株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2019年06月11日
不動産売買のお金

仲介手数料を安くしたいなら…過剰サービスを求めず不動産屋さんと作業を分担しよう!

不動産屋さんの仕事量は年々増加傾向にあります。例えば、住宅ローン商品が増えて手続きが煩雑になりましたし、インスペクションや瑕疵保険のための立ち合いなども必要になることが増えてきました。

 

このように仕事量が増え、仕事の難易度は上がり、責任も大きくなっている…。それにもかかわらず、「仲介手数料が高い!」と言われ、お客さまからはクレームが入ってしまいます。正直、不動産取引の仕事は「やりがいと報酬」に対して割りが合わなくなっていると感じています。

 

そこで、お客さまと不動産屋さん双方の解決策として、1つの案をブログにまとめてみたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産屋さんに対してどんな要望があるのか…現場からの体験を紹介

不動産屋さんがお客さまからどんな要望をされているのか…ゆめ部長の体験だけでなく、知り合いの不動産屋さんなどから聞いた話も紹介してみましょう。

 

『ウチには1歳の子どもがいるので、売買契約で3時間も拘束されるのはムリです。自宅で重要事項説明をしてもらって、売主の事務所(宅建業者が売主の新築戸建を契約)まで車で送り迎えしてもらって売買契約をします』

 

「お手数をおかけしますけど…お願いできますか?」ではなくて、自分で決めたことを確定事項として連絡してきています。「子どもがいるんだから当然でしょ?」という態度はどうなのかなぁ~と思いますよね??

 

お子さんを両親に預かってもらったり、ご主人が代表で売買契約をすることも検討するべきです。それに、タクシーじゃないですから、送り迎えまでしてもらえるのが当然なんて過剰サービスの要求だと思います。

 

こういう要求をする人の主張は、「はじめて不動産を売買するんだから、どこまでやってくれるか、わかるわけないでしょ!?」という感じです。これ、どう感じますか…?思いやりが欠如している気がしませんか??

 

もちろん、やむを得ない事情があれば、ゆめ部長から「全部こちらで対応しますから安心してくださいね!!」と笑顔で言うところですけど、こんな言い方じゃあ、気持ちが乗らないんですよね。

 

『仕事が忙しいし、子どもの面倒で時間が取れない。住宅ローンの書類は書いてもいいけど自宅か勤務先まで持って来て。あと、住民票とか取りに行けないから代わりに取ってきてもいいよ。』

 

これは知り合いの不動産屋さんの話ですけど、ホント…絶句です。そこまで忙しいならマイホーム探しの時期を数年後にしたらイイと思うのは、ゆめ部長だけではないではないでしょう。

 

住宅ローンはお客さまが使うのであって、不動産屋さんが手続きをサポートしているだけなんです。しかも、審査結果が否決される度に文句を言われて自宅まで書類を取りに行ったそうですけど、審査が通らない理由を作ったお客さまに問題があるわけですから、強気に出ること自体が間違っています。

 

ゆめ部長も経験していますけど、審査が通らないことを不動産屋さんのせいにする人っと意外とたくさんいます。原因が「奥さんに内緒で200万円のキャッシングがあったこと」だったとしても…ですよ。

 

う~ん…。なんだか愚痴っぽくなっちゃうし、書き始めると永遠に終わらないくらいのボリュームになりそうな予感がしますね。事例紹介は2つだけにしましょう。

 

まぁ、こんな感じで、なんでもかんでも不動産屋さんにやらせようとする人、過剰サービスを要求する人がたくさんいるわけです。これじゃあ、不動産屋さんが仲介手数料を値下げしづらい状況だと言えますよね。

 

だから、自分でやれることは自分でやって、過剰サービスを求めないようにしたら、仲介手数料を値下げしてもらえるかもしれませんよ…?とアドバイスしたいわけです。

 

【注意】

ゆめ部長は最初から仲介手数料を安くしていますので、この記事で書いていることは、一般的な不動産屋さんへ問い合わせをする場合のお話です。

仲介手数料に見合う仕事量を考えてみた

物件価格400万円以上の場合、仲介手数料は次のように計算します。

 

片手仲介なら … (物件価格 × 3% + 60,000円)

両手仲介なら … (物件価格 × 3% + 60,000円)×2

 

例1)物件価格2,000万円の場合

 

片手仲介 :    660,000円

両手仲介 : 1,320,000円

 

