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2021年07月08日
ゆめ部長のサポートプラン

両手仲介と物件の囲い込み禁止!「セラーズエージェント」による不動産売却プラン

不動産売却を検討している売主さまへ、「仲介手数料が安い」・「高値成約を目指す!」・「売主さまだけの味方になる」そんな不動産売却プランを提案します!

 

このプランでは、売主さまとゆめ部長が協力して販売活動を進めていきます。「過剰サービス」を削り、コスパが悪い「不要サービス」はバッサリ切り捨てました。逆に、高値成約に不可欠なサービスは手厚くしてあります。

 

「宅建マイスター&セラーズエージェント」であるゆめ部長の最高傑作!コスパ最強プランの魅力をわかりやすく丁寧に解説しますので、一緒に勉強していきましょう。

 

なお、この記事はかなりのボリュームになるため、10分で読んで理解できる内容ではありません。じっくり、時間をかけて、何度か読み込んでみてくださいね!

 

参考記事…

「宅建士」上位資格の1つ「宅建マイスター」になろう!

「ゆめ部長の売却プラン」特徴

早速、このプランの特徴を見ていきましょう!

 

仲介手数料成約価格×2.2%
媒介契約専任のみ
物件の囲い込み絶対にできない!
両手仲介絶対にできない!
売主さまだけの味方必ず味方になる!
販売図面作成修正は1回だけOK
写真撮影再撮影は1回だけOK
周辺環境撮影なし
内覧立会居住中は最初の1回だけ
設備点検・設備保証あり(引渡後の補修費用3.3万円まで)
現場管理(空家・更地)3ヶ月の媒介更新時のみ
売却活動報告2週間に1度・作戦会議は媒介更新時のみ
物件力強化サポートあり
プランの変更フルサポートプランのみOK

 

プランの特徴を解説します ⇒

 

両手仲介をしない。

 だから、

他社の不動産屋さんに買主さまを探してもらうことになる。

 必然的に、

物件の囲い込みはできない。

 つまり、

必ず片手仲介になる。

 そうすると、

仲介手数料は売主さまからだけしかもらえない。

 それなのに、

仲介手数料を2.2%まで割引!

 ということは、

両手仲介を狙う不動産屋さんと比べて報酬は1/3未満

 というわけで、

ムダなサービスと保証はバッサリ削る!

 それでも、

高値成約の実績がたくさんある!

 その理由は、

両手仲介しないため情報を圧倒的に拡散できるから!

 断言すると、

費用対効果は抜群!!

 こんなに魅力的だから、

売主さまも一緒に販売を頑張ってほしい!

 

ということです。

 

たくさんの高値実績・早期売却実績あり!

控えめに言って…「最強の売却プラン」です♪

 

想定している売主さま…

 

手厚いサポートを求めていない!

自分でできることは自分でやりたい!

過剰なサービスはいらない!

仲介手数料を節約したい!

費用対効果を最大化させたい!

大手のブランドにはこだわらない!

ブログ・動画を見てゆめ部長を信頼できる!

 

過剰サービス・不要サービスはバッサリ切り捨て、売主さまが自分でやれることは役割分担としてお任せします。例えば、現場管理や他社仲介さんの案内立会(居住中のみ)などをお願いします。その分、ゆめ部長は写真撮影にこだわります。天気の良い日を狙って何度でもリスケジュールします。平均100枚の写真を1時間~2時間かけて気持ちを込めて撮りに行きます!この写真を使って情報をしっかり拡散させながらも、仲介手数料を割り引きます!

 

内覧立会・現場管理なんかに仲介手数料を払わされるなんて納得できない!それくらい自分でやるから仲介手数料を値引きしてよ!だけど…高値で成約するためのサポートだけはしっかりしてほしいな。そんなお客さまに検討して欲しいプランです。

 

このプラン向きの売却不動産…

 

人気があるエリアで流通性が高め

法律的問題・心理的問題・周辺トラブルがない!

所有権

管理に問題がない(マンション)

建物が新耐震基準

 建物が再建築可能

 

このプランでは、売却する不動産に問題が少なく、流通性が「中」~「高」を想定しています。販売するのに時間・労力・費用・専門性が必要な案件については、仲介手数料をお見積もりします。

 

⇒ 最大3.3% + 66,000円(上限165万円)

 

お問い合わせはお気軽にどうぞ!

