不動産大好き営業マンが物件に惚れて売る！「REXメソッド」

不動産売却を検討している売主さまへ「不動産大好き営業マンが物件に惚れて売る！」そんな不動産売却プラン「REX（リクロス）メソッド」を提案します！

REXメソッドでは、高坂メソッドで禁止していた両手仲介を解禁。売却不動産に惚れ込み、魅力を1番よく理解している担当者が、買主さまへ直接アピールすることで、高値・早期売却を実現します。REXはリフォームが得意なので、売却スタート前にリフォームプランを提案。物件力を最大化してから写真・動画・VRを撮影し、suumoには心を込めて丁寧に情報を登録します。もちろん、仲介手数料もお得に設定。さらに、真っ直ぐ不動産が両手仲介になる場合、売主さまの仲介手数料は25％OFFになるという嬉しいオマケ付きです♪

「わたしの不動産を1番愛して理解している。そんなあなたに売ってほしい！」そう言ってくださる売主さまに向けてサービスを作り込みました。ゆめ部長が自宅を売却するなら、REXメソッドを利用したい！そう思える完成度です。ぜひ、検討してみてくださいね。

この記事では、「宅建マイスター・ゆめ部長」×「REX社長・矢仲」の熱い気持ちを詰め込んだ「REXメソッド」の魅力を、わかりやすく・丁寧に解説しますので、時間をかけて読み込んでみてください。REXメソッドの魅力と真っ直ぐ不動産の誠実さを理解できるようになったら、あなたは不動産売却の勝ち組になれることでしょう！

なお、この記事はかなりのボリュームになるため、10分で読んで理解できる内容ではありません。標準勉強時間は3時間、推奨勉強時間は5時間～10時間を想定している内容なので、じっくり、時間をかけて、何度も読み込んでみてくださいね。

プランの共同開発者紹介＆担当者 …

ゆめ部長が尊敬する営業マン・REX社長・矢仲（やなか）

ブログ執筆…

上級宅建士「ゆめ部長」

※「真っ直ぐ不動産」は REX（リクロス）の売買仲介部門です。

不動産売却「REXメソッド」の特徴を確認してください！

では、REXメソッドの特徴を簡単に解説します ⇒

担当者が売却不動産に惚れ込む！

　だから、

物件の魅力をどんどん見つけ出せる！

　さらに、

売却不動産を磨いて物件力を高める！

　そのおかげで、

suumoでアピールできることがいっぱい！

　そうすると、

物件が大好きになる買主さまが増える！

　当然、

競争になって奪い合いになる！

　結果、

高値・早期売却の可能性が高まる！

　オマケで、

両手仲介なら売主さまの仲介手数料は25％OFF！

　もっと言うと

買主さまの仲介手数料も安い！

　結論…

売主さま・買主さまみんなHAPPY！

ということです。

まだ理解できなくてOK。この記事を最後まで読んでもらえれば、「なるほど～それなら高く・早く売却できそうだよね！」と言ってもらえるはずです。

次に、表の項目について補足説明します。

真っ直ぐ不動産が売却サポートしているマンションと一戸建ての「写真」「動画（YouTube  Shorts）」「360°VR内覧」「販売図面」をチェックしてみる！

写真撮影…

写真撮影は初回含めて2回までです。居住中⇒空室になったとき、現況販売⇒リフォームしたとき、季節が変わったときなどがオススメですよ。なお、3回目以降は有料オプション（写真・動画・VRすべて含めて33,000円）になります。魅力的な写真を撮影するために、売主さまと一緒に家具を移動するのもOK！撮影枚数は…1LDKだと30枚くらい、4LDKだと100枚を超えることもあります。

周辺環境撮影…

suumoには最大9枚の周辺環境を掲載できますので、実際にお住まいになった経験から、オススメスポットを教えてください。商業施設・公共施設・学校・公園・川など、ゆめ部長がお散歩しながら撮影してきます♪

ショート動画…

YouTubeで1分未満のショート動画を投稿します！YouTubeで興味を持ってもらえるだけでなく、販売図面にQRコードを付けることで、買主さまが予習・復習に利用できますし、夫婦での情報共有や両親への報告にも役立っているそうです。

360°VR内覧…

リコーの360度カメラ「THETA（シータ）」を使い、売却不動産の360°VR内覧を可能にします。簡単な操作で室内を自由に見ることができる大好評コンテンツです！YouTubeShortsと一緒にQRコードを販売図面に付けています。

バーチャル画像（CG）…

CG技術で室内画像に家具・照明・小物などを配置することができます。空室物件でもリアルな居住空間を演習して買主さまの注目を集めましょう！また、居住中物件で家具などが多い場合、室内画像から家具などを消去することも可能です！LDK1か所だけになりますけど、真っ直ぐ不動産が費用負担してバーチャル画像を作成します。

suumo掲載…

REXメソッドでは、真っ直ぐ不動産も買主さまを探します。具体的には、suumoとat homeへの掲載を実施。お問い合わせに1番つながるのはsuumoなので、月額10万円近くかかるオプション「ネットレポート」を最大3ヶ月まで利用できるようにしました。売却スタートしたとき、値下げしたとき、空室になったとき、など、ベストなタイミングを一緒に考えてお問い合わせを増やしましょう。なお、suumoはお客さまのPV数などをデータで取得できるので、販売戦略を練るために皆さまと共有しています。

