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2019年03月26日
不動産売買の知識

不動産は一点物。競争を巻き起こして相場より高く売却しよう!

不動産という商品は、この世に全く同じものが2つ存在しない「一点物」です。他のお客さまに先を越されてしまえば、大きな後悔がずっと残りかねません。

 

こだわり抜いた注文住宅・タワーマンションの最上階・レインボーブリッジを見渡せるお部屋など、個性的であればあるほど「ご縁がなかったね…」なんて簡単に諦められない人の方が多いはずです。

 

このように、購入する立場で考えてみると売却戦略のヒントが見えてきます。今回の記事では、高値成約を勝ち取るための戦い方を伝授していきますよ!

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産は個別性が強くて代替性が低い商品!

不動産はこの世に同じ物が2つとない商品であり、似ているように見える不動産でも、1つ1つ条件が異なっているものです。

 

例えば、全20棟の大型開発現場で建売分譲していたとします。1号棟~20号棟それぞれをよく見てみると次のような「個性」があることに気が付くはずです。

 

1号棟は高額だけど三方角地で陽当り・開放感抜群!

4号棟は旗型地で少し暗いけどプライバシーが守れる!

7号棟は地主さんの土地に隣接していて借景を愉しめる!

11号棟は隣がお墓だから断トツで価格が安い!

12号棟はゴミ置場があるので意外と狙い目!

15号棟~18号棟は川沿いのリバーサイド!

 

などなど。似たような建物が並ぶ現場だとしても、1つ1つ違っています。

 

とにかくリビングの明るさにこだわるファミリーがいたとします。この人たちにとっては、1号棟が売れてしまえば、他の号棟では満足できないでしょうね。

 

自然豊かな環境が好きで、ウッドデッキでのんびりコーヒーを飲みながら読書をしたい人にとっては、15号棟~18号棟のリバーサイドが最高の環境かもしれません。そうすると、借景を愉しめる7号棟は検討の余地があったとしても、他の号棟ではNGになる可能性が高そうですね。

 

このように、不動産という商品には「個別性が強くて代替性が低い」という特徴があることを抑えておいてください。

 

参考記事…

不動産売却は「絶対買いたい!」と言ってくれるお客さまが1人見つかれば勝ち!

「一点物」という価値をうまくアピールしよう!

売却する不動産のウリを把握できたら、うまくアピールしていきましょう!!そのために重視してほしいのは、写真撮影販売図面の作成ネットへの気持ちを込めた掲載です。

 

上記の例で見てみましょう。

 

1号棟なら陽当りが抜群の時間に外観を撮影します。圧倒的な陽当り具合をストレートにアピールしましょう。リビングに光が注ぎ込む写真も訴求力アリですから重視してくださいね。

 

4号棟は旗型地(敷地延長・旗型地などとも言います。)ですから、普通は「高く売れないでしょ。」と考えるところですね。でも、そんなことはありません。

 

旗型地なら、お部屋に光が注ぎ込む写真を2回に分けて撮影します。少し大変ですけど、午前中と15:00頃などに分ければ、明るい印象の写真を撮影できます。室内は明るいのに、奥まっているおかげでプライバシーが守れて、価格も抑えられる。敷地形状によっては車を2台止められることもありますから、これもアピールポイントです。

 

ネガティブに考えるなんてダメでしょ!!

 

7号棟も個性的でイイですね。お隣の借景を撮影し、四季の移り変わりがどのように感じられるかを言葉で伝えましょう。

 

お墓隣接の11号棟だって大丈夫。お墓があるからこそ、価格が抑えられながら陽当抜群なんです!それに「お墓が落ち着くんだよねぇ~」というお客さまだっています。

 

12号棟はどうでしょうか。ゴミ置場が汚いと微妙ですけど、20世帯みんなで綺麗に管理しているようであれば、これも大きなアピールポイントですね。住民が協力し合っている住環境は子育てするママには喜ばれる気がしませんか?

 

「ゴミ置場はみんなで綺麗に管理しています。お掃除をするとまわりの皆さんから感謝の言葉をかけられるんですよ!」なんてアピールしてみましょう。

 

15号棟~18号棟は最高ですね。ウッドデッキやお庭から川を眺める写真を撮影したり、寛ぎスペースを演出して撮影するのも良いでしょう。対岸からの写真も撮るなど、リバーサイドを全面的に押してください。

 

メリットはそのままアピール。デメリットはメリットに変換してアピール。不動産は一点物ですから、お客さまが自分の価値観で測って合格点が付けばOKということを忘れないでおきましょう。

個性が強い不動産は宅建士の腕の見せ所

上記の例は、個性は「小」~「中」くらいでした。今度はもっと個性が強い不動産を考えてみましょう。

 

10坪もない土地に建築された超狭小デザイナーズ住宅はどうでしょうか?

