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2020年05月03日
ゆめ部長のサポートプラン

両手仲介禁止&仲介手数料半額の不動産売却【ゆめ部長の売却プラン1】

現在、ゆめ部長の都合で「セラーズエージェント」「手数料0円売却」は休止中なので、もう1つ新しいプランを作りました。それが「両手仲介禁止&仲介手数料半額の不動産売却プラン」です!

 

ハッキリ言うと…支払う仲介手数料に対して最高の成果を生み出すのはこのプランです。それなら、なぜ、このプランを今まで出さなかったのか?それは…利益が低かったからです。(正直すぎ!?)

 

しかし、今はゆめ部長1人でこのWebページ制作と不動産取引のサポートをしていますので、そんなに大きな利益も必要ありません。それに、複数のお客さまに対して濃いサポートをするのが難しいというのも大きな理由です。(このプランはフルサポートではありません。仲介手数料が安くなる代わりに売主さまに協力をお願いします。)

 

以上の状況から、Webページが育ち、セルフブランディングが完了し、新しい会社の社長になるまではこのプラン1本でいくことにしました。

 

前置きはこれくらいにして、このサービスの特徴を解説していきます。メリットだけでなく、ゆめ部長が考えるデメリットも包み隠さずお伝えしますので、じっくり魅力を確かめてみてください!

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

仲介手数料を半額にできる仕組みを解説します!

仲介手数料「半額」と聞くと、「お得だな!」という気持ちよりも「怪しいな」と言う気持ちが少し上回りますよね?そこで、半額でも仕事が成り立つ仕組みを解説します!

 

「仲介手数料半額の不動産売却プラン」では、ゆめ部長が売主さまを担当し、他の不動産屋さんが買主さまを担当することになります。

 

文章だけではわかりづらいので、上の画像を見ながら解説しますね。

 

ゆめ部長…

 

1枚目を見てください。

 

ゆめ部長は売主さまだけの味方として売却活動をサポートします。売買契約が成立すると…【宅建業法で定められた上限】の1/2である「成約価格×1.5%+3万円」の仲介手数料をもらうことができます。

 

他社の不動産屋さん…

 

2枚目を見てください。

 

ゆめ部長がレインズに物件情報を登録すると、他社不動産屋さんがその情報をGETします。【②・③】広告掲載を承諾してあげると、インターネットを中心とした広告活動を行い、買主さまを探してきてくれます。【④】

 

1枚目に戻ります。

 

買主さまを担当するのは、広告で買主さまを見つけることができた不動産屋さんになります。現地案内・住宅ローン審査なども全部対応してくれます。売買契約が成立すると…買主さまから「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料をもらうことができます。

 

ここまでは大丈夫でしょうか!?

 

次に、売買契約が成立した時の仲介手数料に絞って見てみましょう。

 

ゆめ部長…

 

「成約価格×1.5%+3万円」を確実にもらえます。

 

他社の不動産屋さん…

 

買主さまを見つけることができたら「成約価格×3%+6万円」をもらうことができます。しかし、買主さまを見つけられなかった場合、広告費を負担して、販売活動を行ったにもかかわらず、タダ働きをしたことになります。

 

ゆめ部長の立場で見ると…

 

仲介手数料は半分になっても確実にもらうことができます。さらに、ゆめ部長は買主さまを探さないため、suumoなどのポータルサイト掲載料もかかりません!経費を削りながら1歩ずつでも着実に積み上げられるわけです。

 

とはいえ、1契約の報酬が「成約価格×1.5%+3万円」だけでは、さすがに経営が厳しくなります。それでも…このサービスが実現できるのはなぜでしょうか?秘密を公開してしまいましょう!

 

仲介手数料半額のため集客しやすい!

競合が減るため集客単価を下げられる!

物件の囲い込み禁止が信頼度を高めてくれる!

 

不動産取引は単価が高いお仕事になりますので、競争が激しく、広告費が高騰している状況が長く続いています。「仲介手数料半額」にすることで、この激しい競争から少し離れることができ、集客(皆さまからのお問い合わせ)単価を下げることができています。また、物件の囲い込みをしない対応が安心感につながっているようです。

 

両手仲介禁止だから広告費を削減できる!

サポートは売主さまだけ!

売主さまにも協力をしてもらえる!

