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2018年12月14日
不動産売買の知識

失礼ですが…一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません!【オススメ記事】

売却を甘く考えている売主さまに対してズバズバ遠慮なく発言をする「失礼ですが…」シリーズ。本日は「一般媒介を選ぶから負ける!」です。

 

両手仲介を狙った「物件の囲い込み」をされないように、複数の不動産屋さんに売却を頼める「一般媒介」契約を選択する人がいます。しかし、宅建マイスターとして高値実績を積み重ねてきた私からすると…「考えが浅い!」不動産取引の現場から、一般媒介が最良の選択肢ではないことを解説します。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  一般媒介契約のメリット・デメリット

2.  「不動産屋同士で競争させて高値成約させたい…」そんなあなたは嫌われている!

3.  売却できないと複数の不動産屋さんと一般媒介を結んでハマる…

4.  一般媒介の物件を見たら「値下交渉しよう!」と思うのが不動産取引の現場

5.  「専任」は囲い込まれ「一般」は担当者がゴリ押し営業…どうしたらいいの?

6.  最後に…

一般媒介契約のメリット・デメリット

上の参考記事でも書いていますが、「専任媒介」契約は1つの不動産屋さんにしか売却を頼めないのに対して「一般媒介」契約は複数の不動産屋さんに頼めるのが特徴です。もう少し深堀して「一般媒介」のメリットとデメリットを一緒に見てみましょう。

【1】メリット

両手仲介を狙った「物件の囲い込み」を防げるのが最大のメリットです。

 

「専任媒介」契約を選び1つの不動産屋さんに売却を任せた場合、その会社が両手仲介で儲けたくて物件情報を隠してしまう可能性があります。

 

売却を頼まれた不動産屋さんは、自分で買主さまを探すことができれば、売主さまと買主さまの両方から「成約価格×3%+60,000円」もらえるため、他社の不動産屋さんに買主さまを見つけられたら困る…というのが本音なんですね。

 

「一般媒介」契約を選択すれば、複数の不動産屋さんがレインズに情報を掲載するでしょうし、それぞれがスーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトへ情報を掲載してくれますから、物件情報を完全に隠すことができなくなるのです。

【2】デメリット

(1)広告費をかけてもらえない

 

これ、かなり大問題です!不動産屋さんの報酬は成功報酬で All or Nothing になっています。一所懸命販売活動を行っても、他社さんで決まれば報酬をもらえないだけでなく、その人件費・広告費はすべて赤字になってしまいます。赤字になるリスクを負ってまで、全力で販売活動をするわけないと思いませんか…?

 

(2)レインズへの掲載義務がない

 

高値成約にはレインズに情報を掲載して、東京都で2万社以上ある不動産屋さんのネットワークを最大限活用するのがすごく効果的なんです。しかし、「専任媒介」と異なり、「一般媒介」ではレインズの登録義務が宅建業法で定められていません。

 

そのため、頼んだすべての不動産屋さんが両手仲介を狙ってレインズに掲載しない可能性が出てきます。まぁ、この点は「レインズに掲載してよ!」と強くお願いすれば、どこか1社くらいは掲載すしてくれるはずです。できれば、媒介契約書の特約欄に「レインズへ登録すること」を入れてもらいましょう。

 

ただし、仲介手数料をケチったら掲載してもらえない可能性が高まりますよ。「一般媒介」を選ぶ人は仲介手数料も削ろうとする傾向があると感じています。

 

(3)媒介報告をする義務がない

 

媒介報告というのは、「専属専任」媒介なら1週間、「専任媒介」なら2週間ごとに販売状況を売主さまへ報告するものです。この媒介報告義務も宅建業法で定められていますが、「一般媒介」では義務化されていません。そのため、売主さまから催促しないと販売状況を把握することができず戦略を練ることが難しくなります。

「不動産屋同士で競争させて高値成約させたい…」そんなあなたは間違いなく嫌われている!

「高値で売却できるように不動産会社同士で競争させようと考えています。一般媒介でよければそちらにも依頼しますがやりますか?」という内容のメールが送られてきたことが何度もあります。

 

物件の囲い込みをされないように、「一般媒介」契約を選択するのは間違っているとまでは思いませんが、高値成約を目指す戦略として、「不動産屋に競争させよう!」と考えている人にはハッキリと言いたいことがあります。

 

「人の仕事をバカにしすぎですよ!」

 

あなた利益を出すために、私たちがリスクを負って一所懸命働け…と。

 

せめて相場にあった価格であれば、他のお客さまを集客してストックできる可能性があるので広告費もかけられますけど、「高値」を狙っているんですよね?その金額で広告しても問い合わせなんて来るわけないですから、広告費をドブに捨てるようなものです。

 

いいですか、誰も言わないから私が言っておきますよ。

 

自分は頭が良いつもりで上から目線で指示を出してきますけど、あなたは不動産屋さんからメチャクチャ嫌われていますからね。

 

今からでも遅くありません。不動産取引の仕組みを学んだうえで、不動産屋さんを味方に付けることを検討してください。何が間違っているのかわからなければ私に会いに来てください。1つ1つ丁寧に説明しますから、一緒に頑張りましょう。

売却できないと複数の不動産屋さんと一般媒介を結んでハマる…

「一般媒介」を選択して売却活動をしているけど、なかなか売れない…ということで、私たちにお問い合わせが来ることがあります。

 

「いくつかの不動産会社で販売しているけど、内覧が全然ないんです。やる気が感じられないし、営業力がないことにガッカリしています…。」「御社でも売却活動を手伝ってもらえませんか?」と。

 

売却が思い通りにいかないと、依頼している不動産屋さんに対する不満を言いながら、他の不動産屋さんに一般媒介をどんどん出していくのです。

 

