株式会社 麻布ハウス
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2019年08月22日
不動産売買の知識

仲介手数料無料・半額の会社で働いた経験からサービスの質と問題点を語ります!

Web担当のゆめ部長は、仲介手数料を「無料」または「半額」にするサービスを実施している会社で働いた経験があります。この経験から、無料・半額というサービスの問題点や、質・レベルがどれくらいのものなのか…?をまとめてみます!

 

ゆめ部長も仲介手数料を割引するサービスを1つのウリにしていますけど、サラリーマン時代の経験で知った問題点をクリアできるように修正してあります。一般的な会社とゆめ部長でどこが違うのか…ここも確認してみてください!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

仲介手数料無料・半額の会社では、平均仲介手数料額は2%程度になる

仲介手数料無料または半額の会社では、無料になる場合と、半額になる場合は、いったいどうやって決めているのでしょうか。購入と売却に分けて見てみましょう。

 

不動産購入…

 

不動産買取会社や建売会社が販売する物件では、売主さまから仲介手数料をもらえますので、買主さまの仲介手数料を無料にすることができます。新築戸建やリノベーション済みマンションは仲介手数料無料の対象物件になりやすいです。

 

仲介手数料が半額になるのは、片手仲介になる場合です。居住中の中古物件を購入するときに、他社の不動産屋さんが販売の窓口となり、スーモなどに広告を出している物件などです。

 

また、売主の不動産会社から仲介手数料をもらえなかったり、減額されてしまう場合も半額になることがあります。

 

不動産売却…

 

不動産買取会社に売却する場合は仲介手数料が無料でした。売買契約が成立すると、売主さまの不動産買取会社から仲介手数料をもらうことができるからです。

 

仲介手数料が半額になるのは、個人の買主さまへ売却する場合です。自社で買主さまを見つけると「成約価格×4.5%+9万円」が報酬になり、他社さんが買主さまを見つけると「成約価格×1.5%+3万円」が報酬になります。

 

ゆめ部長が勤務していた会社では「両手仲介」を禁止していましたので、「成約価格×1.5%+3万円」だけしか報酬がありませんでした。

 

仲介手数料無料の案件は3件で1件くらいでしたから、1取引あたりの平均的な仲介手数料率は2%前後だったと記憶しています。新築戸建やリノベーション済みのマンションを得意にしている不動産屋さんであれば、もう少し手数料率は高くなるでしょう。

 

平均手数料率が5%を超えている大手の仲介会社もあるようですから、そこと比較すれば、1契約あたりの売上は大体40%程度になるということです。月に3本、年間で35本くらいの契約ができないと、生活が厳しくなってしまいます。

 

1件1件マジメに取り組んでいたのでホントに大変で苦労しました…。

 

参考記事…

仲介手数料「無料」or「半額」の決め方を解説します!

購入したい物件が決まっている「一発案件」は思ったよりも少ない!

仲介手数料が安い会社は、他の不動産屋さんが頑張ってご案内したお客さまを横取りするんでしょ(怒)ということをよく言われましたけど、このような案件は意外と少なく、現地をご案内して、住宅ローンの審査を通して、支払方法をアドバイスして…という通常通りの仕事をしていました。

 

すでに物件が決まっている一発案件しか契約していない人もいましたが、成績はあまり良くなかったです。仲介手数料無料・半額だからって楽できるほど、今の不動産業界は簡単ではありません!

正直…変な問い合わせが多くてクレーマーが多い印象だった…

とにかく物件価格と仲介手数料を安くして自分だけが得をしたい!という問い合わせがかなり多く、営業スタッフはかなり疲弊していました。

 

ゆめ部長は大手や中堅の会社で勤務していたことがありますので、その感覚から言いますと、明らかに変な人が多かったと言えます。ワガママで、自己中心的。約束は守らないし、何でも無料でやって欲しいという人たちまでいて、まともに対応できないレベルの問い合わせもありました。

 

10組に1組・2組はそんな感じのお問い合わせが混じっていたと思います。もちろん、全力で応援したくなるお客さまや、尊敬できるお客さまもたくさんいます。ココでお話しているのは「本当の困ったちゃん」の出現率が高い…ということです。

 

マジメにやっている人は疲れ果てていましたが、雑な仕事をしている人たちは仕事が楽だと言っていました。では、仕事が楽に感じるほど「雑な仕事」とは、どんな感じだと思いますか…?

 

次の項目で箇条書きしてみますね。

取扱エリアが広くて仲介手数料が安いとサービスの質は残念なものになる…かも。

ゆめ部長が勤務していた会社はベテランが多く、ちゃんと仕事をする人の比率は高かったという前提で読んでください。

 

エリアは東京都だけでなく、埼玉県・千葉県・神奈川県なども含めていました。23区からあまりにも遠ければお断りしていましたが、ゆめ部長は狭山・入間・幕張・千葉ニュータウン・あざみ野まで契約をしました。

 

東京23区から離れるということは、移動が大変なだけでなく、物件価格も下がるということです。仲介手数料は成約価格に応じて計算されますから、1,000万円の物件で仲介手数料が半額だと、仲介手数料が20万円を切ることもあります。

 

1番きつかった案件は、物件価格200万円のワンルーム。歩合給は衝撃の1万円でした(涙)エリア外で移動時間が片道1時間オーバーだったことも考慮すると、時給300円くらいでしょうか…。家族を守らなければいけないのに、こんな案件をやるなんてムリだとわかってもらえますよね?

