仲介手数料0円＝無料で不動産を売却する！「0円売却プラン」
不動産を売却するとき「仲介手数料がもっと安かったらイイなぁ～」と思いませんか？？仲介手数料は、3,000万円の不動産なら105万6,000円、5,000万円の不動産なら171万円6,000円にもなるため、正直「高い」と感じてしまいますよね。
不動産を売却するという決断をした背景には、住宅ローン返済困難・在宅ワーク対応のための住み替え・海外移住・転職・転勤・独立開業・離婚・相続・介護など、様々な事情があるはずです。新しい生活のために現金の支出を減らしたい人もいるでしょうし、住宅ローンの残債が多くて経費を節約したい人もいると思います。特に、不動産価格100％+諸費用まで住宅ローンを借りて購入した人はなおさらでしょう。
そこで、ゆめ部長から提案させてください！
「仲介手数料が高すぎるよ…」そんな悩みに対する1つの解決策として 「仲介手数料無料（0円）での不動産売却プラン」 を検討してみませんか！？
ちょっと怪しいこのサービス…
疑いながらでもサービス内容をしっかり理解してもらえたら「おぉ～なるほどね！」と納得してもらえる自信があります。かなりのボリュームになりますけど、デメリットだって隠さず丁寧に説明しますから最後まで読み進めてくださいね。
ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」
真っ直ぐ不動産： REX（リクロス）の売買仲介部門
「0円売却プラン」の担当者（YouTube）
「0円売却プラン」の特徴
不動産売却「0円売却プラン」の特徴を確認してください！
| サポート担当 | 矢仲（やなか） |
| 撮影担当 | ゆめ部長 |
| 物件価格 | 3,000万円～ |
| 物件種別 | 居住用のみ |
| 両手仲介 | 100％両手仲介になる |
| 囲い込み | 100％囲い込みになる |
| suumo掲載 | ○（動画あり） |
| 写真撮影 | ○（再撮影1回OK） |
| 周辺環境撮影 | ○（最大9か所） |
| 動画 | ○（3分～5分） |
| 360°VR内覧 | ○ |
| 室内飾付 | ○ |
| リフォーム 提案・見積 | ○ |
| 現地販売会 | ○（最大2週間） |
| 現場管理 (空家・更地） | ○（毎月1回） |
| 売却活動報告 | ○（2週間に1回） |
| 面談 | 戦略的作戦会議 いつでも開催OK |
では、0円売却プランの特徴を簡単に解説します ⇒
真っ直ぐ不動産だけの専属物件として売却する
つまり、
「透明感のある囲い込み」をする
その代わり、
売主さまは仲介手数料0円でOK！
なぜなら、
物件提供者＝ビジネスパートナーだから
でも、
買主さまの仲介手数料は3.3％+66,000円
だから、
真っ直ぐ不動産はタダ働きにならない！
ということです。
まだ理解できなくてOK！この記事を最後まで読んでもらえれば、「なるほど～それなら仲介手数料はお得になっても、ちゃんとした金額で売却できそうだよね！」と言ってもらえるはずです。
透明感のある囲い込みについて…
0円売却プランで超重要なキーワード「透明感のある囲い込み」について、先に、解説させてください。
0円売却プランは必ず囲い込みになりますが、「悪い囲い込み」ではなく「透明感のある囲い込み」だと言えます！
なぜなら、囲い込みで売却すること、囲い込みにはデメリットがあることを売主さまへ伝え、納得・承諾してもらう。その代わりに、売主さまだけ仲介手数料を0円（無料）にできる！という大きなメリットがあるからです。そして、この囲い込みに違法性は一切ありません。
囲い込みを…
許容する 「非公開型（クローズ型）」
許容しない「公開型 （オープン型）」
この2つから売主さまが選ぶことができれば、囲い込み被害を少しでも減らせるんじゃないかな？と考えているのですが、「透明感のある囲い込み」は、売主さまが囲い込みを許容する「非公開型（クローズ型）」になります。
参考： 国土交通省「住宅市場改革（案）」
次に、表の項目について補足説明します。
写真撮影…
写真撮影はゆめ部長が気持ちを込めて撮影します！魅力的な写真を撮影するために、売主さまと一緒に家具を移動するのもOK！外観・室内・設備・共用部分を合わせると、撮影枚数は100枚～300枚くらいになります。
周辺環境撮影…
at homeには最大9枚の周辺環境を掲載できますので、実際にお住まいになった経験から、オススメスポットを教えてください。商業施設・公共施設・学校・公園・川など、ゆめ部長またはREXの女子チームがお散歩しながら撮影してきます♪
動画…
suumoとYouTubeに3分~6分の動画を掲載します。販売図面にQRコードを付けることで、買主さまが予習・復習に利用できますし、夫婦での情報共有や両親への報告にも役立っているそうです。
360°VR内覧…
リコーの360度カメラ「THETA（シータ）」を使い、売却不動産の360°VR内覧を可能にします。簡単な操作で室内を自由に見ることができる大好評コンテンツです！YouTubeと一緒にQRコードを販売図面に付けています。
バーチャル画像（CG）…
CG技術で室内画像に家具・照明・小物などを配置することができます。空室物件でもリアルな居住空間を演習して買主さまの注目を集めましょう！また、居住中物件で家具などが多い場合、室内画像から家具などを消去することも可能です！LDK1か所だけになりますけど、真っ直ぐ不動産が費用負担してバーチャル画像を作成します。（希望者のみ。）バーチャル画像（CG）サンプル
suumo掲載…
0円売却プランでは、真っ直ぐ不動産も買主さまを探します。具体的には、suumoとat homeへの掲載を実施。お問い合わせに1番つながるのはsuumoなので、編集した動画と充実したコメントを使って徹底的にアピールします！なお、suumoはお客さまのPV数などをデータで取得できるので、販売戦略を練るために皆さまと共有しています。
