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2020年05月02日
ゆめ部長のサポートプラン

仲介手数料0円(無料)の不動産売却【ゆめ部長の売却プラン2・準備中】

不動産を買うときに仲介手数料を支払い、不動産を売るときにもまた仲介手数料を支払う…。仲介手数料がもっと安かったらなぁ…という皆さんの気持ち、とてもよくわかります。マイホームを購入したり、住み替えをするときは、新しい生活に向けた準備があり、ただでさえお金が必要な時期ですからね。

 

仲介手数料は、成約価格に対して「3%+6万円」かかり、消費税も課税されます。3,000万円なら105万6000円、5,000万円なら171万6,000円。これだけあれば、引越費用・家具と家電の購入費用をまかなえてしまう金額です。

 

そこで、提案があります!「仲介手数料が高くてマイホームを売却できないよ…」と困っているのであれば、この問題への1つの解決策として、ゆめ部長の 「仲介手数料0円での不動産売却」 を検討してみませんか!?

 

ちょっと怪しく感じるこのサービス。疑いながらでも、最後まで読んでもらえたら「おぉ~なるほどね!」と納得してもらえるはずです。もし、このサービスが気に入らなかったとしても、不動産取引を理解するのに、絶対、役立ちますよ!

 

というわけで、13,500文字の長文記事を最後までお付き合いください (笑)

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆しました!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【お詫び】

2020年5月1日現在「仲介手数料0円売却」は準備中です。ゆめ部長の会社ができましたら募集を開始する予定です。もうしばらくお待ちくださいませ。

「仲介手数料無料の不動産売却」プランを考えた理由

ゆめ部長は、マイホームを終の棲家(ついのすみか)と考えるのではなく、もっと自由に、もっと楽しく、ライフステージ・ライフスタイルの変化に合わせて住み替えていくことをオススメしています。

 

とはいえ、住み替えをするたびに、高額な仲介手数料を支払うのはかなり大変です。

 

具体例…

 

4,000万円のマンションを購入

3,500万円で売却

2,500万円の中古戸建を購入 

 

こんな住み替えをした場合の仲介手数料は…

138.6万円 + 122.1万円 + 89.1万円 = 349万8,000円

 

結構、大きな出費になります。

 

そこで、仲介手数料を安くすることで、気軽にマイホームの住み替えをできるサービスを作ろう!と考えました。

 

ゆめ部長の報酬が安くなるから…

提示する条件は受けて入れてもらわなきゃ…

デメリットは丁寧に説明して…

OKなら、仲介手数料無料にできるな…

 

こうして完成したのが「仲介手数料0円売却」です!

 

ここから先は、

 

「仲介手数料無料でどうやって仕事をするの?」

「条件ってなに?」

「安かろう悪かろうだと困るよ…。」

 

そんな疑問・不安などを一気に解決します!わかりやすく説明していきますから「このサービスに、魅力と価値があるかどうか?」じっくり考えてみてください。

 

※ 終の棲家 ( 最期を迎えるときまで生活する家 )

 

参考記事…

マイホームを終の棲家とは考えない!ライフスタイル・ライフステージに合わせて買い替えしよう!!

仲介手数料無料でこんなに節約できる!

節約できる金額をザックリ確認してみてください。

 

3,000万円 … 105万6,000円

4,000万円 … 138万6,000円

5,000万円 … 171万6,000円

6,000万円 … 204万6,000円

7,000万円 … 237万6,000円

8,000万円 … 270万6,000円

9,000万円 … 303万6,000円

1億円   … 336万6,000円

2億円   … 666万6,000円

3億円   … 996万6,000円

 

これを両手仲介したら…2倍!!

5,000万円の不動産を両手仲介なら…312万円(税抜)

 

こうやって改めて見ると、

安くしてもいいじゃん!って本気で思うなぁ。

 

仲介手数料の早見表(100万円単位)はコチラをどうぞ~

 

不動産価格100万円~5,000万円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

不動産価格5,100万円~1億円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

仲介手数料0円売却の仕組みを知る!