室内飾付…

売却スタート前に室内を飾り付けることをオススメしています。売主さまが自分でやるのもOKですし、真っ直ぐ不動産の女性スタッフが飾りつけを行うこともできます。具体的には…キッチン・お風呂に小物設置、玄関にスリッパ設置、全ての部屋に照明設置、室内のオススメポイントをアクリルフォトフレームでアピールするなどです！飾付の実例をチェック！

リフォーム提案・見積…

真っ直ぐ不動産を運営するリクロス(株)はリフォームを得意にしています。売却スタート前にコスパ重視のリフォームを提案しますので検討してみてください！築年数が経過しているマンション・一戸建ての場合は、リフォームせず現況で売却スタートした方が良いこともあります。売却のプロが最善策を提案しますから期待してくださいね。

内覧立会…

真っ直ぐ不動産がsuumo・at homeからお問い合わせをもらった場合、必ず、矢仲・ゆめ部長・高坂の誰かが対応します。しかし、他社の不動産屋さんがお客さまをご案内するときは、「居住中」の場合は内覧時になるべく立会をします。「なるべく」としている理由は機会損失を防ぐためです。真っ直ぐ不動産の予定に合わせてスケジュール調整をお願いした結果、他の物件を見に行って契約されてしまった…。そうならないための対策です。「空室」の場合は現地にキーBOXを設置します。マンションの場合は管理人さんへ設置の許可取りにご協力ください。なお、現場近くの不動産屋さんへ鍵を預けた方が良い場合もありますので相談して決めましょう。

現場管理…

空室物件や土地の売却をサポートする場合、毎月1回（月初）に現場管理で現地チェックを実施します。キーボックスの番号変更・室内状況の確認・簡単な清掃などを行い状況を報告するようにしました。

売却活動報告…

2週間に1度「媒介業務報告書」をメールで送付します。内覧数・内覧結果・ライバル物件の動向・不動産取引の状況などを踏まえて売却活動をまとめますので参考にしてください。なお、内覧結果については、案内してくれた不動産屋さんから報告が届いたら都度お知らせしています。また、面談またはオンライン面談で売却活動の戦略を練る「作戦会議」を売主さまの希望に合わせて随時開催します！（面談時のコーヒー代は真っ直ぐ不動産が負担！！）

不動産取引を透明化してお客さまに寄り添ったサービスを実現したい！そう願う「ゆめ部長」と、同じ考え・想い・熱量を持っている「REX社長・矢仲」の2人が一緒に作り込んだ渾身の売却プランです！両手仲介は解禁しても、物件の囲い込みは絶対に行いません。仲介手数料はお得な設定にしながらも、不動産を高く売るために必要なサポートは、最大限、手厚くしました。プロの本気を感じ取ってください！！

「REXメソッド」が想定しているのは次のような売主さまです。

■ 囲い込みだけは絶対にやめてほしい！

■ 囲い込みをしないなら両手仲介は許容できる！

■ 物件の魅力を引き出して力強くアピールしてほしい！

■ suumoに充実した情報を掲載してほしい！

■ 担当者には細やかで親身なサポート求めたい！

真っ直ぐ不動産と相性の良い売主さまは…

■ 「真っ直ぐ不動産仲介」の考えが大好き♪

■ 売却のプロにサポートしてほしい！

■ 写真・動画・VRを駆使してアピールしてほしい！

■ 仲介手数料を節約したい！

■ 高値成約にチャレンジしてみたい！

■ コスパを重視したい！

■ 物件力を最大化させてほしい！

■ 過剰なサービスや保証はいらない！

■ 大手のブランドにはこだわらない！

YouTubeやブログでREXメソッドに出会い、「これだ！」と感じる売主さまは、IT業界、医療従事者、先生、経営者など、自ら学ぶ意欲が強い方々が多い印象です。おそらく、不動産取引の基礎知識を学んでいるから、大手仲介会社の過剰サービスが囲い込みリスクを高めることにつながると理解できますし、大手企業かどうかよりも担当者（エージェント）で選ぶことの重要性に気が付くことができるからだと思います。

日本の不動産取引が「異常」であることに気が付ける。そんな勉強熱心な売主さまからのお問い合わせを心よりお待ちしています！

真っ直ぐ不動産は、数多くの件数をこなすよりも、1件、1件、丁寧に対応したいと考えています。他の不動産屋さんよりも時間をかけて販売準備をしますので、ナマイキに思われるかもしれませんけど、売却サポートにはいくつか条件を提示させてください。

【条件2】新宿駅⇒現地が1時間30分まで

【条件3】査定価格は3,000万円以上

【条件4】販売価格は査定の110％まで

【条件5】専任のみ・一般はNG

この条件は「目安」です。REXメソッドを気に入ってくれたなら、条件に合わなくても、できるだけ柔軟にサポートしたいと考えています♪

よくある質問への回答…

「販売スタート価格を希望金額でやってもらえませんか？」そんな要望には「期間限定」で対応します。査定が5,000万円に対して、6,000万円（査定の120％）でチャレンジしてみてOKということです。情報が拡散されることで、不動産屋さん・お客さまの反応をダブルチェックできますから、反応が良ければ継続、反応がなければ値下してください。反応がないのに、3ヶ月…半年…1年…とチャレンジを続けることはできません。