室内飾付…
売却スタート前に室内を飾り付けることをオススメしています。売主さまが自分でやるのもOKですし、真っ直ぐ不動産の女性スタッフが飾りつけを行うこともできます。具体的には…キッチン・お風呂に小物設置、玄関にスリッパ設置、全ての部屋に照明設置、室内のオススメポイントをアクリルフォトフレームでアピールするなどです！飾付の実例をチェック！
リフォーム提案・見積…
真っ直ぐ不動産を運営するリクロス(株)はリフォームを得意にしています。売却スタート前にコスパ重視のリフォームを提案しますので検討してみてください！築年数が経過しているマンション・一戸建ての場合は、リフォームせず現況で売却スタートした方が良いこともあります。売却のプロが最善策を提案しますから期待してくださいね。
内覧立会…
真っ直ぐ不動産がsuumo・at homeに情報を掲載するため、お客さまからお問い合わせがあった場合、全ての内覧に必ず立ち会います。
現場管理…
空室物件や土地の売却をサポートする場合、毎月1回（月初）に現場管理で現地チェックを実施します。キーボックスの番号変更・室内状況の確認・簡単な清掃などを行い状況を報告するようにしました。
売却活動報告…
2週間に1度「媒介業務報告書」をメールで送付します。内覧数・内覧結果・ライバル物件の動向・不動産取引の状況などを踏まえて売却活動をまとめますので参考にしてください。なお、内覧結果については、内覧が終わった後に必ずご報告します。また、面談またはオンライン面談で売却活動の戦略を練る「戦略的作戦会議」を売主さまの希望に合わせて随時開催します！（面談時のコーヒー代は真っ直ぐ不動産が負担！！）
「0円売却プラン」向きの売主さま
「0円売却プラン」が想定している売主さま…
■ 仲介手数料を支払わず不動産を売却したい！
■ 売却金額より住宅ローン残債が多くて困っている…
■ 手元に現金を少しでも多く残したい！
■ 高値を求めず「相場＋α」で売れたら嬉しい！
■ ライフステージに合わせて何度も住み替えたい！
■ 一般媒介契約＋囲い込みリスクを理解できる！
真っ直ぐ不動産と相性の良い売主さま…
■ 「真っ直ぐ不動産仲介」の考えが大好き♪
■ 売却のプロにサポートしてほしい！
■ 写真・動画・VRを駆使してアピールしてほしい！
■ コスパを重視したい！
■ 物件力を最大化させてほしい！
■ 過剰なサービスや保証はいらない！
■ 大手のブランドにはこだわらない！
お断りすることがある売主さま…
■ 横柄な方・上から目線の方
■ アドバイスを聞いてくれない方
■ 連絡が取りづらく返信が遅い方
「0円売却プラン」向きの不動産
「0円売却プラン」が想定しているのは次のような不動産です。
■ 人気があるエリアで流通性が高い
■ 法律的問題・心理的問題・周辺トラブルがない
■ 建物の管理・耐震性に問題がない
このプランでは、売却する不動産に問題が少なく、流通性が「中」～「高」を想定しています。流通性が「低」の場合、囲い込みをしてしまうと成約できる可能性が大幅に下がるため、このプラン向きではありません！（実験済み）
流通性が「低」の案件や、販売するのに時間・労力・費用・専門性が必要な案件については「真っ直ぐ売却プラン」を検討してください。なお、対象になるかどうかわかりづらい場合はお気軽にお問い合わせいただけたら嬉しいです！
「0円売却プラン」の利用条件
真っ直ぐ不動産は、数多くの件数をこなすよりも、1件、1件、丁寧に対応したいと考えています。他の不動産屋さんよりも時間をかけて販売準備をしますので、ナマイキに思われるかもしれませんけど、売却サポートにはいくつか条件を提示させてください。
【条件1】東京・埼玉・神奈川・千葉
【条件2】新宿駅⇒現地が1時間30分まで
【条件3】査定価格は3,000万円以上
【条件4】販売価格は査定上限の105％まで
【条件5】一般のみ・専任はNG
【条件6】他社さんに重複依頼しないこと
【条件7】居住用不動産のみ
【条件8】流通性が高めであること
【条件9】物件に大きな問題がないこと
「0円売却プラン」を作った理由
ゆめ部長は、マイホームを「終の棲家（ついのすみか）」と考えるのではなく、もっと自由に、もっと楽しく、ライフステージの変化・ライフスタイルに合わせて住み替えていくことをオススメしています。
とはいえ、住み替えをするたびに、高額な仲介手数料を支払うのはかなり大変です。
具体例…
4,000万円のマンションを購入
3,500万円で売却
2,500万円の中古戸建を購入
こんな住み替えをした場合の仲介手数料は…
138.6万円 + 122.1万円 + 89.1万円 = 349万8,000円
大きな出費になりますね。
そこで、仲介手数料を安くすることで、気軽にマイホームの住み替えをできるサービスを作ろう！と考えました。
ゆめ部長の報酬が安くなるから…
提示する「条件」は受けて入れてもらわなきゃ！
デメリットは丁寧に説明して…
OKなら、仲介手数料無料にできるぞ！
1取引で3％は確保しなくちゃ…
でも、安心できるプロの仕事は維持しよう！
こうして試行錯誤を繰り返して完成したのが「0円売却プラン」 です！
ここから先は、
「仲介手数料無料でどうやって仕事をするの？」
「条件ってなに？」
「安かろう悪かろうだと困るよ…。」
そんな疑問・不安などを一気に解決します！
わかりやすく説明していきますから「このサービスに、魅力と価値があるかどうか？」じっくり考えてみてください。
※ 終の棲家 ( 最期を迎えるときまで生活する家 )
「0円売却プラン」の仕組み
まず、不動産を無料で売却できる仕組みを3つに分けて解説していきます。
【仕組1】
売主さまの仲介手数料は「0円」
買主さまの仲介手数料は「3%＋6万円」
