株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

絶対に購入したい物件なら…仲介手数料をケチらない!手数料無料・半額の会社で働いたからわかる秘密をコッソリ教えます。

仲介手数料って…高いですよね。 手数料がもっと安かったらなぁ~と考える気持ち、とてもよくわかります。しかし、手数料を節約しようとして失敗するケースも私は見てきました。そこで、この記事では、仲介手数料割引サービスを使わない方が良いケースをコッソリ教えます!

 

仲介手数料無料 または 半額の会社で働き、「手数料0円売却」や「買替物件の手数料を無料 または 半額にする!」というサービスを提供しているからこそわかる問題点を指摘します。検討している人は必読です!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  片手仲介の物件で仲介手数料をケチると…こんなことになるかもしれない!

2.  仲介手数料を支払った方が得になることがある…

3.  未公開の新築戸建や土地を購入するなら仲介手数料無料にこだわらない方が良い!

4.  マイホームを購入するときに仲介手数料割引サービスを利用するなら…

5.  最後に…

片手仲介の物件で仲介手数料をケチると…こんなことになるかもしれない!

片手仲介の詳細解説は下欄のリンクをクリックして記事を読んでもらうとして、片手仲介を上の図を使って簡単に説明しておきます。

 

「売主さまを担当する不動産屋さん」と「買主さまを担当する不動産屋さん」の2社が共同して不動産売買を成立させます。

 

「売主さまを担当する不動産屋さん」は、左側の売主さまから「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料を受領し、「買主さまを担当する不動産屋さん」は、右側の買主さまから「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料を受領します。

 

2社の不動産屋さんの報酬は、両手仲介の半分となり、それぞれ「成約価格×3%+6万円」のみとなります。このような取引を片手仲介(分かれ)と言います。

 

このような片手仲介のケースをもう少し詳しく見てみましょう。

 

皆さまは物件購入を検討しています。購入物件は中古マンションで、売主さまから売却を任された大手の不動産屋さんが販売窓口になっています。大手の不動産屋さんは仲介手数料割引サービスを行っていないため、ネットに強く、仲介手数料半額サービスを行っている会社を利用しての購入を検討中…と考えてください。

 

仲介手数料半額の不動産会社を利用して購入申込をすると、次のようなことが起こる可能性があります!ちなみに、全て私が過去に体験したことばかりです。

「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」をわかりやすく解説
2番手の購入申込を受け付けるときは要注意!

ケース1…

大手の不動産屋さんには、自社で購入を検討している買主さまがいました。このお客さまと契約できれば両手仲介となり、仲介手数料は「成約価格×6%+12万円」となりますが、皆さまと契約することになると、大手の不動産屋さんの報酬は半分の「成約価格×3%+6万円」となってしまいます。

 

さぁ、普通、どっちのお客さまと契約したいと思いますか?…このようなケースでは、私のお客さまは二の次で雑に扱われ、契約できないことが多くなります。

ケース2…

4,980万円の物件に対して▲280万円の4,700万円で購入申込をしました。このとき、大手の不動産屋さんがどう思うでしょうか…?

 

答えは…「このお客さまと契約したら仲介手数料が半分になっちゃうよ!」そうだ。「もっと高い金額で購入するお客さまが現れると思うので断りましょう」と売主さま説得しよう。となります。自社で両手仲介できるなら頑張って交渉するけど、他社からの大きな交渉は断られるのです。

ケース3…

大手の不動産屋さんには、住宅ローンの事前審査が内定していないお客さまがいました。このお客さまは▲180万円の価格交渉を希望していて、不動産購入申込書を提示していました。そこへ、皆さまが、住宅ローンの事前審査を通したうえで、満額の不動産購入申込書を提示したとします。どうなるか…。

 

「いま1番手がいるので、そのお客さまの審査結果次第ですね。」と言われます。つまり、1番手がいるから2番手だよ、と言うことです。通常は、事前審査が通り、交渉がまとまった時点で1番手になりますが、両手仲介をしたいという自己都合が優先されるわけですね。

ケース4…

私が仲介手数料半額で紹介していた物件がありました。内覧予約をするために問い合わせをしたところ、「弊社のお客さまで1番手のお申し込みがあります。」との回答が…。

 

お客さまはこのマンション限定で探していて、お子さんの小学校入学に向けて早期の引越を希望していましたし、今日の朝一でレインズ登録された物件なので、物件を囲い込んでいるんじゃないか?と思いました。

 

そこで私は「弊社のことは忘れて、直接、大手の不動産屋さんへ問い合わせをすれば、1番手にしてくれるかもしれませんよ。」とアドバイスしました。

 

上司に聞かれたらクビになりそうですけどね。

 

そうしたら、実は1番手はいなくて、住宅ローンの事前審査が通っていないのに、即日、レインズのステータスが「申込有」に変えられていました。お客さまと電話で話をしたら、全てを教えてくれました。

 

「やっぱり、そうだったか…。」

仲介手数料を支払った方が得になることがある…(実は、これが物件囲い込みの問題点!)