「ゆめ部長の売却プラン」利用条件

ゆめ部長は、数多くの件数をこなすよりも、1件、1件、丁寧に対応したいと考えています。他の不動産屋さんよりも時間をかけて販売準備をしますので、ナマイキに思われるかもしれませんけど、いくつか条件を提示させてください。

 

【条件1】「吉祥寺」or「上石神井」駅から1時間以内

【条件2】査定価格が2,500万円~1億5,000万円

【条件3】販売価格は査定の110%まで

【条件4】居住用不動産のみ

【条件5】購入・売却のみ(賃貸はNG)

【条件6】他社さんに重複依頼しないこと(専任のみ)

 

上記の条件は「目安」です。ゆめ部長のブログを読んで「是非、相談したい!」という場合は1度お問い合わせください。サポートできるかどうか検討してみます!

 

参考記事…

ゆめ部長が売買サポートできる不動産の条件(エリア・価格・種別・売買or賃貸)

不動産売買のお問い合わせをお断りすることがある…その理由を語ります!

「ゆめ部長の売却プラン」作った理由

不動産売却サービスで「これはすごい!ゆめ部長が売却するならこのサービスを利用したい!」と思えるものに出会ったことがありませんでした。

 

一般的な不動産売却は、次のような感じです…

 

サービスは充実しているけど両手仲介狙い

仲介手数料が3.3%+6.6万円なのにレインズへ載せるだけ

仲介手数料は安いけどサポート内容が悪い

 

依頼者の利益を最大化させることは考えもしないようですね。だから、売主さまに寄り添うことはしないし、不動産の魅力を磨いて輝かせる努力もしない。もっと言えば、そんなアイディアすら思い浮かばないのでしょう。

 

不動産屋さんの現場(裏話)…

 

ゆめ部長はたくさんの宅建士と不動産売却について意見を交わしてきました。この経験から言えることは…「売却を依頼してもらえれば利益確定!なんとしてでも両手仲介しよう。」と考える担当者が多く、媒介契約を取得できるまでが大事な仕事だと思っているということです。

 

「売却なのに仲介手数料を安くするの!?」

「両手仲介しやすいのに狙わないの??」

「せっかく稼げる案件GETしたのに www」

 

こんなことを言われ続けてガッカリしました。

 

長年かけて染みついた慣習は変えられないでしょう。オセロのようにパッと「黒」を「白」にするのはムリ。それなら、不動産業界を少しだけでも「白」くするためには自分で「白」を地道に増殖させるしかない!そう思ったわけです。

 

ゆめ部長の売却プランができるまで…

 

1つの不動産取引で不動産屋さんが得られる報酬の最大は「6.6%+13.2万円」+「バックマージン」です。まず、納得いかない「バックマージン」を完全排除。次に、仲介手数料を支払う納得感を演出するためだけの「過剰サービス」を排除。その一部を必要なサービスに振り分ける。最後に、このサービスを提供するために必要な料金を逆算して仲介手数料を値引きしました。

「ゆめ部長の売却プラン」仕組み

「ゆめ部長の不動産売却プラン」では、売却不動産のアピールをしっかり行いつつ、両手仲介を禁止することで、最大限、情報拡散させることを目標にしています。

 

まず、販売の流れを見てください。

【1】ゆめ部長  ⇔  売主さま 専任媒介契約

   ↓↓↓

【2】ゆめ部長がレインズへ情報登録

   ↓↓

【3】他社の不動産屋さんへ情報が届く

   ↓↓↓

【4】不動産屋さんのネットワークで情報拡散

 

簡単に解説していきます。

 

【1】ゆめ部長  ⇔  売主さま 専任媒介契約

 

ゆめ部長は仲介手数料を安くする代わりにムダな仕事を排除します。そのため、複数の不動産屋さんへ売却を依頼できる「一般媒介」はお断りしています。一般媒介契約だと、他社の不動産屋さんで成約にれば、ゆめ部長の報酬が0円になるからです。

 

ちなみに、YouTube・漫画などでは「専任媒介はダメ!」という意見が多いですけど、それは、良いエージェントに巡り合えていないからです。信頼できるエージェントに巡り合えないのであれば、ゆめ部長も一般媒介の方が良いと思っていますよ。

 

【2】ゆめ部長がレインズへ情報登録

 

レインズは東京都だけで2万社ある不動産屋さんのネットワークを簡単に利用できるシステムですから、これを使わない手はありません。ゆめ部長は「両手仲介を狙った物件の囲い込み」は絶対にしませんので有効活用させてもらっています!