不動産屋さんは仲介手数料で利益をあげているのに、仲介手数料を無料にしたら…タダ働きになっちゃうんじゃないの!?

 

こんな質問がよくあります。

 

ゆめ部長を心配してのことではなくて、「怪しいんですけど…」という疑いの気持ちから出てくる質問であることはわかっています(笑)

 

ただ、ゆめ部長の「手数料0円売却」は怪しいことなんか全くないんです。逆に、誠実なサービスになっていると言い切れます。だから、自信を持ってこの魅力をお伝えしますね。

【仕組1】売主さまは0円・買主さまは3%+6万円

最初の図は不動産屋さんにとって理想的な両手仲介です。左手の売主さまから「3%+6万円」・右手の買主さまから「3%+6万円」で合計「6%+12万円」を稼ぐことができます。東京23区は物件価格が高いので、1つの取引でこの報酬はもらい過ぎですよね…。

次の図は「仲介手数料0円売却」サービスの取引関係を表しています。売主さまからの仲介手数料を0円にする代わりに、買主さまからは「3%+6万円」をもらうことで成り立っています。買主さまはゆめ部長が探し出さなければいけません。ここにはマイナスポイントもありますから、あとでしっかり説明しますね。

売主さま・買主さま からもらえる仲介手数料は、それぞれ「成約価格×3%+6万円」が上限だと宅建業法で決められています。上限が決められている…つまり…仲介手数料を値下げすること、無料にすることは自由だということです。

 

だから…

 

売主さまの仲介手数料は0円 ( 無料 )

買主さまの仲介手数料は「3%+6万円」

 

という決め方はOKになります。

 

「売主はお得でも、買主はそのままで不公平じゃないか!」という意見が買主さまからあるかもしれませんが、売主さまだけ特別無料にする理由があります!

 

それは…皆さんの不動産を売却できること、イコール、ゆめ部長が「未公開物件を取り扱える」ということです。たくさんの不動産屋さんと競うことになる一般的な物件と比べて、利益を上げやすくなりますから、売主さまは「お客さま」であり「ビジネスパートナー」であると考えることもできます。

 

未公開物件を提供してくれるビジネスパートナーと Win - Win の関係を築くために、自社の利益を減らすのは仕方がないと考えているわけですね。

 

この記事の次に読んで欲しい記事…

両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは?実態と対処法を織り交ぜてわかりやすく解説します!

 

不動産取引の理解が一気に進みますよ!

【仕組2】一般媒介契約を結び物件の囲い込みになる

先ほど説明した通り、「仲介手数料0円売却」のサービスは、ゆめ部長が買主さまを見つけられて初めて成立します。そうすると、このWebページで散々批判している「物件の囲い込み」を行うことになります。

 

ゆめ部長が主張している内容と矛盾したサービスに感じられると思いますので、このあたりを説明させてください。

 

まずは2つの図を比較してみましょう。

上の図は、ゆめ部長が1番オススメしている「セラーズエージェント」を選ぶ場合のイメージです。物件の囲い込みは行わず、レインズに売却物件の情報を登録します。そうすると、2万社以上ある不動産屋さんのネットワークを使って情報を拡散できます。

次の図は「仲介手数料0円売却」を選ぶ場合です。レインズを使わず、ゆめ部長が、スーモ(ポータルサイト ) を使って買主さまを直接探します。

 

皆さまとは、3つある媒介契約の中で一般媒介契約を結びます。一般媒介契約はレインズへの登録義務がないため、上記のようにレインズを使わなくても違法ではありません。念のため都庁に聞きましたが、問題なしとの回答でした。

 

ただし、本来であれば、物件の囲い込みをせず、不動産屋さんのネットワーク「レインズ」を最大限有効活用して情報を拡散させるべきだと考えています。

 

それでも、仲介手数料を無料にするために物件の囲い込みをするのであれば、クリアしてほしい4つの条件があります。その説明をしつつ、絶対に物件の囲い込みをするべきではないケースも解説しましょう。

 

参考記事…

「売却不動産の買主さまを探す方法」と「買主さまがマイホームを探す方法」

「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ?不動産売却のプロが語ります!【保存版】

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」が悪いと言い切れない!?3つの理由を解説します!

