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2020年01月30日
不動産売買の知識

「売買 VS 賃貸 どっちがいいの?」 宅建マイスターが具体例でわかりやすく解説します。

Youtubeでは「売買 VS 賃貸 どっち?」というテーマでたくさんの動画が公開されています。このお題はsuumoなどの雑誌などでも繰り返し掲載されていますから、おそらく、多くの人が興味を持っているのでしょう。

 

Youtubeでは「賃貸圧勝」のような結論が目立ちますけど、不動産取引の最前線で働く宅建マイスターとしては疑問に思うところがあります。

 

そこで、賃貸と売買どちらが経済的にはお得なのか?という疑問に、賃貸と売買の支払額を比較をしながら考えてみます。また、「売買派」なのか「賃貸派」なのか?を考えるための知識も解説しますので、じっくり読んで考えてみてください!

 

読む前の注意事項…

 

先に伝えておきますけど…売買と賃貸のどちらが良いか?この結論は「考え方次第で人次第。」です。また、どちらがお得かは前提条件によって変わってきます。だから断定なんてできない質問だと思っています。この記事の具体例は、よくある平均的な話だということを理解したうえでお読みください。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

売買・賃貸それぞれのメリットとデメリットを比較しよう!

売買のメリット(賃貸のデメリット)・売買のデメリット(賃貸のメリット)を見ていきましょう。

 

売買のメリット

 

賃貸のようにフローではなくストックになる。賃料は流れていきますけど、住宅ローンは金利と建物価値減少分を除いて貯まっていきます。

 

資産になる

団信加入で万一の時に家族へマイホームを残せる

住宅ローン返済後は税金と修繕費用で生活できる

高齢者への貸し渋りを心配しなくて済む

マイホームなので自由に建物を楽しめる

家族の思い出が刻み込まれた大切な場所になる

ワンちゃん・ニャンコと一緒に生活できる!

 

「一国一城の主になれる!」って、どうでもいいかな~と思っていましたけど、購入してみると、やっぱり嬉しくなるものですよね(笑)

 

売買のデメリット

 

賃貸よりも柔軟性がなく、自己責任による負担が大きいことでしょう。

 

離婚などで売却する時のトラブル

病気・怪我・勤務先の倒産やリストラなどで売却するリスク

売却でかかる時間・費用・労力

住宅ローン>売却価格だと売却できないリスク

住宅ローンのプレッシャー

隣人トラブル発生時の逃げ場がない

地震や台風などの自然災害で損傷した場合の費用負担

毎年の固定資産税や修繕費用の出費

 

年金崩壊・終身雇用崩壊・一流企業で40代のリストラ加速など、今の生活を維持できるかどうか?心配になる人が増えているそうなので、デメリットへの恐怖心が強くなるのは理解できるところですね。今後はどうなるんだろう??

 

【参考】

 

ゆめ部長は独立していた時の事務所を自宅として使っていた時があります。豊島区で便利な場所だったので家賃170,000円!

 

5年ほど住んでいたので、家賃は…

170,000×60ヶ月+更新料2回(340,000円)=10,540,000円

 

お、おぉぉ…っと、1,000万円オーバーだったのか(ショック)

 

こうやって見てみれば、メリットが大した魅力にならない人もいるでしょうし、デメリットが大した問題にならない人もいるでしょう。

 

ねっ、メリット・デメリットなんて、人それぞれなんですよ。

 

この比較は年収が2,000万円もあるようなお金持ちではなく、一般的なファミリーでのお話です。住友不動産の高級賃貸「ラ・トゥールシリーズ」ならものすごく設備・仕様がイイ!とか言わないでくださいね~。

マイホームに10年住んで▲500万円なら賃貸よりお得なのでは?

マイホームは所有しているだけで、固定資産税・修繕積立金・住宅ローン金利などのランニングコストがかかります。マンションであれば、管理費だけでなく駐車場や駐輪場の使用料も必要になってきますよね。そして、購入時と売却時には、登記費用・銀行手数料・保険料・税金・仲介手数料などの諸経費も必要になります。

 

これだけ書くと、支払いの多さで考えるのも嫌になってしまいそうですけど、住宅ローン控除で所得税・住民税が還付される嬉しい特典もあります。そして、住宅ローンの異様なまでの低金利も見逃せません!