真っ直ぐ不動産の不動産売却は、

① 高坂メソッド

② REXメソッド

③ 0円メソッド

この3つのプランがあります。

真っ直ぐ不動産は「高坂メソッド」が最強の不動産売却サポートだと考えています。しかし、現在の日本の不動産取引では、高坂メソッドにも下記のようなデメリットが生じてしまうため、このデメリットを解消するプランも作ってみようと考えました。それが、「REXメソッド」です。

「高坂メソッド」のデメリット

【1】suumoなどは他社の仲介会社が掲載

高坂メソッドでは、真っ直ぐ不動産は両手仲介を禁止しています。そのため、suumoなどのポータルサイトへ情報を掲載するのは、真っ直ぐ不動産ではなく、買主さまを探してくれる他社の不動産屋さんになります。そうすると、次のような問題が生じてしまうことがあります。

■ 写真が掲載されず間取図だけしか掲載されない

■ コメントが充実していない

■ 動画・VRなどは登録してもらえない

■ 価格変更の反映が遅い

■ suumoは掲載料が安いプランしか使ってもらえない

この結果、売主さまから「もっと積極的にアピールしてほしいなぁ…」との相談を受けることがありました。

【2】買主さま側の仲介会社のレベルが低いことがある

高坂メソッドでは必ず片手仲介になるため、

真っ直ぐ不動産は売主さまだけを担当

他社の不動産屋さんは買主さまだけを担当

このような役割分担になります。

こうなると、他社の不動産屋さんが新人だったり、横柄な人だったり、宅建すら合格できない人だったりした場合はちょっと大変です。売買契約～引渡までにストレスを感じるだけでなく、売買契約の解約リスクまで高まってしまうことがあります。

高坂メソッドでは、仲介手数料を安くしながら、売主さまだけの利益を考え、高値成約を実現させるように動きますので、上記のリスクは受け入れてもらえることが多いです。しかし、お客さまによっては、suumoには写真・動画・VRを登録して、コメントも充実させることや、信頼できる営業マンに買主さまも担当してもらうことの優先順位が高い方もいることがわかりました。

そこで！「REXメソッド」を作り、

■ 両手仲介を解禁

■ suumoは真っ直ぐ不動産が熱い気持ちで掲載

することにしました！

真っ直ぐ不動産が買主さまも担当できるわけですから、担当者が物件に惚れ込み、物件を深く理解し、潜在的な魅力も見つけ出したうえで、接客させてもらいます。REXはリフォームも得意なので、売却スタート前にリフォーム提案・見積も実施。矢仲・高坂・ゆめ部長（渡部）は、売却だけでなく、購入も得意だから住宅ローンだって金利が安いネット銀行をちゃんと紹介します。だから、成約率が高まるのです♪

なお、両手仲介になると、真っ直ぐ不動産の利益が多くなってしまいます。そこで、2つの割引を実施します。

1つ目は、買主さまの仲介手数料も割引します。

2つ目は、売主さまだけ、さらに25％OFFにします。

これなら、売主さま・買主さま・真っ直ぐ不動産の3者全員がHAPPYですよね！？

売主さまの不満を解消するために新プランを作り、さらに、仲介手数料も適正な金額になるよう調整。高値で売却するための工夫を積み重ね、試行錯誤を繰り返し、やっと、新プラン「REXメソッド」が完成しました！

「REXメソッド」では、レインズを最大限活用して不動産屋さんのネットワークで買主さま探しを手伝ってもらいつつ、真っ直ぐ不動産でもsuumoとat homeに情報を掲載して買主さまを探します。

suumoの有料オプション「ネットレポート」は月額10万円近くの掲載料がかかるため、ネットレポートを使えば使うほど、不動産屋さんは、物件を囲い込んで両手仲介を狙いたくなります。しかし！真っ直ぐ不動産では囲い込みは絶対禁止！なので、同時並行でお客さま探しを行うことができます。

販売の流れを一緒に見ていきましょう。

まず、レインズを使った情報拡散からです。

【1】真っ直ぐ不動産 ⇔ 売主さま  専任媒介契約

　　　↓↓↓

【2】真っ直ぐ不動産がレインズへ情報登録

　　　↓↓↓

【3】他社の不動産屋さんへ情報が届く

　　　↓↓↓

【4】不動産屋さんのネットワークで情報拡散

簡単に解説していきます。

【1】真っ直ぐ不動産 ⇔ 売主さま  専任媒介契約

真っ直ぐ不動産仲介は仲介手数料を安くする代わりにムダな仕事を排除します。そのため、複数の不動産屋さんへ売却を依頼できる「一般媒介」はお断りしています。一般媒介契約だと、他社の不動産屋さんで成約になれば、真っ直ぐ不動産の報酬が0円になるからです。

ちなみに、YouTube・漫画などでは「専任媒介はダメ！」という意見が多いですけど、それは、良いエージェントに巡り合えていないからです。信頼できるエージェントに巡り合えないのであれば、ゆめ部長も一般媒介の方が良いと思っていますよ。