 

「物件の囲い込み」があたり前に行われているからこそ、ゆめ部長のように、物件情報を完全公開する不動産屋さんは貴重な存在です。購入を得意とする不動産屋さんが喜んで協力してくれますので、超強力な不動産屋さんのネットワークをフル活用しましょう!

 

【3】他社の不動産屋さんへ情報が届く

【4】不動産屋さんのネットワークで情報拡散

 

suumo・at home・LIFULL HOME'S・Yahoo!不動産・オウチーノなどのポータルサイトだけでなく、自社Webページ(ex. 野村不動産の「ノムコム」)にも掲載してもらえています。

 

なお、不動産の物件検索サイトは「suumo一強」だとゆめ部長は考えています。大手仲介会社のWebページも強いですけど、このページに掲載されている売れ筋物件は全てsuumoにも掲載されています。そして、どのお客さまもsuumoは必ず見ていますから、どれくらいsuumoに掲載されたか?オプションを使ってもらえているか?を1つの指標にしましょう。

 

ちなみに…

 

suumoには5社~10社くらい掲載してもらえることが多いです。これを見た売主さまから「売れ残っている感じがするんじゃない??」「売り急いでいると思われるんじゃない??」という相談を受けますけど、「問題なし!」と断言しておきます。

 

逆に、会社・担当者・サービス・登録内容を見て「この人に問い合わせしてみよう!」と思ってもらえるのは良いことです。また、既に購入担当のエージェントを決めているお客さまであれば、そのエージェントを通して問い合わせをくれますからね。

 

大丈夫です。

安心して任せてください。

 

次に、ゆめ部長の仲介手数料について解説します!

ゆめ部長への問い合わせ=他社仲介会社さんからの問い合わせになります。ゆめ部長は両手仲介しませんので、suumoなどを通して、買主さまからの問い合わせは来ません。

 

仲介手数料は次の通りになります。

 

売主さまからの仲介手数料:ゆめ部長

買主さまからの仲介手数料:他社の仲介会社さん

 

ゆめ部長は片手仲介になるということです。

 

ゆめ部長の仲介手数料額は…

成約価格×2.2%(税込)

 

他社の仲介会社さんの仲介手数料額は…

成約価格×3.3%+66,000円(税込)

※ 仲介手数料割引の会社を利用すれば安くなります。

 

このように、ゆめ部長が片手仲介する場合、ゆめ部長は売主さまだけの味方になれます!なぜなら、買主さまから仲介手数料をもらうのは他社仲介会社さんなので、ゆめ部長にとって、買主さまは「お客さまではない」からです。

 

多くの不動産屋さんが、両手仲介で法定上限の仲介手数料「6.6%+13万2,000円」を狙いますから、ゆめ部長の報酬は「MAXの 1/3 未満」ということになります。

 

高値売却・早期売却を目指しながらも、少ない報酬でやっていくためには、売主さまの協力が必要です。逆に言えば、売主さまの協力があれば、メリットいっぱいの不動産売却を仲介手数料割引で実現することが可能ということです。

 

詳細は次の項目でお話しますね。

売主さまのデメリットも正直にお伝えします!

売主さまの協力を得て売却活動を一緒に頑張ること。お客さまによっては、これが「デメリット」かもしれませんね。

 

売主さまにお願いしたいことは次の通りです。

 

他社案内の立会は最初の1回だけです

居住中の場合、2回目以降の他社案内は売主さまが対応します

空室の場合、現地にキーBOXを設置します

現場の見回り・清掃は売主さまが行います

お客さまへのプレゼン資料作成などに協力してください

 

簡単に解説を入れておきますね。

 

居住中の場合、1度目の内覧は必ずゆめ部長も内覧に立ち会います。現場で内覧対応をお見せしますので、内覧の流れ、説明するポイント、接客方法などを覚えてください。基本的には他社仲介会社さんに任せればOK。難しいことはないので大丈夫です!2度目以降の内覧は、他社の不動産屋さんがお客さまを案内しますので、ゆめ部長は同行しません。

 

空室の場合、現地にキーBOXを設置します。番号を変える方法をお伝えしますので番号を変更したい場合は売主さまが対応してください。また、水回りのトラップが乾くと下水の臭いが上がってきます。定期清掃する際に水を流すようにしてください。それと、不特定多数の人が出入りしますから、多少のキズ・汚れ・破損のリスクがあります。(ゆめ部長は補償できません)

 

もし、全内覧の立ち合い、定期的な清掃を含む現場管理、季節の移り変わりなどで再撮影を希望される場合は有料のオプションで対応します。(詳細は後の項目で解説してあります。)

 

まぁ、そんなに大きな負担ではないですよね…??

