術基準に適合していることがわかっている中古マンションの場合、適合証明の手続きが簡素化されるというシステムです。

こちらのページで確認できます…

中古マンションらくらくフラット35検索

このページで売却物件の登録があれば、チェックボックスをクリックして、印刷するボタンを押してください。「適合証明省略に関する申出書」を印刷できますので金融機関との契約（金銭消費貸借契約）時に提出してください。

この場合は適合証明書の発行手数料が無料になりますよ！

東京都耐震ポータルサイトの説明を確認してみましょう

東京都は平成24年４月に都民が安心して建築物を利用することができるように地震に対する安全性を示す「東京都耐震マーク表示制度」を創設しました。この度、耐震化の取組を更に広めるため、耐震マークの交付対象を都内すべての建築物に拡大します。都民の皆様のご理解ご協力のもと、建物のエントランスにマークを表示していただき、首都東京の安全性を広くアピールするとともに、耐震化のムーブメントを起こし、地震に強い東京の実現に取り組んでまいります。

ブルーの耐震マークがマンションのエントランスなどに貼られている場合「耐震基準適合証明書」も取得できるそうです。耐震基準適合証明書の発行が受けられるマンションであれば、フラット35の「適合証明書」は問題なく取得できるでしょう。

売却したいマンションには上記3つのどれかが貼られていませんか？資産性・安全性を高めるために努力しているマンションだと言えますから、大きなプラス評価になると思いますよ！

ゆめ部長が見つけたブルーマークは、耐震補強されたマンションだけでなく、都営住宅・高齢者施設・消防署・地下鉄駅の階段付近などがあります。

イレギュラーだった案件を紹介します。

1つの敷地に5つの4階建てマンションが建っている現場を調査した時の話です。1号棟～5号棟のどこにもブルーマークがなく、「耐震性は高くないのかもしれないなぁ…」と思っていたら、小さな集会所の入口に1枚だけ貼られていたことがありました。都営住宅を見たら1棟ごとに1枚ずつ貼られていましたので、貼り方を間違えているケースもあるのかもしれません。

ゆめ部長が撮影した耐震マークの写真を追加しました↓↓↓

参考サイト…

東京都耐震ポータルサイト　9. 東京都耐震マーク表示制度について

「フラット35」の魅力は伝わりましたでしょうか？

実は、ゆめ部長はフラット35を使ってマイホームを購入しました。全期間固定金利の安心感はかなり大きなポイントですから、皆さまも購入する時は検討してみてくださいね。もちろん、売却する時は「フラット35S・Bタイプ対応物件」としてアピールしまくるつもりです（笑）

皆さまがマイホームを売買する際に、この記事が少しでも役に立てば嬉しいです♪本日も最後までお読みいただきありがとうございました！

参考記事…

「耐震基準適合証明書」のメリット