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2021年08月11日
不動産売買の諸費用

仲介手数料を安くしたいなら…過剰サービスを求めず不動産屋さんと作業を分担しよう!

不動産屋さんの仕事量は年々増加傾向にあります。例えば、住宅ローン商品が増えて手続きが煩雑になり、ホームインスペクションや瑕疵保険の立ち合いが必要になり、重要事項説明書の記載事項も毎年増えている状況です。

 

仕事が増え、難易度は上がり、責任は重くなる…。それにもかかわらず、仲介手数料の値引きだけでなく、過剰なサービスも要求されています。マジメに働く不動産屋さんにとっては、得られる報酬と提供するサービス内容のバランスが取れず、仕事がキツくなっているのではないか…と感じています。

 

一方、お客さまは、不動産屋さんのサービス内容に対して支払う仲介手数料が妥当ではなく、納得できていないのではないでしょうか?「ムダなサービス・過剰サービスはいらないから仲介手数料を安くしてよ!」そんな意見も多いはずです。

 

そこで!「お客さま」と「マジメに働く不動産屋さん」双方の解決策として、受けるサービスと支払う仲介手数料のバランスを取るための「1つの案」を記事にまとめてみますので、仲介手数料について一緒に考えてみましょう。

 

不動産業界16年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産屋さんはどんな要望を受けているのか…現場からの体験を紹介

不動産屋さんがお客さまからどんな要望を受けているのか…ゆめ部長の体験だけでなく、知り合いの不動産屋さんから聞いた話も紹介しますので、不動産取引の現場を理解してください!

 

事例1…

 

『ウチには1歳の子どもがいるので、売買契約で3時間も拘束されるのはムリです。自宅で重要事項説明をしてもらって、売主の事務所(宅建業者が売主の新築戸建を契約)まで車で送り迎えしてもらって売買契約をします』

 

「お手数をおかけしますけど…お願いできますか?」じゃなくて、自分で決めたことを確定事項として連絡してきました。

 

「子どもがいるんだから当然でしょ?」という態度は良くないと思います。お子さんを両親に預かってもらったり、ご主人が代表で売買契約をすることも検討するべきではないでしょうか。それに、送り迎えまでしてもらえるのが当然なんて「過剰サービス」の要求だと言えます。タクシー呼べば解決することですからね。

 

こういう要求をする人は「はじめて不動産を売買するんだから、どこまでやってくれるかわかるわけないでしょ!?」と主張しますけど、少し考えればわかることであり、人を想う気持ちが欠如しているのだと思います。

 

やむを得ない事情があれば「全部こちらで対応しますから安心してくださいね!!」と笑顔で言うところですけど、こんな言い方されたら気持ちが乗らないんですよ…。

 

事例2…

 

『仕事が忙しいし、子どもの面倒で時間が取れない。住宅ローンの書類は書いてもいいけど自宅か勤務先まで持って来て。あと、住民票とか取りに行けないから代わりに取ってきてよ。』

 

知り合いの不動産屋さんから聞いて絶句しました。

 

しかも、審査がなかなか通らず、否決される度に文句を言われ、自宅まで書類を取りに行かされたそうです。審査が通らない理由を作ったのはお客さま自身ですから、強気に出ること自体が間違っていますよね。

 

住宅ローンを使うのはお客さまであって、不動産屋さんは手続きをサポートしているだけです。そんなに忙しいなら、マイホーム購入時期を数年後にズラすべきだと思います(怒!)そもそも「奥さんに内緒のキャッシング」が原因で否決されるんだから、まず、きれいに返済してから来てほしいもんだよ!と彼は言っていました。

 

う~ん…。

 

なんだか愚痴っぽくなっちゃうし、書き始めると永遠に終わらないくらいのボリュームになりそうな予感がしますね。事例紹介は2つだけにしましょう。

 

まぁ、こんな感じで、なんでもかんでも不動産屋さんにやらせようとする人、過剰サービスを要求する人がたくさんいるわけです。

 

こんな「困ったちゃん」・「クレーマー」・「トラブルメーカー」がたくさんいたら、不動産屋さんが仲介手数料を値下げする気にはなりませんよね。

 

【注意】

ゆめ部長は最初から仲介手数料を安くしていますので、この記事で書いていることは、一般的な不動産屋さんへ問い合わせをする場合のお話です。

仲介手数料に見合うサービス内容を考えてみた

物件価格400万円以上の場合、仲介手数料は次のように計算します。

 

片手仲介なら … (物件価格 × 3% + 60,000円)