【2-1】物件の囲い込みがOKになる4つの条件

正直なところ「物件の囲い込み」は好ましくありません。しかし「仲介手数料が高すぎて売却できないよ…」という売主さまを救うために作ったサービスですので、下記4つの条件を満たしていればOKだと考えています。

 

条件1…

一般媒介契約

 

条件2…

不動産屋さんに売却力がある 

 

条件3…

売主さまがデメリットを理解・納得している

 

条件4…

売主さまにメリット(仲介手数料無料など)がある

【2-2】物件の囲い込みがNGになる場合

次は、逆に、絶対に物件の囲い込みをするべきではないケースです。

 

1. 一般媒介ではない

 

不動産屋さんと「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結んだ場合、レインズへの登録義務が課せられます。宅建業法で定められた義務ですから、登録しないで物件を囲い込んでいれば即OUTです。

 

2. 不動産屋さんの売却力不足

 

物件の囲い込みをするなら、買主さまを自社で見つけなければいけません。売買取引の実績がない・宅建士の資格がない・高値成約の提案力がない・買主さまを安心させる知識がない…こんな担当者では、良い条件で成約できるわけがありませんよね。

 

売却力に自信がないなら、レインズに登録して、ネットワークをフル活用して買主さまを探すべきです。賃貸専門の会社は物件の囲い込みをしたらいけません。

 

3. 囲い込みのデメリットを説明していない

 

レインズに掲載しない

物件情報を拡散できない 

競争が起こりづらい 

早期・高値成約を狙いづらい…

 

こんな悪い流れになるリスクがあります。高値成約を目指すなら、レインズに登録した方が良いという事実を説明、納得してもらわなければいけません。

 

4. 売主さまにメリットがない ⇒ 両手仲介を狙っている

 

仲介手数料「6%+12万円」を稼ぐために、物件の囲い込みをしているなら「悪」です。早期・高値で成約したい!そんな売主さまの期待を裏切ってダマすことになるから当然ですね。ゆめ部長のように「売主さまの仲介手数料が0円になる」そんな大きなメリットがないなら、物件の囲い込みは絶対にNGです。

ゆめ部長の不動産売却力を確認する!

仲介手数料が無料になっても、相場より安い金額で売却したら意味がないですよね。ゆめ部長の「仲介手数料0円売却」で狙うのは「相場+α」での成約です!なぜ、そんなことができるのか…順番に説明しましょう!

【売却力1】販売図面に愛情を注ぐ!

販売図面というのは、不動産屋さんが物件紹介するときに使う図面のことです。お客さまは大量の販売図面を見比べますから、その中で埋もれないように、「おぉ~いいね!」「これ、見に行きたいな!」という印象を残せる販売図面を作ることが大事だと考えています。

そこで、ゆめ部長がこだわっている箇所を公開します!

 

販売図面はキレイな写真をできるだけ掲載する

約100枚の写真からアピール力のある写真を選ぶ

写真を整然と配置することでスッキリした印象にする

利用できる駅は細かく記載する

間取図は業者に発注する

駐車場などの空き状況を調査しておく

ペット飼育の可否も調査する

分譲時パンフレットからアピールポイントを抜粋する

売主さまから魅力をヒアリングして反映させる

 

などなど…。

 

販売図面を丁寧に作る過程で、Webに掲載する情報も収集・整理することができます。分譲時パンフレット・図面集・管理規約・総会議事録などにも目を通すからこそできることなのです!

 

「二重床・二重天井」「大手ゼネコン施行」「住宅性能評価書アリ」「フラット35適用物件」「住宅ローン減税利用可」「大規模修繕実施済み」なども見逃さずにしっかりアピールしています。

【販売力2】写真と動画は広角レンズの一眼レフカメラで撮影!