【仕組2】
売主さまは「ビジネスパートナー」
買主さまは「お客さま」
【仕組3】
「一般媒介」契約を結ぶ
「囲い込み」をして買主さまを探す
では、仕組1から見ていきましょう。
【仕組1】売主さまは0円・買主さまは3%＋6万円
「0円売却プラン」の仕組みは、実は、すごくシンプルです！
上の図を見てください。
真っ直ぐ不動産が、売主さま・買主さま両方を担当します。
売主さまから、報酬は「0円」
買主さまから、報酬を「3.3％+6.6万円」
合計で「3.3％+6.6万円」が報酬になります。
一般的な不動産屋さんが担当すれば、次の図のようになります。
売主さまから、「3.3％+6.6万円」
買主さまから、「3.3％+6.6万円」
合計で「6.6％+13.2万円」が報酬になります。
「6.6％＋13.2万円」はもらえないけど、
「3.3％+6.6万円」は確保できるな…。
東京の不動産なら十分やっていけそうだ！
売主さまからの仲介手数料を無料にすれば
お問い合わせが増える！
↓
売却依頼をたくさんもらえたら
薄利多売でも努力次第で儲かる！
ただ、これだけです。
すっごく単純ですよね！？
では、なぜ、他の不動産屋さんが
仲介手数料無料にしないのでしょうか？
おそらく、売却物件は両手仲介しやすく稼ぎやすいので「なぜ、わざわざ報酬を少なくしなくちゃいけないの…？意味が全くわからない！！」そんな感じだと思います。
売主さまに内緒で
あるいは
売主さまを騙して
囲い込みしちゃえば大儲け！
こんな仕事に味をしめているのかもしれませんね。
【仕組2】売主さまは「ビジネスパートナー」・買主さまは「お客さま」
まず、「0円売却プラン」における「真っ直ぐ不動産」と「売主さま・買主さま」の関係を理解してください。
売主さま…
売却不動産を提供してくれる「ビジネスパートナー」
買主さま…
仲介手数料を支払ってくれる「お客さま」
真っ直ぐ不動産は「仲介会社」なので「買取会社」のように不動産を購入（仕入）しません。商品の在庫を持たず、売主さまが所有する商品（＝マイホーム）を販売することで報酬（仲介手数料）を得られるため、低リスクで仕事ができます。
さらに、
不動産を1社限定の取り扱いで売却できること、イコール、不動産屋さんが「未公開物件を取り扱える」ということです。たくさんの不動産屋さんと成約を競い合わなければいけない「一般的な物件」と比べて利益を上げやすくなります。
真っ直ぐ不動産は、未公開物件を仲介させてもらうことで、在庫を持たず、低リスクで利益をあげることができ、売主さまは、高額な仲介手数料を支払わずに売却できる！こんなWin-Winの関係なので、真っ直ぐ不動産にとって、売主さまは「お客さま」ではなく対等な関係である「ビジネスパートナー」になるわけですね。
売主さま：商品の提供
買主さま：仲介手数料のお支払い
こんな感じでしょうか。
【仕組3】一般媒介契約を結び「囲い込み」になる
「仲介手数料無料(0円)売却」のサービスは、真っ直ぐ不動産が買主さまを見つることができて初めて成立します。そのため、ゆめ部長のWebページで散々批判している「囲い込み」をしなければいけません。
ここは、重要な部分です。
しっかり理解してください。
真っ直ぐ不動産が、マンション・土地・一戸建ての売却を仲介手数料無料でサポートした場合、買主さまからしか仲介手数料をもらうことができません。
それにもかかわらず、売却物件を「レインズ」に掲載してしまうと、他社の不動産屋さんが買主さまを見つけてしまい、買主さまの仲介手数料が他社の不動産屋さんへ支払われ、真っ直ぐ不動産の報酬が0円になってしまう可能性があります。
この問題を解決するために…
■ レインズには掲載しない
■ 他社の広告は全て禁止
■ 他社が買主さまへ紹介するのも禁止
■ 真っ直ぐ不動産が買主さまを探す
こんな販売方法をするしかなくなり、売却物件の情報拡散力が下がってしまいます。
レインズへの登録は、「専属専任」媒介契約と「専任」媒介契約の場合、法定された義務のため、売主さまと真っ直ぐ不動産は「一般」媒介契約を結びます。一般媒介契約はレインズへの登録義務がないため、上記のようにレインズを使わなくても違法ではありません。都庁にも確認しましたが「違法ではない」との回答でした。
ちなみに…
実際に他社さんで「仲介手数料無料売却サービス」を利用していたお客さまから聞いた話では、「一般媒介契約だからレインズに登録しない」ことは一切説明がなかったそうです。このデメリットについては、依頼を受ける不動産屋さんがしっかり説明したうえで、売主さまの理解・承諾が必須だと思います。
ここまでの内容が「よくわからないなぁ～」と感じたら、次のブログ記事またはYouTube動画で基礎知識を勉強してから戻ってきてください！
参考記事…
では、次に、このプランのデメリットを正直に説明します。
「0円売却プラン」のデメリット
真っ直ぐ不動産は、ビジネスパートナーである売主さまから売却する不動産を提供してもらい、お客さまである買主さまへ販売します。買主さまから仲介手数料をもらわなければ報酬がないため、他社の仲介会社にお客さまを見つけてもらうのではなく、真っ直ぐ不動産がsuumoとat homeへ情報を掲載して買主さまを直接探すことになります。つまり…「囲い込み」をするということですね。
この状況から生まれるデメリットは次の5つが挙げられます。
【1】レインズ掲載しないから情報拡散力が下がる
【2】強引に決める他社営業マンの力を借りられない
【3】仲介手数料を払いたくない買主さまが対象外になる
【4】狙う価格は高値ではなく「相場+α」まで
【5】売主さまだけの味方になれない
順番に見ていきましょう。
【1】レインズ掲載しないから情報拡散力が下がる
レインズは、売却不動産を登録するだけで、不動産屋さんの超強力なネットワークで情報が拡散され、他社の不動産屋さんが買主さま探しを手伝ってくれる優秀なシステムです。