 

ゆめ部長がこの仕事を始めた時は、金利優遇後の変動金利が1.975%~2.175%だったと記憶しています。一部上場企業の社員さん・公務員さんが自己資金20%を準備できたら金利が2%を切る!という感じでした。しかし、今は自己資金が少なくても、ゆめ部長のような歩合給メインの営業マンでも、大きな金利優遇を受けられるようになりました。さらに、2020年1月時点での最安金利は0.399%という衝撃的な数字!こうやって比較してみると、この低金利がいかにすごいかわかりますね。

 

支払うお金と戻ってくるお金があるのはわかっても、具体例がないとわかりづらいですから、次の条件で仮に“ザックリ”と試算してみましょう。なお、計算が複雑になるので、金利変動・固定資産税変動・修繕積立金上昇・売却損の損益通算・保険の解約返戻金などは考えません。

 

■ 物件価格5,000万円の新築マンションを購入

■ ご主人単独名義 年収800万円

■ 住宅ローン借入4,000万円 金利0.60%

■ 35年返済 都市銀行の変動金利利用

■ 固定資産税と都市計画税15万円/年

■ 管理費と修繕積立金20,000円/月(※車なし)

 

上記の条件から支払うお金と戻ってくるお金を計算してみますと…

 

■ 10年間の住宅ローン金利 :約200万円(-)

■ 固定資産税・都市計画税 :約150万円(-)

■ 管理費・修繕積立金   :約240万円(-)

■ 購入経費と売却経費   :約500万円(-)

■ 住宅ローン控除     :約340万円(+)

 

支払うお金が約1,090万円、戻ってくるお金が約340万円ですから、経費はトータルで約750万円となります。タイトルにある通り、10年後に売却したら▲500万円のマイナスになってしまった前提ですので、この分も支出と考えてみると、▲約1,250万円となります。

 

では、次に賃貸の場合を考えてみましょう。

 

5,000万円の物件を購入できる世帯が民間の賃貸を探す場合、家賃は平均で15万円/月くらいでしょうか?2年に1回更新料を支払うと考えますと、

 

15万円×12か月×10年 + 15万円×5回 = 約1,875万円にもなります。

 

賃貸の経費としては、仲介手数料・敷金・礼金・保証会社費用・原状回復費用・エアコン清掃や鍵交換費用などでしょうか。賃貸はよくわからないので仮に50万円としておきます。

 

売買の場合は経費が約1,250万円

賃貸の場合は経費が約1,925万円

 

この計算には異論もあるでしょう。例えば、3年で売却して500万円の損失が出たら賃貸の方がいいじゃないか…!など。言い出したらキリがないので、どっちがお得かは上記の具体例を見ながら、皆さまで判断してください。

 

【結論】

 

購入時から500万円下げて売却したとしても、賃貸より約700万円以上お得!

 

さらに!

 

賃貸よりも売買の方が建物の仕様が高いですし、使い方も自由になりますから、そのメリットもあります。

 

こう考えてみると、

 

購入価格より売却価格が下がっても、「大損」ではないことがわかりますね。ここでの結論は「大損ではない」 ということです!

賃貸と売買の差をもっと広げる方法がある!

具体例では賃貸よりも700万円お得という結論でしたが、もっと差を拡げる方法がありますから、その秘密をお教えしましょう!!

 

それは…

 

■ 仲介手数料が安い会社を選ぶ!

■ 高値成約の売却実績がある会社を選ぶ!

■ ネット銀行などお得な金融機関を紹介してくれる担当者を選ぶ!

■ バックマージンを取らない担当者を選ぶ!

■ 味方になってくれる担当者に相場+5%以上で売ってもらう!

 

4,000万円のマンションを「仲介手数料半額」「相場+5%」で売却。5,000万円の新築戸建を「仲介手数料無料」で購入。楽天銀行で「事務手数料を32.4万円」におさえて50万円節約。ついでに八大疾病もついてくる!購入物件の「価格交渉」も成功した…こんな夢のような成功事例があります。

 

正直、この案件は神がかっていますね(笑)全ての案件がこんなにうまくいくとは思えませんけど、一緒に作戦を立てて頑張ることができれば、このような成功ストーリーを自慢げに語れる日が来るかもしれませんよ!