ゆめ部長の不動産売却は「写真」「動画」に強くこだわります!

 

具体的には…

 

物件の魅力を担当者が把握してから撮影

天気が良くてリビングに光が注ぎ込む時間に撮影

室内を片付け、小物で飾り付けてから撮影

50枚~100枚の写真を撮影

撮影は30分~2時間かけます

動画は長すぎず短すぎず。2分30秒~3分で撮影

もっとたくさんの写真を見たい人はコチラをどうぞ~

➡ たくさんの写真と動画を確認できるTOPページ

 

ゆめ部長からすれば、査定訪問時にスマホでパチパチっと撮影するなんて…考えられないことです!「高額商品を売るんだ!」という意識とプロ意識が欠如しているとしか言えませんよね。

 

ゆめ部長が撮影するときは、室内を片付けて、ちょっとだけ飾って、天気が良い日のLDKに光が注ぎ込む時間を狙って撮影しますので、ご協力をお願いします。

 

動画は他社さんとぜひ比べてみてほしいです。数百の室内動画を撮影して、動画を自分の目でチェックして、改良を加えてきたからこその質になっていると自負しています。短い時間で室内をチェックできるため、室内動画は購入者さまから大変好評なんですよ!

 

参考記事…

売却不動産の写真は外観・室内・設備・周辺環境も気合を入れて撮影しよう!

不動産を高く売却する!真夏日でも撮影に妥協なし。着替え持参で今日も出動!!

高値で売却したい!不動産写真の撮影方法を公開!ダメな写真へのアドバイス付き

【販売力3】ポータルサイトはsuumo最優先!気持ちを込めて登録!

マイホームを探す人の多くが、スーモ・アットホーム・ホームズ・ヤフー不動産などのポータルサイトを見ていると思います。

 

その他のポータルサイトとしては、オウチーノ・nifty不動産・goo・ホームアドパーク・ハトさん・不動産ジャパンなど…たくさんあります。利用者が少ないので、知らないかもしれませんけど…。

 

他に情報力豊富なのが、それぞれの不動産屋さん独自の自社Webページです。三井・東急・住友・野村などの大手だけでなく、Webに力を入れている中堅会社も気合いが入っていてイイWebページがありますよね。ゆめ部長の個人的な感想としては、野村不動産の「ノムコム」は情報量が多くて好きですね。

 

上記のように、不動産を検索するサイトはたくさんありますけど、お問い合わせをもらえるサイトって、実は限られています。ゆめ部長が独自に700以上のお問い合わせを集計した結果では…

 

スーモ                  60%

アットホーム    18%

ホームズ                7%

ヤフー不動産       3%

その他                  12%

 

※ 集計する時期・エリアなどによって結果は異なります。

 

このデータ調べるのはホント大変でした。でも、時間・労力・資金の「選択と集中」をするために貴重なデータになっているので、頑張って調べて良かったと思っています。

 

本当は公開したくなかったんですけど、説得力を持たせるためには有意義なデータなので公開してみました。「suumoも最近はダメだ!」とか「ホームズは好調だ!」とか…感覚でしゃべる営業マンばっかりで、実際にデータを取る人っていませんから、けっこう貴重だと思いますよ!

 

というわけで…

 

ポータルサイトへ物件情報を掲載するのであれば、2強の「スーモ・アットホーム」に広告費・時間・労力を集中させるべきであるという結論になります。

 

もう少し考えてみると…

 

アットホームを見ている人はスーモも見ていますよね。スーモの1強と言っても過言ではないかも…。スーモは有料オプションで登録情報を充実させられますから、アットホーム・ホームズへの広告掲載料と労力を全てスーモに投下するというのも効果的だと言えそうです!

 

スーモは特に強いポータルサイトなので、人気コンテンツの室内動画も登録します。動画をうまく撮影できる人がいないこと、オプション料金がかかることから、しっかり登録できている会社が少ないコンテンツです。高値成約を狙いたいなら、差別化のためにも撮影に協力してくださいね。

 

どんな動画なのか興味があれば…

ちょっと上に戻って、すぐに、動画再生!