しかし、レインズを利用して買主さまが見つかった場合、買主さまの仲介手数料は、買主さまを見つけた不動産屋さんに支払われることになります。「0円売却プラン」でレインズを利用してしまうと、真っ直ぐ不動産の報酬がなくなってしまうため、レインズを利用することができません。
その結果、情報拡散力が下がってしまいます。少ないお客さまの中から買主さまを探す…これでは競争が起こらないので高値成約を狙いづらくなるリスクがあるわけです。
【2】強引に決める他社営業マンの力を借りられない
マジメに、誠実に、不動産取引の仕事をするなら、これを伝えたら契約が流れる可能性があるよな…と思っても、買主さまへしっかりアドバイスをしなければいけません。
たとえば…
「今はまだ買うべきではありません！」
「年収に対して高額すぎるのでやめましょう！」
「物件に問題があるため断念するべきです！」
などなど。
しかし…ほとんどの不動産屋さんには残念ながらプロ意識がありません。不動産屋さんの多くが「買いたいって言っているんだから、背中を押すのが営業マンの仕事だろ！」と言います（悲…）
セラーズエージェントとして売却をサポートするとよくわかるのですけど、買主さまを担当する不動産屋さんは、「契約できればそれでOK。買主さまが損をしようと知ったこっちゃない。」そんなスタンスで申込を入れてきます。
ゆめ部長が驚いた案件を1つ紹介すると…
年収500万円。自己資金0円。
5,000万円のマンション購入申込。
物件価格100%＋諸費用350万円の合計5,350万円の借入をすると、毎月の支払いは約15万円。その他に、毎年15万円の固定資産税が課税され、毎月の管理費と修繕積立金は約3万円。毎月の負担額は19万円弱にもなりました。
買主さまは公務員さんでしたから、一部の金融機関では年収の10倍オーバーまで借入額を伸ばせてしまいます。しかし、お子さんがいて、奥さんは育休中で収入なし。この状況では、購入して大丈夫な金額だとは言えません。
ゆめ部長は担当者に聞きました。
「住宅ローンで破綻しそうじゃないですか…」
「本当に、大丈夫ですか？？」
担当者の回答は
「えっ？ローン組めるんですよ？？」
「銀行がOKしてるんだから大丈夫でしょww」
ゆめ部長が買主さまもサポートすれば、こんなゴリ押し営業はしないですし、ムリな購入はストップをかけることになります。仲介手数料をもらって仕事をするわけですから、お客さまである買主さまのことも真剣に考えなくてはいけませんからね。
つまり、ゆめ部長が買主さまもサポートする場合、買主さまの立場も考えたプロの仕事をするため、強引な不動産屋さんのようにムリヤリ契約にもっていくことはできない！ということです。
「0円売却プラン」ではなく、両手仲介禁止＆売主さまだけの100％味方になる「高坂メソッド」であれば、ゆめ部長は買主さまの都合は考えなくてOKになります。なぜなら…買主さまを担当しない片手仲介のため、買主さまの住宅ローンが支払えるか？に関しては責任がないからです。
売主さまだけを味方できる片手仲介の場合、正直なところ「仕事がわかっていない担当者」「ゴリ押し営業マン」は強い味方になります。どうやって買主さまを説得しているかは知りませんけど、仲介手数料をもらうために、全力で話をまとめてきます。修繕計画が破綻していたり、理事長がお金を使い果たして預金がなくなっていたり…。そんな物件でもお構いなしです。知識がない営業マンって、押しの一手でいけるから強いんですよね。
【3】仲介手数料を払いたくない買主さまが対象外になる
仲介手数料を払いたくないのは買主さまも同じです。
「0円売却プラン」で売却している不動産に興味を持ってくれたお客さまが現れても、仲介手数料が「3.3%＋6.6万円」かかるのが嫌で、仲介手数料を安くしてくれる別の不動産屋さんに依頼しようとする買主さまも当然います。
しかし、真っ直ぐ不動産が「0円売却プラン」で売却サポートする場合、他社さんからの内覧や申込は受けられません。また、買主さまを探す広告費（suumo）が高いので、買主さまの仲介手数料は基本的に割り引きしません。
【4】狙う価格は高値ではなく「相場+α」まで
売主さまからは「高く売れるなら、時間はかかってもいいよ。」と気軽に言われますけど、毎月の高額な広告費で利益の大部分を失うわけにはいきません。少ない報酬で丁寧すぎるサポートを続けるのもムリです。
仲介手数料をもらえないのに高額な広告費用を負担し続ける。これでは仕事として成立しませんから、査定金額（相場）よりも大幅に高い金額での媒介契約はお断りすることになります。
たとえば…
査定金額5,000万円 ⇒ 販売価格6,000万円
査定金額8,000万円 ⇒ 販売価格1億円
これは、ムリです。
でも、「相場＋α」は狙います！！
「+α」＝「+5％まで」
査定が 4,700万円～5,000万円 なら、
上限5,000万円＋5％＝5,250万円です。
真っ直ぐ不動産が「0円売却プラン」で売却サポートする場合、「人気エリア」にある「流通性が高い」マンション・一戸建て・土地限定で受付します。これなら、suumoへ情報を丁寧に掲載すれば、相場～相場＋αでの成約を十分狙えますからね。
ここで、お客さまから聞いたお話を紹介しましょう。
「複数の不動産屋さんに査定依頼をしたら、みんな5,000万円以上の査定だったのに、仲介手数料無料の会社は最低金額の4,500万円前後を提示してきたんだけど…酷くないですか！？」
【5】売主さまだけの味方になれない
「0円売却プラン」で売却サポートする場合、真っ直ぐ不動産は、売主さま・買主さまの両方を担当することになります。
売却する商品を提供してくれる「パートナー」
仲介手数料を支払ってくれる「お客さま」
