株式会社 麻布ハウス
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2018年12月30日
不動産売買の知識

「物件状況報告書」は買主さまが知りたい情報が満載!しっかり記入して高値成約を目指しましょう!

物件状況報告書は買主さまが購入する際に知っておきたい情報が満載です。売主さまが販売開始前にこの書類を記入することで、商品の不動産にどのような問題があるのかを把握することができます。また、事前に物件資料をチェックすることで、高値成約できる可能性が上がると言えます。

 

売主さまにとっても、買主さまにとっても、重要な書類になる「物件状況報告書」の内容を解説します。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  物件状況報告書の記載事項

 1-1.  マンションの物件状況報告書

 1-2.  土地戸建ての物件状況報告書

2.  物件状況報告書はいつ記入するべき?

3.  物件状況報告書は誰が記入するの?

4.  物理的瑕疵(かし)だけでなく心理的瑕疵も記載します

5.  環境に影響を及ぼす事項は必ず説明しましょう

6.  騒音・振動・臭気は人によって感じ方が違うからできるだけ記入する!

7.  マンションなら管理費・修繕積立金に関して内容を把握しておきましょう

8.  住宅診断・耐震診断・リフォーム履歴はアピールポイントになります

9.  虚偽報告・重要事項の不告知は損害賠償請求の対象になる可能性があります!

10.  購入時の資料は全て揃えてから記入しましょう

11.  建設住宅性能評価書は大事です!

12.  最後に…

物件状況報告書の記載事項

マンションと土地戸建で記載事項が変わります。マンションであれば、管理費・修繕積立金・大規模修繕の予定などを記載しなければいけませんし、土地戸建であれば、越境・境界・ライフラインの配管状況・地盤・敷地内残存物などを記載しなければいけません。

 

マンションの大項目は…

売買物件の状況 

管理費・修繕積立金等の変更予定および大規模修繕の予定等

売買物件に関する資料等

 

土地戸建の大項目は…

売買物件の状況 

売買物件に関する資料等

 

記載事項の詳細は下記の画像を見てください。なお、マンション用と土地戸建用の2種類があります。

【1】マンションの物件状況報告書

【2】土地戸建の物件状況報告書

物件状況報告書はいつ記入するべき?

物件状況報告書は付帯設備表と一緒に販売開始する前に記入しておきましょう。

 

高額な商品を売却するわけですから、物件状況報告書に記載されている内容くらいは、予め調べ切っておきたいところです。

 

売買契約の場で記入を求める不動産屋さんがとても多いのですが、絶対にダメです。その場ではわからないこともありますからね。これは不動産屋さんが反省するべきことですが…

物件状況報告書は誰が記入するの?

麻布ハウスが加入している(公社)全日本不動産協会の売買契約書第10条「物件状況報告書」には次のように記載されています。

 
売主は、買主に対し、本物件について、本契約締結時における状況を別紙「物件状況報告書(告知書)」に記載して説明します。

 

つまり、物件状況報告書の記載事項については、売主さまが買主さまへ説明する義務があることになります。

 

また、国土交通省が定めた包括的なガイドライン「宅建業法の解釈・運用の考え方」を見てみますと…

 

協力が得られるときは、売主等に告知書(物件状況報告書)を提出してもらい、これを買主等に交付することにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。

 

とあります。「物件状況報告書を提出するのは売主さま」と記載されていますから、記入するのは売主さまの責任ということになりそうです。

 

なお、都庁に確認しましたら…「付帯設備表」や「物件状況報告書」の作成は「仲介業務」ではないとのことでした。売主さまから書類作成を依頼されることがありますけど、「仲介会社である麻布ハウスが責任を負って作成する書類ではない。」ということを知っておいてくださいね。

 

とはいえ…売主さまだけで記入するのはけっこう大変です。

 

そこで麻布ハウスでは、お客さまからヒアリングして書類を作成し、その情報をエクセルに打ち込み、契約時に綺麗な状態でお持ちするようにしています。

 

