株式会社 麻布ハウス
TEL
10:00~19:00
水曜日
menu メニュー
2018年12月30日
不動産売買の知識

価格交渉の限界値はどれくらいだろう…?

マイホーム購入は夢と期待で「ワクワク」しますけど、同じくらい不安で「ドキドキ」しますよね。大きなお買い物ですから「住宅ローンの返済はできるのかな?」「損していないかな?ダマされていないかな?」と不安になってしまうのはあたりまえのことで、少しでも安い金額で購入したいな…と誰でも考えるはずです。

 

90%以上のお客さまから「価格交渉はできますか?」というご相談がありますから、みなさん同じ考えなのです。そこで「価格交渉の限界値はどれくらいなんだろう?」という疑問に、私の経験をもとにして回答してみます。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  ゆめ部長が考える不動産の価格交渉「限界値」

2.  実際にあった驚くべき値下げ要求…

3.  過去の値下げ実績を公開!

4.  価格交渉できる額を増やしたい!という方へ…

5.  値下げしたら仲介手数料も下がるから交渉する気ないんじゃない?

6.  言うだけタダなんだから大幅値下げしてよ!という要望に対する回答

7.  最後に伝えたい大事なこと

ゆめ部長が考える不動産の価格交渉「限界値」

私は「物件価格の5%」が通常の価格交渉では限界値だと考えています。具体的な数字で見てみますと、こんな感じです…

 

4,580万円 ⇒ ▲230万円 ⇒ 4,300万円

6,580万円 ⇒ ▲330万円 ⇒ 6,200万円

 

この数字は通常の価格交渉で考えられる限界値ですから、実際の取引では物件価格の5%を超える価格交渉を通すのはかなり難しいです。もともと高値で販売していたり、売主さまの売却期限が迫っているという事情があれば、大きな価格交渉が通る可能性はありますけど、通常では「100万円未満」「100万円+端数部分」あたりを目指してどれだけ値下げを勝ち取れるか?というところになります。

 

もちろん物件価格次第ですので、高額物件であれば「200万円+端数」「300万円+端数」という価格交渉を狙うのはアリだと思います。

実際にあった驚くべき値下げ要求…

次のお話は私が会社勤務時代に実際にあったお問い合わせです。「本気じゃないですよね!?冗談ですよね…」と思うのは私だけではないと思います。

 

「Webページに価格交渉を頑張ってくれると書いてあるのを見ました。5,000万円で販売しているこの物件が3,500万円になればすぐ買います。とりあえず、値下げしてくれるか、売主に聞いてみてもらえますか?」

 

この物件は建築中の新築戸建てでした。不動産業者の売主さんは1棟で1,500万円も利益は出ませんから、がんばって仕入れた土地に建物を建てている途中なのに、赤字を確定させることになります。「私がお得に買えるように赤字でも売ってください。」そんなこと、普通の感覚の人なら言いません。

 

「不動産のことはシロウトだから利益がどれくらいあるかなんて知らない!どの辺が妥当かなんてわからないからしょうがないでしょ?」なんてことは言わないで欲しいですね。相場なんて少しネットで情報を集めればザックリつかむことができます。わからないなら、3,500万円で売っている物件を見に行ったらいいと思うのです。もっと西側エリアのバス便の中古物件でも3,500万円なら売れていますから。

 

ハッキリ言います。この手の常識を外れたメールに私は返信もしません。失礼だと言われるかもしれませんが、私は、大事なお客さんのために時間を使いたいのです。たくさん現地をご案内したいし、不安や悩みも聞いて解決したい。だから、わけのわからない人に時間を使う暇なんて一切ありません!!

 

ナマイキなことを書きました…。気分を害された人はゴメンナサイ。

過去の値下げ実績を公開!

価格交渉の限界値を書いてきましたけど、実は、私の過去最高の値下げ額は2,700万円です。1億3,000万円の売土地を1億300万円にすることができました!決して価格交渉に否定的で弱気なわけではありませんので、私の実績を少しご紹介しておきます。

 

この大幅値下げを成功させたのは、ミニバブルで土地が急激な上昇をしていた時期で、不動産会社の売主さまが在庫を処分したくて売り急いでいる!との情報をキャッチできたことが勝因でした。住宅ローンなしの現金払いで即契約・即決済可能!という条件を強みにしてお話をまとめました。

 

余談ですけど…

 

周辺の成約事例よりも圧倒的な安値で契約できたので、私としてはすごく喜んでもらえると思っていました。しかし、お客さまから言われたのは「もっと安くなるんじゃないの!?」でした。アンテナを張って情報を集め、初めて現地を見に行った時から何度も売主さまに連絡を取り続けてこの条件を取り付けたので、こんなことを言われて悲しかった記憶があります。

 

話は戻り、私の自慢話実績をもう少しお話します。他にも売主業者さまの決算期を狙い次の2つの成功事例があります。

 

5,680万円⇒5,200万円 一気に480万円値下げ!

