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2021年09月26日
不動産売買の知識

失礼ですが…一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません!

不動産売却を甘く考えている売主さまに対してズバズバ遠慮なく発言をする「失礼ですが…」シリーズ。今回は「一般媒介を選ぶから負ける!」です。

 

両手仲介を狙った「物件の囲い込み」をされないように、複数の不動産屋さんに売却を頼める「一般媒介」契約を選択する人がいます。しかし、宅建マイスターとして高値実績を積み重ねてきたゆめ部長に言わせれば…「考えが浅い!」です。

 

不動産取引の現場から、一般媒介が最良の選択肢ではないことを解説します。ネット・漫画・YouTube・雑誌に記載された間違った情報に騙されたらダメですよ!

 

不動産業界16年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

一般媒介契約のメリット・デメリット

物件の囲い込みをされないように…

不動産屋さんに競わせるために…

 

こんな理由で「一般媒介」を選ぶことを推奨する意見がとても多く見受けられます。たしかに、まともな不動産屋さんに巡り合えないのであれば、一般媒介を選ぶのも仕方ないとは思いますけど、最優先するべきは「自分だけの味方になってくれる不動産屋さんを見つけること」だと断言します。一般媒介を選ぶことで高値成約から遠ざかる可能性もありますから、この記事を読んでしっかり勉強していきましょう。

 

お話を進める前に「一般媒介」の基礎知識を簡単に説明しますね。

 

下の参考記事でも書いていますけど、「専任媒介」は1つの不動産屋さんにしか売却を頼めないのに対して「一般媒介」は複数の不動産屋さんに頼めるのが特徴です。もう少し深堀して「一般媒介」のメリットとデメリットを一緒に見ていきます。

 

参考記事…

物件の囲い込みをわかりやすく解説!

【1】メリット

一般媒介契約の最大のメリット。それは、両手仲介を狙った「物件の囲い込み」を防げることです!

 

「専任媒介」を選んで1社の不動産屋さんに売却を任せた場合、その会社が両手仲介を狙って物件の囲い込みをしてしまうと、情報が拡散されないリスクがあります。

 

売却を頼まれた不動産屋さんは、自分で買主さまを探すことができれば、売主さまと買主さまの両方から「成約価格×3.3%+66,000円(税込)」もらえます。つまり報酬が「成約価格×6.6%+132,000円(税込)」となります!

 

⇒ 両手仲介

 

買主さまを自分で見つけられなければ、買主さまからの仲介手数料はもらえませんから、売主さまからだけ「成約価格×3.3%+66,000円(税込)」もらえます。

 

⇒ 片手仲介

 

5,000万円の不動産を例に計算すると…

片手仲介:156万円(税別)

両手仲介:312万円(税別)

 

報酬にこれだけの差が出るため、世の中の不動産屋さんはこう考えます…。

 

せっかく専任媒介を取得できたのに、他社に買主さまを見つけられたら困るな…。なんとしてでも自分で買主さまを探し出さなくちゃ。そうだ!物件情報を隠しちゃえばいいんだ!!

 

売却を依頼してくれた売主さまを裏切るなんて…驚きますよね。「専任媒介」を選んだ場合、不動産屋さん選びを間違えたらアウトだということはこれでわかったと思います。

 

この点、「一般媒介」を選択すれば、複数の不動産屋さんがレインズに情報を掲載するでしょうし、それぞれがスーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトだけでなく自社Webページへ情報を掲載してくれますから、物件情報を完全に隠すことができなくなります。

 

これがメリットだと言えるでしょう。

 

記事のタイトルと異なり、一般媒介をオススメしているように感じられてしまったかもしれませんけど…ゆめ部長は「専任媒介を推奨」しています。ハッキリ言ってしまえば、売却力がなく、売却する努力もしないくせに物件の囲い込みをするような不動産会社に任せた時点で負け組確定だと考えています。この記事を読み終わった後には、ゆめ部長の主張を理解できるようになっているはずです!

 

次に、デメリットの説明へ進みます。

【2】デメリット

一般媒介3つのデメリットを見ていきましょう。

 

(1)広告費をかけてもらえない

 

これ、大問題です!

 

不動産屋さんの報酬は成功報酬で All or Nothing 。一般媒介の場合、契約して報酬をもらえる不動産屋さんは1社限定です。一所懸命販売活動を行っても、他社さんで決まれば報酬をもらえないだけでなく、人件費・広告費がすべて赤字になってしまいます。赤字になるリスクを負ってまで、全力で販売活動をするわけないと思いませんか…?

