株式会社 麻布ハウス
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2018年12月27日
不動産売買の流れ

「フラット35」を使うときに必要な「適合証明書」を宅建マイスターがわかりやすく解説します!

フラット35を利用するために必要な書類である「適合証明書」を知っていますか?フラット35は勤務先・勤続年数・年収などの条件が悪くても借入しやすい住宅ローンのため、売主さまとしては、使える物件であることをアピールするべきです!宅建マイスターの私が高値で成約させるコツとして、適合証明書の取得をオススメしたい理由を解説したいと思います。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  フラット35で必要な適合証明書とは…?

2.  適合証明書を取得してフラット35を利用できるメリット

3.  フラット35のおかげで住宅ローンを組めた事例を1つ紹介します!

4.  適合証明書の取得費はいくら…?

5.  適合証明書が取得できない建物は…?

6.  1階がピロティの旧耐震でも簡単には諦めない!

7.  意外とこんな物件でも適合証明書は取得できる!

8.  フラット35S・Bタイプの基準を確認しましょう!

9.  フラット35S・Aタイプで取得できるかを確認してみましょう!

10.  「フラット35S」ではない…Sなしの「フラット35」}

11.  発行できるかの判断で必要な書類はこれ!

12.  現地を見に来るの?

13.  中古マンションらくらくフラット35を知っていますか?

14.  東京都耐震マーク表示制度

15.  最後に…

 

2018年10月14日に更新しました!

 

一級建築士先生と面談して記事内容をさらにレベルアップさせてあります。この記事は不動産屋さんにもよく読まれているようで、先日、同業者さんから質問の電話があったくらいです(笑) 減税を受けるために必要な「耐震基準適合証明書」も併せて更新しました。

フラット35で必要な適合証明書とは…?

適合証明書とは、建物が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを証明する書類です。この適合証明書を取得できない物件では、フラット35を利用することができません。

 

適合証明書が取得できる建物は、建築基準法よりも厳しい基準となっています。フラット35SのAタイプ・Bタイプも含めて基準の厳しさをランキングすると…

 

  建築基準法のレベル

  フラット35

  フラット35S・Bタイプ

  フラット35S・Aタイプ

 

2018年8月現在、「フラット35S・Aタイプ」は10年間、金利が▲0.25%になり、「フラット35S・Bタイプ」は5年間、金利が▲0.25%になります。

適合証明書を取得してフラット35を利用できるメリット

フラット35は、上記のように「建物」の基準が厳しいかわりに、「人」の審査が緩くなっています。

 

具体的には…

 

都市銀行よりも借入額を大きく伸ばせます。

自営業者・契約社員・派遣社員・アルバイトもOKです。

勤続年数が短くても借入できます。

奥さんのパート収入を100%ご主人の収入に合算できます。

 旧法借地権でも借入可能です。

買い替えの場合、売却前提なら現在の借入はムシできます。

物件価格100%だけでなく、諸費用まで借りられます。

団体信用生命保険が任意加入。持病があっても借りられます。

 

若い夫婦で年収が少ない、自営業者、転職してばかり、産休中、買い替え、持病がある…などなど。フラット35で救われるお客さまはたくさんいるのです!

 

なお、私の先輩が対応した案件ですが「旧耐震基準の旧法借地権マンション」でも適合証明書を取得できたのを見たことがあります。

 

都市銀行やネット銀行などの住宅ローンでは、物件の評価が低いため物件価格の100%融資は難しいですし、この価格帯の物件を購入したいお客さまは、失礼ながら住宅ローンを組むのが難しいことが多いと言えます。それでも、フラット35を利用できるなら、なんとか住宅ローンを組むことができるのです!

 

購入されたお客様は、住宅ローン + 管理費等 + 固定資産税を支払っても、現在の家賃よりだいぶ支払いが下がりましたし、室内がフルリノベーションされたお部屋に住むことができたので、奥様もニッコリ笑顔だったと聞きました。

 

フラット35は、売主さまにとっても、買主さまにとってもありがたい存在なのです!

 

適合証明書を取得できることを確認してから販売開始すれば、販売図面やネット情報に「フラット35S・Bタイプ利用可能!」とアピールでき、購入対象者を大幅に増やすことができます。本気の売主さまなら、この魅力を理解してくれますよね!?

 

高値で売りたいなら、ついでに「耐震基準適合証明書」の取得も検討してください。木造戸建てなら築20年過ぎ、マンションなら築25年過ぎで「住宅ローン控除」などの減税が使えなくなりますが、この書類を取得すれば、住宅ローン控除だけでなく、登録免許税の軽減なども受けられます!

 

「物件を磨いて販売力を高めること!」をお忘れなく。

フラット35のおかげで住宅ローンを組めた事例を1つ紹介します!