【2】真っ直ぐ不動産がレインズへ情報登録

レインズは東京都だけで2万社ある不動産屋さんのネットワークを簡単に利用させてもらえるシステムですから、これを使わない手はありません。真っ直ぐ不動産では「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」は絶対にしないので、最大限、有効活用することができます！

「囲い込み」があたり前に行われているからこそ、物件情報を完全公開する真っ直ぐ不動産は、購入を得意とする他社の不動産屋さん（バイヤーズエージェント）にとって貴重な存在です。今までたくさんのバイヤーズエージェントが喜んで販売協力してくれた実績がありますから、レインズ登録しないなんて選択肢は考えられません！超強力な不動産屋さんのネットワークをフル活用しましょう！

【3】他社の不動産屋さんへ情報が届く

【4】不動産屋さんのネットワークで情報拡散

LIFULL HOME'S・Yahoo!不動産・オウチーノなどのポータルサイトだけでなく、自社Webページ（ex. 野村不動産の「ノムコム」）にも掲載してもらえています。なお、集客で最重要なsuumoと次に重要な at home は真っ直ぐ不動産が責任を持って掲載します！

レインズを通して買主さまが見つかった場合、真っ直ぐ不動産は、次の図のように「片手仲介」になります。片手仲介であれば、100％売主さまの味方としてサポートすることが可能です！

もし、「片手・両手・囲い込み」がわからないなら…

まだ、勉強不足なので危険な状態です！

先に、次の記事を読んでおいてください！！

「両手仲介・片手仲介」不動産取引の仕組み

「囲い込み」とは？両手仲介を狙う不動産業界の闇

勉強は「ゆめ部長のYouTube・全12回」でもOKです。

次は、suumo・at homeを使った情報拡散です。

【1】真っ直ぐ不動産 ⇔ 売主さま  専任媒介契約

　　　↓↓↓

【2】真っ直ぐ不動産がsuumo・at homeへ情報登録

　　　↓↓↓

【3】お客さまへ情報が届く

最重要はsuumoです。suumoは有料オプションで物件アピール力を高められるので、suumoに一点集中で経費を投入するのが良いでしょう！

具体的には…

■ 月額10万円近い「ネットレポート」を最大3ヶ月利用OK

■ 写真はゆめ部長が全力撮影

■ 周辺環境は最大9枚まで掲載

■ suumo用の横動画を撮影

■ YouTube ショートの縦動画を撮影

■ VR内覧

■ 充実したコメントを掲載

■ 分譲時資料からも情報収集して反映

■ 売主さまにヒアリングした魅力を反映

ここまでやるから、買主さまが「絶対、見に行きたい！」と思ってくれるようになると信じています！

こうやって購入意欲が強い「熱いお客さま」からのお問い合わせをもらい、真っ直ぐ不動産が丁寧に接客。これで、成約を目指していきます。なお、suumoを見たお客さまが大手にサポートしてほしい！と思えば、大手仲介会社に問い合わせをしてくれれば、レインズを通して内覧依頼が入る仕組みです。

レインズを最大限活用しつつ、

最重要のsuumoに一点集中。

これを売主さま目線で本気でやると売却力が高まるのです！

suumo・at homeを通して買主さまが見つかった場合、真っ直ぐ不動産は、次の図のように「両手仲介」になります。両手仲介だと、売主さまだけでなく、買主さまからも仲介手数料をもらうため、どちらも「お客さま」になり、100％売主さまの味方としてサポートすることができなくなります。ここは、「REXメソッド」のデメリットと言えそうです。

REXメソッドでは、仲介手数料を安くするために、売主さまにも売却活動を一緒に頑張ってもらいます。お客さまによっては、この点が「デメリット」かもしれません。

具体的には ⇒

■ 全部の内覧には立会できません（居住中）

■ 現地にキーBOXを設置します（空室）

■ 現場管理は売主さまも協力してください

■ 現場の定期清掃をお願いします

簡単に解説を入れておきますね。

居住中の物件で、レインズを通して他社の不動産屋さんがお客さまをご案内する場合、なるべく内覧に立ち会いますが、予定が合わない場合は売主さまに対応してもらう場合があることをご了承ください。なお、1度目の内覧は必ず立ち会います。現場で内覧対応をお見せしますので、内覧の流れ、説明するポイント、接客方法などを覚えてください。心配になるかもしれませんけど、基本的には他社仲介会社さんが案内してくれるので任せておけばOK。難しいことはないので大丈夫です！

空室の場合、水回りのトラップが乾くと下水の臭いが上がってきますので、定期清掃する際に水を流すなどの協力をお願いします。真っ直ぐ不動産が行うのは簡単な清掃のみで、毎月1回（月初）とお客さまをご案内するときだけです。

まぁ、そんなに大きな負担ではないですよね…？？

なお、成約になった売主さまに「ゆめ部長がいないときの立ち合いがなくて不安に感じましたか？」と聞いてみましたら「最初は不安だったけど、魅力をアピールしたくて喋りすぎちゃったかも(笑)自分の家だから案外できちゃうもんだね。」とのことでした。緊張するのは最初の1回くらいなので人見知りの売主さまでも心配いりません！