 

普通の取引事例などから考えれば、10坪もない土地は利用しづらくて価値が大幅に下がるものです。そのため、不動産屋さんは安い金額で売却依頼を受けようとするでしょう。

 

しかし、こういう物件はテレビや雑誌で取り上げられることが多いですし、「ちょっと狭めの家が好き」という人もたくさんいます。3帖しかない狭小ワンルームが人気だったり、大和ハウスさんのTVCMでは「狭いところが好き」なんて話もありましたよね。

 

だから、自信を持って「狭小」であることをアピールしてしまいましょう。デザイナーが工夫を凝らして空間を広く取っている間取りの面白さも強みになるはずです。

 

オモシロイ物件を探している人はネットでじっくり情報を見ています。だから、テンションが高まる写真をできるだけ多く撮影するのがオススメ。そこに、生活をイメージできるコメントを一緒に考えていきましょう。

 

考えるだけでも楽しそうですね♪

 

このように、デメリットだと思われそうなところが逆にメリットになり、興味を持ってくれるお客さまがいることを信じて情報を発信していけばいいのです。

 

物件に惚れられる不動産屋さんを見つければ、他の不動産屋さんよりも、高く・早く成約させられると思いませんか?私なら、腕の見せ所でワクワクしますよ!

不動産を相場より高値で売却するにはどうやって競争を起こすか?

不動産という商品の特徴を理解する。一点物だからデメリットがメリットになるお客さまがいることを信じる。ここまではよろしでしょうか。

 

次は、実際にどうやって不動産を好条件で売却するかを考えましょう。

 

好条件で売却するために大事なのは、一点物の不動産を買いたい人をたくさん集めて競争してもらうことだと断言します!

 

通常であれば「あと200万円下がりませんか?」とか値下げ交渉が入ります。これは買主さまが有利な状況だと言えますよね。

 

そうではなくて、「満額でOKだから売ってほしい」「契約日と引渡日は売主さまに合わせるから買わせてほしい」「残置物はそのままでイイよ!」など、売主さまが有利な状況を作り出すようにしたいのです。

 

そのために必要なことは次の通り!

 

物件力を高める(掃除・おもてなし・法律関係調整など)

物件情報をできるだけ拡散させる

拡散させる物件情報はできるだけ多くする

拡散させる写真は綺麗に撮り訴求力を持たせる

 

一般的な不動産屋さんのやり方を見ておきましょう。

 

フツーの不動産屋さんは、スマホで写真を撮影し、「現況のままでいですよ」と適当なことを言って販売をスタートさせ、両手仲介を狙って物件の囲い込み(情報を隠すことです。)をします。そして、お申し込みが入ってから法律関係などの調整を開始します。

 

これじゃあダメなのはわかりますよね…?

 

自分が購入する立場で考えたらわかるはずです。

 

陽当りが良さそうな写真や楽しい生活をイメージできる写真を見て現地を見に行こうと思いますよね?写真を見るときに、リフォーム履歴や購入時の設計図面があったり、ネガティブ情報までわかれば、売主さまに対する信頼感が急上昇します。

 

室内は綺麗・清潔な方がイイに決まっています。100均の物ではないスリッパが綺麗に並べられ、玄関を開けるとすぐにイイ匂いがしたらテンションが上がりますでしょ??

 

タバコ・ペット・生活臭のする部屋、汚いカーテンに掃除をしていない水回り。さらにゴミと荷物が散乱していて、壁には大きな穴が…。こんな家は運気が逃げそうなので、私なら買いません。

 

だから、物件力を高めるためのアドバイスをしてくれて、綺麗な写真を撮影できる「担当者」を選ばなくてはいけません。

 

そして、自社の利益を優先させず、売主さまのためにサポートするシステムを採用している「不動産屋会社」を探さなくてはいけません。

 

ゆめ部長の会社なら、物件情報の囲い込みは一切しません。(仲介手数料0円売却は除きます。)それどころか、他社の仲介会社さんを味方につけて、広告活動を手伝ってもらうことで情報を拡散させていきます。

 

室内を綺麗な状態にして、陽当たりが良い日・時間を狙って写真を撮影し、最大限情報を拡散させるからこそ、たくさんのお客さまが内見してくれて、いつも良い条件での成約を実現させられているのですよ!!

 

…かなり営業モードですね。ゴメンナサイ (笑)

最後に…

ゆめ部長の会社では、売主さまの利益を最優先する「セラーズエージェント」をオススメしています。不動産の売却で仲介手数料が 3% + 6万円 (別途消費税)かかりますけど、不動産のプロとして気持ちを込めてレベルの高いサービスを提供します。

 

もう1つサービスがあります。仲介手数料を無料にしたい!というお客さま向けの「仲介手数料0円売却」です。こちらは、ゆめ部長が買主さまを見つけなければいけないので「物件の囲い込み」をすることになります。それでも、仲介手数料を節約したいというお客さまもたくさんいらっしゃいますよ。

 

仲介手数料0円売却のデメリットなど、ご興味があればお気軽にお問い合わせください。本音で正しい情報を包み隠さずお話しますからね!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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