ご主人の年収だけでは、ほんのわずかだけ借入希望額に届かない案件でしたが、奥さんの収入をご主人の収入に合算することで審査を通すことができました。

 

どこがすごかったかと言うと…

 

奥さんは結婚後、仕事に復帰して3日しか経過していませんでした。3ヶ月ではなくて3日ですから、普通の金融機関では奥さんの年収を見ることができません。しかし!フラット35は奥さんの年収を次のように計算してくれるのです。

 

3日で給与が30,000円か…。それなら月給3万円だよね。つまり年収36万円あることになるよな。じゃあ、ご主人の年収に36万円たして審査をしてあげよう!

 

フラット35は年収の10倍近く借りられますので、36万円プラスされるだけでも約350万円も多く借入することができました。

 

これなら、住宅ローンが厳しいお客さまも購入検討者になりますよね。すごいぞ!フラット!!

適合証明書の取得費はいくら…?

これでけメリットがある適合証明書ですが、取得費用はそれほど高くありません。

 

新築物件の場合、Aタイプは5万円~15万円くらい、Bタイプは5万円~10万円くらいでしょうか。売主業者が取次ぎ費用を上乗せしている場合は高くなるようです。逆に、サービスで無料の場合もあります。

 

中古物件の場合、Aタイプの利用はかなり厳しく、ほとんどがBタイプの利用になります。発行費用は5万円~10万円くらいが通常ですが、私がいつも依頼している一級建築士事務所なら、マンションは54,000円で一戸建ては75,600円!バックマージンをもらわないからこその金額になっています。さらに!発行まで最速4日なのも魅力的。

 

調査費用は無料です。また、途中で変動金利に変更したり現金購入になった場合や、何らかの事情で白紙解除になった場合は、無料で構わないと言われています。優しい対応ですね!

 

なお、Aタイプの適合証明書を発行できる会社は限られていることに注意してください。発行依頼できるのは、指定建築確認機関や登録住宅性能評価機関になります。

適合証明書が取得できない建物は…?

旧法借地権・旧耐震基準(昭和56年5月31日以前に建築確認取得した建物)でも適合証明書が発行されてフラット35を利用できたケースがあります。

 

しかし、次のような物件では厳しくなります。

 

旧耐震基準の建物で…

 ・耐震診断の結果が悪かった場合

 ・1階がピロティ(新耐震なら問題なし)

 ・マンションがL型の場合

 

マンションで20年以上の長期修繕計画や管理規約がない

 ⇒ 絶対ダメなわけではありません。

 

長期修繕計画の内容が悪い・管理組合に負債がある

  ⇒ 計画を立て直しできていればOKになることもあります。

    議事録の内容・管理会社や理事長へのヒアリングも大事です。

 

 基礎、外壁、柱、梁、バルコニー等に鉄筋の露出がある場合

 

検査済証がない一戸建ての場合は、建築確認申請の建物と同じ建物になっているかを確認するそうです。検査済証がないと絶対にNGなわけではありません。検査済証があれば旧耐震でも取得しやすいとのことでした。

 

建築士先生の話では「耐震基準適合証明書」と異なり「適合証明書」は取得しやすいそうですよ。

1階がピロティの旧耐震でも簡単には諦めない!

どうやら、1階がピロティになっている旧耐震基準のマンションでも適合証明書が発行できる場合があるようです。建築士先生にヒアリングしてきました!

 

ピロティ緩和規定というものがあり…

 

SRCであれば、コンクリート柱の中にH鋼が入って入れば耐震性があると評価できることがあるようです。売主さまから委任状をもらい建築士先生に調査してもらうことで確認します。一般的には竣工図(青図)が管理人室や管理会社に保管されています。



RCなら、柱と柱の間に壁があればOKになることがあります。「柱キープラン」「柱断面表または柱リスト」「鉄骨詳細図」などの「構造図」を取得できるように、売主さまに協力をお願いすることがあります。

 

参考…

RC造(Reinforced Concrete)   :鉄筋コンクリート造

SRC造(Steel Reinforced Concrete):鉄筋鉄骨コンクリート造

意外とこんな物件でも適合証明書は取得できる!