どちらかに優劣はつけられないですよね。だから、ビジネスパートナーである売主さまだけの強い味方としてサポートすることができません。
以上、全部で5つのデメリットを説明してきました。
ここまで読んで、「これで、本当に納得できる売却を実現できるの？？」そんな疑問があるのではないでしょうか。
そこで！
真っ直ぐ不動産が「囲い込みしてもちゃんと売却できる！」そう言い切れる自慢の売却サポートを解説しつつ、経験談から断言できるsuumoの強みについてもお話したいと思います。
「囲い込み」しても売れる3つの理由
【理由1】物件力を磨くサポート付き！
売却する不動産は「高額な商品」です！磨かずに売却したら「損」すると思いませんか…？中古車をネットで販売するとしたら、ピカピカに洗車して綺麗な写真を掲載するはず。不動産は車よりもっと高額なのに、磨かない理由なんてあるわけがありません！！
真っ直ぐ不動産が物件を磨き物件力を高められるようにサポートしますから、一緒にガンバリましょう！
サポート（1）女性の感性に訴えかける準備！
室内を綺麗に整理整頓するのはあたり前！多すぎる荷物は捨てるかトランクルームへ預けておきましょう。水周りだけでもプロのハウスクリーニングを入れ、さらに、綺麗なスリッパ・スティックフレグランス・観葉植物などを設置します。一戸建てなら、外構の植栽を整えて季節のお花を植えるのもイイと思います。女性の感性は鋭く厳しいですから、ここを基準にして準備しなければいけません。
また、室内飾付は必須です。居住中であれば、女子チームが具体的にアドバイスします。（飾付が得意ならお任せします。）空室であれば、簡易飾付や物件のアピールポイントをまとめたアクリルパネルの設置まで「無料」でお手伝いします。
あと、売却スタート前のリフォームもオススメしています。50万円かけて100万円高く売る！そんなリフォーム提案・見積もお任せください。
ここまで準備したら、ゆめ部長が、天気が良い日を狙い、心を込めて撮影を行います。写真を加工して、動画・360°VR内覧は編集して完成です。この素材を販売図面に詰め込んで売却スタートになります。
参考記事…
不動産を売却するなら「おもてなしの心」で完璧な内覧準備をしよう！
失礼ですが…その汚れた不動産を高値売却できると本気で思っているんですか？
サポート（2）不動産の問題点は事前に解決しておく！
不動産売却での具体的な「問題点」を挙げてみます。
具体例1…
隣地との境界ポイントが10箇所ありますが、その内、3か所の境界標が見つかりませんでした。隣地との境界にあるブロック塀は一部老朽化して倒れそうですし、どちらが所有しているかもわかりません…。
具体例2…
上水道管・下水道管・ガス管が隣地と互いに越境しあっています。越境を解消するためには多額な費用がかかるため、現状のまま利用することが望ましい状況でした…。
具体例3…
台風などの大雨時に少しだけ雨漏りすることがあります。室内を見ると雨染みの跡が見えるため「知らなかった」と言い逃れすることは絶対にできません。
どうでしょうか？？
こんな状況になっていたとしても、多くの売主さま・不動産屋さんは現状で販売をしてしまっています。内覧したお客さまが、どう思い・どう主張してくるか…容易に想像がつきますよね。
検討してくれるお客さまが減り、
検討してくれたお客さまからは価格交渉…
これで、いいんですか？？？
ゆめ部長なら、専門家に相談しながら売主さまと一緒に問題を解決しておきます。そして、解決した結果を販売図面に記載してアピールしておくのです。このような努力を1つ1つ積み重ねることで、安心感・信頼感を獲得できることでしょう。
下記参考記事の「築年数が経っている中古戸建を高値売却する準備」という項目を読むと、具体的に何をすればいいのかわかりやすいですよ！
なお、問題解決に時間・労力がかかる場合は、不動産コンサルフィーを請求することがあります。たとえば、越境解消の覚書や私道の通行掘削承諾を取得したにもかかわらず、売却前に媒介契約を解約する場合などです。詳細は、媒介契約前にしっかりご説明します。
参考記事…
【理由2】真っ直ぐ不動産の売却力は高い！
真っ直ぐ不動産のメンバー（矢仲・高坂・ゆめ部長）は、みんな、同じ大手仲介会社で働いていました。また、20年前後の不動産仲介歴があります。だから、売却・購入どちらでもスムースに取引をサポートすることができます！
他社の不動産屋さんと何が違うのか…？
「0円売却プラン」で売主さま・買主さまの双方をサポートする場合、真っ直ぐ不動産が1件の取引で行う工夫を見てください！
【01】物件資料をしっかり収集してプロの目で確認
【02】買主さま用の資料をPDFにして即対応の準備
【03】女性目線を意識したアドバイス
【04】写真・動画・360°VR内覧を丁寧に準備
【05】販売図面を徹底的に作り込み
【06】suumoには充実コメントを付けてアピール
【07】お散歩して周辺チェック＋撮影
【08】販売前にインスペクション
【09】土地情報レポートで災害情報提供
【10】ネット銀行を積極的に活用
【11】諸費用提示・住宅ローン返済計画相談
【12】事前重説で買主さまの信頼を獲得
【13】提携司法書士で経費節約
【14】優遇税制を受けるための準備
【15】ゴリ押しはしない！寄り添ってサポートする
※ お客さまの要望に合わせるため実施しない項目もあります。
などなど。
真っ直ぐ不動産だけが取り扱える「未公開物件」であり、ベテラン宅建士が接客できるからこそ実現可能な充実サポートです。物件を磨いて買主さまへしっかりアピール！さらに、丁寧なサポートで信頼を勝ち取り成約率を高めていきます。不動産仲介の仕事は、エージェントがラクをしなければ、売主さま・買主さまの利益に繋がることがたくさんあるのです！
たとえば…ネット銀行。