 

このような状況で仕事をしていると、営業マンがどうなるかと言うと…

 

一度も現地を見ることなく契約してしまう

契約書は相手業者に任せきりで内容をチェックしない

重要事項の説明を省略する

住宅ローンはお客さま任せにする

残代金決済を相手業者に任せてしまう

価格交渉は一切受けない

 住宅診断をやめるように説得する

 

などなど、「雑な仕事」が常態化します。

 

こんな仕事っぷりが許されるものではありません。でも…クレーマー相手に奮闘しているうちに、「あれ…?もしかしたら、この人たちのやり方が妥当な仕事量なんじゃないかな…」と思うようになってしまいました。

 

もっと会社のサポートがあれば良かったのにな…と今でも残念な気持ちになります。

仲介手数料が安いと契約件数が増えるから会社のバックアップがないとキツイ。

この会社の社長は「仕事ができるベテランを集めているから…」と、いつも言っていました。しかし、なんでもかんでも営業スタッフに責任を押し付けるだけで、バックアップは何もしてくれませんでした。

 

ゆめ部長は最高で1ヶ月に7契約しましたが、その時、売買契約書を6件作成しつつ、月に15件のご案内をして、売却物件3件登録しました。すでに契約をしていた物件の引渡業務も5件ありましたから、月の勤務は400時間を超えてしまいました。

 

スタッフの得手不得手に合わせて、分担制・分業制にしたり、やりきれない仕事を上席が積極的にサポートする(プレーイングではなく)システムにすることくらいは、やればできるはずですよね。

 

追客業務と契約業務で分業制にする

売却と購入・ エリア・実需と投資などで担当を分ける

忙しい営業マンの業務サポート

 

これくらいは、やって欲しいところでした。

 

しかし、仲介手数料を割り引くということは報酬が少ないということ。だから、余計な経費をかけられない…という発想になっているのだと思います。

 

結果、営業スタッフが疲弊して退職し、また不慣れな営業スタッフを募集する…ということを繰り返し、熟練度の低いスタッフとモチベーションが低いスタッフであふれかえることになるのです。

 

このような会社では、質の高いサービスを受けられる気がしませんよね…?

仲介手数料無料・半額などのサービスは悪くない。会社とスタッフを見極める!

どの会社も儲かればよいと考えすぎなんです。Webページで企業理念や社長のコメントを読んでみましょう。無難で小難しいことしか書いてなければ、お金にしか興味がなくて、お客さまのために、良いサービスを広める情熱がないことがすぐにわかります。

 

社長がダメなら、その会社のサービスもダメでしょう。

 

次に営業スタッフです。ゆめ部長がいた会社は、なぜか、良い営業さんが集まっていました。本当に驚くほどのスーパー営業マンもいましたから、このような担当者に巡り合えたのであれば、多くのデメリットもうまく解消できるはずです。

 

仲介手数料を安くできるサービスを利用する場合、会社と人をしっかりチェックしてください。会社の企業理念・サービス内容・営業マンのブログやお客さまの声などで一次審査を行い、二次審査でメール・電話・面談をすることをお勧めします。

ゆめ部長の「仲介手数料半額の不動産売却」をチェック

このような経験から、仲介手数料半額で売却するサービスを実施するために次のように補強・修正をしました。

 

ムダサービスを引き算して排除。売主さまに販売活動の一部を負担してもらう!

 

内覧の立会は最初の1回だけです

居住中の場合は2回目以降の案内は売主さまが対応します

空室の場合は現地にキーBOXを設置します

現場の見回り・清掃は売主さまが行います

作戦会議を開催する場合はゆめ部長指定の場所になります

写真撮影は原則1回だけです

お客さまへのプレゼン資料作成などに協力してもらいます

 

取り扱う不動産を限定!

 

エリアは東京23区+周辺近場

査定価格が3,000万円以上

居住用物件のみ(投資用・店舗物件はNG)

物件種別は一戸建て・マンション・土地

 

クレーマーにNO!次のようなお客さまはお断りします。

 

約束を守らない

発言や態度が横柄

話を聞かず上から目線

自分で調べずなんでも質問(Memoしない)

悪質クレーマー

無料で何でもやらせようとする

 

サービスの詳細は下のバナーをクリックしてください!

最後に…

「仲介手数料無料・半額などの会社が増えている」という人がいますけど、大事なことを忘れています。それは…新規参入会社と同じくらいの会社が潰れているということです。熱い想い・知識・経験・アイディアがなければ、このサービスで生き残っていくのは厳しいでしょう。

 

仲介手数料無料・半額で仕事するならば、優秀なスタッフと会社のバックアップがなければ、お客さまに納得してもらえるサービスを提供することはできません。これが、数年働いた私の考えです。

 

この経験を生かしてサービスを作りました。「安かろう悪かろう」ではなく、上図の位置にたどり着くことで圧倒的な差別化を図っていくことを目標にしています。

 

本物のサービスを提供できるように頑張っていきますので、ぜひ皆さまのご意見・ご感想などをお聞かせください。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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