自主管理…

 

管理会社を入れずに、居住者が自分たちだけで管理を行う「自主管理」のマンションでもOKになったケースがあります。自主管理でも管理規約・長期修繕計画があればフラット35を利用できる可能性が高まります。

 

違法建築…

 

建蔽率・容積率オーバーの違法建築物件でも適合証明書の発行は可能です。ただし、金融機関独自のルールで否決されるのが一般的です。利用できる銀行は限られますのでご注意ください。私の経験ではARUHIなどは契約書類に「違反」と書かず「オーバーしている」程度の記載に留めればOKになることがあります。また、増築未登記部分があっても発行可能ですよ。

 

前面が43条但書道路…

 

43条但書道路というのは、原則として再建築不可ですが、建築審査会の同意を得られば再建築できるというものです。物件によりますが、銀行の住宅ローンでは物件担保(価値)が低くみられるため、物件価格の100%融資を受けられないことがあります。

 

また、市街化調整区域・リゾート地などで建築確認申請が出ていない物件でも適合証明書は出せますが、金融機関の同意を得られるかはわからないよですね。麻布ハウスのエリアでは関係ない話ですけど…。

フラット35S・Bタイプの基準を確認しましょう!

この記事は、家を高く売りたい!という売主さまに向けて書いているので、中古物件のお話です。新築と比べると、中古はBタイプを取得しやすくなっています。「中古タイプ基準」として、次の4つのいずれか1つを満たしていればOKです。

 

【1】省エネルギー性(開口部断熱)

二重サッシまたはペアガラスを使用した住宅。ペアガラスになっていなければ、インプラスなどの内窓をを付けてしまえばOKです。

 

【2】省エネルギー性(外壁等断熱)

・建設住宅性能評価書で省エネ等級2以上 or 断熱等級2以上

・中古マンションらくらくフラット35のうち、フラット35S【省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの】として登録した住宅

 

【3】浴室 および 階段に手すりを設置した住宅

マンションは浴室の手すりのみ、一戸建ては階段に手すりが必要です。手すりを浴室に接着剤で着けて写真を撮ってもバレないそうですが、厳しい検査員が現場に来ると、手すりを持って体重をかけ、グラつくとNGという判定になることもあります。現場に来る人次第…ですね。ネジでしっかり留める工事を有料で対応してくる建築士事務所もあります。

 

【4】屋内の段差を解消した住宅

実は、これ。意外と適用することができます。多くの場合【3】で写真を添付することが多いのですけど、手すりがなくても、室内に段差が少なければ、写真を撮影して添付すればOKになってしまうことがあります。廊下から洗面所・トイレ・部屋へのアクセスで段差が5mm 以内でOKですから一戸建てでも結構すんなり通ります。なお、玄関から廊下への段差1段・畳の厚みなどは気にしなくていいと建築士先生から聞きました。わざわざ浴室に手すりを設置する工事しなくてよいのは魅力的です。

 

Bタイプを利用できれば5年間、金利が▲0.25%になりますから、できればSのBタイプを取得するようにしましょう!

 

金利優遇を比較してみましょう…

 

フラット35      金利優遇なし

フラット35S・Bタイプ 5年間・▲0.25%

フラット35S・Aタイプ 10年間・▲0.25%

フラット35S・Aタイプで取得できるかを確認してみましょう!

下記いずれか1つの基準を満たせばAタイプを利用できます。

 

【1】省エネルギー性

・認定低炭素住宅

・一次エネルギー消費量等級5の住宅

・性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)

 

【2】耐震性

耐震等級3の住宅

 

【3】バリアフリー性

高齢者等配慮対策等級4以上の住宅

マンションの専有部分は等級3でもOK

 

【4】耐久性・可変性

長期優良住宅

 

住宅性能評価制度を利用していたり、長期優良住宅として建築されていればAタイプを使えそうですけど、無理してAタイプにしなくても、Bタイプが取得できていればOKだと思います。どうしてもAタイプを希望されるのであれば、買主さまにチャレンジしてもらえばよいでしょう。

 

なお、Aタイプを取り扱えるのは確認検査機関という大きな会社のみになります。ふつうの一級建築士事務所に依頼するよりも時間とお金がかかるはずです。興味があればお知らせください!私たちがしっかり調査いたします。

「フラット35S」ではない…Sなしの「フラット35」

金利優遇があるAタイプでもなく、Bタイプでもない、ふつうの「フラット35」の適合証明書を取得することも稀にあるそうですけど、私は経験がないのでよくわかりません…。金利優遇を取れるように努力していますので、皆さまも書類の準備・室内の確認などにご協力くださいね。

 

建築士先生の話では、Sなしの適合証明書を発行することもあるそうですが、私は不動産屋さんがメンドウくさいのを嫌がっているだけのような気がします。

 

なお「フラット35」よりも「フラット35S」の方が住宅ローンの審査を通しやすいとのことでした。Sなしで審査をしたら、Sありにしてほしいと金融機関から言われてしまうことがあるようです。

発行できるかの判断で必要な書類はこれ!