不動産屋さんの立場からすると避けたいところです。正直、銀行の対応があまり良くないですし、かなり審査が遅く、お客さま任せだと期日に間に合わなくなることが多いからです。でも、銀行担当者・買主さまと密に連絡を取り、常に状況を把握する手間を惜しまなければ何とかなります。ネット銀行は金利が安い分、買主さまの購入意欲が高まりますよね。だから、積極的にオススメしています。
お客さまのためにフットワーク軽く積極的に動く。だからこそ、真っ直ぐ不動産は、不動産売却の戦闘力が高いのです！囲い込みをしても良い条件での成約を勝ち取れそうだよな…そんな期待を持ってくれましたか！？
「0円売却プラン」に点数を付けてみよう～
不動産を高値売却できるか！？
この戦闘力を測る計算式を作ってみました。
高値売却の戦闘力 ＝ 物件力 × 不動産屋さん
「物件力」を高める磨き方は説明しましたね。
「不動産屋さん」を分解すると…
＝ 不動産会社 × エージェント（営業マン）
＝ 写真力＋拡散力＋忍耐力＋営業力＋ブランド力
これらをまとめると…
高値成約の戦闘力 ＝
物件力× (写真力＋拡散力＋忍耐力＋営業力＋ブランド力)
物件力は最大100ポイント
その他は最大3ポイント
最高点で100×15＝ 1,500ポイントとなります。
正直、勝手なイメージで作った計算式です (笑)
あまり細かいことは気にせず
不動産屋さんの戦闘力を測ってみましょう～♪
真っ直ぐ不動産の「0円売却プラン」の点数は…
■ 拡散力 ：2点
■ 忍耐力 ：2点
■ 写真力 ：3点（最高評価）
■ 営業力 ：3点（最高評価）
■ ブランド力：1点
合計11点
不動産屋さんの点数は 11点／15点満点
点数は10点でも、
かけ合わせる物件力を徹底的に磨く！
だから、戦闘力が高まり
良い条件での成約を狙えるのです♪
物件力50点なら70点まで磨く工夫をすると…
物件力50点× ゆめ部長11点＝550点
これが
物件力70点× ゆめ部長11点＝770点
ダメな不動産屋さんだと…
物件力50点× ダメな不動産屋さん5点＝250点
これで、イメージできましたか？？
参考記事…
不動産を高値売却できるのか！？「物件力 × (不動産会社 × エージェント)」で測ってみよう！
ゆめ部長＆矢仲が販売活動で利用する素材のサンプル…
【理由3】人気エリアはsuumoだけで成約できる！
「0円売却プラン」では「スーモ」と「アットホーム」への掲載だけで成約を狙っていきます。
つまり…
■ レインズ
■ ホームズ・ヤフー不動産などのポータルサイト
■ 他社Webページ（野村不動産のノムコムなど）
これらには掲載されないですし、
■ 新聞折込広告
■ ポスティング
■ 現地販売会
などの販売活動も行いません。
なぜなら…「スーモだけで高値成約できる」ことがわかったからです！不動産取引の最前線で戦うゆめ部長が、スーモだけで高値成約できる理由を解説しますね。
人気エリアでマイホームを探している買主さまはビックリするくらい「本気」です。不動産屋さんに頼らず、自分で情報をキャッチするためにアンテナを張り、受信感度が高いのが特徴だと言えます。
具体的には…
■ 複数の不動産屋さんで顧客登録
■ 複数のポータルサイト
■ 大手の自社Webページ
■ ポスティングチラシ
■ 電柱チラシ
など、あらゆる媒体から情報をGETしています。
このやる気満々の買主さまたちは、情報量が豊富であり、情報の質が高いsuumoを必ずチェックしています。これは、断言できることです！
つまり！！
「人気エリア」の不動産を売却するのであれば、圧倒的閲覧数を誇るsuumoに全力で情報掲載すれば、絶対、買主さまが見つかるということです。suumoには、YouTubeの動画、360°VR内覧のリンクも付けて買主さまへ徹底的にアピールします！
まとめると…
【1】物件力を磨く努力
【2】売却力が高い不動産屋さんのサポート
【3】人気エリアでsuumo掲載
これを満たせば、囲い込みをしてもOKです！逆に言えば、1つでも満たせない項目があるなら、囲い込みは絶対にNG！ということですね。
参考記事…
「0円売却プラン」でこんなに節約できる！
法定上限と比べてどれくらいお得なのか？表にしましたのでチェックしてください！
※ サポート対象：査定価格3,000万円～
| 法定上限 | 0円ﾒｿｯﾄﾞ | お得♪ | |
| 3,000万円 | 105万6,000円 | 0円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 | 0円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 | 0円 | 171万6,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 | 0円 | 204万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 | 0円 | 237万6,000円 |
| 8,000万円 | 270万6,000円 | 0円 | 270万6,000円 |
| 9,000万円 | 303万6,000円 | 0円 | 303万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 | 0円 | 336万6,000円 |
| 1億1,000万円 | 369万6,000円 | 0円 | 369万6,000円 |
| 1億2,000万円 | 402万6,000円 | 0円 | 402万6,000円 |
| 1億3,000万円 | 435万6,000円 | 0円 | 435万6,000円 |
| 1億4,000万円 | 468万6,000円 | 0円 | 468万6,000円 |
| 1億5,000万円 | 501万6,000円 | 0円 | 501万6,000円 |
| 2億円 | 666万6,000円 | 0円 | 666万6,000円 |