 

なお、成約になった売主さまに聞いてみましたら「最初は不安だったけど、魅力をアピールしたくて喋りすぎちゃったかも(笑)自分の家だから案外できちゃうもんだね。」とのことでした。緊張するのは最初の1回くらいなので心配しなくて大丈夫です!それでも不安なら、オプションを検討してみてください。

 

参考記事…

売却不動産の魅力は売主さま自身が語るべき!驚きの成果を報告しますよ!

仲介手数料はこれだけお得になる!

ゆめ部長の不動産売却プランの仲介手数料は次の通りです。

 

成約価格×2.2% (税込)

下限金額 55万円  (税込)

上限金額 165万円(税込)

 

物件価格は2,500万円~1億5,000万円まで

 

成約価格に対する仲介手数料「額」を「率」にしてみると…

 

2,500万円~7,500万円 … 2.2%

1億円          … 1.65%

1億5,000万円        … 1.1%

 

7,500万円を超えると1.1%まで段々安くなる!ということです。

 

なぜ、上限があるのか…疑問ですよね??

 

実は、理由は単純。

高額な不動産だからといって、

ゆめ部長の仕事はほとんど変わらないからです!

 

ただ、高額になると仲介責任も重くなりますから、2億円…3億円…10億円の物件は取り扱いしないことにしました。

 

次に、仲介手数料が「法定上限」の場合と、ゆめ部長のプラン「2.2%」とでは、どれくらい違うのか…比較してみましょう!

 

【法定上限】の計算式…

成約価格×3.3%+66,000円(税込)

 

ゆめ部長の計算式…

成約価格×2.2%(税込)

下限55万円・上限165万円

 

 法定上限ゆめ部長
2,500万円89万1,000円55万円
3,000万円105万6,000円66万円
4,000万円138万6,000円88万円
5,000万円171万6,000円110万円
6,000万円204万6,000円132万円
7,000万円237万6,000円154万円
7,500万円254万1,000円165万円
8,000万円270万6,000円165万円
9,000万円303万6,000円165万円
1億円336万6,000円165万円
1億1,000万円369万6,000円165万円
1億2,000万円
402万6,000円165万円
1億3,000万円435万6,000円165万円
1億4,000万円468万6,000円165万円
1億5,000万円501万6,000円165万円

 

大きな節約になるのがわかりますね!

そして、さらに!!

高値成約まで狙えてしまうのです(驚)

 

控えめに言っても「最強なプラン」であることが伝わりましたか!?節約できた分、お得になった分は、早期売却したいなら値下交渉枠として使ってもいいですし、気分転換で海外旅行に行ってもいいですし、住み替えなら購入物件に投入するのもいいですね。

 

考えるだけでワクワクです♪

物件力を磨く2つのアドバイス

高値成約を狙うために「物件力を高めましょう!」と提案しても、「そうだよね。でも…どうやってやるの?メンドウは嫌だなぁ。」と思う人の方が圧倒的に多いと思います。

 

でも、よ~く考えてみてください。

 

売却する不動産は「高額な商品」ですよね。

磨かずに売却したら「損」すると思いませんか…?

 

中古車をネットで販売するとしたら、

ピカピカに洗車して綺麗な写真を掲載するはず。

不動産はもっと高額なのですから、

磨かない理由なんてあるわけがありません!!

 

物件力を磨く2つのアドバイスを教えますから

ぜひ、前向きに検討してみてくださいね。

 

アドバイス【1】室内を綺麗にして女性の感性に訴えかける!

 

室内を綺麗に整理整頓するのはあたり前!多すぎる荷物は捨てるかトランクルームへ預けておきましょう。できれば、水周りだけでもプロのハウスクリーニングを入れ、綺麗なスリッパ・スティックフレグランス・観葉植物などを設置します。一戸建てなら、外構の植栽を整えて季節のお花を植えるのもイイと思います。女性の感性は鋭く厳しいですから、ここを基準にして準備しなければいけません。

 

参考記事…

お部屋をオシャレに飾り付けて不動産を高値で売却しよう!

失礼ですが…その汚れた不動産を高値売却できると本気で思っているんですか?

 

アドバイス【2】不動産の問題点は事前に解決しておく!