例2)物件価格7,000万円の場合



片手仲介 : 2,160,000円

両手仲介 : 4,320,000円

 

このように、物件価格が高いか安いか?片手仲介か両手仲介か…?によって、不動産屋さんがもらう報酬である仲介手数料額は大きく変わってきます。

 

2,000万円の物件でも7,000万円の物件でも、やるべき仕事に大きな違いはありません。(※もちろん仲介責任で負うべき負担は異なります。)それにもかかわらず、1回の契約で上記のように驚くほど仲介手数料に差が出てしまうのです。

 

そう考えると、7,000万円の物件を両手仲介する場合…例えば新築戸建を取引する場合などであれば、お客さまのワガママにもお付き合いしやすいですね。

 

勤務先に書類を取りに来て。

自宅で契約前に事前重説をして。

子どもがいるから送り迎えして。

夫の両親と妻の両親にも現地を見せてあげて。

インスペクションをやるから日曜日は1日ずっと付き合って。

 

こんなことがあっても、もらう金額を考えたら、神対応を目指したらイイじゃん!とゆめ部長は思います。でも、運営コストが高い大手に求めたらダメな気がしますけどね。

 

逆に、2,000万円の物件を片手仲介する場合…築年数が古い旧耐震基準のマンションを取引する場合などであれば、お客さまのワガママに神対応していたら、費用対効果が合いません。営業スタッフにも家族がいますからね。なんでもかんでも対応できるわけがないと思います。

 

報酬が低い物件なら、正直、何度も現地を見たいと言われても対応できませんし、必要な書類は持って来てもらいたいところです。これが、不動産屋さんの本音でしょう。

 

不動産屋さんの営業スタッフは、1ヶ月で稼ぐ仲介手数料のノルマは150万円~300万円くらいが多いと思います。ゆめ部長の経験では、大手仲介会社にいた時が300万円、中堅では200万円、小規模で150万円でした。

 

ゆめ部長は1ヶ月に3契約しつつ神対応してもやり切ってきました。でも、仕事に全力投球していない営業スタッフだと、しっかり対応できるのは2ヶ月で3契約くらいではないかと思います。

 

1ヶ月で1.5契約で先ほどのノルマを達成できるのか…?こう考えると、お客さまが不動産屋さんに対して、どこまで要望を主張してもいいのか…。なんとなく基準が見えてきそうではないですか??

 

仲介手数料が安くても一所懸命やってくれる不動産屋さんもいますから、これは、あくまでも参考でしかありませんけどね。

 

参考記事…

「仲介手数料の自由化」を上級宅建士の宅建マイスターが考える【オススメ記事!】

不動産取引の仕組み「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」を宅建マイスターがわかりやすく解説します

不動産を売却する時に売主さまができること

お客さまが「自分でやれること」にはどんなことがあるのか…?「売主さま」「買主さま」に分けて箇条書きしてみます。

 

写真撮影(ゆめ部長なら必ず自分で撮影しますけどね。)

売却で必要な書類の準備(評価証明・重要事項調査報告書など)

部屋の掃除・小物設置など

現地内覧・再確認の立ち合い

お客さま用プレゼン資料作成

 

現地の魅力は売主さまが1番よくわかっていますから、その魅力をプレゼン資料にまとめたり、お客さまへ直接説明してしまうわけです。

 

現地内覧での対応は、買主さま側に不動産屋さんがいる場合を想定しています。不動産屋さんが1人もいない状況での内覧をお任せするわけではありません。

 

現地内覧について書いていて思ったのですけど、不動産屋さんがいなくたって、内覧してもらうことくらいできますよね…。今までは不動産屋さんが自分の仕事がなくならないように、そして、仲介手数料をもらい損ねないように立ち合いをしていただけかもしれません。(余談でした…。)

 

売主さま・買主さまの双方に共通することは…

 

書類の記入・書類への署名捺印・書類の提出・売買契約などは、不動産屋さんに来てもらうのではなく、事務所へ出向きましょう。「来てもらう」というサービスに多額の仲介手数料を支払うなんてバカバカしいと思えたら、笑顔で対応できるのではないでしょうか?