 

集客単価を下げ、経費を削り、業務を効率化して薄利多売で挑む。

 

これが、仲介手数料を半額にできる仕組みになります。

 

【 補 足 】

 

他社の不動産屋さんとゆめ部長が競い合いになると、「他社の専任物件なんてウチなら広告しませんよ。なんで他社のために広告費を負担しなきゃいけないんですか!」と言われることがよくあるようです。

 

これは、ゆめ部長のサービスを否定して潰すための営業トークでしょうね…。ゆめ部長からすると、不動産取引を理解できていないし、集客するための苦労をわかっていない発言なので「三流営業マンだなぁ~」と思ってしまいます。

 

なぜなら…どこの不動産屋さんにとっても「集客が最重要」なんです。集客するためには、自社Webページ、suumoなどのポータルサイトへたくさん掲載しなければいけませんが、ゆめ部長のように「広告は全てOK」にしている物件は圧倒的に数が不足しています。

 

こんな状況ですから「広告は全てOKですよ!」と伝えると、「えっ!?いいんですか?」と驚かれることがあるくらいです。地方の物件、相場より高すぎる物件、価格が1,000万円切る物件などでなければ、情報は拡散できますから大丈夫ですよ!

両手仲介と片手仲介の違いを理解しよう!

不動産仲介の仕組みと仲介手数料について、もう少し詳しく見ておきましょう。

 

先ほどの1枚目の画像をみてください。

 

「ゆめ部長」と「他社・不動産屋さん」は2社共同で仲介業務を行い、それぞれのお客さまから報酬を受け取ります。

 

ゆめ部長     :「成約価格×1.5%+3万円」

他社の不動産屋さん:「成約価格×3%+6万円」

 

これを「片手仲介」と言います。

 

ゆめ部長は売主さまからしか仲介手数料をもらわないので、買主さまの都合を考える必要がありません。だから、売主さまだけの利益を考える強い味方になれるのです!

 

これに対して、上の図のように、1社の不動産屋さんが売主さま・買主さまの両方から報酬を受け取るのが「両手仲介」です。

 

普通の不動産屋さんが売却依頼を受けた場合、片手仲介をすごく嫌がります。「他社の不動産屋さん」が買主さまを見つけてくると報酬が半分になってしまうからですね。そのため、「物件の囲い込み」をして買主さまを自分で見つける「両手仲介」を狙うのです。これがうまく成立すれば、仲介手数料が「成約価格×6%+12万円」に跳ね上がります。

 

不動産屋さんは報酬が増えて嬉しいでしょうけど、売主さまにとっては大迷惑な話です。なぜなら、物件の囲い込みをすれば、不動産屋さんのネットワークを有効活用して買主さまを探せないですし、広告活動も1社で行うしかないため情報を拡散させることができません。結果、買主さま同士の競争を起こすことができず、良い条件での成約を実現しづらいからです。

 

依頼主であるお客さまを裏切る背信的行為。

こんなの許されるわけがありませんよね。

 

そこで!

 

ゆめ部長の「仲介手数料半額の不動産売却」では「両手仲介禁止!売主さまからの報酬だけでOK!」にしました。

 

両手仲介NGだとこうなります ⇒

 

ゆめ部長は売主さまだけの強い味方になる

ゆめ部長は買主さまを探さない

他社の不動産屋さんに買主さまを探してもらうしかない!

物件の囲い込みは絶対にできない!

不動産屋さんのネットワークを利用できる!

↓ 

情報を拡散できる!

買主さま同士の競争が起こる!

早期・高値の成約を実現できる可能性が高まる!

 

このすごさ…伝わりますか!?

 

そしてさらに!「仲介手数料は半額」という嬉しいおまけ付き。「ゆめ部長が対応して良い条件での成約を狙う」という頼もしさもあります!(自画自賛♪)

 

「仲介手数料半額の不動産売却」メリットのまとめ

 

両手仲介禁止で物件の囲い込みなし

圧倒的な情報の拡散力

仲介手数料がお得!

売主さまだけの味方になれる!

 

これでこのサービスの魅力がわかり始めてきたと思います。ここからさらに深堀していき、デメリットなどもまとめることで他社さんのサービスと比較してもらいたいです。自信があるから何も隠しません!

 

では、続きをどうぞ~

 

参考記事…

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは?実態と対処法を織り交ぜてわかりやすく解説します!

仲介手数料「半額」はこれだけお得になる!(消費税10%ver.)