 

不動産売却での具体的な「問題点」を挙げてみます。

 

具体例1…

 

隣地との境界ポイントが10箇所ありますが、その内、3か所の境界票が見つかりませんでした。隣地との境界にあるブロック塀は一部老朽化して倒れそうですし、どちらが所有しているかもわかりません…。

 

具体例2…

 

上水道管・下水道管・ガス管が隣地と互いに越境しあっています。越境を解消するためには多額な費用がかかるため、現状のまま利用を続けることが望ましい状況でした…。

 

具体例3…

 

台風などの大雨時に少しだけ雨漏りすることがあります。室内を見ると雨染みの跡が見えるため「知らなかった」と言い逃れすることは絶対にできません。

 

どうでしょうか??

 

こんな状況になっていたとしても、多くの売主さま・不動産屋さんは現状で販売をしてしまっています。内覧したお客さまが、どう思い・どう主張してくるか…容易に想像がつきますよね。

 

検討してくれるお客さまが減り、

検討してくれたお客さまからは価格交渉…

 

これで、いいですか???

 

ゆめ部長なら、専門家に相談しながら売主さまと一緒に問題を解決しておきます。そして、解決した結果を販売図面に記載してアピールするのです。このような努力を1つ1つ積み重ねることで、安心感・信頼感を獲得できます。

 

下記参考記事の「築年数が経っている中古戸建を高値売却する準備」という項目を読むと、具体的に何をすればいいのかわかりやすいですよ!なお、難易度が高めであればオプションでの対応になりますのでご了承ください。

 

参考記事…

築古の中古戸建を高値で売却しよう!「解体して更地売却」を提案する不動産会社に騙されないで!

ゆめ部長の不動産売却力を確認する!

不動産を高値売却できるか!?を測る計算式を作ってみました。

 

高値売却の戦闘力 = 物件力 × 不動産屋さん

 

「物件力」を高める磨き方は説明しましたね。

 

「不動産屋さん」を分解すると…

 

不動産屋さん

= 不動産会社 × エージェント(営業マン)

= 写真力拡散力忍耐力営業力ブランド力

 

これらをまとめると…

 

高値成約の戦闘力 = 

物件力× (写真力+拡散力+忍耐力+営業力+ブランド力)

 

物件力は最大100ポイント

その他は最大3ポイント

最高点で100×15= 1,500ポイント

合格点は500ポイントです!!

 

正直、勝手なイメージで作った計算式です (笑)

あまり細かいことは気にせず

不動産屋さんの戦闘力を測ってみましょう~♪

 

ゆめ部長の点数は…

 

拡散力  :3 ポイント

忍耐力  :3 ポイント

写真力  :3 ポイント

営業力  :2 ポイント

ブランド力:1 ポイント

 

合計 12 ポイント

 

営業力が「-1ポイント」になるのは、ゆめ部長が買主さまを担当するわけではないからです。ブランド力は大手が圧倒的。比較してしまえば最低点の1ポイントになるのは仕方ありませんね。

 

不動産屋さん: 12/15 ポイント

 

さらに、物件力も磨く!!

 

40ポイントの不動産だと、

40×12=480ポイントで500ポイントに届きません。

 

そこで、物件力を高めるために努力!

 

+20ポイントすることができれば、

(40 + 20)×12=720ポイント!!

 

合格点を大きく超えることができましたね。このように、全てのポイントを高めることをイメージしてみてください。皆さまが依頼している不動産屋さん、依頼しようとしている不動産屋さんの点数はどれくらいありますか?物件力を高めるアドバイスはしてくれましたか?ここは厳しくチェックするポイントです。

 

ゆめ部長の売却プランは、

高値成約の戦闘力が高いのに

仲介手数料はお得な2.2%♪

 

この凄さ…伝わりますか!?

 

こだわりの写真は次の参考記事で確認してくださいね。

 

参考記事…

不動産を高値売却できるのか!?「物件力 × (不動産会社 × エージェント)」で測ってみよう!

不動産売却では写真・動画・コメントが大事!

売却オプションの紹介

お客さまから「仲介手数料は3%で構わないからフルサポートしてほしい!」そんなお声が複数ありました。お話を聞いてみると、ゆめ部長に依頼したいんだけど、一緒に売却活動するのが難しいため(忙しい・不安・高齢など)全部任せてしまいたい!とのことでした。

 

そこで!!