 

ちなみに…

 

広告費が激安のヤフー不動産だけに掲載して、広告費が高いスーモに掲載しない不動産屋さんもありますが、上記のデータを見る限り誤った販売方法であることがわかりますね。

 

どのポータルサイトに掲載するか?だけでなく、

誰が情報を入力するか?も大事です。

 

事務のお姉さんやアルバイトさんがポータルサイトへ登録している会社が多いですけど、営業経験がなく、現場を見ていない人が入力するべきではありません。

 

ゆめ部長は、自分で写真を撮影しています。そして、現場の魅力を知ったうえで愛情を込めてしっかり登録しているのが大きな強みになっていると思っています。

【販売力4】お客さまの声と売却大成功事例で実力を確認!

お客さまからいただいた「お客さまの声」・「私の売却大成功事例」を紹介します!お客さまからの生の声で、ゆめ部長の仕事っぷりを感じ取ってください。きっと…「ゆめ部長になら安心して任せられるね。」そう思ってもらえるはずです!!

 

ゆめ部長を知ってもらうことが目的なので、

 

「仲介手数料0円売却」だけでなく、

仲介手数料が3%+6万円かかる「セラーズエージェント」

仲介手数料が1.5%+3万円の「仲介手数料半額の不動産売却」

 

の事例も含めています。

【4-1】お客さまの声

【4-2】売却大成功事例

仲介手数料0円売却のデメリットを理解する!

仲介手数料0円売却の仕組みを詳しく解説しましたので、このサービスが売主様にとって「メリット」だけでく「デメリット」もあることがわかったと思います。

 

ここでは、もう少し深堀して、0円売却サービスのデメリットを包み隠さず正直にお話します!仲介手数料0円になるというメリットと天秤にかけて、どっちが自分に合っているのか…?そんな視点で考えてみてくださいね。

 

かなり、ぶっちゃけた話ですけど、誠実な証拠だと受け取ってもらえたら嬉しいです。

【デメリット1】一般媒介限定!レインズ掲載なしで情報を囲い込む

ここは既に説明済みですけど、必ず理解して欲しいところですのでもう1度。

 

「仲介手数料0円売却」は、売主様からの仲介手数料を無料にする代わりに、買主さまからは「3%+6万円」の仲介手数料をもらいます。そのため、買主さまはゆめ部長が見つけなければいけません。

 

ゆめ部長はレインズに情報を掲載せず、ポータルサイトにだけ情報を掲載して買主さまを探します。

 

なぜなら…

 

レインズに情報を掲載すると、不動産屋さんのネットワークにより情報が拡散され、他社の不動産屋さんも買主さまを探し始めます。他社の不動産屋さんが買主さまを見つけた場合、買主さまが支払う仲介手数料はその会社に支払われます。この場合、ゆめ部長は報酬0円。つまりタダ働きになってしまうからです。

 

なお、ゆめ部長は宅建業法違反をしてまで利益を上げたいとは全く考えていませんから、レインズへの登録義務がない「一般媒介契約」を使います。「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はレインズへの登録義務があるため、「ゆめ部長を信じているから専任でいいよ!」と言われても、実は、困ってしまいます…。

 

一般媒介契約でレインズへの登録なし。

物件を囲い込むため情報拡散力が下がる。

 

これが第1のデメリットでした。

 

【 補 足 】

 

ゆめ部長が買主さまを探すため、内覧数、内覧結果、検討状況、住宅ローンの進捗状況などを全て把握して売主さまへ報告できます。また、ゆめ部長が買主さまを担当することで、取引がスムースに進むのはプラスポイントになると思います。

【デメリット2】強引に決める営業マンの力を借りられない

マジメに、誠実に、不動産取引の仕事をすると、プロのアドバイスをしなければいけないことがあります。

 

たとえば…

 

「今はまだ買うべきではありません!」

「年収に対して高額すぎるのでお勧めしません!」

「物件に問題があるため断念するべきです!」

 