物件の囲い込みの問題を簡単に説明しておきます。

 

売却を任された不動産会社は、両手仲介で儲けたいがために、売主さまの「早く・高く・良い条件で売って欲しい」という要望をムシします。売却情報を不動産屋さんのネットワークに登録せず、自社で見つけた買主さまと契約しようとするのが物件の囲い込みです。

 

この不動産会社は、契約が決まれば仲介手数料をもらえるため、売主さまが損をしようと、買主さまが損をしようと「知ったことではない!」と考えています。依頼者の利益をムシするなんて…頭がおかしいと思いませんか?

 

詳細は下欄のリンクで記事を読んでみてくださいね。

 

不動産屋さんは両手仲介を狙っている。だから、仲介手数料割引サービスをしている不動産屋さんから申込みが入り、片手仲介になることをすごく嫌がっています。

 

片手仲介になるケースで厳しい条件交渉があれば、売主さまを味方するフリをして断りますが、両手仲介できるケースであれば、売主さまに条件を受け入れるように説得してきます。

 

ただし、月のノルマが足りなければ、なんとか月内に契約できるように、価格交渉を飲んでもらえるまでしつこく営業するようです。

 

つまり…買主さまの立場だけを考えれば、両手仲介を狙っている不動産会社を利用した方が、条件交渉を頑張ってくれるし、1番手も確保しやすい。と言えるわけですね。

 

こんな裏情報を暴露するのも、業界の問題を改善したいがためです。このやり方を推奨しているわけではなく、皆さまが問題点を理解し、不動産屋さんに好き勝手させないようにしたいと思っています。

未公開の新築戸建や土地を購入するなら仲介手数料無料にこだわらない方が良い!

上記の図のように、不動産会社が売主の物件を購入する場合、仲介手数料を無料にできるケースが多いです。

 

麻布ハウスでは、お買い替えをされるお客さまの売却をサポートする場合、購入先の物件を仲介手数料無料 または 半額でお手伝いしています。買い替え先が新築戸建なら、仲介手数料を無料にできる可能性がとても高くなります。

 

こんなサービスをしていながら言うのは、ちょっと正直すぎるかな…とも思いますが、正しい知識を広めたいので「自分が購入するなら知りたい知識」としてお話します。

 

皆さまが購入したい物件が新築戸建だったとします。仲介手数料割引サービスを利用する会社なら仲介手数料を無料にすることができそうです。

 

しかし、この物件がいわゆる未公開物件でした。無料にしてくれる不動産屋さんからは「一般公開されるのを待ってもらえれば、仲介手数料無料でお取り扱いできますよ。」と言われました。さぁ、皆さんはどうしますか?

 

私の考えを書いてみますと…

 

購入したい物件の購入意欲が高いのであれば、他の人に代われてしまう前に、仲介手数料を支払っても抑えてしまうべきだと思います。

 

皆さま、よくわかっていないようですけど「未公開物件情報」はタダではないのですよ。未公開物件を集める不動産屋さんは、横のつながりを重視して頑張っています。お付き合いで飲みに行きますし、休日にゴルフにも行く。相場相談などにも笑顔で対応していたりします。そうやって、未公開の情報を集めてウリにしているのです。

 

良い情報がタダなんてことがおかしいのは、よくよく考えてみればわかることですから、「仲介手数料 = 情報料」と考えて前向きに検討した方が良いと言えます。

 

なお、このようなケースは、売主の不動産会社が、仲介をしている不動産屋さんに「未公開物件」として紹介しているわけですから「物件の囲い込み」とは異なります。物件の囲い込みは、良い条件で売って欲しい売主さまに内緒でコッソリやっているところに問題があるのです。

マイホームを購入するときに仲介手数料割引サービスを利用するなら…

仲介手数料割引サービスのデメリットは理解してもらえたかと思います。次は、仲介手数料割引サービスを積極的に使った方が良いと思うケースをお話しておきます。

 

使わない方が良いケース…

 

未公開物件

競合が多い物件

値下がりしてばかりの物件

新規登録物件

マンション限定・エリア限定の場合

購入期限が短い場合

 

スピード勝負が求められる物件では、利用をあまりオススメできません。デメリットを把握したうえで、仲介手数料を節約することが最優先であれば、何も問題はありません。

 

使った方が良いケース…

 

売れ残り物件に強気の交渉を入れる場合

一般媒介物件で複数の不動産屋さんが扱っている場合

自己資金が少ない場合

現金購入・住宅ローンの事前審査が完了している場合

購入候補物件が複数ある場合

購入を焦っていない場合

 

積極的にこのサービスを使ってみて良いともいます。ただし、「会社」と「人」は見極めるようにしてくださいね。

最後に…

ここまでホンネを書いてもいいものか…という内容の記事になりましたが、麻布ハウスは情報を隠さず、逆に積極的に公開していく会社でありたいと思っていますので、これでいいんです。

 

「いい会社を作りたい。」これが純粋なモチベーション!

 

最近4,000文字前後の記事が多くなってきました。こんな長文の記事を最後までお読みいただきありがとうございました。

 

役立つ記事を書けるように頑張りますので、今後もどうぞよろしくお願い致します。

 

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この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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