株式会社 麻布ハウス
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2018年12月30日
不動産売買の知識

「売買 VS 賃貸」 宅建マイスターが具体例でわかりやすく解説します。値下がりを怖がり過ぎないで!

マイホームの価値は建物の築年数が経過するにつれて下がるものです。そして、日本は少子高齢化で人口が減少していくわけですから、中長期的には土地価格も全体的に下がる傾向にあります。それにもかかわらず「買った時と同じ金額で売りたい。できればもっと高い金額で売って利益を出したい」と考えている人が多いように感じています。

 

マイホームは利益を出すために購入するものではなく、「家族との時間を充実させるために購入するもの」だと私は考えています。家族でかけがえのない時間を過ごすことに大きな価値があり、そこで既に利益を得られているわけですから、値下がりすることばかりに気をとられ過ぎないようにしてください。

 

とはいえ、賃貸と売買どちらが経済的にはお得なのか?という疑問もあるでしょうから、この記事では、賃貸と売買の支払額を比較をしつつ、なぜ高く売りたいと考える人が増えてしまったのか?をまとめてみたいと思います。

 

読む前の注意事項…

 

先に伝えておきますけど…売買と賃貸のどちらが良いか?この結論は「考え方次第で人次第。」です。また、どちらがお得かは前提条件によって変わってきます。だから断定なんてできない質問だと思っています。この記事の具体例は、よくある平均的な話だということを理解したうえでお読みください。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  10年住んで▲500万円でも賃貸よりお得なのでは?

2.  賃貸と売買の差をもっと広げる方法がある!

3.  不動産価格が激しく乱高下していたことが「思い込み」の原因!

4.  マイホーム購入の目的は、家族と幸せな生活を送ることのはず!

5.  最後に…

10年住んで▲500万円でも賃貸よりお得なのでは?

マイホームは所有しているだけで、固定資産税・修繕積立金・住宅ローン金利などのランニングコストがかかります。マンションであれば、管理費・駐車場や駐輪場の使用料も必要になってきますね。そして、購入時と売却時には、登記費用・銀行手数料・保険料・税金・仲介手数料などの諸経費も必要になります。

 

これだけ書くと、支払いの多さで考えることが嫌になってしまいそうですけど、住宅ローン控除で所得税・住民税が還付されるのは嬉しいプラスポイントです。そして、住宅ローンの異様なまでの低金利も見逃せません!

 

支払うお金と戻ってくるお金があるのはわかっても、具体例がないとわかりづらいですから、次の条件で仮に“ザックリ”と試算してみましょう。なお、計算が複雑になるので、金利や固定資産税変動・修繕積立金上昇・売却損の損益通算などは考えません。

 

■ 物件価格5,000万円の新築マンションを購入

■ ご主人単独名義 年収800万円

■ 住宅ローン借入4,000万円 金利0.60%

■ 35年返済 都市銀行の変動金利利用

■ 固定資産税と都市計画税15万円/年

■ 管理費と修繕積立金20,000円/月(※車なし)

 

上記の条件から支払うお金と戻ってくるお金を計算してみますと…

 

■ 10年間の住宅ローン金利 :約200万円

■ 固定資産税・都市計画税 :約150万円

■ 管理費・修繕積立金   :約240万円

■ 購入経費と売却経費   :約500万円

■ 住宅ローン控除     :約340万円(+)

 

支払うお金が約1,090万円、戻ってくるお金が約340万円ですから、経費はトータルで約750万円となります。タイトルにある通り、10年後に売却したら▲500万円のマイナスになってしまった前提ですので、この分も支出と考えてみると、▲約1,250万円となります。

 

では、次に賃貸の場合を考えてみましょう。

 

5,000万円の物件を購入できる世帯が民間の賃貸を探す場合、家賃は平均で15万円/月くらいでしょうか?2年に1回更新料を支払うと考えますと、

 

15万円×12か月×10年 + 15万円×5回 = 約1,875万円にもなります。

 

売買の場合は経費が約1,250万円

賃貸の場合は経費が約1,875万円

 

この計算には異論もあるでしょう。例えば、3年で売却して500万円の損失が出たら賃貸の方がいいじゃないか…!など。

 

【結論】

 

購入時から500万円下げて売却したとしても、賃貸より約600万円以上お得!さらに、賃貸よりも売買の方が建物の仕様が高いですし、使い方も自由になりますから、そのメリットもあります。こう考えてみると、購入価格より売却価格が下がっても、「大損」ではないことがわかりますね。ここでの結論は「大損」ではないということです!