 

というわけで、売却・買替を検討中の方はお問い合わせください(営業モード♪)

マイホームは時が経てば建物価値が減少するというあたり前の話

マイホームの価値は、建物の築年数が経過するにつれて下がるものです。そして、日本は「少子化」「超高齢社会」「人口減少」という大問題を抱えているわけですから、中長期的には土地価格も全体的に下がる傾向にあるはずです。

 

それにもかかわらず「買った時と同じ金額で売りたい。できればもっと高い金額で売って利益を出したい」と考えている人があまりにも多いように感じています。

 

マイホームが中古になっても、購入時より高く売れるのは次のようなケースでしょう。土地の値段が変わっていない、あるいは下落局面にあるのに、購入時より高く売れると考えているのであれば、きっと、あなたはウソ情報に騙されています。

 

ケース1…

土地の値段が安い時に購入してグングン上昇している時期に売却

 

ケース2…

再開発・新駅誕生などでエリアの価格が急上昇した後に売却

 

ケース3…

再建築不可などの訳アリ物件を購入した後に問題解決してから売却

 

ケース4…

投げ売り・急ぎ売りの物件を購入

 

ケース5…

デザイン性のある設計・価値を高めるリノベーションをした建物を売却

 

などが考えられます。

 

価値が上がるエリアや時期を予測する力

訳アリを解決する専門性

激安物件を購入する情報網・決断力

価値を高めるセンス

 

これ、皆さまは持っていますか?

不動産価格が激しく乱高下していたことが「思い込み」の原因!

バブル崩壊後、不動産価格は長期間下落を続けていましたが、海外の不動産投資ファンドによりミニバブルが起こり、不動産価格は高騰しました。その後、リーマンショックを契機にミニバブルがあっさり崩壊してから、東日本大震災・民主党政権交代・安倍首相復帰・中国人の日本不動産爆買などの影響で価格は変動してきました。

 

不動産が安いのに売れなかった時期もありましたが、平成24年あたりから平成27年の秋口頃にかけてマンション価格が大幅に上昇し、つられて一戸建ての価格もだいぶ高くなりました。その後も不動産価格は上昇しているというデータがあります。

 

ミニバブルが起こる前に購入した人や、平成24年の値上がり前にマンションを購入した人は、短期間で1,000万円・2,000万円の売却益を出すことができました。湾岸エリアでは2倍近い金額で売り抜けに成功した!という話も聞いたことがあります。

 

その場所に無料で居住できたというメリットを含めれば、利益はさらに膨れ上がると言えますよね。(羨ましい~)

 

こんなお話を知り合いから聞いたり、ネット情報で知ってしまったために「自分もマイホームを買えば利益が出せちゃうんじゃない!?」という考えになっているのだと思います。

 

しかし、オリンピックの影響だけで不動産価格が平成30年現在の水準よりも大幅に値上がりするとは考えづらくなっていますから、マイホーム購入で利益を出そうと考えるのはやめておきましょう。(経済の二極化が進み、収入格差はさらに拡がるでしょうから、都心部の不動産は値上がりする可能性がまだあるとは思います。)

 

簡単に利益を出せるのであれば、今頃、私だって大金持ちになっていたはずです。現実は厳しいですね…(笑)

 

追記1…(2018年8月)

不動産価格の値下がりを心配する声が聞こえ始めてきました。レインズを見ると物件の在庫数が増えているため、現場感覚では、少し売りづらくなったなぁ…という印象がありますし、住宅ローン金利が上昇するニュースも流れていることが原因だと思います。

 

追記2…(2020年1月)

オリンピック閉幕後に不動産価格が下がるのでは…という話をよく聞きますが、不動産取引の現場では、既に価格下落の動きが出始めていると感じています。不動産価格に関するデータは3ヶ月~6ヶ月遅れて発表されるため、本当の最前線での動きを把握することはできません。これからデータに実態が現れてくると思われます。

Youtuberなどが「賃貸一択!」と主張する根拠が間違っている!

