株式会社 麻布ハウス
TEL
10:00~19:00
水曜日
menu メニュー
2018年12月30日
不動産売買の知識

売主さま・買主さまの都合が合わない場合に行う「持ち回り契約」の注意点を宅建マイスターが解説します!

不動産の売買契約は、売主さま・買主さまが不動産屋さんの店舗に集まって行うのが一般的です。しかし、売主さまが遠方に住んでいたり・入院していたり・ご年配で移動が難しいということもありますし、お互いに、仕事・子ども・介護などで忙しいこともあるはずですよね。

 

このような場合、売主さま・買主さまが別の日程・別の場所で売買契約を行うことになるわけです。(「持ち回り契約」と言います。)この持ち回り契約には注意点がありますので、一緒に確認しましょう!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産売買契約の成立要件

2.  売主さま・買主さまのどっちが先に署名捺印するの…?

 2-1.  買主さまが先の場合

 2-2.  売主さまが先の場合

3.  共同仲介(仲介会社が2社以上)だと…ややこしくなる!

4.  不動産の持ち回り契約は例外です!

5.  最後に…

不動産売買契約の成立要件

まず前提知識を確認します。不動産の売買契約は「買います」「売ります」という話だけでは成立しません。民法の定めでは意思が合致すれば契約が成立しますけど、不動産の売買契約ではそうはいかないのです。

 

売買契約の成立要件は2つ!!

 

売主さま・買主さまの署名・捺印

手付金の授受

 

持ち回り契約の場合は、手付金が振込になる場合があります。振り込みする時は着金確認できた日にちを契約成立日としますので、売買契約書の日付欄は空欄にしておくことになります。

 

弁護士先生が書いた書籍、宅建士講習のテキスト、Webページを見てみると、契約成立時期は個別具体的に判断されることが多いようです。売買契約書に記載した日付が契約成立日にならないこともありますから、争いになったら弁護士先生に相談するしかありません。もっと、ズバッと明確に定めて欲しいものです…。

売主さま・買主さまのどっちが先に署名捺印するの…?

持ち回り契約は、不動産屋さんが、売主さま・買主さまの自宅へ訪問することもありますし、別の日程で店舗へ来てもらうこともあります。

 

どちらが先に署名捺印するの…?ということは、実は大事な問題です。買主さまが先の場合・売主さまが先の場合で説明してみます。

【1】買主さまが先の場合

買主さまが先の場合…と書きましたが、売主さまが先に署名・捺印をしないと、私はその持ち回り契約をお断りすることにしています。

 

理由を説明します…

 

売主さまは、自分が所有者であることを証明しなければいけません。なぜなら、不動産という高額な商品を売却することで、手付金・残代金を受領する立場だからです。本人確認は、買主さまよりも、売主さまの方が厳しいのです。

 

売主さまが、自分が所有者であることを証明するためには…

 

売買契約書には実印を押印し、下記書類のコピーを買主さまに提示して、所有者であることをできる限りの資料で証明します。

 

権利証(または登記識別情報通知)

実印と印鑑登録証明書

運転免許証またはパスポート

住所移転していれば住民票

 

売買契約書へ捺印している印鑑の印影 ⇒ 印鑑登録証明書 ⇒ 住所と氏名を印鑑登録証明書と運転免許証で一致するかを確認(本人がいないため顔写真との照合は省略) ⇒ 権利証で不動産の表示・住所・氏名が合っているかを確認する。という流れです。

 

なお、住所移転している場合、1回の引越なら住民票、複数回の引越をしていれば住民票の除票を取得します。

 

このような作業を怠った結果、売主が偽物だと見破れなかったらどうしますか…?売買契約では手付金の授受があるわけですから、買主さまが先に署名捺印するなんてあり得ない!と理解してもらえると思います。

【2】売主さまが先の場合

正しい順番通りに、売主さまが先に売買契約書へ署名する流れを確認しましょう。

 

STEP.1…

 

売買契約書の内容を一緒に確認します。私が担当する場合、日程や金額の部分を中心に説明しますが、どんなに短くても、説明だけで30分はお時間をください。

 

STEP.2…

 

重要事項説明書・売買契約書だけでなく、付帯設備表・物件状況報告書へ署名・捺印をいただきます。その他に、私たちが保存する書類(個人情報同意書・顧客カード・仲介手数料支払約定書)などにも署名捺印をお願いします。

 

なお、売買契約書には印紙を貼付して消印をしなければいけません。持ち回りをする数日の間に、買主さまの気が変わってキャンセルされる可能性がゼロではありませんので、心配な場合は印紙をお預かりすることもあります。

 

STEP.3…

 

買主さまから受領する手付金の領収証を作成します。この領収証を不動産屋さんがそのまま預かるのはNGです。必ず、預り証を発行してもらってください。

 

手付金受領の流れは次の通りです。

 

作成した領収証は不動産屋さんが預かります。不動産屋さんは、買主さまとお会いして契約書類に署名捺印をいただいたら、手付金を受領して領収証を交付します。このお手付金を持って再度訪問しますので、預り証と現金を交換することになります。

トラブルの発生源「付帯設備表」を宅建マイスターが解説します!
物件状況報告書は買主さまが知りたい情報が満載!しっかり記入して高値成約を目指しましょう!