などなど。

 

しかし…ほとんどの不動産屋さんはプロ意識がありません。

 

知り合いの不動産屋さんの多くが「買いたいって言っているんだから、背中を押すのが営業マンの仕事だよ。」と言います。

 

もう少し現場の裏側をお話してみます。

 

売却専門で仕事をしていると、買主さまを担当する不動産屋さんは「契約できればそれでOK。買主さまが損をしようと知ったこっちゃない。」そんなスタンスで申込を入れてきます。

 

ゆめ部長が驚いた案件を1つ紹介しましょう…。

 

年収500万円。自己資金0円。

5,000万円のマンションを購入したいとの申込でした。

 

物件価格100%+諸費用350万円の合計5,350万円の借入をすると、毎月の支払いは約15万円。その他に、毎年15万円の固定資産税が課税され、毎月の管理費と修繕積立金は約3万円。毎月の負担額は19万円弱にもなりました。

 

買主さまは公務員さんでしたから「ろうきん」を使えば借入額は年収の10倍を超えて伸ばせてしまいます。しかし、お子さんがいて、奥さんは育休中で収入なし。この状況では、購入して大丈夫な金額だとは言えません。

 

ゆめ部長が担当者に聞きました。

 

「住宅ローンで破綻しそうじゃないですか…本当にいいんですか?」

 

担当者の回答は

 

「えっ?ローン組めるんですよ。銀行がOKしてるんだから大丈夫ですよ。」

 

誠実のかけらも見当たらない…。

 

ゆめ部長が売主さまだけの味方をする

 

「セラーズエージェント」プラン

「仲介手数料半額の不動産売却」プラン

 

この2つのプランなら、買主さまの都合は考えません。

 

なぜなら、買主さまを担当しないため、買主さまの住宅ローンが支払えるか…に関しては責任がないからです。

 

このプランでサポートする場合、正直なところ「仕事がわかっていない担当者」は強い味方になります。どうやって買主さまを説得しているかは知りませんけど、仲介手数料をもらうために、全力で話をまとめてきます。

 

修繕計画が破綻していたり、理事長がお金を使い果たして預金がなくなっていたり…。そんな物件でもお構いなしです。知識がない営業マンって、押しの一手でいけるから強いですね。

 

まとめると…

 

 お金のことしか興味がない営業マンを味方に付けられない。

これが第2のデメリットです。

 

まぁ、トラブル防止の面で見ればメリットですけどね。

【デメリット3】仲介手数料を払いたくない買主さまが対象外になる

仲介手数料を払いたくないと考えるのは、買主さまも同じですよね。

 

気に入った物件が見つかったとき、仲介手数料が「3%+6万円」かかる不動産屋さんではなく、仲介手数料が「半額」「定額制」の不動産屋さんに頼もうとする人も当然います。

 

ところが、売主さまの物件情報を取り扱うのはゆめ部長だけです。ポータルサイトに掲載した情報を見て興味を持った人がいると、ゆめ部長に問い合わせをするしかありません。

 

仲介手数料が安い不動産屋さんに連絡をして、そこの会社から申し込みをしようとしても、他社さんからの申し込みは受け付けられず、お断りすることになります。

 

理由は…ゆめ部長がタダ働きになるからでしたね。

 

というわけで、

 

仲介手数料を払いたくない買主さまが候補から外れる。

これが第3のデメリットです。

【デメリット4】価格は「相場+α」まで

報酬は少ないのに、仕事は一所懸命で、広告費用は高額。

 

これは…成立しないですよね。

 

売主さまは「高く売れるなら、時間はかかってもいいよ。」と言いますけど、広告費で赤字になったり、利益のほとんどがなくなってしまう訳にはいきません。少ない報酬で丁寧なサポートを続けるのもムリです。

 

査定金額(相場)よりも大幅に高い金額で媒介契約を結ぶことはできません。

 

たとえば…

 

査定金額5,000万円 ⇒ 販売価格6,000万円

際て金額8,000万円 ⇒ 販売価格1億円

 