Youtube・ブログ・住宅情報誌などで賃貸派が主張する根拠として、

 

【 新築は中古になった瞬間に▲20%~▲30%になる! 】

 

というものがあります。

でも、よく考えてみてください。

 

▲20%~▲30%になるとすると、

 

3,000万円の物件は … 2,100万円~2,400万円

5,000万円の物件は … 3,500万円~4,000万円

8,000万円の物件は … 5,600万円~6,400万円

 

になるということですよ!?

 

新築物件のカギを開けた瞬間にこれだけ下がるって…おかしくないですか?こんなに安くなるなら即日で申し込みが山のように入ります。つまり、需要と供給のバランスで、もっと高くても売れるわけです。

 

ちなみに、ゆめ部長が話をしているのは東京都を中心にしたエリア(需要があって流通性が高いエリア)での話です。もしかしたら、地方などでは注文建築が多くて、建物の価値減少分が多いのかもしれませんからね。

 

この根拠を前提に話をしたら「賃貸と売買のどっちが得か?」という経済性についての議論は賃貸圧勝になるに決まっています。こんな情報も多く出回っていますので、少し注意しながら勉強してください!

 

あと、賃貸派が住宅ローン金利について語るとき、現在の金利からかけ離れた金利で試算しているのも見たことがあります。2020年1月時点では、変動金利は最優遇で0.399%ですし、全期間固定のフラット35は1.270%です。

 

変動金利で試算すれば売買派に有利

全期間固定金利以上の悪徳金利で試算すれば売買派の勝利確定

 

になりますよね?このあたりもわかっていないなぁ~と思いますのでご注意を!

 

参考記事…

不動産は新築から中古になった瞬間「20%安くなる」はウソ!売却時にダマされないで!

マイホーム購入の目的は、家族と幸せな生活を送ることのはず!

マイホームは利益を出すために購入するものではなく、「家族との時間を充実させるために購入するもの」それがゆめ部長の考えです。

 

家族でかけがえのない時間を過ごすことに大きな価値があり、そこで既に利益を得られているわけですから、売却時に値下がりすることばかりに気をとられ過ぎないようにして欲しいと願っています。

 

マイホームの購入はワクワク・ドキドキ、夢いっぱいのはずです。楽して儲けたい!なんてことは考えず、「家族のみんなが幸せになれるため」に大きなお買い物をするということを心にとどめておいてくださいね。

 

値上がり期待で都心の狭い3DKのお部屋を購入してしまって、男の子・女の子の4人家族が仲良く暮らせますか?

 

駅近を重視した結果、お店ばかりで公園が少なく、お子さんをのびのび遊ばせてあげられなくて大丈夫ですか?

 

よ~く、考えてみましょう。

 

家族と幸せな時間を共有して育まれる絆。それは、プライスレス☆

ゆめ部長の考え(おまけ)

ゆめ部長が「売買 VS 賃貸」でどっちがイイ?と聞かれることもあるので、ここで、おまけとして回答しておきますね。

 

ゆめ部長は2018年に新築マンションを購入しました。

そして、

マイホーム売買の仲介業務をお仕事にしています。

 

なので、基本的には「売買派」です。

 

しかし!

万が一 … もしも … のお話ですよ、

 

ゆめ部長が年収5,000万円とか年収1億円のお金持ちになったら、迷わず「賃貸派」に変身することでしょう。

 

借りる時点での便利な場所に、最新設備の住宅に住めるって最高に贅沢じゃないですか(笑)気が向いたら引越していろんな街を愉しんでみる。あぁ~~楽しそう♪

 

今日は目黒区のマンションで家族と過ごし、明日はタワーマンションの一室で都心の夜景を見ながらお仕事をする。な~んて、妄想しながら今日もブログ記事をコツコツ執筆しています。

最後に…

いろいろ長々と書いてきましたけれど、安く買って、高く売り、諸経費は節約することも大事なことです。また、ライフステージに合わせて賢く買い替えできるように「流通性」を意識して物件を選ぶことも大切だといえます。

 

条件をどうやって整理したらいいかわからない…。

誰に相談すればいいかわからない…。

 

そんなお悩みがあれば、まずはゆめ部長に相談してださいね。皆さまと一緒に考えながら心を込めてサポートいたします。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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