参考記事…

売却不動産の魅力は売主さまが語ろう！驚きの成果報告！

「REXメソッド」に対する

不安・心配はだんだんなくなってきましたか？

では、次に進みましょう。

次は、真っ直ぐ不動産の仲介手数料について解説します！

REXメソッドの仲介手数料をもう1度見てください。

法定上限と比べてどれくらいお得なのか？

表にしましたのでチェックしてください！

※ REXメソッドは経費がかかるため

　 取扱対象物件は「査定価格3,000万円～」です。

真っ直ぐ不動産が両手仲介になる場合、

買主さまの仲介手数料も上記の表と同じで安くなります。

さらに、真っ直ぐ不動産が両手仲介の場合だと…

売主さまだけ、仲介手数料 25％ OFF ♪

仲介手数料シミュレーション

けっこう節約できるのがわかりますよね！

そして、さらに！！

高値成約を勝ち取るから

手残りが多くなるのです（驚!!）

節約できた分、お得になった分は、早期売却したいなら値下交渉枠として使ってもいいですし、気分転換で海外旅行に行ってもいいですし、住み替えなら購入物件に投入するのもいいですね。

考えるだけでワクワクです♪

不動産を売却するなら「商品」を磨いて物件力を高めてからスタートしなければいけません！でも、高値成約を狙うために、「物件力を高めましょう！」と熱い気持ちで提案しても、「そうだよね。でも…どうやってやるの？正直、メンドウは嫌だなぁ。」なんて、やる気があまりない人の方が多いのはわかっています。

そこで、よ～く考えてみてください。

売却する不動産は「高額な商品」ですよね。磨かずに売却したら「損」すると思いませんか…？中古車をネットで販売するとしたらピカピカに洗車して綺麗な写真を掲載するはず。不動産は車よりもっと高額なのに、磨かない理由なんてあるわけがありません！！

物件力を高める2つのアドバイスを送りますから、ぜひ、前向きに検討してみてくださいね。

アドバイス【1】室内を綺麗にして女性の感性に訴えかける！

室内を綺麗に整理整頓するのはあたり前！多すぎる荷物は捨てるかトランクルームへ預けておきましょう。水周りだけでもプロのハウスクリーニングを入れ、さらに、綺麗なスリッパ・スティックフレグランス・観葉植物などを設置します。一戸建てなら、外構の植栽を整えて季節のお花を植えるのもイイと思います。女性の感性は鋭く厳しいですから、ここを基準にして準備しなければいけません。

参考記事…

お部屋をオシャレに飾り付けて不動産を高値で売却しよう！

不動産を売却するなら「おもてなしの心」で完璧な内覧準備をしよう！

失礼ですが…その汚れた不動産を高値売却できると本気で思っているんですか？

アドバイス【2】不動産の問題点は事前に解決しておく！

不動産売却での具体的な「問題点」を挙げてみます。

具体例1…

隣地との境界ポイントが10箇所ありますが、その内、3か所の境界標が見つかりませんでした。隣地との境界にあるブロック塀は一部老朽化して倒れそうですし、どちらが所有しているかもわかりません…。

具体例2…

上水道管・下水道管・ガス管が隣地と互いに越境しあっています。越境を解消するためには多額な費用がかかるため、現状のまま利用を続けることが望ましい状況でした…。

具体例3…

台風などの大雨時に少しだけ雨漏りすることがあります。室内を見ると雨染みの跡が見えるため「知らなかった」と言い逃れすることは絶対にできません。

どうでしょうか？？

こんな状況になっていたとしても、多くの売主さま・不動産屋さんは現状で販売をしてしまっています。内覧したお客さまが、どう思い・どう主張してくるか…容易に想像がつきますよね。

検討してくれるお客さまが減り、

検討してくれたお客さまからは価格交渉…

これで、いいですか？？？

ゆめ部長なら、専門家に相談しながら売主さまと一緒に問題を解決しておきます。そして、解決した結果を販売図面に記載してアピールしておくのです。このような努力を1つ1つ積み重ねることで、安心感・信頼感を獲得できることでしょう。

下記参考記事の「築年数が経っている中古戸建を高値売却する準備」という項目を読むと、具体的に何をすればいいのかわかりやすいですよ！

参考記事…

築古の中古戸建を高値で売却しよう！「解体して更地売却」を提案する不動産会社に騙されないで！

リクロス(株) では、物件力を磨いて高めるオプション工事に対応しています。物件力を高めるためにどんなことができるのか…？提案書と見積もりをお出しできますのでお気軽にご相談ください！

たとえば…

■ ハウスクリーニング

■ キズ・不具合・故障のリペア

■ 畳の表替え

■ 壁紙の張り替え

■ 浴室の壁面色変更（ダイノックシート）

■ トイレ交換

■ バルコニータイル設置

■ 粗大ごみの撤去・不用品回収

■ 植栽の手入れ

■ 更地のシート養生

「現況のまま販売しましょう！」そんな提案をする不動産屋さんはすごく多いです。たしかに、フルリノベーションをする時期の築年数であれば、買主さまが好みに合わせてオシャレ空間にアレンジする需要があるので納得できます。

しかし！

築年数が10年くらいの場合、リフォームだけで住むお客さまが多いので、事前に綺麗にしておいた方が高く売りやすいと言えるでしょう。これは、実験した結果なので、ゆめ部長はリフォーム後の販売をオススメしています。