相場よりも安い物件であれば業者間で競争がおきます。少しでも早く情報を公開するために必死になって広告費もかけてくれることでしょう。

 

裏側の話をしてしまえば、お客さまを集められる物件をネットに掲載すれば、その物件で決まらなくても、他の物件に振り替えればいいと考えています。1組の集客に広告費が数万円かかるのがあたり前ですから、1物件で5組も集客できれば大喜びなわけです。

 

しかし、「一般媒介」を選ぶ人は、不動産屋さんに競争をさせて相場よりも高く売ろうとしている人が多いです。高く売りたいのに、不動産屋さんが本気になって協力してくれないのですから、売れるわけがありませんよね。

 

ちなみに、「一般媒介」契約は通常「明示型」です。どこの不動産屋さんに重ねて依頼したかを報告する義務があります。10社くらいに売却を依頼していると、新規で依頼した会社の情報を他の会社すべてに連絡しなければいけないということになります。

 

大変ですけど、これを怠ると罰則があり、全部の会社から媒介活動の費用償還を請求される可能性があります。

 

ココ、盲点ですから注意してください!

一般媒介の物件を見たら「値下交渉しよう!」と思うのが不動産取引の現場

不動産屋さんA社・B社・C社に一般媒介で売却をお願いしたとしましょう。それぞれの会社がレインズに情報を登録しています。私が買主さまの担当者としてレインズを見ると、同じ物件が3社から登録されて並んでいる状態です。

 

この時に私が考えることはなんでしょうか…?

 

それは「価格交渉に強い会社はどこかな…?」です。

 

普段は感じが悪くて取引したくないA社…。感じが悪いのは不動産屋さんに対してだけでなく、お客さまに対しても同じような対応をしています。

 

ということは、自分が儲かるなら売主さまに損をさせることを何とも思っていないということなので、価格交渉を通してもらう側とすれば、実は「心強い」に変わってしまうのです。

 

A社の立場で考えてみましょう。A社では購入検討者が1組もいない状況で、C社のお客さまが住宅ローンの事前審査をしているという情報をキャッチしていたとします。このままではタダ働きだ…と焦っていたところ、私がご案内したお客さまがかなり前向きな様子!そうしたらどうなるでしょうか?

 

「価格交渉があっても話をまとめてくるから、今すぐ不動産購入申込書をもらってきて!」という話になるんですよ!

 

タダ働きになるか、売主さまから3%の仲介手数料をもらえるか…という状況ですから、普段は「価格交渉お断り!」なんて言っていても、この時ばかりは、遅い時間でも売主さまの自宅に乗り込んで説得してきてくれるのです。交渉を受けてもらえるまで帰らないそうですからね…おそろしい。

 

不動産屋さんのゴリ押し営業に耐えられる自信があればこの項目はムシしてください。しかし、信じられないほどのゴリ押し営業はイヤだな…と思うのであれば一般媒介はやめた方がいいでしょう。

「専任」は囲い込まれ「一般」は担当者がゴリ押し営業…どうしたらいいの?

ポジショントークだと言われそうですけど、麻布ハウスのサービスである「セラーズエージェント」を見てください。このプランは「専任媒介」契約限定になります。

 

麻布ハウスでは、1取引の報酬が売主さまからの仲介手数料「成約価格×3%+60,000円」さえあればOK!と考えています。無理に両手仲介を狙うつもりがないので、他社の不動産屋さんに対して物件情報を隠すつもりが全くありません。

 

高値で購入してくれる買主さまを見つけるためですから、汗だくになって撮影した写真を惜しげもなく他社さんに無料であげてしまいます。その結果、訴求力がある素材を拡散させることができています。

 

他社の不動産屋さんを「ライバル」ではなく「味方」として考えるのも面白いところだと思います。もちろん、購入申込の段階になると、「味方」から「VS関係」に変わります。ここからは売主さまだけの味方として徹底的に守りますから全部安心して任せてください。

 

なお、三大ポータルサイトである、スーモ・ホームズ・アットホームは私が気持ちを込めて情報登録します。他社さんが登録したときよりも「物件力」を高めることが可能です。

 

このポータルサイトからお問い合わせがあった場合は「両手仲介」になります。この場合、仲介手数料が「成約価格×6%+120,000円」になり、私たちが儲かりすぎてしまいます。

 

そこで!売主さまと買主さまの仲介手数料は25%ずつ値引しますから「成約価格×4.5%+90,000円」が両手仲介の場合の仲介手数料になります。なんてお客さま目線の誠実なサービスなんでしょうか! ( 自画自賛。 )

 

なぜこのようなサービスをしているのかと言うと、宅建マイスターとして、これが1番高く売れると断言できるからです。高く売れるサービスを作ることができれば、売主さまからのお問い合わせが増えてきますよね。ここが狙いなのです。

 

不動産取引の仕組みを知れば知るほど、このサービスの良さを実感できるはずです!1番のポイントは、売主さまのために高値成約を本気で目指す麻布ハウスの誠実さだと思います。本物のサービスを知ってくださいね。

最後に…

これからは不動産屋さんの競争がさらに激化してくるでしょう。その中から、やる気がある不動産屋さんと出会えるように、まずは麻布ハウスのサービスのどこが優れているか…を理解しておいてください。

 

このサービスを基準にして比較すれば、他社さんのサービスの良さ・悪さを見抜けるようになるはずです。

 

このWebページを通して、皆さまの不動産売却が成功することを心より願っています!本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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「失礼ですが…」シリーズ【まとめ】
媒介契約の中身を徹底解説!
媒介契約の正しい選び方
この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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