両手仲介なら … (物件価格 × 3% + 60,000円)×2

 

例1)物件価格2,000万円の場合

 

片手仲介 :    660,000円

両手仲介 : 1,320,000円

 

例2)物件価格7,000万円の場合

 

片手仲介 : 2,160,000円

両手仲介 : 4,320,000円

 

金額は消費税抜きです。

 

このように「物件価格が高いか安いか?」「片手仲介か両手仲介か?」によって、不動産屋さんがもらう報酬である仲介手数料額は大きく変わってきます。

 

2,000万円の物件でも7,000万円の物件でも、やるべき仕事に大きな違いはありません。それにもかかわらず、1本の契約で驚くほど仲介手数料に差が出てしまうのです。

 

そう考えると、7,000万円の物件を両手仲介する場合…例えば新築戸建を取引する場合などであれば、お客さまのワガママにもお付き合いしやすいですね。

 

勤務先に書類を取りに来て。

自宅で契約前に事前重説をして。

子どもがいるから送り迎えして。

夫の両親と妻の両親にも現地を見せてあげて。

インスペクションをやるから日曜日は1日あけてね。

 

こんな要望があったとしても、仲介手数料の金額を考えたら、迷わず「神対応」したらイイじゃん!と思います。

 

逆に、2,000万円の旧耐震基準マンション(自主管理)を片手仲介するような場合はどうでしょうか。

 

物件調査が難しく、仲介責任リスクが高まるにもかかわらず報酬は多くありません。このような案件でもお客さまのワガママに神対応していたら、報酬とサービス内容がつり合わないでしょう。報酬が低い物件なら、正直、何度も現地を見たいと言われても対応できませんし、必要な書類は持って来てもらいたいところです。これが、不動産屋さんの本音です。

 

ここの話をまとめると…

 

仲介手数料が安すぎる契約の場合はお客さまに過剰サービスできないけど、仲介手数料をたくさんもらえる契約なら過剰サービスできる。

 

ということは…

 

物件価格が高くて両手仲介できる物件なら、不動産屋さんは仲介手数料をたっぷりもらえるわけだから、過剰サービスをカットすれば、仲介手数料の値引きもできるんじゃないの!?

 

こんな結論になりませんか??

 

そこで!お客さまが「自分でやれること」にはどんなことがあるのか…?「売主さま」「買主さま」に分けて箇条書きしてみます。

 

仲介手数料の早見表…

不動産価格100万円~5,000万円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

不動産価格5,100万円~1億円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

 

参考記事…

宅建マイスターが考える仲介手数料の適正化【不動産業界の改善点 】

不動産取引の仕組み「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」を宅建マイスターがわかりやすく解説します

不動産を売却する時に売主さまができること

まずは「売主さま」から見てみましょう。

 

写真撮影

売却で必要な書類の準備

部屋の掃除・小物設置・不具合の補修など

現地内覧・再確認の立ち合い

お客さま用プレゼン資料作成

 

「これくらいできるよ!」と思いましたか?

 

それなら…

 

売主さまが上記の仕事を負担する分、

仲介手数料を安くしてもらえるかもしれませんね!

 

解説を入れておきます。

 

不動産売却の過剰サービスについて…

 

売却前に仲介会社が費用を負担して過剰サービスすることが増えています。たとえば…ハウスクリーニングを入れて、不具合箇所を補修して、室内を片付けて、プロカメラマンが室内写真を撮影するという感じです。

 

これ、本当に必要ですか??

 

このサービスに「上限」の仲介手数料「3%+6万円」を支払う価値があるのでしょうか?「無料サービス」が大好きで隠されたデメリットに気が付いていないみたいなので、ゆめ部長が「価値がない!」と断言しておきます!過剰サービスで売却物件を集め、物件の囲い込みをして両手仲介を狙う…そんな大手の販売方法に異議あり!です。

 

現地内覧・再内覧の立会…

 

不動産屋さんがいなくたって、内覧してもらうことくらいできますよね。今までは不動産屋さんが自分の仕事がなくならないように、そして、仲介手数料をもらい損ねないように立ち合いをしていただけです。(買主さま側の不動産屋さんは必ず立ち会いますから、売主さま・買主さまだけでの内覧にはなりません。)

 

お客さま用プレゼン資料作成…

 

現地の魅力は売主さまが1番よくわかっていますから、その魅力をプレゼン資料にまとめたり、お客さまへ直接説明してしまうわけです。やる気がない不動産屋さんに任せるよりずっと効果的ですよ!