4,380万円⇒3,800万円 段階的に値下がりしたところに最後の一撃!

 

どちらも「交渉してみたら、たまたまうまくいった!」ということではありません。こちらが住宅ローンを事前に通しておき、手付金は事前におろしておきました。そして、売主さまの都合での契約・引渡に対応できるように準備をして勝ち取ったものです。

 

このような事例もありますから、必ずしも5%が限界値と決める必要はありませんが、売主さまの事情があったり、こちらが準備をして売主さまの都合にあわせてあげることも必要なのです。「買ってあげるんだから下げてよ!」という姿勢では絶対にうまくなんていかないんです。ここ大事です。

価格交渉できる額を増やしたい!という方へ…

価格交渉を通すためのコツをお話しました。もう少し詳しく見てみましょう。

 

売買契約は相手方もいるわけですから、価格を下げて欲しいとお願いする代わりに、他の条件なら全て受け入れる!という交渉方法は効果的です。他の条件というのは次のような内容です。

 

■ 売買契約

■ 引渡期日

■ 手付金額

■ 瑕疵担保責任

■ 現況引渡  など。

 

「売買契約」が仕事帰りの夜でも安くなるならいいじゃないですか。「引渡期日」は仕事が忙しくても半日休くらい取りましょうよ!手付金額」は多い方がいいのです。銀行からおろしておくか1日の上限50万円の制限を解除しておいてください。

 

瑕疵担保責任免責」も大幅な値下げして建物価値を0円で見ているならしかたないですよね?現況引渡」だって大幅値引きなら受け入れるのもアリです。解体しない・測量しない・境界を確定させないからこそ安いのなら当然です。

 

さらに、売買契約で売主さまの不安を少なくするために、住宅ローンの事前審査内定通知書を提示できるようにしておきましょう。本審査まで通っていればローン解約の心配がなくなり、さらに良い結果を導ける可能性が出てきます。

 

一方的にお願いばかりをするのではなく、譲れるところは譲るようにしましょう!

値下げしたら仲介手数料も下がるから交渉する気ないんじゃない?

このお話はたまに言われますので回答しておきます。

 

私たちの仲介手数料は、成約価格に対して「3%+60,000円」を上限に受け取れることになっていますから、たしかに価格交渉をすると私たちの報酬は減ります。具体的な数字で見てみましょう。

 

5,000万円の場合、5,000万円×3%+6万円で156万円ですが、▲500万円で4,500万円になった場合、4,500万円×3%+6万円で141万円となります。

 

しかし、大事なことを忘れています。それは、私たちの仕事は「All or Nothing」だということです。上記の例で15万円の報酬を減らしたくないために契約が流れてしまったら、私たちはがんばってお仕事をしたのに報酬が0円で終わってしまうかもしれないのです。

 

0円と141万円。どっちを選ぶかは悩みようがないですね。

言うだけタダなんだから大幅値下げしてよ!という要望に対する回答

「言うだけはタダなんだから、ダメもとで聞いてくれたらいいじゃん!」これも良く言われることです。不動産屋さんの仕事は、エリアがある程度限定されていますので、相手担当者と再度顔を合わせることがよくあります。そのため「また無茶な価格交渉してくるんですか(怒)」なんて言われてしまいますから、無茶な交渉をするたびに私たちは業界内で「信用」を失っていくのです。

 

全部の物件に一律15%の価格交渉をいれてくる人もいましたけど、その人の交渉のためにあちこちで信用を失ってしまえば、大切なお客さまのための交渉がうまくいかなくなる可能性がでてきます。私たちにとっては「言うだけタダ」ではないことを理解してください。

最後に伝えたい大事なこと

「価格交渉て絶対にお得に購入したい!」と考えすぎてしまうあまりに、ご家族みなさんの希望が忘れ去られてしまっていることが多々あると感じています。これは、経済面を重視する男性に多い傾向があります。

 

「家族みんなでもっと幸せな時間を共有したい。だからマイホームを買おう!」と思ったのではないでしょうか?大事なことを見失わないように、しっかり心にとどめておいてくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

お問い合わせ【売却】

INQUIRY
プラン
お問い合わせ内容
必須
物件の種別
必須
必須
万円
必須
必須
必須
(入力ミスにご注意ください!)
必須
(確認用)
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します
arrow_upward