不動産を高値売却できるか！？

戦闘力を測る計算式を作ってみました。

高値売却の戦闘力 ＝ 物件力 × 不動産屋さん

「物件力」を高める磨き方は説明しましたね。

「不動産屋さん」を分解すると…

不動産屋さん

＝ 不動産会社 × エージェント（営業マン）

＝ 写真力＋拡散力＋忍耐力＋営業力＋ブランド力

これらをまとめると…

高値成約の戦闘力 ＝ 

物件力× (写真力＋拡散力＋忍耐力＋営業力＋ブランド力)

物件力は最大100ポイント

その他は最大3ポイント

最高点で100×15＝ 1,500ポイント

合格点は500ポイントです！！

正直、勝手なイメージで作った計算式です (笑)

あまり細かいことは気にせず

不動産屋さんの戦闘力を測ってみましょう～♪

REXメソッドの点数は…

■ 拡散力　　：3 ポイント

■ 忍耐力　　：2ポイント

■ 写真力　　：3 ポイント

■ 営業力　　：3ポイント

■ ブランド力：1 ポイント

合計 12 ポイント

忍耐力が「－1ポイント」になるのは、高額な広告費を半年…1年…とかけ続けることができないからです。ブランド力は大手が圧倒的。比較してしまえば最低点の1ポイントになるのは仕方ありませんね。

「不動産屋さん」： 12／15 ポイント

物件力も磨きます！！

40ポイントの不動産だと、

40×12＝480ポイントで500ポイントに届きません。

そこで、物件力を高めるために努力！

+30ポイントすることができれば、

（40 + 30）×12＝840ポイント！！

合格点を大きく超えることができましたね。このように、全てのポイントを高めることをイメージしてみてください。皆さまが依頼している不動産屋さん、依頼しようとしている不動産屋さんの点数はどれくらいありますか？物件力を高めるアドバイスはしてくれましたか？ここは厳しくチェックするポイントです。

不動産屋さんを選ぶ大切さ、

物件力を高める価値、

伝わりましたよね！？

参考記事…

不動産を高値売却できるのか！？「物件力 × (不動産会社 × エージェント)」で測ってみよう！<

ゆめ部長が販売活動で利用する素材のサンプル…

真っ直ぐ不動産がサポートしている物件一覧…

真っ直ぐ不動産が売却サポートしているマンションと一戸建ての「写真」「動画（YouTube  Shorts）」「360°VR内覧」「販売図面」をチェックしてみる！

写真に興味を持ってくれた人はコチラ…

不動産売却大成功！ゆめ部長のお気に入り写真集

絶対に読んでほしい記事…

売却不動産の写真は外観・室内・設備・周辺環境も気合を入れて撮影しよう！

不動産売却では「販売図面」に情報と愛情を込めよう！

不動産を売却する相手が「不動産買取業者さん」の場合、仲介手数料を「無料」にすることができます！

理由は簡単！！

上の図のように、ゆめ部長は不動産買取業者さんから仲介手数料をもらうことができるからです。買主さまからの仲介手数料を確保できているので、売主さまは仲介手数料を無料にしても仕事として成立するわけですね。

コッソリ6％もらうこともできますけど、ゆめ部長は仕事に「真っ直ぐ」でいたいので、売主さまを裏切るようなことは絶対にしません！

【 参考 】

不動産買取業者さんへ売却する際のチェック事項

■ 売却金額が相場よりも下がります。

■ 秘密・早期の売却が可能です。

■ 契約不適合責任を免責にできます。

■ 残置物の処分なども相談可能です。

■ 買取業者さんは複数に相談する。

不動産屋さん（仲介会社）に言いくるめられてしまい、不動産買取業者さんへ安い金額で売却してしまわないように注意が必要です。不安な場合は真っ直ぐ不動産へ相談してくださいね！

参考記事…

不動産買取業者に売却すると20%～30%安くなるという話はウソ!?

不動産業者の買い取りなのに仲介手数料を支払うの？それ…無料にできますよ！

よくある質問をまとめてみます。

ここまでの内容の理解度を深めるために役立つはずです。疲れてきたと思いますけど、もう少し、お付き合いくださいね。

仲介手数料を割り引きしても、売却活動の準備には、かなりの時間と労力をかけます。もし、この時間と労力がムダになり「タダ働き」になる可能性があれば、仲介手数料値引きサービスは実現できません。両手仲介OKにしてもらい、1つの契約で「6.6％+13.2万円」の報酬をもらえれば、タダ働きになるリスクを吸収できますけど、それじゃあ、皆さまイヤですよね？？

「専任媒介限定」であることも仲介手数料割引の要件です。

参考記事…

「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ？

一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません！

今までの実績から「問題ありません！」と断言します。

不動産屋さんはWebページに掲載する物件をできるだけ多くしたいと考えています。理由は次の2つが大きいと思います。

理由1…

エリア特化型の不動産屋さんは、エリア内の物件を少しでも多く掲載することで、お客さまからの信頼を得たいと考えています。

理由2…

現在、大手も含めて「両手仲介を狙った囲い込み」が常態化しています。そのため、仲介会社はお客さまへ紹介できる物件はありがたいと考えているのです。しかも、広告掲載までOKしてくれて写真も提供してくれるという神対応。ネットに力を注いでいる不動産屋さんは喜んで広告してくれますよ！

