株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

営業エリア外の不動産売却をお手伝いしづらい理由

私たちがいつもお仕事しているのは「東京23区+周辺エリア」ですが、お客様の紹介などで「ご縁」がある場合は、たまに得意エリアから離れる場所であってもお手伝いすることがあります。

 

「他のエリアの不動産がどのように動いているか?」不動産の動きをネットや本で学ぶだけではなく、実際に肌で感じるようにしています。

 

お手伝いをしたことがあるのは、埼玉県の川口市・川越市・入間市・狭山市・鶴ヶ島市、千葉県の習志野市・白井市、神奈川県の青葉区・磯子区・横浜市中区・川崎市高津区などがあります。成約できなかった案件も含めると、意外といろいろな現場を回っているなぁ…と思います。

 

そんな経験から感じたことは、得意エリアを外れて契約するのは本当に大変なことであり、場合によっては、私たちがお手伝いすることで売りづらくなっている可能性もあるということです。この記事では、地元密着の会社に勤務していたときではわからなかった、遠方不動産売却の難しさをまとめてみます。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1. 価格が安くて利益があがらないから「両手仲介」を狙って当然だった!

2.  物件調査もちょっと難しくて時間がかかる

3.  最後に…

価格が安くて利益があがらないから「両手仲介」を狙って当然だった!

私が売却をお手伝いした埼玉県の物件の中から、入間市・狭山市・鶴ヶ島市の物件を成約させたときのお話をしましょう。

 

入間市はバスで20分・バス停から徒歩で5分の場所にあり、価格は800万円くらい。狭山市は中古戸建で販売開始したものの、大雨が降った2日後に激しく雨漏りしていることが判明したので、解体して1,500万円弱の価格設定で土地売り。鶴ヶ島市は駅から徒歩25分の距離にある古い大型分譲地内にある築30年くらいの中古戸建で1,500万円弱。どれも私たちのメインエリアから比較すると金額はお安めだと言えます。

 

雨の日が続いて写真をしばらく撮れない現場もありましたけど、それでも妥協せず、天気の良い日を選んでキレイな写真を撮影しました。いつも通り、その写真を使い、写真がメインの販売図面を丁寧に作成し、不動産会社専用の物件検索サイト「レインズ」に情報を登録しました。

 

キレイな写真を撮影して情報を拡散すると、いつもなら不動産屋さんからたくさんのお問い合わせがあるのですけど、残念ながら、この3つの現場はどこも電話があまりならなかったです…。地元の仲介会社さんはお客さまへの物件紹介に積極的ではなく、その結果、成約まで随分と時間がかかってしまいました。

 

どうなったかと言いますと…

 

入間市は建売用地として大手デベロッパーが購入。狭山市はハウスメーカーが自社で建築を希望するお客様を紹介してくれて契約。鶴ヶ島市はリノベーションの依頼をもらうことが目的の地元工務店さんがお客さまを見つけてくれて契約。

 

結局、建売分譲・注文建築・リノベーションなどで利益を出すために行った契約で、地元の不動産屋さんが仲介手数料を稼ぐための紹介をしてくれませんでした。頻繁に電話をくれる会社もあったのですが、よく調べてみたら、似たような条件の土地を分譲中の会社で、自社物件を引き立たせるために案内(利用)していたようです。

 

1,000万円ちょっとの価格で「片手仲介」をする場合ですと、仲介手数料が安くなりすぎてしまうため、利益を出せる他の仕事を組み合わせてお仕事をしているのでしょう。

 

そう考えますと、遠方の物件を私たちがムリしてお手伝いせずに、地元の不動産屋さんが「両手仲介」できるようにしてあげた方が、早期・高値成約に結びつくのではないかな?と思いました。

 

用語解説「片手仲介」…

買主さま または 売主さまの一方からだけ仲介手数料をもらう取引。

 

用語解説「両手仲介」…

買主さまと売主さまの両方から仲介手数料をもらう取引。報酬が片手仲介の2倍!

 

地元の不動産屋さん目線で、私が担当する物件を契約する場合の仲介手数料額を参考に書いておきます。

 

物件価格が1,200万円とします。私が売却を担当している物件を買ってくれるお客さまを見つけて片手仲介した場合、仲介手数料は42万円。売却もその不動産屋さんが担当できて両手仲介にすることができれば、仲介手数料は2倍の84万円になります。この差は、やはり大きいですね。

物件調査もちょっと難しくて時間がかかる

物件調査はエリアごとに注意するべきポイントがあったしります。

 

たとえば…。ガスが集中プロパンで、上水道引込には局納金というお金が必要。土を掘れば、埋められた浄化槽や解体した建物のガラが大量に出てくることが多い。土地区画整理を施行中。米軍基地が近くにあり航空法の調査が必要。  などなど。

 

もちろん、順番に調べていけば問題なく調査はできるのですが、調査漏れがないか気を使いますし、担当部署での質問事項が多くなるため、慣れたエリアと比べると、調査時間が2倍・3倍かかってしまいます。

 

怖いのは、時間がなくて急がなくてはいけないときです。調査ミス・調査漏れでお客さまに迷惑をかけてしまわないか、たまにすごく心配になるときもあるものです。勉強にはなりますから、たまには遠方の仕事をお受けしますけど、お互いデメリットがありますので、基本的には丁重にお断りしています。

最後に…

エリア外の売却をお断りすることが多いのは、私たちがお手伝いすることで成約までよけいな時間がかかったり、物件調査で迷惑をかけてしまう可能性が少しだけ高まることが理由になります。

 

移動などに手間が余計にかかりながらも報酬が少ないわけですから、正直なところ、このことも理由ではありますが…。それでもなにかのご縁で売却相談があれば、できるだけお手伝いしたいと思っています。

 

デメリットを理解したうえでのお問い合わせでしたら、お手伝いできるか社内で検討しますので、お気軽にご連絡くださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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