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2021年08月09日
不動産売買の諸費用

仲介手数料「無料」or「半額」の決め方を解説します!

不動産売買の仲介手数料が「無料または半額」になる不動産屋さんがあるのを知っていますか??なんとなく…怪しく見えるサービスかもしれませんけど、「無料」と「半額」になる基準を理解すれば問題ないことがわかると思います。【購入編】と【売却編】に分けてわかりやすく解説しますので、不動産取引の仕組みをしっかり理解してくださいね!

 

不動産業界16年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

仲介手数料「無料」or「半額」どっち?

「仲介手数料」についてサラサラっと復習しておきましょう。

 

仲介手数料は「上限」が次のように定められています。

(成約価格×3%+6万円)×1.1

 

不動産屋さんは

「片手仲介」or「両手仲介」で報酬が倍も変わります。

 

5,000万円の中古マンション(建物消費税非課税)を例に

仲介手数料を計算してみましょう。

 

買主さま or 売主さま どちらかのみ

仲介手数料をもらえる「片手仲介」の場合…

 

5,000万円×3%+6万円=156万円

 

買主さま & 売主さま 両方から

仲介手数料をもらえる「両手仲介」の場合…

 

5,000万円×6%+12万円=312万円

 

両手仲介の場合だけでなく、片手仲介の場合だったとしても、高額な報酬になります。「仲介手数料って値下げする余地が十分にあるかもしれない!」そんな事実に気が付けたと思います。

 

「片手仲介」+「仲介手数料半額」だったとしても、

5,000万円×1.5%+3万円=78万円

 

これだけだと、マジメに仕事をするには少し厳しい報酬です。また、ある程度の規模の不動産屋さんだとこの報酬で経営するのは難しいでしょう。しかし、小さな不動産屋さんが企業努力すれば実現可能かもしれませんよね。

 

こんな前提知識をもって読み進めてください。

 

ここからは、次の4つに分けてお話をしていきます!

 

購入の仲介手数料が無料になる場合

購入の仲介手数料が半額になる場合

売却の仲介手数料が半額になる場合

売却の仲介手数料が無料になる場合

「購入」の仲介手数料が「無料」になる場合

まず、購入編から見ていきましょう。

 

次のような不動産を購入する場合、不動産会社が売主になります。

 

新築戸建

リノベーション済みのマンション

リノベーション済みの一軒家

 

上記の図のように、仲介会社は売主から3%の仲介手数料をもらうことができるため、買主さまの仲介手数料を無料にしやすくなります。

 

なお、「しやすくなる」というのは、全てが無料になるわけではないからです。次のような場合は、仲介手数料を無料にできないこともあります。

 

売主から仲介手数料が出ない

売主の仲介手数料が1%や2%だけしか出ない

 

お客さまが自分で判断することはできませんから、不動産屋さんへ問い合わせて無料 or 半額を聞いてみてくださいね。簡単に調べられるので即答してもらえるはずです!

 

次は、半額になる場合です。

「購入」の仲介手数料が「半額」になる場合

販売窓口になっている不動産屋さん(仲介会社)がいる次のような不動産を購入する場合、買主さまの仲介手数料を無料にすることができません。

 

 個人が所有する中古マンション

個人が所有する中古戸建

新築戸建

リノベ済み物件

 

上記の図のように、売主さまからの仲介手数料は「青色の不動産屋さん」へ支払われることになるため、「赤色のゆめ部長」が買主さまからの仲介手数料を無料にしてしまうと、タダ働きになってしまいます。そこで、このような場合は、仲介手数料を割引して半額にするわけです。

 

もう少し深堀していきます。

 

上の2つのは、個人の売主さまが仲介会社へ売却を依頼した場合であり、下の2つのは、不動産会社の売主が仲介会社へ独占販売を認めている場合です。

 

順番に解説していきますね!

 

上の2つ…

 

たとえば、大手仲介会社が売主さまから売却依頼を受けている中古マンションがあり、買主さまがこの不動産を気に入り、ゆめ部長を通して購入申込をするような場合です。この契約では、大手仲介会社が売主さまを担当し、ゆめ部長が買主さまを担当する「共同仲介」となります。

 

下の2つ…

 

たとえば、大手仲介会社が建売会社へ土地を紹介して契約したとします。この場合、建売会社は大手仲介会社に対して、紹介のお礼として、しばらくの間は独占販売する権利をくれることがあります。独占販売期間中にゆめ部長を通して購入申込をした場合、上記と同じように、大手仲介会社が売主さまを担当し、ゆめ部長が買主さまを担当する「共同仲介」となります。