共同仲介(仲介会社が2社以上)だと…ややこしくなる!

共同仲介というのは、2社以上の不動産屋さんが共同して売買契約を成立させるケースです。売主さまを麻布ハウスが担当し、買主さまを別の不動産屋さんが担当する場合などを考えてください。

 

この場合は次のような流れになります。

 

麻布ハウスが売主さまから書類を受領して手付金領収証の預り証を発行

麻布ハウスが他社の不動産屋さんに書類を持参

 手付金領収証の預り証を受け取る(不動産屋さん同士)

他社の不動産屋さんが買主さまから書類を受領

書類を麻布ハウスに持参

手付金と手付金領収証の預り証を交換

麻布ハウスが売主さまを訪問

手付金と手付金領収証の預り証を交換

 

ちょっとわかりづらいですね。

 

領収証は預り証の発行なしで受け取れませんから、麻布ハウスが売主さまから預かるときに作成し、他社さんに預けるときにも作成してもらうことになります。この流れを理解していない不動産屋さんが多くて、説明するのも、協力してもらうのも少し大変です。

 

そして、書類のデリバリーも結構大変な作業になります。

 

通常の契約よりも結構メンドウ…。その結果、不動産屋さんはなんとかしてラクをしようとします。書類を郵送でやりとりしたり、手付金を振込にして領収証を郵送しようとしたり。また、どちらが動くかで戦いがあったり…。

 

不動産屋さんがメンドウだと思うことで発生するリスクもある…という事実も知っておいてください。

不動産の持ち回り契約は例外です!

例外の理由1…

 

持ち回り契約はリスクが高いと考えています。

 

直接会ってお話をすれば簡単に解決できたはずのことで後々トラブルになってしまうことがあります。特に付帯設備表は「そんなこと聞いていない!弁償しろ!」というトラブルリスクが「極めて高い」です。

 

また、先ほど説明した通り、運転免許証の顔写真と出席した本人の顔が同じかを確認できないため、詐欺にあうリスクも高くなると言えますね。見ず知らずの人に大金を支払うなんて、私なら絶対にイヤですが…どうでしょうか?

 

例外の理由2…

 

不動産屋さんの大変さは、あっちこっち移動することだけではありません。

 

忙しくて日程を調整できない…ということは、お客さまの自宅へ訪問しなければいけない可能性が高いです。そしておそらく、日中は自宅にいませんよね…?そうすると、夜22:00に訪問して書類を受け取る案件も出てきてしまいます。

 

お客さまのために契約を成立させるべく頑張るのですけど、「もう遅い時間で疲れているから早くしてくれる!?(怒)」と文句を言われることがあるのです。

 

リスクが高くて、仕事が大変過ぎる。だから、持ち回り契約は例外です。

 

トラブルになっている隣人との契約、離婚になった元奥さんとの契約などであれば、持ち回り契約を行いますけど、ちょっとの努力で日程調整できるなら、トラブル回避のためにご協力くださいね。

 

「持ち回り契約はしません。」と言い切る会社の考え方も私は理解できますが、やむを得ない場合もあることでしょう。その場合は、リスクを少なくできるように対応しますので、皆さまの協力をお願いできればと思います。

最後に…

持ち回り契約はリスクがあるため、例外的な措置であることを理解してください。売買契約では、売主さま・買主さまが時間調整するのが原則になります。

 

現場から1つお願いがあります…。

 

持ち回り契約の時は、できるだけ不動産屋さんに協力してあげてください。遅い時間・遠方への出張でも気持ちよく対応してくれているなら、感謝を伝えてください。営業マンだって人ですから、感謝してもらえたら嬉しいですし、「やれよ!」と言われたらやる気がなくなるものだと思います。

 

現場がどう感じているか…いろんな会社を見てきた私は、現場が苦労していることを発信することも大事だと考えています。お互い、気持ちよくお引き渡しの時を迎えられたら良いですね! 

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

お問い合わせ【売却】

INQUIRY
プラン
お問い合わせ内容
必須
物件の種別
必須
必須
万円
必須
必須
必須
(入力ミスにご注意ください!)
必須
(確認用)
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します
arrow_upward