などです。

 

ただし、例外が2つあります。

 

例外1…

 

最初の1か月など期間限定であれば、様子見の価格設定をすることは構いません。その期間で問い合わせがたくさんあれば、そのままの金額で販売継続しましょう。

 

例外2…

 

都心部で人気が高いエリアや、高値で売れる魅力がある不動産だと判断できる場合は、1ヶ月より長い期間、+10%程度までなら検討します。

 

ゆめ部長の売却スキルと経験値があれば、査定金額の「相場」よりも高い金額で成約する可能性は十分にあります。一緒に物件の魅力を引き出し、相場+3%~+5%での成約を狙っていきましょう!

 

時間をかけても高値成約を目指したいなら…

 

セラーズエージェント

仲介手数料半額の不動産売却

 

どちらかを選んでくださいね。

 

プロのサポートを受けるのに…

 

仲介手数料は一切払いたくない!

とにかく1円でも高く売りたい!

 

こんな依頼はハッキリお断りします。

サポートするわけ…ありませんよね!?

 

査定金額 ( 相場 ) +5%程度が売却依頼を受ける限界値になる。

これが第4のデメリットです。

 

参考記事…

不動産を高値売却したいなら「時間をかけて粘る!」宅建マイスターが裏技をコッソリ教えます【オススメ】

【デメリット5】売主さまだけの味方はできない

ゆめ部長の立場を確認してみましょう。

 

売主さまからは、売却する商品を提供してもらう。

買主さまからは、仲介手数料をもらう。

 

つまり…どちらも大切なお客さまになるわけですね。

 

売主さま・買主さまに優劣をつけるわけにはいきませんから、「セラーズエージェント」「仲介手数料半額の不動産売却」のように、売主さまだけの味方をすることはしません。ゆめ部長は不動産取引のプロとして中立・公平な立場でサポートします。

 

具体的には…

 

価格・引渡時期・特約などの条件交渉があれば、ゆめ部長は売主さまへそのままお伝えします。その際に、プロの意見としてゆめ部長の考えをお話しますけど、どちらかを説得するようなことはしません。

 

普通の不動産屋さんであれば、仲介手数料を稼ぐために「売りたい」「買いたい」気持ちの度合いを読み、弱い立場の方を攻めて契約に持ち込もうとします。しかし、ゆめ部長はこういう仕事のやり方がキライなので絶対にしません!

 

ゆめ部長は売主さまだけの味方をできなくなる。

これが第5のデメリットです。

 

この5つのデメリットを読むと、不動産取引の裏側がよくわかりますね (笑)

価格・エリア・物件種別に関する条件があります!

ゆめ部長は、1つ1つの仕事に気持ちを込めて、丁寧に対応したいと思っています。

 

それなのに、他の不動産屋さんより仲介手数料が安いのはどうなんだろう…?と考えることもあります。でも、東京23区 + 周辺エリアをメインにして仕事をするのであれば、1つの不動産取引で「6%+12万円」の報酬はやはり多すぎるんですよね。

 

一方、東京23区 + 周辺エリアでも3,000万円未満の不動産はたくさんあり、この仕事を片手仲介かつ仲介手数料割引で行うと報酬が少なくなりすぎることがあります。

 

簡単な具体例を見てください…

 

価格5,000万円 両手仲介 手数料   3%:312万円

価格2,000万円 片手仲介 手数料   3%:  66万円

価格2,000万円 片手仲介 手数料1.5%:  33万円

 

312万円は多すぎるけど、33万円は少なすぎます。

 

そして、移動時間の問題もあります。

 

都心なら、遠くても移動は1時間ですけど、

遠方 + 駅徒歩20分なら移動は2時間以上です。

 

ゆめ部長が1本の売買契約を行う場合、面談・撮影・内覧立会・調査・契約・現地立会・残代金決済など5回~10回は現場へ行くことになります。

 

これが、結構大変なんですよね…。

 