ただし、次のような不動産は厳しかったです…

■ 販売価格が安い不動産（報酬が少ない…）

■ 駅から遠くて築年数が古い不動産

■ 地方の不動産

人気エリアの注目物件であれば、少し高いくらいでも、ものすごい量の広告を出してもらえます。

レインズを最大限有効活用するからです！

レインズとは不動産屋さん専用の物件検索サイトのことです。レインズへ情報を掲載すると、不動産屋さんのネットワークを通して、東京都だけで2万社以上ある不動産屋さんへ販売情報を簡単に届けることができます。

他社の不動産屋さんが情報をキャッチすると、インターネットへ情報を掲載するために「広告掲載承諾書」を送ってきます。ふつうの不動産屋さんなら「広告させるわけないでしょ！」と言うんですけど、真っ直ぐ不動産は違います！

広告活動は全てOK！逆に、大歓迎！！

承諾するという上から目線ではなく、掲載をお願いするというスタンスを取っています。他社の不動産屋さんからは「えっ…ポータルサイトも掲載していいんですか！？」と驚かれることもありますけど、これが真っ直ぐ不動産のやり方なのです。

真っ直ぐ不動産は情報をとにかく拡散させたいと考えています。この目的を達成するためには、他社の不動産屋さんと良好な関係を築き、協力を得るのが1番早くて確実だと言えます。そこで…山のように送られてくる広告掲載承諾書には迅速・丁寧に返送します。広告掲載承諾書はメールでもらうようにしていますから、返送する際には、綺麗に撮影した写真や業者に発注した間取図も全て一緒に送ってあげます。そうすると、他社さんはとても喜んで広告活動を頑張ってくれるのです！

他社さんと「VS関係」になるのは購入申込をもらってからでOK。その前から敵対心を持って対応する必要なんてありませんよね。申込をもらうまでは「ビジネスパートナー」ですからね。

こんな考えをした方が成功に近づくはず。

皆さまも、そう思いませんか？

レインズ最強！

両手仲介しないからレインズをフル活用できる

だから、3点です。

参考記事…

レインズ（REINS）とは？わかりやすく解説します！

真っ直ぐ不動産は絶対に囲い込みをしません！

「REXメソッド」では、「高坂メソッド」のように「両手仲介できない仕組み」にはなっていないため、たしかに、売主さまを裏切って囲い込みをすることはできてしまいます。

だから、信じてもらうしかありません。

このブログとYouTubeを見て「信用できる！」と思ったらお問い合わせください。

片手仲介の場合は100％売主さまの味方になれます。しかし、両手仲介の場合は、売主さま・買主さまの両方がお客さまになるため、どちらか一方だけを味方することはできなくなります。

真っ直ぐ不動産がsuumoに情報を掲載することのメリット。suumoからのお問い合わせは片手仲介になり、売主さまだけの味方になれなくなる…そんなデメリット。これを比較して「高坂メソッド」or「REXメソッド」を選んでくださいね。

不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す「作戦会議」サービスを利用してください。

このサービスでは…

【1】内覧数・内覧結果・感想・検討者の状況

【2】ネットの登録状況

【3】競合する不動産

【4】不動産取引の現状

などの情報を収集。

真っ直ぐ不動産が売却活動を振り返り、売却できなかった原因を洗い出します。一方的にアドバイスを送って終わりにするのではなく、売主さまと面談で作戦会議を開き、一緒に考え・悩み・アイディアを出し合い、戦略を練り直します。最低2時間・平均3時間かかっているサービスです！

作戦会議開催を希望の場合はいつでもお気軽にお知らせくださいね。

参考記事…

不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す！ゆめ部長の「作戦会議」

住み替えも得意なのでお任せください。

新築一戸建て・リノべーションマンションの購入は仲介手数料無料にできることが多いです！売主さまが居住中の中古マンションや中古戸建などの購入では、仲介手数料無料にできないことが多いですけど、仲介手数料を「半額未満」に割り引きすることができます。

住み替えで真っ直ぐ不動産に売却も任せてもらえる場合は、購入をサポートする際の仲介手数料は次のようにお得になります！

■ 新築戸建・リノベマンションなど：無料

■ その他の不動産：半額未満

　 2,000万円～1億円：1.65％

　 1億円～1億5,000万円：165万円

　 1億5,000万円：1.1％

売却も購入も仲介手数料を節約して住み替えを成功させましょう！

売却できない原因を調査する「セカンドオピニオン」サービスを利用してください。

このサービスでは、ゆめ部長が次の項目を診断します。

【1】両手仲介を狙った囲い込みを診断！

【2】販売経費をかけているか…を診断！

【3】不動産会社・担当者の売却力を診断！

【4】販売価格と査定書を診断！

【5】売却時期が悪かったのか…を診断！

ちゃんと販売活動したのに売れなかったのか？

適切な販売活動をしなかったから売れないのか？

ゆめ部長が公正な目で判断するサービスです。

有料サービスになりますけど、かなり有益な情報を提供できると思います。セカンドオピニオンの診断書を確認した後、ゆめ部長へ売却を依頼してもらえる場合、成約時の仲介手数料から費用の33,000円を差し引きます。