売却オプションを作ってみました。

 

全内覧への立会: 33万円(税込)

 

空室物件で現地にキーBOX設置NGの場合

  鍵の郵送OK:16.5万円(税込)

  全内覧へ立会:33万円(税込)

 

空室物件の現場管理

  2週間に1回現場確認:16.5万円(税込)

  簡易清掃あり   :33万円(税込)

 

物件力アップ!:無料 ~ 55万円(税込)

  ・私道の通行掘削承諾書取得サポート

  ・越境解消の覚書取得サポート

  ・リフォーム提案

  ・適合証明書、耐震基準適合証明書取得サポート

  ・住宅診断サポート   など。

  販売開始前に販売力を高めるサポートです。

  物件価格・難易度に応じて見積もりします。

 

写真の撮り直し:1.1万円(税込)

 

※その他のオプションはご相談ください。

  ・遠方居住者が東京都の不動産を売却する場合

  ・認知症が疑われる高齢者の不動産売却 など。

 

参考記事…

仲介手数料を安くしたいなら…必要なサービスを「+」不要なサービスを「-」する!

仲介手数料を安くしたいなら…過剰サービスを求めず不動産屋さんと作業を分担しよう!

不動産会社買取の場合なら仲介手数料は「無料」でOK!

不動産を売却する相手が不動産買取業者さんの場合、仲介手数料を「無料」にすることができます!

 

理由は簡単!!

 

上の図のように、ゆめ部長は不動産買取業者さんから仲介手数料をもらうことができるからです。買主さまからの仲介手数料を確保できているので、売主さまは仲介手数料無料にしても仕事として成立するわけですね。

 

不動産買取業者さんへ売却する際にチェックすること…

 

エンドのお客さまへ売却するよりも売却金額が下がります。

秘密・早期の売却が可能です。

 契約不適合責任は免責にできます。

残置物の処分なども相談可能です。

高値買取できる業者さん複数へ相談しましょう!

 

不動産屋さんに言いくるめられて安く売却しないように注意しましょう!不安な場合はゆめ部長へお気軽にご相談ください。

 

参考記事…

不動産買取業者に売却すると20%~30%安くなるという話はウソ!?

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめてみます。

 

一部、重複する内容も含まれますけど、ここまで解説してきた内容の理解度を深めるために役立つはずです。もう少しだけお付き合いくださいね。

【1】専任媒介限定で一般媒介ではダメですか?

仲介手数料を2.2%に割り引きしても、売却活動の準備には、かなりの時間と労力をかけます。もし、この時間と労力がムダになり「タダ働き」になる可能性があれば、仲介手数料を値引きするサービスを実現できません。1本の契約で「6.6%+13.2万円」の報酬があれば、タダ働きになるリスクを吸収できますけど、それじゃあ、皆さまイヤですよね??

 

「専任媒介限定」であることも仲介手数料割引の要件です。

 

参考記事…

「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ?不動産売却のプロが語ります!【保存版】

失礼ですが…一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません!

【2】他社の不動産屋さんは広告してくれるの?

他社の不動産屋さんとゆめ部長が競い合いになると、他社の営業マンは、次のようにゆめ部長のサービスを否定するそうです。

 

「他社の専任物件なんてウチなら広告しませんよ。なんで他社のために広告費を負担しなきゃいけないんですか!?そんな会社に任せたら絶対に売れないですよ!!」

 

これは、ゆめ部長のサービスを潰すための営業トークでしょうね…。

 

ゆめ部長からすれば、不動産取引を理解できていないし、 集客するための苦労がわかっていない発言なので 「三流営業マンだなぁ~」と思ってしまいます。なぜなら…どこの不動産屋さんにとっても「集客が最重要」だからです。

 

集客するためには、自社Webページやポータルサイトへたくさんの物件を掲載しなければいけません。でも、 ゆめ部長のように「広告OK」にしている物件は 圧倒的に数が不足しています。つまり、掲載できる物件が思うように集まらない不動産屋さんが多いということです。 こんな状況ですから「広告OKですよ!」と伝えると、 「えっ!?いいんですか?」と驚かれることがあるくらいです。

 

情報は拡散できますから大丈夫ですよ!

 

でも、地方の不動産、相場より高すぎる不動産、価格が1,000万円切る不動産などは広告掲載してもらえないので、ゆめ部長の売却プランの強みが生かしきれません。この点は正直にお伝えしておきます。

【3】同じ物件が重複掲載されるデメリットはありませんか?