仲介手数料が上限の場合と半額の場合でどれくらい違うのか…比較してみましょう!2019年10月から消費税が8%から10%に増税されましたので、計算式は10%の消費税に修正してあります。

 

【上限】の計算式…

(成約価格×3%+60,000円)×1.1

 

【半額】の計算式…

(成約価格×1.5%+30,000円)×1.1

 

物件価格ごとに確認してみましょう~

 

          上限              半額       

3,000万円  105万6,000円   52万8,000円

4,000万円  138万6,000円   69万3,000円

5,000万円  171万6,000円   85万8,000円

6,000万円  204万6,000円    102万3,000円

7,000万円  237万6,000円    118万8,000円  

8,000万円  270万6,000円    135万3,000円  

9,000万円  303万6,000円    151万8,000円  

1億円    336万6,000円    168万3,000円  

 

半額の列の数字がそのまま「お得になる金額」ということです!

 

6,000万円の物件だと100万円以上お得になりますから、半額になるだけでもだいぶ経費削減につながります。早期売却したいなら値下交渉枠として使ってもいいですし、気分転換で海外旅行に行ってもいいですし、住み替えなら購入物件に投入するのもいいですね。

 

節約したお金で何をするか…。

考えるだけでワクワクです♪

ゆめ部長の強み【1】写真力

ゆめ部長は不動産の写真を10万枚以上撮影してきました。自分で撮影して、自分で選別してきたからこそ、どうやったら訴求力のある写真になるかを理解しています。プロが撮影した写真のようにはいきませんけど、普通の不動産屋さんが撮影した写真に負けることはありません!

 

こだわりポイント!

 

広角レンズの一眼レフカメラを使用!

LDKに光が1番注ぎ込む時間に撮影!

天気が悪かったら撮影日をリスケジュール!

撮影日までに片づける時間を作る!

撮影は1時間かける!

浴槽に水あり・水なしの2パターン撮影!

タオルの色をラッキーカラーに変えて撮影!

使いたい写真・使いたくない写真を一緒に選ぶ!

 

水平・垂直を綺麗に取るために、息を止め、腹筋に力を入れてプルプルしながら撮影しています。だから、撮影日の翌日は毎回筋肉痛になっています (笑)

 

こんな努力をするゆめ部長に対して、多くの不動産屋さんはどうやって撮影していると思いますか…?

 

暴露しましょう!

 

査定訪問時に、天気を気にせず、片付けもせず、しゃがみもせず、魅力を探すこともしないで、スマホで数枚だけ撮影して帰っていくそうです。しかも、夜に訪問してきても同じ対応とのこと。夜の方が映える現場ならいいですけど…。

 

この写真に納得できなくて、売主さまが自分で撮り直してもその写真に差し替えてくれさえしない…こんな被害体験を数多く聞いてきました。

 

もっとヒドイ担当者になると写真撮影すらしません。そんなサボり慣れた彼らはこう言うのです…「現場の魅力を1番理解しているのは売主さまです!最高の写真を自分で撮影して送ってくださいね!」と。

 

こうやって比較すると、高額な不動産を売却するのであれば、ゆめ部長みたいに汗をかいて撮影する不動産屋さんに依頼したくなりませんか!?

 

どんな写真を撮っているのか気になったら…TOPページにお気に入りの写真と動画を掲載してありますのでご確認ください!

 

ゆめ部長のお気に入り写真をチェック(TOPページ)

ゆめ部長の強み【2】圧倒的情報拡散力

先ほど、このサービスの仕組みを解説した通り、買主さまを他社不動産屋さんに探してもらわなければいけないので、ゆめ部長には「物件の囲い込み」をして「両手仲介」を狙うという選択肢がありません。

 

だから、他社の不動産屋さんと協力関係を築く必要があります。(申込をもらってからはVS関係になりますけど、それまでは協力関係を築くことが大切です!)

 

下の画像を見るとわかりやすいと思います!

情報をどうやって拡散させるのか…具体的に見ていきましょう。

 

不動産屋さんの広告活動を全てOKにします。ゆめ部長は販売図面の下に「広告掲載は全てOKです。写真・間取図をメールで送ります!」と記載しています。

 

レインズを見た他社の不動産屋さんから、

 

広告掲載承諾書の返送依頼

写真と間取図の送付依頼

現地の撮影・下見依頼

 

などが次々に届きます。

 

写真・間取図・資料の請求に即対応できるように準備は完璧にしておき、対応は迅速・丁寧に!信頼関係を築けるような対応を心がけています。

 

こうすることで、たくさんの不動産屋さんの自社Webページだけでなく、suumo・at home・Home’s・Yahoo!不動産などのポータルサイトに情報が掲載されていきます。さらに、不動産屋さんが「これは売れる!」と思える案件では、近隣住宅へのポスティングや新聞折込広告をしたり、現地販売会を開催してくれた実績もあります。

 

情報を隠すどころか、他社さんの協力を得てどんどん拡散させていく。一般媒介で30社に依頼したのと同じくらいの情報拡散効果が見込めるのがポイントです!もし…一般媒介で30社に依頼したら価格変更だけでも超大変!ゆめ部長なら1つの窓口でやり取りも楽々ですよ~

 

不動産取引を熟知しているからできるサービスです!!