| 3億円 | 996万6,000円 | 0円 | 996万6,000円 |
| 4億円 | 1,326万6,000円 | 0円 | 1,326万6,000円 |
| 5億円 | 1,656万6,000円 | 0円 | 1,656万6,000円 |
こうやって改めて確認すると、
仲介手数料は高すぎる気がします。
両手仲介だとこの2倍！
企業努力する余地があるんじゃない！？
そう思いますよね？？
仲介手数料の早見表（100万円単位）はコチラをどうぞ～
「0円売却プラン」に込めた想い
ゆめ部長の考えを少しお話させてください。
不動産業界であたり前のように行われている「両手仲介を狙った囲い込み」は、残念ながら「悪」だと言わざるを得ません。なぜなら、売主さまへ「ボク、両手仲介して儲けたいので、囲い込みさせてもらってイイですか？」なんて聞くわけがなく、当然、売主さまには内緒で、コッソリ囲い込みを行っているからです。
（多くの不動産会社のWebページには「信用・信頼・誠実」とか「お客さまのために」とか書いてあるわけですから、これは、ウソをついて騙しているのと同じですよね…。）
しかし、この「0円売却プラン」のように、売主さまの仲介手数料を無料（0円）にできるというメリットがあり、売主さまが「囲い込み」することに同意しているのであれば、話は変わります。しっかりデメリットも説明した上で、売却物件を未公開物件として扱わせてもらうのであれば問題はないはずです。
このように、最初から囲い込みを許容する「公開型（オープン型）」・許容しない「非公開型（クローズド型）」を売主さまが選ぶことができれば、囲い込み被害が少し減らせるのではないかな？と考えています。
こんな考えもあって「0円売却プラン」を再開することにしました。なお、下記項目については、必ず約束を守ります！
■ 売主さまを裏切ることはありません！
■ 法律違反はしません！
■ メリット ＜ デメリットの場合はオススメしません！
■ 相場～相場＋αでの成約をちゃんと目指します！
デメリットをしっかり説明し、
デメリットを理解してもらい、
デメリットを受け入れてもらってから、
このプランの依頼を受け付けます。
よくある質問集（FAQ）
よくある質問をまとめてみます。
ここまで書いてきた内容の理解度を深めるために役立つはずです。疲れていると思いますけど、もう少し、お付き合いくださいね。
【1】囲い込みされても本当に大丈夫ですか？
このプランは「囲い込み」をしなければ成立しません。
囲い込みをせず、情報を拡散させることで高値成約を目指したい場合は「真っ直ぐ売却プラン」を選んでください。
囲い込みするしかない…
だけど！
真っ直ぐ不動産が買主さまを担当できる
だから！
買主さまへのアピール力は抜群！
さらに！
物件力アップを頑張るから相場+αが狙える
それなのに
仲介手数料が無料になる♪
こう考えたら…どうでしょうか！？
参考記事…
【2】囲い込みは違法じゃないんですか？
イイ質問ですね！
囲い込みは法律違反だと思っている不動産屋さんもいますけど、実は、どの法律でも禁止していません。
ただし、囲い込みをするということは、レインズに情報を登録しないことになりますから、レインズへの登録義務がある「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」ではこのプランを実現できません。
そのため「一般媒介契約」を締結します。
一般媒介は、通常、他社の不動産屋さんにも重複して依頼することができます。でも、「0円売却プラン」は重複依頼を希望している売主さまのサポートはお断りしています。なお、売却サポート開始後、他社さんにも依頼したくなった場合は、媒介契約をすぐに解除します。一応、媒介契約の期限を3ヶ月で定めますけど、違約金なしで構いません。信用がなくなったのであれば、無理に継続しなくても大丈夫です。（だからこそ、信頼関係を築けないお客さまとの契約は初めにお断りしています。）
参考記事…
【3】仲介手数料以外に請求されたりしませんか？？
仲介手数料無料といいながら、「事務手数料」「契約書類作成料」「住宅ローン代行手数料」などの名目でお金を請求する不動産屋さんは確かにあります。
しかも、このお金は意外と高く、10万円～30万円も請求されるそうです。仲介手数料は無料でも名目を変えてお金を請求するって…。すごく不誠実ですよね。
だから、ゆめ部長はここに誓います！
売主さまへお金は一切請求しません！
バックマージンも一切なしです！！
登記費用・ハウスクリーニング代・補修費用・リフォーム費用などの見積もりにバックマージンを上乗せすることは絶対にありませんので安心してください。ゆめ部長が目指しているのは「自分が不動産を売却するときに、安心して依頼できるサービス」です！
参考記事…
【4】売却方法・販売価格の見直しなど相談に乗ってくれますか？
不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す「戦略的作戦会議」サービスを利用してください。
このサービスでは…
【1】内覧数・内覧結果・感想・検討者の状況
【2】お気に入り登録の状況
【3】競合する不動産
【4】不動産取引の状況
これらの情報を収集し、売却活動を振り返りながら、売却できなかった原因を洗い出します。一方的にアドバイスを送って終わりにするのではなく、売主さまと面談で作戦会議を開き、一緒に考え・悩み・アイディアを出し合い、戦略を練り直します！
参考記事…
【5】住み替え先の購入も仲介手数料を安くできますか？
はい、安くできます！
新築一戸建て・リノべーションマンションの購入は仲介手数料無料にできることが多いです！売主さまが居住中の中古マンションや中古戸建などの購入では、仲介手数料無料にできないことが多いですけど、仲介手数料を「2.2％」に割り引きしています。