物件資料・マンションの管理・境界に関することなどは、売主さまでも把握していないことが多いわけですから、不動産屋さんがサポートするべきだと考えています。

 

大手仲介会社との売買契約では「売主さまが直筆しないとダメ!」と言われることもありますが、この対応はいかがなものか…と思います。書き方がわかりづらい書類ですから、誤記入や記入漏れなどでトラブルにならないことを重視した対応を心がけたいものですね。

物理的瑕疵(かし)だけでなく心理的瑕疵も記載します

建物の物理的瑕疵(かし)というのは、建物の故障不具合などのことです。雨漏り・シロアリ・給排水管の故障・腐食など、建物に発生している問題を買主さまへ伝えます。

 

瑕疵は物理的瑕疵だけではなく、心理的瑕疵も報告しなければいけません。心理的瑕疵というのは、事件・事故・自殺などのことです。

 

心理的瑕疵をどこまで報告するかは難しい判断ですが、知っている内容であれば、すべて書くべきだと私は思います。人によっては霊感が強く「目に見えないものが私には見える!」と主張するからです。

 

下記のような状況であれば、私は物件状況報告書への記載をお願いしています。

 

例1…

ご主人様がお風呂で倒れ、救急車で運ばれた先の病院で亡くなられた。

 

例2…

近隣・同じマンション内での殺人などの重大事件・重大事故・自殺。飛び降り自殺は意見が分かれるところですが、知っていることは全て告げるべきです。亡くなった場所の特定はできない場合もありますけど、低層階の場合は気にする人の方が多いと言えます。

 

例3…

お年寄りが孤独死され、死後数か月後に遺体で発見された。既に建物が解体されていたとしても報告するべきです。

 

心理的瑕疵があっても、その後に何人か人が入れ替われば告知しなくてOKと考えている営業マンがいますけど、周知の事実であり、有名な話で風化していなければ告知するべきです。

 

近所を聞きまわって、情報通のおばちゃまだけが知っている…という場合は調査しきれないので、事件・事故・トラブルなどは「特になし。」という記載で良いでしょう。

環境に影響を及ぼす事項は必ず説明しましょう

「近隣でタワーマンションが建築されるらしい…。」「ゴミ焼却場が移ってくるらしいよ…。」「道路が拡幅されて交通量が増えるらしいよ…」こういう話は、居住者であれば噂を耳にすることがあるはずです。

 

たまたま噂を聞いただけだから…という言い訳は通用しません。皆さまが聞いたということは、周知の事実になっている可能性があります。買主さまが引っ越しをした後に「こんな有名な話を知らなかったんですか?」なんて言われたら、トラブルに発展しそうですよね?

 

こういう視点で記載するべきかを判断するとわかりやすいでしょう。

騒音・振動・臭気は人によって感じ方が違うからできるだけ記入する!

車・電車・船・飛行機・学校・公園・河川・海・宗教施設・工場・商業施設など、生活していると、いつの間にか気にならなくなっていることでも、新しく生活を始めた時は、騒音・振動・臭気が気になることはあり得ます。

 

現場を見たらわかるでしょ?と言わず、メンドウでも報告しましょう。このような姿勢は、買主さまの印象アップにつながります!

マンションなら管理費・修繕積立金に関して内容を把握しておきましょう

マンションの修繕積立金は年々高くなっていくものです。近い大規模修繕で費用が足らず、管理組合が数千万円のお金を借り入れる予定があったり、一時金で数十万円~100万円程度の支出を求められている場合があります。

 

また、修繕計画を修正するために、数年おきに積立金額をアップすることもあります。マンションによっては、数年以内に2倍・3倍になることもありますから、報告しなければトラブルになるのは当然ですよね。

住宅診断・耐震診断・リフォーム履歴はアピールポイントになります

建物の状況を買主さまはとても気にしています。そのため、建物のメンテナンス履歴・リフォーム履歴があるのは大きなプラスポイントになります。また、住宅診断(建物の状況調査・インスペクションとも言います)や耐震診断をしていれば、その事実をしっかりアピールしましょう。