ゆめ部長の強み【3】忍耐力

不動産屋さんが媒介契約を締結するときは、通常、3カ月くらいで成約できる金額を提示します。理由は…販売期間が長引けば広告費・人件費などがかみ利益を圧迫するため、1年かけてのんびり販売することに付き合えないからです。

 

「高値で売れますよ!頑張ります!」と猛アピールを受けたから信頼して任せたのに、3ヶ月もすれば態度が変わり、値下げするように、強く・しつこく迫ってきます。

 

困ったものですけど、正直、理解はできます。

 

3ヶ月販売活動をすれば広告費は数万円~数十万円になるでしょうし、現地内覧に10回立ち会えば数十時間を奪われることになります。これで成約にならなければ全て赤字ですからね…。

 

このように、不動産屋さんの売却サポートは忍耐力がありません。

 

でも、ゆめ部長の売却サポートなら大丈夫。

 

広告費の負担なし。

現地内覧の立会もなし。

 

だから、中長期の販売活動にも耐えられます!

 

販売期間が長引いてもゆめ部長の負担が少ないため、毎週「値下げしましょう!!」というムダな営業攻撃はしません。相場よりも高値で販売開始したいという要望にも応えやすくなっています。

 

ゆめ部長はムダな営業活動をしない。お客さまもムダな精神的ストレスから逃れられる。お互いにメリットがあり、とっても効率的なプランだと思いませんか!?

手数料半額売却サービスの強みをまとめる!

重複しちゃいますけど、このサービスのウリを整理しておきます。

 

仲介手数料がお得な「半額」で経費節約!

ゆめ部長が気持ちを込めて写真を撮影!

物件囲い込みリスクゼロ!圧倒的な情報拡散力!

広告費なしだから中長期の売却活動もOKな忍耐力!

売主さまだけの強い味方としてサポート!

宅建マイスター・不動産歴15年のゆめ部長が担当!

 

自分で言うのもアレですけど…なかなか素敵じゃないですか?

売主さまのデメリットも正直にお伝えします!

こんなに売主さま目線のサービスなのに「なぜ半額なの…?」と思いますよね。

 

その理由は…次の箇条書きの通り、ムダサービスを引き算して排除したり、売主さまに販売活動の一部を負担してもらうからです。

 

一般媒介はNG、専任媒介限定になります

内覧の立会は最初の1回だけです

居住中の場合は2回目以降の案内は売主さまが対応します

空室の場合は現地にキーBOXを設置します

現場の見回り・清掃は売主さまが行います

作戦会議を開催する場合はゆめ部長指定の場所になります

写真撮影は原則1回だけです

お客さまへのプレゼン資料作成などに協力してもらいます

 

簡単に解説を入れておきますね。

 

このサービスの費用対効果がどれだけ高いか!については、十分に理解してもらえましたよね!?一所懸命、ゆめ部長が皆さまをサポートしながら、両手仲介を狙う不動産屋さんの1/4しか報酬がありません…。だから、一般媒介契約で「タダ働きするリスク」を負うわけにはいかないのです!

 

居住中の場合、1度目の内覧は必ず同行します。30分くらい早く到着して準備ができているかをチェックしています。どんなことを話せばいいのか、どんな対応をすればいいのかを覚えてください。2度目以降は他社の不動産屋さんがお客さまを案内しますので、ゆめ部長は同行しません。

 

全ての内覧に立ち合いを希望でしたら「セラーズエージェント」を選んでください。

 

空室の場合、キーBOXの番号を変えることは自由にできます。番号を変えるためだけに現地へ行くことはしませんので、変更は売主さまで対応してください。また、水回りのトラップが乾くと下水の臭いが上がってきます。定期清掃をする際に水を流すようにしてください。

 

写真撮影は原則1度のみです。季節の移り変わりなどで再撮影を希望される場合は有料で対応します。ついでの用事がある際は無料で撮影します!

 

そんなに大きな負担ではないですよね…??