■ 新築戸建・リノベマンションなど：無料
■ その他の不動産：2.2％（上限：165万円）
売却も購入も仲介手数料を節約して住み替えを成功させましょう！
【6】販売価格は自由に決めたらダメですか？
申し訳ないですがNGです。
販売価格は「査定金額の上限＋5％」を限度としています。仲介手数料無料で売却できて「相場＋α」での成約を実現できたら大勝利と言えるはずです！！
【7】現在、他社で売却中ですが売れません。相談に乗ってもらえますか？
売却できない原因を調査する「セカンドオピニオン」サービスを利用してください。
このサービスでは、ゆめ部長 または 矢仲が次の項目を診断します。
【1】両手仲介を狙った囲い込みを診断！
【2】販売経費をかけているか…を診断！
【3】不動産会社・担当者の売却力を診断！
【4】販売価格と査定書を診断！
【5】売却時期が悪かったのか…を診断！
ちゃんと販売活動したのに売れなかったのか？
適切な販売活動をしなかったから売れないのか？
公正な目で判断するサービスです。
有料サービスになりますけど、かなり有益な情報を提供できると思います。セカンドオピニオンの診断書を確認した後、真っ直ぐ不動産へ売却を依頼してもらえる場合、成約時の仲介手数料から費用の33,000円を差し引きます。
参考記事…
【8】他社さんで売却中でもゆめ部長に依頼できますか？
他社の不動産屋さんで売却活動中の場合、媒介契約を解約するか、媒介契約期間経過後でなければサポートを受け付けていません。もちろん、相談はいつでも大歓迎です。
なお、媒介契約期間中であっても媒介契約を解約することは可能です。
専任媒介契約だと…
媒介契約書には「媒介契約期間中に解除する場合、かかった費用の償還を求められる」と記載されています。この費用には人件費などは含まれませんし、領収証などを提示して請求しなければいけないため、実際に請求する不動産会社はほとんどありません。（ある大手で請求された！とお客さまから聞いたことはありますけど…）
だたし、この費用償還請求は、媒介契約で定められた義務を不動産屋さんが満たして初めて請求できるものです。
もし…
■ 査定書に記載した金額の根拠が示されていない
■ レインズに登録されていない
■ 囲い込みをしていた
■ 媒介報告書をもらっていない
などの状況であれば、ノーペナルティで解約できるでしょう。正直、損害賠償請求したいくらいだと思いますけどね。
媒介契約を解約しづらければ、契約期間（3ヶ月）経過するまで待っていることも可能ですので、お気軽にご相談ください！
参考記事…
【9】他社さんの仲介手数料無料売却と違いはありますか？
他社さんの「仲介手数料無料売却サービス」を利用していたお客さまから聞いた話を書いてみますね。
■ レインズに掲載しないことを教えてもらえなかった
■ 契約書類作成費用を請求される
■ 希望価格で販売してもらえなかった
■ 相場より安い価格で買取業者への売却を勧められた
などなど。
ここまで読み進めてもらったなら理解してもらえていると思いますけど、真っ直ぐ不動産のサポートなら上記のような不満が絶対に生じません！
これが「他社さんとの違い」です。
【10】他社から「購入したいお客様がいる！」と言われたらどうなりますか？
suumo または at homeの情報を見て、他社の不動産屋さんから、「内覧したいお客さまがいる」「お客さまへ紹介させてほしい」「購入希望のお客さまがいる」などの連絡が来ることもあります。
その場合、原則として、紹介はお断りします。
ただし、売主さまが仲介手数料「3.3％+6.6万円」のお支払いOKであれば、紹介OKにすることもありえます。他社さんからの内覧希望も隠さず売主さまへ伝えますので、一緒に検討しましょう。
【11】プランの変更は可能ですか？
真っ直ぐ売却プランへの変更は可能です！！
お客さまの声・売却大成功事例
お客さまからいただいた「お客さまの声」・「私の売却大成功事例」を紹介します！お客さまからの生の声で、ゆめ部長の仕事っぷりを感じ取ってください。きっと…「ゆめ部長になら安心して任せられるね。」そう思ってもらえるはずです！！
⇒ 別メソッドでいただいたものです。
「0円売却プラン」はサービススタートしてばかりのため、まだお客さまの声がありません…。少しずつ追加していく予定ですのでお待ちください。
お客さまの声
売却大成功事例
お問い合わせ方法
矢仲・ゆめ部長（渡部）・高坂がチームを組んで一緒にサポートします。
お問い合わせ方法は下記2つです。
【1】LINE
【2】メール
お好みの方法でお問い合わせくださいね。
最後に…
仲介手数料無料で売却するためには、買主さまから報酬をもらわなければならず、売主さまにとってデメリットも発生しますよ。ということを包み隠さず丁寧に解説してきました。
ここまでデメリットを丁寧に解説するWebサイトは珍しいため、これだけでもゆめ部長のマジメさは伝わると思います。それでも不安な場合は、zoom面談したり、喫茶店やファミレスでお話をしましょう！
皆さまとお会いできるのを心より楽しみにしています。本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
参考記事…
不動産業者の買い取りなのに仲介手数料を支払うの？それ…無料にできますよ！
■ 2024年01月12日 プラン・リニューアル♪
■ 2024年04月21日 YouTubeの解説動画追加・一部修正
■ 2024年05月12日 動画追加
“不動産の「悩み・不安・怒り」を解消するぞー✨ のお役立ち情報をツイート ✅ホンネで語るよ ✅業界の裏側…コッソリ教えるよ ✅役立つ知識を集めて発信するよ ✅さんへ優しく解説するね ✅ガンバル不動産屋さ…
— name (@yumebucho) YYYY年MM月DD日
