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2019年11月20日
不動産売買の知識

不動産売却で「一般媒介」を選んでOKなケースを宅建マイスターが解説します!

不動産売却する際には不動産屋さんと媒介契約を締結します。ゆめ部長は、3種類ある媒介契約から「一般」媒介契約を選ぶべきではないと考えていますけど、絶対にNGなわけではないとも考えています。

 

そこで、ゆめ部長が「一般媒介を選んでもイイかも!」と思えるケースを解説しますので一緒に媒介契約の選び方を考えみませんか??

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産売却の媒介契約とメリット・デメリット

媒介契約は全部で3つあります!

 

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

 

まずは、それぞれのメリット・デメリットを復習してみましょう。

一般媒介契約

1番大きなメリットは…

 

「物件の囲い込み」を防げることです。

 

専任媒介を選ぶと、不動産屋さんが「両手仲介」を狙いたくなり、物件情報を隠されてしまうリスクがあるからです。

 

一方、デメリットは…

 

広告費をかけてもらえない可能性がある

レインズへの登録義務がない

媒介報告義務がないため放置される可能性がある

 

などが考えられます。

 

それと、あまり知られていないデメリットをもう1つ。

 

ゆめ部長が買主さまを担当するケースで一般媒介の物件を見たら…「売却側の担当者さんが価格交渉をゴリ押しで通してくれるんじゃない?」と期待しちゃいます。だって、他の不動産屋さんで契約になってしまったら、今までの仕事が全て台無しになってしまいますからね。売主さまが損をしたとしても、自分の営業ノルマ達成のために動いてしまう…そういう営業マンは多いと言えます。

 

つまり、売主さまには、価格交渉をなんとかして通そうとする営業マンとのバトルがあるかもしれない…というリスクがあるのです。しぶとい営業マンから逃げる自信、皆さまはありますか!?

専任媒介契約・専属専任媒介契約

まず、メリットを見てみましょう。

 

担当者が本気でサポートをしてくれること

不動産会社が広告費などを割り当てやすいこと

 

営業数字に繋がる可能性が高いからこそ、写真撮影に時間を使い、資料を集め、物件調査をして、魅力を引き出す準備ができるのです。

 

ここ、わかっていない人が多いので重要ポイントですよ。

 

次に、デメリットです。

 

「物件の囲い込み」をされた結果、成約価格が下がってしまうリスクがあることです。少ないお客さまの中から買主さまを探すのか、たくさんのお客さまの中から探すのか…この差はすごく大きいと言えます。

 

このあたりの基礎知識は抑えておいてくださいね。

もう少し詳しく確認したいなら次の記事が超オススメです!

 

参考記事…

「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ?不動産売却のプロが語ります!【保存版】

失礼ですが…一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません!【オススメ記事】

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」の実態と対処法をわかりやすく解説します!

ゆめ部長は「専任媒介」契約をオススメします!

ゆめ部長がオススメする不動産売却方法をお話しておきます。

 

まず、最重要なのが、信頼できる不動産屋さん(エージェント + 不動産会社)を見つけることです。その不動産屋さんと、しっかり信頼関係を構築しましょう。

 

次に、売却する不動産の魅力を最大化してもらうために「専任媒介」契約を締結しましょう。このとき「一般媒介」契約を選択してしまうと、「もしかしたら、この努力がムダになりタダ働きになるかもしれないな…」と考えてしまいますから、正直、本気を出しづらいんです…。

 

販売活動が少し長引いた場合、嫌な顔せず対応してくれたり、状況に応じて面談する機会を作ってくれるようなエージェントであれば、最後まで裏切らずに任せるべきです。売れない明確な理由があるのに「不動産屋の仕事が悪い!」と決めつけて浮気する人もいますけど、こういう人って、販売活動が長期化する傾向がありますので注意してくださいね!

「一般媒介」を選んでOKなケース

ゆめ部長は「専任媒介」契約を強くお勧めしていますけど、それは「高値成約を目指す」ことが目的です。そのため、次のようなケースであれば「一般媒介」を選ぶのもアリだと考えています。

ケース1

「物件力」が高い不動産を売却する場合。

 

物件を磨かなくても勝手に競争が起こりますから、相場で売却するなら特別な努力は必要ありません。新人でも簡単に成約できる難易度の低い仕事になるでしょう。

 

「物件力が高い不動産」とは、希少性が高い(滅多に出ないマンションetc)・条件が良い(文京区・駅から徒歩5分以内・ブランドマンション・陽当良好etc)不動産などです。

 

3社~5社に一般媒介で売却を依頼すれば、それぞれの不動産屋さんが競争してくれます。そうすれば、「価格交渉なしの満額」など、売主さまに有利な条件での成約を実現できると思います。

 

注意点を補足しておきます…

 

「物件力」が高い不動産であれば、不動産市場で売却情報を公開するだけで、何もしなくても簡単に買主さまが見つかることでしょう。

 

しかし…ちょっと待ってください!