賃貸と売買の差をもっと広げる方法がある!

賃貸よりも600万円お得という結論でしたが、もっと差を拡げる方法がありますから、その秘密をお教えしましょう!!

 

それは…

 

■ 仲介手数料が安い会社を選ぶ!

■ 高値成約の売却実績がある会社を選ぶ!

■ ネット銀行などお得な金融機関を紹介してくれる担当者を選ぶ!

■ バックマージンを取らない担当者を選ぶ!

■ 味方になってくれる担当者に相場+5%以上で売ってもらう!

 

4,000万円のマンションを「仲介手数料無料」「相場+5%」で売却。5,000万円の新築戸建を「仲介手数料無料」で購入。楽天銀行で「事務手数料を32.4万円」におさえて50万円節約。ついでに八大疾病もついてくる!購入物件の「価格交渉」も成功した…こんな夢のような成功事例があります。

 

正直、この案件は神がかっていますね…。全ての案件がこんなにうまくいくとは思えませんけど、一緒に作戦を立てて頑張ることができれば、このような成功ストーリーを自慢げに語れる日が来るかもしれませんよ!

 

というわけで、売却・買替を検討中の方はお問い合わせください!皆さんに寄りそった丁寧なサービスをお約束します。

不動産価格が激しく乱高下していたことが「思い込み」の原因!

バブル崩壊後、不動産価格は下落を続けていましたが、海外の不動産投資ファンドによりミニバブルが起こり、不動産価格は高騰しました。その後、リーマンショックを契機にミニバブルがあっさり崩壊してから、東日本大震災・民主党政権交代・安倍首相復帰などの影響で価格は変動してきました。

 

不動産が安いのに売れなかった時期もありましたが、平成24年あたりから平成27年の秋口頃にかけてマンション価格が大幅に上昇し、つられて一戸建ての価格もだいぶ高くなりました。2018年4月時点では、最高値から少し下がったあたりで高止まりしていた価格が、少し値下がりしそうな雰囲気があると感じています。

 

追記…

2018年8月時点では、不動産価格の値下がりを心配する声が聞こえ始めてきました。レインズを見ると物件の在庫数が増えているため、現場感覚では、少し売りづらくなったなぁ…という印象がありますし、住宅ローン金利が上昇するニュースも流れていることが原因だと思います。【追記はここまで】

 

ミニバブルが起こる前に購入した人や、平成24年の値上がり前にマンションを購入した人は、短期間で1,000万円・2,000万円の売却益が出ていました。湾岸エリアでは2倍近い金額で売り抜けに成功した!という話も聞いたことがあります。

 

その場所に無料で居住できたというメリットを含めれば、利益はさらに膨れ上がると言えますよね。(羨ましい~)

 

こんなお話を知り合いから聞いたり、ネット情報で知ってしまったために「自分もマイホームを買えば利益が出せちゃうんじゃない!?」という考えになっているのだと思います。

 

しかし、オリンピックの影響だけで不動産価格が平成30年現在の水準よりも大幅に値上がりするとは考えづらくなっていますから、マイホーム購入で利益を出そうと考えるのはやめておきましょう。(経済の二極化が進み、収入格差はさらに拡がるでしょうから、都心部の不動産は値上がりする可能性がまだあるとは思います。)

 

簡単に利益を出せるのであれば、今頃、私だって大金持ちになっていたはずです。現実は厳しいですね…(笑)

マイホーム購入の目的は、家族と幸せな生活を送ることのはず!

マイホームの購入はワクワク・ドキドキ、夢いっぱいのはずです。楽して儲けたい!なんてことは考えず、「家族のみんなが幸せになれるため」に大きなお買い物をするということを心にとどめておいてください。

 

値上がり期待で都心の狭い3DKのお部屋を購入してしまって、男の子・女の子の4人家族が仲良く暮らせますか?

 

駅近を重視した結果、お店ばかりで公園が少なく、お子さんをのびのび遊ばせてあげられなくて大丈夫ですか?

 

よ~く考えてみましょう。

 

家族と幸せな時間を共有して育まれる絆。それは、プライスレス☆

最後に…

いろいろ長々と書いてきましたけれど、安く買って、高く売り、諸経費は節約することも大事なことです。また、ライフステージに合わせて賢く買い替えできるように「流通性」を意識して物件を選ぶことも大切だといえます。

 

条件をどうやって整理したらいいかわからない…。誰に相談すればいいかわからない…。そんなお悩みがあれば、まずは私たちにご連絡ください!心を込めてサポートいたします。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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