株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

不動産取引の仕組み「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」を宅建マイスターがわかりやすく解説します

不動産取引の仕組みはとても分かりづらいものだと思います。分かりづらいということは、「不動産屋さんがみなさんを騙しやすい環境になっている」ということです。自己防衛のために、この記事で基本的な土地の知識を身につけておいてください。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  売主さま・買主さまの両方を担当する取引(両手仲介)

2.  売主さま・買主さまのどちらか一方を担当する取引(片手仲介)

3.  レインズ掲載の物件は「専属」「専任」でも取扱できる!

4.  不動産取引では「媒介契約」が必要

5.  不動産屋さんの変更も積極的に検討しましょう

6.  不動産屋さんを選ぶのはお客さまの権利!

7.  取扱不可の物件も中にはある

8.  最後に…

売主さま・買主さまの両方を担当する取引(両手仲介)

トップのイメージ図・上段の取引に関してお話します。

 

不動産屋さんが、売主さま・買主さまの両方の間に入って不動産取引を成立させる場合、不動産屋さんは、売主さまから「3%+6万円」・買主さまから「3%+6万円」の報酬をもらうことができます。左手の売主さまと、右手の買主さまの両方から仲介手数料をもらえるので「両手仲介」といいます。

 

わかりやすいように、売却・購入に分けて具体的なケースを見てみましょう。

 

売却を麻布ハウスがサポートする場合…

 

麻布ハウスが 皆さまから売却の依頼を受けました。そうすると、レインズに情報を掲載して、他社の不動産屋さんに買主さま探しを手伝ってもらいつつ、私たち自身でも買主さまを探すことになります。

 

スーモなどのポータルサイトや自社Webページ(このページのことです)に情報を掲載したり、近隣にチラシをポスティングしたりすることで探しています。このとき、私たちが買主さまを見つけることができると、この両手仲介の形での取引をできることになります。

 

購入を麻布ハウスがサポートする場合…

 

麻布ハウスが皆さまから購入の相談を受けました。そうすると、レインズを使い、希望条件に合いそうな物件を探してご紹介します。また、お客さま自信でもネットで情報を検索して気になる物件を探したりします。

 

購入したい物件が新築戸建やリノベーション済みの中古戸建・マンションだった場合、契約になると、麻布ハウスは売主の不動産会社から仲介手数料をもらうことができます。この場合、売主の不動産会社と買主さまの双方から仲介手数料をもらえるのです。

 

余談ですが…

私たちは23区の平均的な価格の物件を両手仲介することになった場合、「6%+12万円」の報酬は高すぎると考えていますので、仲介手数料の割引(売主さま・買主さまの両方を▲25%)を行っています。

売主さま・買主さまのどちらか一方を担当する取引(片手仲介)

トップのイメージ図・下段の取引に関してお話します。

 

1つの不動産屋さんが売主さまを担当し、もう1つの不動産屋さんが買主さまを担当して不動産取引を成立させる場合、売主さまを担当する不動産屋さんは、売主さまから「3%+6万円」、買主さまを担当する不動産屋さんは、買主さまから「3%+6万円」の報酬をもらうことができます。不動産屋さんが仲介手数料をもらえるのは、左手の売主さま または 右手の買主さまのどちらかからなので「片手仲介」といいます。

 

同じように、売却・購入に分けて具体的なケースを見てみましょう。

 

売却を麻布ハウスがサポートする場合…

 

上記と同じように、麻布ハウスが自社で買主さまを探しつつ、レインズを通して他社の不動産屋さんに買主さま探しを手伝ってもらっています。

 

私たちが買主さまを見つける前に、他社の不動産屋さんが買主さまを見つけてくれた場合が片手仲介になります。このときは、麻布ハウスは売主さまから「3%+6万円」、買主さまからの「3%+6万円」は買主さまを見つけてくれた他社の不動産屋さんがもらうことになります。2社で仲介手数料を分けることから「分かれ」と言ったりもします。

 

購入を麻布ハウスがサポートする場合…

 

お客さまと一緒に探した物件が、不動産屋さんではない、個人または法人が所有する不動産だった場合…契約になると、麻布ハウスは買主のみなさまから「3%+6万円」をもらうことができ、売主さまの「3%+6万円」は販売窓口になった不動産屋さんがもらえます。

レインズ掲載の物件は「専属」「専任」でも取扱できる!