そこで次のようなルールを決めました。

【条件1】売却価格は2,500万円以上

仲介手数料0円で不動産売却のサポートをする場合、金額が安い物件だと利益が少なくなりすぎてしまい、仕事として成立しません。

 

サラリーマン時代の話を紹介します。

 

ゆめ部長は物件価格200万円のマンションを契約したことがあります。事務所から1時間30分かかるエリアにある、心理的瑕疵ありの相続案件でした。片手仲介で売上はわずか10万円。当時の歩合が10%だから給料は1万円…。時給換算すると、東京都の最低時給よりずっと安い300円未満になりました。

 

適当な仕事をする不動産屋さんであれば、暇な時間を使って対応できるかもしれません。でも、ゆめ部長はプロの仕事を提供したいです。

 

だから、低報酬になる案件は「紹介」以外はお断りすることにしました。少しナマイキに感じられるかもしれませんが、社員を守り、社員の家族も守らなければいけませんので、ご理解いただければ幸いです

【条件2】吉祥寺駅から現地まで1時間あたりまで

不動産の仕事は、地域密着・エリア限定が1番ラクです。しかし、ネットを通じて、いくらでも情報を得られるようになった今の時代では、地域密着であることのメリットが少なくなり、大したウリにはならなくなったと思います。

 

社有車で移動するのがあたり前の不動産業界の考え方を改め、電車・バス・タクシーを使い、少し遠くても仕事を受けることにしました。それでも、移動で1時間を超えてしまえば、私たちの仕事効率が悪くなりますし、お客さまへのサービスも悪くなる可能性があります。

 

そこで、吉祥寺駅から1時間程度を取扱エリアと定めています。わかりづらければ、お気軽にお問い合わせください!

 

1時間を超える場合は他の売却プランをどうぞ~

【条件3】居住用物件のみ

ゆめ部長は自己居住用不動産(マイホーム)専門です。

 

ワンルーム・アパートなどの投資用物件では、写真で魅力をアピールしても効果が薄く、利回りがどれくらいなのか? に興味を持っている人ばかりですので、ゆめ部長の強みを発揮できません。そしてなによりも、仕事をして楽しく感じたことが1度もないのです…。平然と裏切る人の多さに衝撃を受け、投資用の取り扱いは止めました。

事務手数料など一切不要!バックーマージンもなし!

仲介手数料無料といいながら、「事務手数料」「契約書類作成料」「住宅ローン代行手数料」などの名目でお金を請求する不動産屋さんがあります。

 

しかも、このお金は意外と高く…

なんと!10万円~30万円も請求されるそうです。

 

手数料は無料でも名目を変えてお金を請求するって…。

すごく不誠実だと思います。

 

だから、ゆめ部長はここに誓います!

 

売主さまへお金は一切請求しません!

バックマージンも一切なしです!!

 

登記費用・ハウスクリーニング代・補修費用などの見積もりにバックマージンを絶対に上乗せしませんので安心してください。目指しているのは「自分が安心して依頼したいと思えるサービス」です!

最後に…

3ここまで辿り着いてくれたということは…文庫本に換算すると22ページ分も読み進めてきたことになります。本当に、お疲れ様でした!!

 

この記事では…仲介手数料無料で売却するためには、買主さまから報酬をもらわなければならずデメリットも発生しますよ。ということを包み隠さず丁寧に解説してきました。

 

最後に…ゆめ部長のメリットとデメリットをお話しておきます。

 

デメリット

 

仲介手数料 ( 報酬 ) が減ること。

 

メリット

 

仲介手数料無料という強みでお問い合わせをたくさんもらえること。

 

お互いに一長一短あり。

…べつに怪しいお話ではないですよね?

 

ここまでデメリットを丁寧に解説するWebサイトは珍しいため、これだけでもマジメさは伝わると思います。それでも不安な場合は、喫茶店やファミレスでお話をしましょう!皆さまとお会いできるのを心より楽しみにしています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

お知らせ…

「セラーズエージェント」「手数料0円売却」は現在準備中です

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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