同じ物件を複数の不動産屋さんが掲載するのは、プラス面・マイナス面のどちらもあります。ちょっとイメージし辛いかもしれないので補足します。

 

suumoなどのポータルサイトを見ていると、いろんな不動産屋さんが同じ物件を掲載していることはありませんか?たとえば…「ドリームマンション123号室・5,000万円」で検索すると、「夢ハウス」「ハウジングゆめ」「ゆめ建築設計」…と、いろんな不動産屋さんが掲載しているような場合ですね。

 

この質問は、いろんな不動産屋さんが掲載するよりも、1つの不動産屋さんが掲載した方がイイのではないですか?ということです。

 

質問へ回答する前に、プラス面・マイナス面を見てみましょう。

 

プラス面…

 

登録内容を見て、会社とエージェントを選べる。不動産屋さんとの相性も大事なので、取扱会社1社よりも買主さまは選びやすいはずです。同じ物件を掲載しているのであれば、親身に対応してくれそうな担当者を顔写真で選べますし、知識があるかどうかを登録内容の比較で見極められますよね!

 

マイナス面…

 

同じ物件がズラーッと並ぶと「売り急いでいそうだから価格交渉できるかな…?」と思われてしまう可能性があります。

 

人によって判断が変わるところでしょう。

ゆめ部長は マイナス面 プラス面 だと考える派です。

 

参考記事…

suumo(ポータルサイト)に同じ物件が複数掲載されるメリット・デメリット

【4】物件の囲い込みをしないと約束してくれますか?

ゆめ部長は絶対に物件の囲い込みをしません。

というよりも、物件の囲い込みができません!!

 

ゆめ部長は売主さまだけの味方

 ↓↓↓

両手仲介禁止!

 ↓↓↓

買主さまを探さない

 ↓↓↓

物件の囲い込みをしたら…

買主さまが見つからない

 ↓↓↓

永遠に契約できない

 ↓↓↓

情報をフルオープンするしかない!

 ↓↓↓

物件の囲い込みはできない

 

両手仲介できる可能性を完全に排除することで「今回だけは両手仲介になってもしょうがないよね…」そんな甘えを許さないシステムにしました。目の前の儲け話に心が揺れないように、予め対策したってことです!

【5】 自分だけの味方になってくれますか?

ゆめ部長は売主さまだけの味方です。

安心してお任せください!!

 

先ほどお話した内容と重複しますけど、

セラーズエージェントの仲介手数料は…

 

売主さまの仲介手数料:ゆめ部長

買主さまの仲介手数料:他社の不動産屋さん

 

ゆめ部長が守るべきは「お客さま」である「売主さまだけ」です。報酬をもらわない買主さまを味方する必要なんてありませんよね??もちろん、不動産取引の慣習を無視してまで売主さまの利益追求はできませんけど、ゆめ部長が売主さまに寄り添ってサポートすることをお約束します。

【6】売却方法・販売価格の見直しなど相談に乗ってくれますか?

不動産売却活動を振り返り、戦略を練り直す「作戦会議」サービスを利用してください。

 

このサービスでは…

 

【1】内覧数・内覧結果・感想・検討者の状況

【2】ネットの登録状況

【3】競合する不動産の動向

【4】不動産取引の状況

 

などの情報を収集します。

 

ゆめ部長が売却活動を振り返り、売却できなかった原因を洗い出します。一方的にアドバイスを送って終わりにするのではなく、売主さまと面談で作戦会議を開き、一緒に考え・悩み・アイディアを出し合い、戦略を練り直します!

 

参考記事…

不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す!ゆめ部長の「作戦会議」

【7】住み替え先の購入もサポートしてもらえますか?

新築戸建のみサポート可能です。

新築戸建は「仲介手数料無料」になります!

【8】他社で売却中ですが売れません。相談に乗ってもらえますか?

売却できない原因を調査する「セカンドオピニオン」サービスを利用してください。

 

このサービスでは、ゆめ部長が次の項目を診断します。

 

【1】両手仲介を狙った物件の囲い込みを診断!

【2】販売経費をかけているか…を診断!

【3】不動産会社・担当者の売却力を診断!

【4】販売価格と査定書を診断!

【5】売却時期が悪かったのか…を診断!

 

ちゃんと販売活動したのに売れなかったのか?

適切な販売活動をしなかったから売れないのか?

 

ゆめ部長が公正な目で判断するサービスです。

 

参考記事…

不動産売却の「セカンドオピニオン」で売れない理由を診断します!

