株式会社 麻布ハウス
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2019年08月21日
不動産売買のお金

仲介手数料「無料」or「半額」の決め方を解説します!

不動産売買の仲介手数料が「無料または半額」というサービスを打ち出している会社があります。このような会社が「無料」と「半額」をどのような基準で分けているのか…興味がありませんか?

 

この記事を読めば、どういうケースなら無料にできるのか…?だけでなく、不動産取引の仕組みも理解することができます。ゆめ部長が実際に勤務した経験をもとに解説しますので、きっと参考になると思います!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産売却の両手仲介を理解しよう!

上記の図は両手仲介の仕組みを説明したものです。

 

1社の不動産屋さんが、売主さま・買主さまの両方を担当していますね。不動産屋さん(仲介)は、左手の売主さま、右手の買主さまの両方から仲介手数料「成約価格×3%+6万円」をもらえるため、両手仲介と言われています。

 

この場合、不動産屋さんの仲介手数料は「成約価格×6%+12万円」になります。税抜きの仲介手数料を計算すると次のようになります。

 

2,000万円の物件なら … 132万円

4,000万円の物件なら … 252万円

6,000万円の物件なら … 372万円

 

ずいぶん儲かりますね…。

不動産売却の片手仲介を理解しよう!

次の図は片手仲介の仕組みを説明したものです。

 

不動産屋さん1が売主さまを担当し、不動産屋さん2が買主さまをを担当していますね。この売買契約が成立した場合、不動産屋さん1が左手の売主さまから「成約価格×3%+6万円」をもらい、不動産屋さん2が右手の買主さまから「成約価格×3%+6万円」をもらいます。どちらの不動産屋さんも片手側から仲介手数料をもらうため、片手仲介と言われています。

 

両手仲介の場合と同じように仲介手数料額を税抜きで計算してみましょう。

 

2,000万円の物件なら …   66万円

4,000万円の物件なら … 126万円

6,000万円の物件なら … 186万円

 

このように、片手仲介だと両手仲介の半分しか稼ぐことができません。そのため、多くの不動産屋さんは両手仲介を狙って物件情報を隠してしまいます。自社で買主さまを見つけようとするこの行為を「物件の囲い込み」と呼びます。

 

物件の囲い込みは不動産屋さんには利益がありますが、売主様にはデメリットしかありません。この解説はしっかり理解しておきましょう!

仲介手数料の割引に関する知識

仲介手数料は宅建業法で「上限」が定められているだけです。「成約価格×3%+6万円」は法律で定められた上限だということを知っておきましょう!

 

つまり、仲介手数料は「成約価格×3%+6万円」以下であれば、25%OFF・半額・30万円の定額制・無料など、不動産屋さんが差別化のために自由に決めることができるのです。

 

この知識を前提に、両手仲介の場合・片手仲介の場合で不動産屋さんがもらえる仲介手数料率を見ておきましょう。

 

【両手仲介でもらえる仲介手数料】


売主さま・買主さまの両方が上限 

「成約価格×6%+12万円」

売主さま・買主さまのどちらかが無料

「成約価格×3%+6万円」

売主さま・買主さまの両方ともに半額

「成約価格×3%+6万円」

 

【片手仲介でもらえる仲介手数料】

 

上限

「成約価格×3%+6万円」

半額

「成約価格×1.5%+3万円」

 

5,000万円の物件を仲介したとして比較すると…

 

「成約価格×6%+12万円」なら312万円

「成約価格×3%+6万円」なら156万円

「成約価格×1.5%+3万円」でも78万円

 

こうやって見てみると、仲介手数料を割り引きできる余地が十分にあるってことがよく分かると思います。ただし、「成約価格×1.5%+3万円」でフルサービスを行うのは結かなりツライ…というのが本音です。

仲介手数料「無料」or「半額」どっち? 【売却編】

売却編から見ていきましょう。

 

売主さまの仲介手数料を無料にできる案件は…

 

ゆめ部長が両手仲介になり、買主さまから仲介手数料をもらえる場合になります。2つのパターンに分けて見ていきます。(1枚目の図を見てください。)

 

買主さまが不動産買取会社の場合

 

不動産買取会社は不動産を仕入れて再販売をすることで利益を上げます。ゆめ部長のような仲介会社には売主さまから「売りたい!」という情報が集まりますから、しっかり仲介手数料を支払ってでも買取案件を紹介してほしいと願っています。

 

ゆめ部長は確実に不動産買取会社から「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料を確保することができますから、売主さまからの仲介手数料を無料にしても十分に利益を上げることができるわけです!