よくある質問に「スーモなどに“専属”とか“専任”と書かれていたんだけど、その不動産屋さんしか取り扱えないから、麻布ハウスさんでは紹介できないんだよね?」というものがあります。確かにこの言葉を見るとそのように考えてしまうのはムリないですけど、問題なく扱えますのでご安心ください。

 

「専属」「専任」というのは「売主さま」が1つの不動産屋さんにしか売却を依頼できないことを意味しているだけで、買主さまは自分で気に入った不動産屋さんを通して現地を内覧し、お申し込みをすることができます。

 

なお、「物件の囲い込み」をされてしまうと「専属」「専任」「一般」「仲介」などに関係なく紹介させてもらえません。「専属」「専任」だとレインズに登録する義務が発生しますので、紹介させてもらえないと宅建業法違反です。そのため、「専属」「専任」であることをバレたくない会社は、ポータルサイトなどで「仲介」と記載して逃げるのです。

不動産取引では「媒介契約」が必要

私たち不動産屋さんが、売主さま・買主さまの不動産売買を仲介する場合、必ず媒介契約を結ばなければいけません。

 

売却であれば、販売開始前に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」を結びます。

 

購入は少し変わります。「はじめまして。こんにちは。」の挨拶をした当日に媒介契約は結びません。免許権者の都庁の考えでは、物件探しの依頼を受けた時点で要望を媒介契約書にまとめて署名・捺印することを勧めていますけど、実務上は売買契約の時に結ぶのが一般的です。

 

なお、いろんな不動産屋さんとの取引を見ていますと、重要事項説明が終わり、売買契約書などに署名捺印をもらった後、最後に媒介契約書の取り交わしをするのをよく見ますけど、これはダメです。

 

媒介契約を結んでいないのに売買契約を結ぶというのは順番が違うからですね。売買契約日に媒介契約書に署名捺印をもらうなら、重要事項説明前にもらっておかなければいけません。参考までに…。

不動産屋さんの変更も積極的に検討しましょう

売却と購入に分けて見てみます。

 

まずは売却です。「いま、他の不動産屋さんで売却活動をしているのですけど、担当者にやる気がなくて内覧すら入りません…。麻布ハウスさんに切り替えたいと思ってます。」という相談があります。

 

通常、媒介契約の期間は3か月以内となっていますので、その期限が到来すれば更新しなければよいだけです。もし、3か月経過していないけど媒介契約を打ち切りたい場合は、その旨を担当者に話せば、問題なく解除できるのが一般的です。

 

私たちが加盟する団体の媒介契約書には次のように記載があります。

 

「専任媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買もしくは交換の契約を締結したとき、または乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。」

 

つまり、不動産屋さんに落ち度がないのに、3か月の期間経過前に媒介契約を打ち切る場合はかかった経費を払ってくださいね。ということです。しかし、よく見てみると「乙(不動産屋さん)の責めに帰すことができない事由によって…」とありますから、不動産屋さんに問題があれば解除できてしまうわけですね。ここは争われるかもしれませんけど、レインズへの掲載期限を守っていない、媒介報告書を定められた頻度で提出していないなどの状況であれば、責任あり!と主張できると思います。

 

次は購入です。「他社の不動産屋さんで既に紹介されて現地内覧もしたことがある物件なんですけど、いろいろと回った結果、そこが1番いいと思ってます。でも、紹介してもらった不動産屋さんは、担当者が怖いし、すぐ買うように迫ってくるので麻布ハウスさんにお願いしたい。」という相談があります。