 

なお、他の物件へ振り替えられたらOK!と考えている不動産屋さんもいますから、全く広告費をかけてもらえない…ということはないでしょう。

 

(2)レインズへの掲載義務がない

 

高値成約にはレインズに情報を掲載して、東京都だけで2万社以上ある不動産屋さんのネットワークを最大限活用するのがすごく効果的なんです。しかし、「専任媒介」と異なり、「一般媒介」ではレインズの登録が宅建業法で義務付けられていません。

 

そのため、頼んだすべての不動産屋さんが両手仲介を狙ってレインズに掲載しない可能性が出てきます。まぁ、この点は「レインズに掲載してよ!」と強くお願いすれば、どこか1社くらいは掲載してくれるとは思います。媒介契約書の特約欄に「レインズへ登録すること」を入れてもらえると安心できるでしょう。

 

ただし、仲介手数料をケチったら掲載してもらえない可能性が高まりますから注意してください。「一般媒介」を選ぶ人は仲介手数料も削ろうとする傾向がありますからね…。

 

(3)媒介報告をする義務がない

 

媒介報告というのは、「専属専任」媒介なら1週間、「専任媒介」なら2週間ごとに販売状況を売主さまへ報告することを宅建業法が義務付けているものです。しかし、「一般媒介」では義務化されていません。そのため、売主さまから催促しないと販売状況を把握することができず戦略を練ることが難しくなります。

 

まとめると…

 

一般媒介にすれば物件の囲い込みリスクは下がる

 ↓

情報がある程度は拡散されるけど…

広告費が削られ、レインズに掲載されないかも…

 ↓

結果、情報の拡散力が意外と弱い

 

一般媒介ってダメじゃない??そう気づきはじめた皆さまへ、ゆめ部長が不動産取引の裏側を暴露して「専任なんて選ぶな!」というネット情報の洗脳を解いていきます。さぁ、一休憩したら続きを読み進めてください!

「不動産屋同士で競争させて高値成約させたい…」そんなあなたは間違いなく嫌われている!

「高値で売却できるように不動産会社同士で競争させようと考えています。一般媒介でよければそちらにも依頼しますがやりますか?」という内容のメールが送られてきたことが何度もあります。

 

物件の囲い込みをされないように、「一般媒介」契約を選択するのは間違っているとまでは思いませんが、高値成約を目指す戦略として「不動産屋に競争させよう!」と考えている人にはハッキリと言っておきますね。

 

「人の仕事をバカにしすぎですよ!」

 

あなた利益を出すために、不動産屋さんがリスクを負って一所懸命働け…と。

 

せめて相場にあった価格であれば、他のお客さまを集客してストックできる可能性があるので広告費もかけられますけど、「高値」を狙っているんですよね?その金額で広告しても問い合わせなんて来るわけないですから、広告費をドブに捨てるようなものです。

 

いいですか??

誰も言わないからゆめ部長が言いますよ!?

 

自分は頭が良いつもりで上から目線で指示を出してきますけど、あなたは不動産屋さんからメチャクチャ嫌われていますからね!!

 

今からでも遅くありません。不動産取引の仕組みを学んだうえで、不動産屋さんを味方に付けることを検討してください。何が間違っているのかわからなければゆめ部長に会いに来てください。1つ1つ丁寧に説明しますから、一緒に頑張りましょう。

複数の不動産屋さんと一般媒介を結びすぎてハマる…

「一般媒介」を選択して売却活動をしているけど全く売れない…。ということで、ゆめ部長へお問い合わせが来ることもあります。

 

「いくつかの不動産会社で販売しているけど、内覧が全然ないんです。やる気が感じられないし、営業力がないことにガッカリしています…。」「御社でも売却活動を手伝ってもらえませんか?」と。

 

売却が思い通りにいかないと、依頼している不動産屋さんに対する不満を言いながら、他の不動産屋さんに一般媒介をどんどん出していく…これ、よくある負けパターンです。

 

相場よりも安い物件であれば業者間で競争がおきます。少しでも早く情報を公開するために必死になって広告費もかけてくれることでしょう。

 

裏側の話をしてしまえば、お客さまを集められる物件をネットに掲載すれば、その物件で決まらなくても、他の物件に振り替えればいいと考えています。1組の集客に広告費が数万円かかるのがあたり前ですから、1物件で5組も集客できれば大喜びなわけです。

 

しかし、「一般媒介」を選ぶ人は、不動産屋さんに競争させて相場よりも高く売ろうとしている人が多いです。高く売りたいのに、不動産屋さんが本気になって協力してくれないのですから、売れるわけがありませんよね。

 

ちなみに、「一般媒介」は通常「明示型」です。どこの不動産屋さんに重ねて依頼したかを報告する義務があります。10社くらいに売却を依頼していると、新規で依頼した会社の情報を他の会社すべてに連絡しなければいけないということになります。

 

大変ですけど、これを怠ると罰則があり、全部の会社から媒介活動の費用償還を請求される可能性があります。「えっ!?そうなの?」なんてドキッとした人は媒介契約書の契約条項をしっかり読み直しましょう。

 

ココ、盲点ですから注意してください!