 

まとめると…

 

売主さまから仲介手数料をもらえれば

買主さまの仲介手数料を無料にしやすい。

 

売主さまから仲介手数料をもらえなければ

買主さまの仲介手数料を無料にできないけど

半額にすることはできる。

 

次は、売却編です。

「売却」の仲介手数料が「無料」になる場合

買主さまから仲介手数料をもらえるなら、

売主さまの仲介手数料を無料にすることができます。

 

買主さまを次の2つのパターンに分けて解説しますね。

 

不動産買取会社

マイホームを購入する個人

 

まず、買主さまが「不動産買取会社」になる場合です。

ゆめ部長のような仲介会社には、売主さまから「売りたい!」という情報が集まります。不動産買取会社は不動産を仕入れ、再販売することで利益を上げますから、仲介会社へ高額な仲介手数料を支払ってでも買取案件を紹介してほしいと願っています。

 

売主さまが、売却金額が下がっても構わないから、早く・楽に・トラブルなく・他の人に知られず売却したい!と希望するのであれば、ゆめ部長は買取案件を探している不動産会社へ情報を提供して、良い条件で購入してくれる買主さまを探します。

 

不動産買取会社との売買契約を成立させると、ゆめ部長は不動産買取会社から「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料を確実にもらうことができますから、次のような流れで売主さまの仲介手数料を無料にすることが可能です。

 

「3%+6万円」の利益を確保できる

 

売主さまからの仲介手数料を割り引く余地がある

 

売主さまからの仲介手数料だけ無料にできる!

 

参考記事

不動産業者の買い取りなのに仲介手数料を支払うの?それ…無料にできますよ!

 

次は、買主さまが「マイホームを購入する個人」の場合です。

不動産買取会社に売却せず、

マイホームを探している個人へ売却する。

 

これは、つまり、

 

高値で売りたい!

仲介手数料は支払いたくない!

 

という、ワガママを言っていることになります。

 

こんなワガママな売主さまへ、仲介手数料無料でマイホームを探している個人へ売却する方法を教えましょう。デメリットが大きいため、全くオススメしませんけどね。

 

簡単にまとめまると…

 

不動産屋さんが「物件の囲い込み」をする

 

自社だけで買主さまを探す

 

買主さまからの仲介手数料を確保できる

 

売主さまからの仲介手数料を無料にできる!

 

デメリットは…

 

自社で買主さまを探す

 

不動産屋さんのネットワークを利用できない

 

情報を拡散できない

 

競争が起こらない

 

高値・早期・好条件での成約が難しくなる

 

ここのお話をまとめると…

 

売却金額が下がっても良ければ、不動産売却の仲介手数料を無料にすることは可能!ということになります。なお、仲介手数料無料で個人のお客さまへ売却するサービスを行っている不動産屋さんはほとんどありません。

 

参考記事…

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却できる仕組みを解説します!

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却する5つのデメリットをわかりやすく解説!

「売却」の仲介手数料が「半額」になる場合

仲介手数料が無料にならない案件は全て半額です。

 

自社で買主さまを見つけても、

他社の仲介会社が買主さまを見つけても、

仲介会社は、売買契約が成立すれば

売主さまからの仲介手数料は半額もらえます。

 

上の図だと、ゆめ部長は1.5%+3万円もらっていますね!

 

これじゃあ足りない!と考えるか、

いやいや十分でしょ!と考えるかは、

不動産屋さんによって異なります。

 

【 要注意 】

 

「売主さまの仲介手数料を半額にしているんだから、買主さまからは絶対に3%もらわないとやってらんないよ!」

 

こんな不動産屋さんには注意してください。

 

売主さまを裏切ることを何とも思わず「物件の囲い込み」をして利益を上げようとする不動産会社があります。

 

仲介手数料は安かったけど、

売却金額も相場より安かった…

 

こんな悲劇が起こるリスクがあるのです!

 

ゆめ部長の売却プランなら…

 

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最後に…

仲介手数料が無料になる場合、半額になる場合の仕組みを理解すれば、そんなに怪しいサービスではないな…と気が付けるのではないでしょうか!?

 

「本当に半額・無料で会社をやっていけるの?」そんな疑問があるかもしれませんけど、少なくとも、平均単価が高いエリアで仕事をしている限り、成約価格×6%という高額報酬がなくても仕事をしていくことは可能です。平均価格が2,000万円を切るようなエリアでは難しくなりますけどね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

参考記事…

仲介手数料無料・半額の会社で働いた経験からサービスの質と問題点を語ります!

 

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2019年08月21日 更新

2021年08月09日 リライト

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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