 

買主さまが個人の場合

 

個人のお客さまが買主になるケースで仲介手数料無料にできる会社は数少なくなります。なぜなら、売主さまからの仲介手数料がありませんから、買主さまを自分で見つけなければなりません。自分で買主さまを見つける…以外の選択肢はありませんから、必然的に「物件の囲い込み」をすることになるからです。

 

「物件の囲い込み」=「宅建業法違反」だと勘違いしている不動産屋さんが多くいますけど、実現可能なサービスではあります。ただし、情報の拡散力は下がりますから注意が必要です。

 

今は休止していますけど、ゆめ部長の「手数料0円売却」はこのパターンになります。

 

なお、仲介手数料が無料 or 半額の会社では、無料にできるのは、不動産買取会社が購入する場合に限定されますので解説しておきます。

 

限定される理由は…不動産屋さん(仲介)にとって、不動産買取業者との契約はオイシイ案件のため売主さまの仲介手数料が無料でもOKだからです。不動産買取会社が買主になる場合は次の2つのメリットがあります。

 

メリット1…

 

住宅ローンやお引き渡しのサポートが一切必要ありません。プロ同士の取引ですから、契約書類の作成が個人のお客さまと比べて簡単なものでOKなことが多いです。ゆめ部長は丁寧に作っていますけどね。

 

メリット2…

 

買い取って再販売をする時に、物件を仕入れさせてくれたお礼があります。具体的には、しばらくの間は1社だけの独占物件にしてくれたり、販売窓口にしてくれたりします。1社のみの取り扱いであれば「未公開物件」になりますし、販売窓口になれば、他の不動産屋さんが買主さまを見つけてくれたら、売主さまからの仲介手数料が自動的にもらえることになります。

 

メリット2は少しわかりづらいと思いますけど、簡単に言えば…「楽だし稼げるから」です。

 

売主さまの仲介手数料が半額になる案件は…

 

仲介手数料が「無料」or「半額」と言っているわけですから、「無料」にできない案件は全て「半額」になります。つまり、片手仲介になり、買主さまからの仲介手数料をもらえない場合ですね。

 

無料にできる場合は「成約価格×3%+6万円」ですけど、半額の場合は半分の「成約価格×1.5%+3万円」になります。

 

そうすると…こんなことを言う人も出てきます。

 

「じゃあ、ゆめ部長が買い取り会社からもらう仲介手数料を半額にしてもらって、その分を買い取り価格に上乗せしてくれたらいいじゃん!」と。

 

正直「成約価格×1.5%+3万円」だと、いくら東京23区をメインにしているとはいえ厳しいです。「成約価格×1.5%+3万円」はかなりお得になっているだけ…ということを理解してもらえたらありがたいです。

 

その代わり、ゆめ部長は再販売の権利はもらわないことにしています。その方が高値が付きやすいですし、自社で仲介部門を持っている買取会社にも購入を検討してもらえるからです。いろいろ頑張っているんですよ…。

仲介手数料「無料」or「半額」どっち? 【購入編】

不動産取引の仕組みは理解できていると思いますので、購入編は具体的に簡潔に見ていきましょう。

 

買主さまの仲介手数料を無料にできる案件は…

 

新築戸建・リノベーション済みのマンションや一戸建てを購入する場合であれば、売主は不動産買取会社になりますから、仲介手数料を無料にしやすくなります。

 

「しやすくなる」というのは、全てが無料になるわけではないからです。

 

先ほども解説しましたが、不動産買取会社へ案件を紹介すると、しばらくの間は独占物件として扱わせてもらえます。紹介した不動産会社が独占(専任)している状況で、皆さまがゆめ部長を通して申し込みをすると、ゆめ部長と紹介した不動産会社の2社で共同仲介することになります。

 

つまり、ゆめ部長は売主の不動産買取会社から仲介手数料をもらうことができません。この場合は、買主さまから仲介手数料を半額だけもらっています。まぁ、少し待ってもらえると専任期間が終了しますから、仲介手数料を無料にできることが多いんですけどね。

 

なお、土地も仲介手数料無料にできる場合があります。気になる物件があればお知らせください。これはお客さまが調べるのは難しいことなので、こちらで早めに調べてご報告いたします!

 

買主さまの仲介手数料が半額になる案件は…

 

居住中の中古マンション・中古戸建を購入する場合は仲介手数料が半額になります。

 

例えば、大手仲介会社が売主さまから売却依頼を受けている中古マンションがあり、皆さまがこの不動産を気に入って購入申し込みをしたとします。

 

この場合、売主さまからの仲介手数料は大手仲介会社へ支払われますから、ゆめ部長が買主さまからの仲介手数料を無料にしてしまうと、報酬0円のタダ働きになってしまいます…。だから、仲介手数料は半額だけかかるのです。

最後に…

仲介手数料が無料になる場合、半額になる場合の仕組みを理解することができると、そんなに怪しいサービスではない…ということを理解してもらえるかと思います。

 

「本当に半額・無料でやっていけるの…?」そんな疑問もあるかもしれませんが、少なくとも、平均単価が高いエリアで仕事をしている限り、成約価格×6%という高額すぎる報酬がなくても仕事をしていくことは可能です。平均価格が2,000万円を切るようなエリアでは難しくなりますけど…。

 

ネット情報では「仲介手数料が安い会社は仕事に自信がないからだ!」とか書かれていますけど、自分たちの利益を守るために書いている記事だと思われます。何が正しいかを判断するのが難しいほどに情報が氾濫していますから、取捨選択はしっかり行ってほしいと願っています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

参考記事…

仲介手数料無料・半額の会社で働いた経験からサービスの質と問題点を語ります!

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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