一般媒介の物件を見たら「値下交渉しよう!」と思うのが不動産取引の現場

不動産屋さんA社・B社・C社に一般媒介で売却をお願いしたとしましょう。それぞれの会社がレインズに情報を登録しています。ゆめ部長が買主さまの担当者としてレインズを見ると、同じ物件が3社から登録されて並んでいる状態です。

 

この時にゆめ部長が考えることはなんでしょうか?

 

それは…

 

「価格交渉に強い会社はどこかな…?」です。

 

普段は感じが悪くて取引したくないA社…。感じが悪いのは不動産屋さんに対してだけでなく、お客さまに対しても同じような対応をしています。ということは、自分が儲かるためなら、売主さまに損をさせることを何とも思わないということなので、価格交渉を通してもらう側とすれば、実は「心強い」に変わってしまうのです。

 

A社の立場で考えてみましょう。

 

A社では購入検討者が1組もいない状況で、C社のお客さまが住宅ローンの事前審査をしているという情報をキャッチしていたとします。このままだとタダ働きだ…と焦っていたところ、ゆめ部長がご案内したお客さまがかなり前向きな様子!この場合、どうなると思いますか?

 

担当者さんからこう言われます。

 

「価格交渉があっても話をまとめてくるから、今すぐ不動産購入申込書をもらってきて!」

 

タダ働きになるか、売主さまから3%の仲介手数料をもらえるか…という状況ですから、普段は「価格交渉お断り!」なんて言っていても、この時ばかりは、遅い時間でも売主さまの自宅に乗り込んで説得してきてくれるのです。交渉を受けてもらえるまで帰らないなんて噂も…おそろしいですね。

 

一般媒介は値下げを狙われる。

これが、不動産取引の裏側なんですよ。

 

なお、不動産屋さんのゴリ押し営業に耐えられる自信があればこの項目はムシしてください。しかし、信じられないほどのゴリ押し営業はイヤだな…と思うのであれば一般媒介はやめた方がいいでしょう。

「専任」は囲い込まれ「一般」は担当者がゴリ押し営業…どうしたらいいの?

「専任」は囲い込まれ

「一般」は担当者がゴリ押し営業…

どうしたらいいの??

 

そんな悩みを持っているなら、ポジショントークだと言われそうですけど、ゆめ部長のサービス「セラーズエージェント」を検討してみてください。

 

ゆめ部長は、1取引での報酬は売主さまからの仲介手数料だけあればOK!と考えています。両手仲介を狙うつもりが全くないどころか、両手仲介できない仕組みにしてありますので、他社の不動産屋さんに対して物件情報を隠すリスクはゼロです。

 

両手仲介をしないため、他社の不動産屋さんを「ライバル」ではなく「味方」にすることができます。もちろん、購入申込の段階になると「味方」から「VS関係」に変わります。ここからは売主さまだけの味方として徹底的に守りますから安心して任せてくださいね。

 

なぜ、このようなサービスをしているのかと言うと、宅建マイスター(上級宅建士)として、これが1番高く売れると断言できるからです。高く売れるサービスを作ることができれば、売主さまからのお問い合わせが増えてきますよね。ここが狙いなのです!!不動産取引の仕組みを知れば知るほど、このサービスの良さを実感できることでしょう。

 

100%売主さまの味方をする上級宅建士が、一般媒介をはるかに上回る情報拡散を実現させます。さらに、高値成約できるように努力を惜しまず投入!だから、セラーズエージェントは「専任媒介」限定になっています。

 

しつこいようですけど、まとめます。

 

一般媒介は悪くない。だけど…

誠実な不動産屋さんとの専任媒介が最強!

100%味方になってくれる不動産屋さんを探そう!!

 

ということでした。

最後に…

これからは不動産屋さんの競争がさらに激化してくるでしょう。その中から、やる気がある不動産屋さんと出会えるように、まずはゆめ部長のサービスのどこが優れているか…を理解しておいてください。このサービスを基準にして比較すれば、他社さんのサービスの良さ・悪さを見抜けるようになるはずですからね。

 

このWebページを通して、皆さまの不動産売却が成功することを心より願っています!本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

参考記事…

「失礼ですが…」シリーズ【まとめ】

媒介契約の中身を徹底解説!

媒介契約の正しい選び方

 

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2019年09月17日 投稿

2021年09月26日 更新

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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