 

物件を紹介して現地案内をした不動産屋さんからしたら、「客を奪ってんじゃねーよ(怒)」と思うでしょうけど、嫌われた担当者が1番悪いですし、どこの不動産屋さんから購入するかは、お客さまが自由に選んでよいはずです。

 

お客さまは現地内覧をしながら、物件と担当者・会社を比較しているのです。最初に接した会社を選ばなければいけない理由がどこにあるのでしょうか…?また、最初に物件を紹介した会社から買わなければいけないのであれば、私なら、その日のうちにレインズに掲載されている物件を全て印刷してお客さまに渡してしまうでしょう。そう考えると、こんなことがあり得ないというのは簡単にわかることですね。

媒介契約の中身を徹底解説
媒介契約の正しい選び方

不動産屋さんを選ぶのはお客さまの権利!

不動産屋さんはコンビニよりも多いと言われています(ハッキリ言いますけど不要です!)。住んでいるエリアの最寄駅を思い出してください。小さい不動産屋さんから大手まで数多くの店舗がありますよね。この不動産屋さんが自社を選んでもらえるように、独自サービスを打ち出し、他社と差別化するために一所懸命がんばっています。その中でどこの不動産屋さんを選ぶかはお客さまの自由なのです。

 

もし権利というか自由がなくなるとすれば、次のようなケースでしょうか…。

 

仲介手数料を含めた諸費用、住宅ローンの返済シミュレーションの説明を既に聞いていました。検討中の物件が完成まであと2か月はかかりそうな新築戸建です。この状況ではどんな建物ができるかイメージできなかったため、担当者さんに遠方の完成施工例を案内してもらい、建物のプレゼンテーションにも連れて行ってもらいました。

 

ここまで来て、やはり予算が少しオーバーしている気がしてきたときに、ネットで仲介手数料無料の会社を見つけました。そこで、長い時間サポートしてくれた担当社を裏切り、手数料無料の会社で契約を済ませてしまいました。

 

購入の媒介契約を結んでいなければお客さまは法律的な違反はないかもしれませんけど、倫理的に許容はされないと思います。仲介手数料がかかることを知ったうえで一所懸命がんばってくれた担当者を裏切ることは絶対にやめてください。ここまできたら、不動産屋さんを選ぶ権利がある!と言うのは傲慢です。

取扱不可の物件も中にはある

購入をサポートする場合、私たちが取り扱えない物件も出てきます。4つのパターン紹介しますね。

 

【1】売主直売

仲介会社を通さずに自社で買主さまを探す会社もいます。絶対に仲介会社は入れない!という会社もあり、その場合は取扱不可になります。

 

【2】囲い込み物件

売主さが自社の物件を仲介に出さないことは「物件の囲い込み」とは言いません。物件の囲い込みは売却依頼を受けているため売主さまのために良い条件の買主さまを見つけなければいけないのに情報をオープンにしないことです。成約するまで囲い込んでいる不動産屋さんもいれば、最初の2週間だけ…という場合もあります。囲い込まれていても諦めずに連絡を続ければ紹介をOKしてくれることがあるのです。(法律違反をしているのに偉そうに…と思ってしまいますよね。)

 

【3】未公開物件

新築戸建は未公開物件が多いですね。建売会社が仕入取引の関係で1社に限定していることがありますし、いつも高値で成約してくれる会社へ優先的に情報を公開している場合もあります。

 

【4】取引NG会社

正直、この会社は危なすぎて契約したくない…という会社は存在しています。大事な情報を隠されてしまうとお客さまに迷惑が掛かってしまいますから、こんな会社は私たちの方で排除することがあります。

まとめ

不動産取引は実務に携わってみないとわかりづらいことばかりです。しかし、この記事を読むことで最低限のことは理解できるようになると思います。ちょっと長文で読むのは大変だと思いますけど、頑張って2回・3回と読み直してみてください。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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