 

せっかく調査しているのに、何もアピールしていない不動産屋さんが多いのですが、非常にもったいないと思います。高値成約を目指したいなら、積極的な情報開示をして、買主さまを安心させるようにしてください。

 

物件状況報告書をしっかり記入すれば、アピールポイントを発見できることが多いですから、不動産屋さんと一緒に丁寧に記入することをオススメします。

 

なお、旧耐震基準のマンションで耐震診断をした結果、耐震補強工事が必要だと判明した場合、その補修費用や補修工事の予定なども重要事項です。もし、補修が高額過ぎて管理組合が諦めているなら、必ず不動産屋さんへ相談しておいてください。

虚偽報告・重要事項の不告知は損害賠償請求の対象になる可能性があります!

売主さまの心理として「バレなさそうなら言いたくない。」と考えるのは、わからなくはありませんが、絶対にやったらいけません。虚偽報告・重要事項の不告知は損害賠償請求の対象になる可能性があり、後々にトラブルになると大変です!

 

注意して欲しいのは、階数が高いマンションの場合です。第三者が侵入して高層階から飛び降り、エントランスで死亡するという自己は意外と多くあります。

 

このような事故が発生すると、オートロックを過信せず、第三者が入ってこないように注意を喚起する書類が配布されることがあります。また、掲示板に張り出され、総会議事録にも記載されて配布されているケースもありました。

 

そうすると、売主さまはこの事実を本当に知らなかったとしても「本当は知っていたんじゃないの…」と疑われ、知らなかったことに責任あり!と判断される可能性もあると言えます。

 

掲示板・配布物・総会議事録・臨時総会資料などは必ず目を通しておき、買主さまが気になりそうなことは、必ず物件状況報告書へ記載しておきましょう。

 

なお、しっかり物件状況報告書へ記載をして説明してあれば、売主さまは責任追及されずに済みます。自分を守るためにも頑張ってくださいね。

購入時の資料は全て揃えてから記入しましょう

新築時に購入したのであれば、分譲時パンフレット・図面集・設計図書などを全て不動産屋さんに見せてください。

 

麻布ハウスでは、これらの資料を全てお預かりし、いつでもお客さまに提供できるようにPDF化しています。「鉄は熱いうちに打て!」です。興味を持ってくれたお客さまにアピールできる書類は完璧に揃えておくのがあたり前だと思います!

 

マンションであれば、管理規約・長期修繕計画・総会議事録直近3年分も集めましょう。集めた資料を確認しながら、物件状況報告書に詳細を書き込みます。

 

土地戸建なら、隣地や私道所有者と取り交わした覚書などがある場合もあります。また、ゴミ置場・町内会などもしっかり確認して書き込んでおくと、買主さまの安心感を得ることができますよ。

建設住宅性能評価書は大事です!

建設住宅性能評価書というのは、建物の通信簿のようなものです。耐震等級が1・2・3など、項目ごとに等級を数字化して評価しています。

 

この書類があることで、税金の軽減を受けられたり、地震保険料の割引を受けられたりします。そのため、住宅性能評価精度を利用しているのであれば、アピールポイントになりますから、必ず書類を準備するようにしましょう。

 

なお、紛失している場合は発行元に連絡することで再発行してもらえる場合があります。数万円の出費になりますが、不動産は簡単に100万円単位で金額に差が出ますから、私はお金を支払う価値があると考えています。

最後に…

物件状況報告書の記入をきっかけにして、物件の魅力・アピールポイント・問題点を把握しておきましょう。魅力・アピールポイントは不動産屋さんにうまく使ってもらい、問題点は早めに解決方法を考えておきましょう。

 

問題点があったとしても、事前に解決策を提示できれば、買主さまの気持ちを下げずに済むはずです。マイナスどころか「信用できる売主さんだな…」と思ってもらえたら、逆にプラスになるかもしれませんよね。

 

メンドウだと思わずに、ぜひ前向きな気持ちで頑張ってください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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