【9】他社さんで売却中でもゆめ部長に依頼できますか?

媒介契約期間中であっても媒介契約を解除することは可能です。

 

専任媒介契約だと…

 

媒介契約書には「媒介契約期間中に解除する場合、かかった費用の償還を求められる」と記載されています。この費用には人件費などは含まれませんし、領収証などを提示して請求しなければいけないため、実際に請求する不動産会社はほとんどいません。(とある大手で請求された!とお客さまから聞いたことはあります。)

 

だたし、この費用償還請求は、媒介契約で定められた義務を不動産屋さんが満たして初めて請求できるものです。

 

もし…

 

査定書に記載した金額の根拠が示されていない

レインズに登録されていない

物件の囲い込みをしていた

媒介報告書をもらっていない

 

などの状況であれば、ノーペナルティで解除できるでしょう。正直、損害賠償請求したいくらいだと思いますけどね。

 

媒介契約を解除しづらければ、契約期間(3ヶ月)経過するまで待っていることも可能ですので、お気軽にご相談ください!

 

参考記事…

不動産売却の「媒介契約」を宅建マイスターが徹底解説します!【保存版】

【10】仲介手数料をもっと安くできませんか?

これ以上安くは絶対にできません!

 

実は、2020年まで仲介手数料「半額」で売却サポートしていました。しかし、高値成約を勝ち取ってきた実績を考えると、あまりにも報酬が少なすぎだったと思います。これでは、社員を雇用することができませんので、現在の報酬体系に変更しました。

 

ご了承いただければ幸いです。

 

価格変更を納得してもらえるように、

他社さんの報酬について少しだけ解説します⇒

 

仲介手数料は不動産屋さんによって様々ですよね。

 

定率:「0.5%」「1.0%」「1.5%」

定額:「33万円」「50万円」

 20%OFF・30%OFF

半額・無料

 

売主さまの仲介手数料が安い会社は魅力的です。でも、不動産買取業者との契約を狙っていることがありますので要注意!売主さまからの報酬は少ないですけど、買主さまからは、しっかり「3.3%+6.6万円」をもらうことで利益を確保しているわけです。仲介手数料が安くても、安く売ってしまったら意味がないのに…。また、仲介手数料無料の会社は、買主さまから報酬をもらわなければいけないため「100%」物件の囲い込みをします。

 

1つの取引でどれくらいの利益を狙っているか…ここを見破れたら、不動産屋さんの誠実さが理解できるようになるでしょう。

お客さまの声・売却大成功事例

お客さまからいただいた「お客さまの声」・「売却大成功事例」を紹介します!お客さまからの生の声で仕事っぷりを感じ取ってください。きっと…「ゆめ部長になら安心して任せられるね。」そう思ってもらえるはずです!!

お客さまの声

売却大成功事例

お問い合わせ方法

現在、ゆめ部長1人で対応していますので、最初のお問い合わせは電話ではなく下記フォームからお願いします!!

なるべく早く返信するように心がけていますけど、場合によっては翌日返信になることもあります。どんなに遅くても翌日には返信できています!

 

※ 定休日 :水曜日(+たまに火曜日)

※ 営業時間:10:00~20:00

 

お客さまの都合に合わせて動いているため、定休日・営業時間は日によって異なります。大まかな目安になることをお許しください。

 

担当者のプロフィール!

エージェント紹介【1】『ゆめ部長』渡部直人(わたなべなおと)

最後に…

不動産業界の仕事は、依頼してくれたお客さまの利益を守る責任(フィデューシャリー・デューティー)が無視されてしまっています。ゆめ部長は、なんとしても、この状況を打破したい!!

 

そのために、

 

この不動産売却プランを「不動産業界の闇を照らす光にする!」そんな強い想いを込めて作りました。

 

ゆめ部長に売却依頼しなかったとしても、不動産売却のあるべき姿を学ぶ教材になる!それくらいの内容に仕上がりましたので多くの売主さまにこの情報が届き、拡散されていくことを祈っています!!

 

最後にお願いがあります。

 

このプランをさらに磨き上げるために、「わかりづらいなぁ…」と感じる部分があったら教えてください。皆さまの意見を反映させ、よりわかりやすい記事に修正していきますのでご協力いただけたら嬉しいです。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
ゆめ部長の真っ直ぐ不動産仲介 - マイホームの売却や一軒家のご購入をサポート(東京・神奈川・埼玉)
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