参考記事…

不動産売却の「セカンドオピニオン」で売れない理由を診断します！

媒介契約期間中であっても媒介契約を解約することは可能です。

専任媒介契約だと…

媒介契約書には「媒介契約期間中に解約する場合、かかった費用の償還を求められる」と記載されています。この費用には人件費などは含まれませんし、領収証などを提示して請求しなければいけないため、実際に請求する不動産会社はほとんどありません。（ある大手で請求された！とお客さまから聞いたことはありますけど…）

だたし、この費用償還請求は、媒介契約で定められた義務を不動産屋さんが満たして初めて請求できるものです。

もし…

■ 査定書に記載した金額の根拠が示されていない

■ レインズに登録されていない

■ 囲い込みをしていた

■ 媒介報告書をもらっていない

などの状況であれば、ノーペナルティで解約できるでしょう。レインズに登録していなかったり、囲い込みをされていたのであれば、正直、損害賠償請求したいくらいだと思いますけどね。

媒介契約を解約しづらければ、契約期間（3ヶ月）経過するまで待っていることも可能ですので、お気軽にご相談ください！

参考記事…

不動産売却の「媒介契約（一般・専任・専属専任）」を徹底解説！

売主さまの利益を高めるために「片手仲介」に徹しつつ、物件力を高めるサポートを行い、さらに、プロの仕事を提供するためにはここが限界ラインです。ご了承ください。

仲介手数料が安すぎる問題点を少しだけ解説します⇒

仲介手数料は不動産屋さんによって様々ですよね。

■ 定率：「0.5％」「0.75％」「1.0％」

■ 定額：「33万円」「50万円」

■ 20％OFF・30％OFF

■ 半額・無料

などなど。

売主さまの仲介手数料が安い不動産屋さんは魅力的だとは思います。でも、不動産買取業者との契約を狙っていることがあるので要注意です！

売主さまからの報酬は少ないですけど、買主さまからは、しっかり「3.3％+6.6万円」をもらうことで利益を確保しているわけです。仲介手数料がお得でも、安く売ってしまったら意味がないのに…。

また、仲介手数料無料の会社・異様に安い仲介手数料（30万円未満など）の会社は、買主さまから報酬をもらわなければ仕事が成り立たないため「100％」囲い込みをします。あと、大手が割引をする場合や、大手で過剰な無料サービスを付けてくる場合も囲い込みをされるリスクが急上昇するので気を付けてくださいね。

1つの取引でどれくらいの利益を狙っているか…ここを見破れたら、不動産屋さんの誠実さが理解できるようになるでしょう。

高坂メソッド ⇔ REXメソッド ⇔ 0円メソッド

プランの変更は担当者にご相談ください。販売にかけた経費と変更後のプランで真っ直ぐ不動産が得られる仲介手数料のバランスを見て検討します。

お客さまからいただいた「お客さまの声」・「私の売却大成功事例」を紹介します！お客さまからの生の声で、ゆめ部長の仕事っぷりを感じ取ってください。きっと…「ゆめ部長になら安心して任せられるね。」そう思ってもらえるはずです！！

【1】高値でも値下交渉なしの申込6件！吉祥寺の築浅マンション売却

【2】世田谷区の中古戸建売却！ゆめ部長に変更して大手に圧勝！

【3】マイホーム売却も新築一戸建て購入も大成功！練馬区で楽しく住み替え！

【4】カメラ好きの奥さまと意気投合！中目黒のマンションを納得価格でご売却！

【1】大手で1年売れない中古戸建を200万円「値上げ」して3週間で成約！

【2】大手に圧勝！分譲価格＋1,300万円で売却した中古マンション

【3】相場＋10%の高値で1週間以内の早期売却を実現した中古戸建

【4】大手で内覧1件だった中古戸建。担当変更して2週間で内覧5件で即成約！

【5】購入価格＋470万円の高値でも…わずか1週間で売却成功した中古戸建！

【6】築40年の中古戸建でも建物価値を評価して高値売却成功！築古＝解体は間違い

矢仲・高坂・ゆめ部長（渡部） がチームを組んで一緒にサポートします。

お問い合わせ方法は下記3つです。

【1】電話

【2】LINE

【3】メール

お好みの方法でお問い合わせくださいね。

なるべく早く返信するように心がけていますけど、場合によっては翌日返信になることもあります。どんなに遅くても翌日には返信できています！

※ 定休日　：水曜日（＋たまに火曜日）

※ 営業時間：10：00～20：00

担当者のプロフィール！

エージェント紹介【1】『ゆめ部長』

エージェント紹介【2】 高坂拓路（こうさかひろみち）

不動産業界の仕事は、依頼してくれたお客さまの利益を守る責任（フィデューシャリー・デューティー）が無視されてしまっています。

真っ直ぐ不動産仲介は、

なんとしても、

この状況を打破したい！！

そう願っています。

 

そのために、

この不動産売却プランを「不動産業界の闇を照らす光にする！」そんな強い想いを込めて作りました。

真っ直ぐ不動産仲介に売却依頼しなかったとしても、不動産売却のあるべき姿を学ぶ教材になる！それくらいの内容に仕上がりましたので、多くの売主さまにこの情報が届き、拡散されていくことを願っています！！

というわけでこの記事はここまでです。

長文記事を最後まで読んでいただきありがとうございました。ゆめ部長の真っ直ぐな売却プランに興味を持ってくれた売主さまからのお問い合わせを心よりお待ちしています！

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