不動産を購入する時に買主さまができること

オープンハウス開催中の現地内覧・事前下見

住宅ローン手続き

 

不動産屋さんが特に手間を省けるのはこの2つだと思います。

 

現地を10件・20件・30件・・・100件!!と見たがるお客さまもいます。しかし、こんなにたくさんご案内したら、時間がどんなにあっても足りません。それに、この時間で他の契約に繋げられたかもしれない…という機会損失も生じます。

 

もし、たくさんの現場を参考のためにも見てみたいのであれば、オープンハウスを開催している現場をまずは見てみたらどうでしょうか?それと、室内を見る前に、街並み・駅からの道・外観だけをチェックしておくのもイイ判断だと思います。

 

正直、居住中の物件を見た後に「いやぁ~建物は良かったんだけど、街並みがイマイチだったよねー」と言われると、かなりキツイです。ご案内したゆめ部長だけでなく、相手側の不動産屋さん・売主さまの時間も奪っていることにも意識を向けてあげてくださいね。

 

次は住宅ローンです。これが最近はやっかいなんです。ネット銀行が増え金融機関の競争が激化しましたから、お客さまによっては、複数の金融機関に打診をしたいと考えるようです。

 

都市銀・地銀・信金・ネット銀行…とたくさん審査を行い、結局、Webページで金利が1番安い金融機関を選ぶわけですけど、それなら、最初から条件が悪いとわかっている金融機関に審査をかける必要がありませんよね。

 

金融機関にも迷惑をかけていますし、これに付き合わされる不動産屋さんもたまりません。

 

こんな大変なお客さまだけでなく、自分で住宅ローンを調べて審査を行い、不動産屋さんと情報を共有しながら手続きを自ら進めることができると、私たちはかなり楽になりますよ。(連絡を密にしてくれないと逆にメンドウになりますけど…。)

 

その他には、インスペクションや瑕疵保険の依頼、リノベーション会社への依頼、すまい給付金などの申請、火災保険の検討なども不動産屋さんに頼らず自分でやれることですね。

 

ちなみに…ゆめ部長なら、建築会社や保険会社を不動産屋さんから紹介してもらいません。なぜなら、バックマージンを取られる可能性が高いからです!この点からも自分で探す価値はあると思います。

ゆめ部長が作った「仲介手数料0円売却」について

ゆめ部長が作ったサービス「仲介手数料0円売却」は、厚いサポートを強み・ウリにしています。そのため、この記事と言っていることが違うじゃないか!と思われるかもしれませんので説明しておきますね。

 

「仲介手数料0円売却」を実現するために、ゆめ部長は、次の2つのことを意識しています。

 

1つ目。時には感じ悪く思われるリスクも承知の上で、クレーマーと過剰サービスを求めるお客さまに対してはハッキリ「NO!」と伝えます。例えば、媒介契約の継続をゆめ部長からお断りすることだってあります。

 

お客さまの言うことを何でもやるのではなく、サービスの内容を正しく理解してもらえるお客さまだけをターゲットにしようと考えました。こうすることで、エージェント(営業スタッフ)のムダな仕事を減らせますし、心のゆとりを保つこともできています。

 

2つ目。このサービスは他の不動産屋さんと競合する場合には効果的です。競合が少なくなる分、労働時間と広告費を下げられるメリットがあるのです。

 

「質が高いのに費用は安い」この領域に入ってこられる不動産屋さんは少ないでしょうから、マネされる…という心配も今のところはしていません!

最後に…

「仲介手数料が高い!」と言いながら過剰サービスを求め、「責任を負え!」「損害を賠償しろ!」というケースを見たり聞いたりすることが増えました。悪質クレーマーの話はネットでもよく見られますよね?

 

こんなことが繰り返されたら、不動産業界が仲介手数料を下げられるわけがないと思うのです。不動産業界の事情を把握したうえで、どうしたら仲介手数料を下げられるのか…そんな建設的な議論になったら嬉しく思います。

 

このWebページで何度も言っていることですけど、ゆめ部長は「仲介手数料の自由化」が実現されるべきだと思っています。なぜなら、仲介手数料は、案件によっては高すぎ、また、逆に、案件によっては安すぎる…ということが多いからです。

 

「不動産屋さん」と「消費者」の両方が納得できるサービスを実現できるように、これからも批判を恐れずに記事を執筆していきますので、応援や、一緒に不動産業界を変えていこうぜ!というメッセージもお寄せください!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

よかったら、Twitterもフォローしていただけたら嬉しいです。2019年6月11日時点でフォロワーさん1,000人まであと少しになりました♪♪

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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