不動産を購入する時に買主さまができること

次は「買主さま」を見てみましょう。

 

オープンハウス開催中の現地内覧・事前下見

物件をネットで探す

住宅ローン手続き

 

不動産屋さんが特に手間を省けるのはこの3つだと思います。

 

まず、現地内覧からお話しますね。

 

現地を10件・20件・30件・・・100件!!と見たがるお客さまもいます。しかし、こんなにたくさんご案内したら、時間がどんなにあっても足りません。それに、この時間で他のお客さまとの契約をできたかもしれない…そんな機会損失も生じます。

 

もし、たくさんの現場を参考のためだけに見たいのであれば、まずは、オープンハウスを開催している現場を見学するのはどうでしょうか?それと、室内を見る前に、興味がある物件の街並み・駅からの道・外観だけを先にチェックして物件選別するのもオススメです。

 

正直、居住中の物件を見た後に「いやぁ~建物は良かったんだけど…街並みがイマイチだったよねー」と言われるとかなり悲しいです。ご案内したゆめ部長だけでなく、相手側の不動産屋さん・売主さまの時間も奪っていることにも意識を向けてもらえたら…と思います。

 

次は、物件探しです。

 

インターネットには、販売されている物件のほぼ全てが掲載されているはずです。不動産屋さんから物件紹介されるのを待っているだけでなく、お客さまが自分でsuumoなどで物件検索してみてください。世の中に出回っている物件はお客さまが自分で探し、未公開物件の紹介や、オススメ物件情報の提供(物件提案・値下情報)に絞って不動産屋さんを頼るのです。物件を探す作業はかなり時間がかかるんですよ…。

 

最後は、住宅ローンです。

 

これが最近はやっかいなんです。ネット銀行が増えて金融機関の競争が激化しましたから、お客さまによっては、複数の金融機関でまとめて審査をかけたいと希望します。

 

都市銀・地銀・信金・ネット銀行…とたくさん審査を行い、結局、Webページで金利が1番安い金融機関を選ぶわけですけど、それなら、最初から条件が悪いとわかっている金融機関に審査をかける必要はありませんよね?金融機関にも迷惑をかけていますし、これに付き合わされる不動産屋さんもたまりません。

 

自分で住宅ローンを調べて審査を行い、不動産屋さんと情報を共有しながら一緒に手続きを進めることができると、不動産屋さんはかなり楽になります。(連絡を密にしてくれないと逆にメンドウになりますけど…。)

 

売主さま・買主さまの双方に共通することも書いておきますね。

 

書類の記入・書類への署名捺印・書類の提出・売買契約などは、不動産屋さんに自宅へ来てもらうのではなく、事務所・店舗へ出向きましょう。「来てもらう」というサービスに仲介手数料を支払うなんてバカバカしいと気づいてもらえたら嬉しいです!

 

不動産屋さんに過剰なサービスを期待せず、

自分でやれることは不動産屋さんに任せず自分でやる!

その分、仲介手数料は値下げしてもらう!!

 

なお、元々の仲介手数料が安い場合は、

仲介手数料の値下げ・過剰サービスの要求はNG。

不動産屋さんの仕事の一部を役割分担して、

その分、親身に対応してもらうのが吉です!!

 

これが、ゆめ部長が考える、「お客さま」と「マジメに働く不動産屋さん」双方が仲介手数料について納得するための案になります。

最後に…

「仲介手数料が高い!」と言いながら、過剰サービスを求めたうえに「責任を負え!」「損害を賠償しろ!」というクレーム案件を見たり聞いたりすることが増えました。こんなことが繰り返されたら、不動産業界が仲介手数料を下げられるわけがありません。不動産業界の事情を把握したうえで、どうしたら仲介手数料を下げられるのか…そんな建設的な議論になったら嬉しいですね。

 

このWebページで何度も言っていることですけど、ゆめ部長は「仲介手数料の自由化」が実現されるべきだと思っています。なぜなら、仲介手数料は、案件によっては高すぎ、また、逆に、案件によっては安すぎる…ということが多いからです。

 

「不動産屋さん」と「消費者」の両方が納得できるサービスを実現できるように、これからも批判を恐れずに記事を執筆していきますので、応援や、一緒に不動産業界を変えていこうぜ!というメッセージもお寄せください!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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仲介手数料を安くしたいなら…必要なサービスを「+」不要なサービスを「-」する!

 

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2019年08月17日 更新

2021年08月10日 更新

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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