マンションと一戸建てで少し異なります。とりあえず、所有している書類を全て確認させてください。不足している書類があれば、私たちの方で取得します。なお、新耐震基準の建物(建築計画概要書や台帳記載事項証明書に記載された建築確認取得日が昭和56年6月1日以降の建物)は、書類が揃えば大体OKになります。

 

マンション…

 

謄本

販売図面(間取図)

各階平面図1階なければ2階(旧耐震の場合)

長期修繕計画

管理規約表紙 全部は必要ありません。

台帳記載事項証明書 または 検査済証

重要事項調査報告書(耐震診断の有無確認用)

 

一戸建て…

 

謄本

販売図面(間取図)

平面図

台帳記載事項証明書 ・ 検査済証 ・ 建築計画概要書

建築確認申請書1面~5面 ・ 火災保険の加入書

 新築当時の図面

確認申請書第四面 or 火災保険証券 or 構造確認書 or 矩計図(かなばかりず)

  ⇒耐火建築物(T構造)かどうかを確認します。

  ⇒構造確認書はハウスメーカーに発行してもらいます。

 

現場の写真を建築士先生へ送ります。外観・階段と浴室の手すり・ペアガラス・廊下から洗面所とトイレと部屋などを撮影させてください。

 

フラット35S・Bタイプを利用するための4つの基準は説明済みですから外観写真だけ説明しておきます。フラット35を利用する場合、基礎高が30cm以上(築10年以内だと40cm以上)必要になるという基準があります。

 

検査済証がある場合・準耐火建築物(T構造)であることがわかっていれば調査不要になります。フラット35Sを利用する場合は建築士先生が現場を見に来ますが、先に写真だけ送っておくと判断しやすいそうです。

 

一戸建ての場合は耐震ソフトにデータを入力して判定します。マンションと比較して少し時間がかかりますので1週間程度見ておいてください。

現地を見に来るの?

現地を見に来るのが原則…ですが、いろんな建築士先生に依頼した経験から言いますと、しっかり室内をチェックして、浴室の手すりを激しく揺さぶる担当者がいれば、手すりが写っている浴室写真と階段写真をメールで送ると、時間がある時に外観だけ見に来る担当者もいました。

 

あまり大きな声では言えないことなのでしょうけど…「原則」は室内も見に来る。ということです。ただし、Sを使わないフラット35の場合は内覧不要とのことでした。つまり、売主様の協力を得られず内覧NGの場合はフラット35Sは使えなくなる可能性があるということになります。

 

建築士先生は適合証明書を発行できる物件かどうかを審査する時に外観を1回見に行き、適合証明書を発行する時に室内をもう1度見に行くことが多いそうです。できれば、同日に外観と室内を見られると話が早いとのことでした。まぁ、しっかり写真を撮影していれば室内を見れなくても大丈夫では…と思いました。写真撮影は私たちにお任せいただければ問題ありません!

中古マンションらくらくフラット35を知っていますか?

「中古マンションらくらくフラット35」というのは、既に物件検査を受けて、技術基準に適合していることがわかっている中古マンションの場合、適合証明の手続きが簡素化されるというシステムです。

 

こちらのページで確認できます…

https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/f35ums/

 

このページで売却物件の登録があれば、チェックボックスをクリックして、印刷するボタンを押してください。「適合証明省略に関する申出書」を印刷できますので金融機関との契約(金銭消費貸借契約)時に提出してください。

 

この場合は適合証明書の発行手数料が無料になりますよ!

東京都耐震マーク表示制度

東京都耐震ポータルサイトの説明を確認してみましょう


東京都は平成24年4月に都民が安心して建築物を利用することができるように地震に対する安全性を示す「東京都耐震マーク表示制度」を創設しましたこの度、耐震化の取組を更に広めるため、耐震マークの交付対象を都内すべての建築物に拡大します。都民の皆様のご理解ご協力のもと、建物のエントランスにマークを表示していただき、首都東京の安全性を広くアピールするとともに、耐震化のムーブメントを起こし、地震に強い東京の実現に取り組んでまいります。

 

ブルーの耐震マークがマンションのエントランスに貼られている場合、耐震基準適合証明書も取得できるようです。耐震基準適合証明書の発行が受けられるマンションであれば、フラット35の適合証明書は簡単に取得できるはずです。

 

売却したいマンションのエントランスに、上記3つのどれかが貼られていませんか?旧耐震基準でも資産性を高めるために努力しているマンションだと言えますから、プラス評価になりますね!

 

参考サイト…

東京都耐震ポータルサイト 9. 東京都耐震マーク表示制度について

最後に…

適合証明書を先に取得して、フラット35を利用できるようにするメリットを理解してもらえたと思います。そして、思ったよりも時間・手間・費用もかからないことを確認したわけですから、ぜひ、高値で家を売るために少し努力を積み重ねてみてください。

 

こういうこと1つずつです。努力をすれば、売却する家は必ず輝いていきます!応援していますので頑張りましょう!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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