 

適当な販売活動しかしていなくても、競争が起こってすぐに成約できるのであれば、「もっと販売活動に力を注いで頑張ったら、もう少し高く売れるかも…。」そんな気がしませんか?過去の取引事例から導き出された相場に合わせて金額を決める必要はないのですからね。

 

そう考えると、相場よりも少し高い金額での成約を目指したいのであれば、物件力を磨くアイディアを持っていない複数の不動産屋さんたちに依頼するよりも、レベルが高くて信頼できる不動産屋さん1社に専任媒介で任せた方が良いと思いませんか?

 

ゆめ部長なら、頑張って高値成約を目指してくれるエージェントを選ぼうとしますけど…いかがでしょうか!?

ケース2

事業で急に資金が必要になり早期売却したい場合

買替先が予定より早く見つかり早期売却したい場合

周辺に知られずコッソリ売却してしまいたい場合

 

などなど。

 

このように、「高値」よりも「スピード」や「秘密」を重視したい場合もあるでしょう。目標設定が「高値成約」でなければ最高の準備は必要ありませんから、レベルの高い不動産屋さんに依頼する必要性が下がります。

ケース3

信頼できる不動産屋さん(エージェント + 不動産会社)が見つからなかった場合。

 

素敵なエージェントは見つかったけど、勤務する不動産会社の社長がドケチなため、納得できる売却活動が期待できない…ということもあります。「suumoは広告費が高いから掲載しない」とか「カメラはスマホで撮影しろ」とか…。

 

エージェント個人だけでなく、そのエージェントが勤務している不動産会社のどちらもチェックしましょう。

 

信頼できる不動産屋さんが見つからないのに、専任媒介契約で1社だけに任せるなんて…こんなのはリスクでしかありません。

「不動産売却するなら一般媒介を選べ!」というネット情報の注意点

ネットで情報を集めていると、不動産投資家・ファイナンシャルプランナー・一級建築士・不動産鑑定士などが「不動産を売却するなら一般媒介がオススメです!」と主張しているのをよく見ます。

 

一般媒介契約なら、不動産屋さん同士に競い合わせることができるし、両手仲介を狙った物件の囲い込みをされるリスクもないから…というのが理由です。なんとなく、売主さまに寄り添った専門家のアドバイス風に聞こえるのもポイントでしょう。

 

この意見…ゆめ部長からすれば、不動産取引の現場をわかっていない人の発言だよなぁ~と感じます。

 

なぜなら…

 

数年前までは不動産屋さんの売却サポートはどこも同じであり、特徴に大した差はありませんでしたから、複数の不動産屋さんへ売却サポートを依頼した方が良かったかもしれません。

 

しかし、最近は自社の強みを生かしたサービスを提供する不動産屋さんが増えてきています。そのため、高値成約を実現するアイディア・ノウハウ・経験を持っているかどうかで、成約価格に大きな違いが生まれる時代になってきたと言えるでしょう。

 

実際、ゆめ部長は高値成約実績がたくさんありますからね!!

 

(媒介取得時に競合していた他社の査定書を見せてもらい、どの査定金額よりも高値での成約を勝ち取れたことを確認しました。)

 

高値成約を勝ち取るためには、レベルの高いエージェントが時間と労力をかける必要があります。プロとして気持ちを込めたサポートをするわけですから、一般媒介契約で「タダ働きになるリスク」を負うわけにはいかないのです。

 

写真なしで間取図を貼り付けただけの販売図面を20分で作り、物件調査・現地確認・資料収集をしないでレインズに載せて放置する…こんな適当なサポートがあたり前だった時代と一緒にしないでほしいと思います!

最後に…

ここまで読んでみて「ゆめ部長はフツーの不動産屋さんと同じで、結局、専任媒介をオススメしてるじゃん!」と思ってしまったかもしれませんね。

 

たしかに、この記事だけしか読んでいないと、ゆめ部長の考えを深く理解するのは難しいだろうな…と思います。そこで、上の方にリンクを貼っておいた3つのブログ記事、下の方に貼ってあるバナー「仲介手数料半額の不動産売却」のリンク先ページも併せて読んでみることをオススメします。

 

かなりのボリュームになりますけど、不動産業界の問題点・不動産取引のキソ知識・ゆめ部長の販売戦略は絶対に役立つ知識となります。気合を入れて、気持ちを込めて書き上げた記事です!是非、時間を作って読んでみてください!

 

というわけで、本日はここまでです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

お知らせ…

「セラーズエージェント」「手数料0円売却」は現在準備中です

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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