 

このWebページを読んでお問い合わせをしてくれるお客さまにはいないと思いますけど…次のようなお客さまはお断りすることがあります。

 

約束を守らない

発言や態度が横柄

話を聞かず上から目線

自分で調べずなんでも質問(Memoしない)

悪質クレーマー

無料で何でもやらせようとする

 

クレーマーとか、横柄な人とか…。こんな人でも対応しなくちゃいけないと、どんなに笑顔で働きたいと思っていても絶対にムリがでます。その結果、本当に大切なお客さまへに迷惑が及ぶことは避けなければいけません。

 

だから、変な人は排除!!

 

こんなことをWebページに書いてしまう不動産屋さんは今までいなかったと思います。しかし、今後はこれがあたり前になるべきだと考えていますので、ためらわず書かせてもらいました。

 

ゆめ部長が感じ悪くなるのは…本当にネジが外れた人です。ちょっとしたことくらいなら笑って済ませていますから安心してくださいね(笑)

 

参考記事…

失礼ですが…一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません!

エリア・金額・物件種別などの条件

ゆめ部長が住んでいるのは東京都練馬区です。吉祥寺駅から大体1時間くらいで移動できるエリアが限界になります。また、仲介手数料を1.5%+3万円に下げていますので、不動産価格が安すぎる案件だとかなり厳しくなる…それが本音です。

 

というわけで、お取り扱いする不動産は下記のように限定させてください。

 

東京23区+周辺(吉祥寺駅から最寄駅まで1時間くらい)

3,200万円以上

居住用物件(投資物件・店舗物件はNG)

一戸建て・マンション・土地

 

1,500万円~3,200万円 ➡ 一律 55万円(税込)

  1,500万円未満はお取り扱いできません。

 

価格が3,200万円以上にしているのは、1契約での報酬(仲介手数料)が税抜50万円を切らないようにしているためです。

 

⇒ 3,200万円×1.5%+30,000円=51万円

 

3,200万円を切る場合、仲介手数料が50万円(消費税別途)になることを了承してもらえれば対応します!消費税が10%ですので税込だと55万円ですね。ただし、1,466万円以下だと宅建業法の上限(3%+60,000円)を超えてしまうため取り扱いできません。

 

⇒ 1,466万円×3%+60,000円=499,800円(200円over)

 

わかりやすくするために、物件価格を「1,500万円以上」としました。

 

ナマイキを言ってしまい大変申し訳ないですけど、このWebページを完成させ、不動産売買で困っている人の「悩み・不安・怒り」を解決できるようにしたいという目標がありますので、最低限の利益は確保させてください。

 

ご理解いただけましたら幸いです。

お問い合わせ前のお願い

しつこいようですけど、このサービスは、売主さまにとって圧倒的にコスパが良くなるように作ってあります。

 

不動産売却を高値で成功させたい!

物件情報を拡散させなきゃダメ!

物件の囲い込みはできない!

両手仲介不可の仕組みになる!

でもなぜか…仲介手数料は「半額」

ゆめ部長の負担を減らさなければ実現はムリ!

 

控えめに言って最高!

というわけで…お願いがあります。

 

このWebページを読み込み、不動産売買に関する知識を身に付けてからお問い合わせをください。面談した時の理解度が進みますし、他社さんとの比較もしやすくなるメリットもあります。

 

もし、お問い合わせをしてくれたのが奥さんで、旦那さんに説明をしてほしい!ということでしたら、面談前にゆめ部長のWebページを読んでもらっておいてください。

 

こんなことを書けばお問い合わせが減ることは理解しています。でも、それで構いません。このサービスを知った売主さまの10人に1人が「控えめに言って…最高!」だと評価してくれたら十分です。正直、勉強しない人にこの魅力は伝わらないから仕方ないんですよね。

 

ご協力いただけましたら幸いです!

 

参考記事…

不動産売却プランの特徴を私が納得できるようにプレゼンしてください!【イヤだな…と思うお問い合わせ 2】

不動産会社買取の場合なら仲介手数料は「無料」でOK!

不動産を売却する相手が不動産買取業者さんの場合、仲介手数料を「無料」にすることができます!

 

理由は簡単!!

 

上の図のように、ゆめ部長は不動産買取業者さんから仲介手数料をもらうことができるからです。買主さまからの仲介手数料を確保できているので、売主さまは仲介手数料を無料にしても仕事として成立するわけですね。

 

不動産買取業者さんへ売却する際にチェックすること…

 

エンドのお客さまへ売却するよりも売却金額が下がります。

秘密・早期の売却が可能です。

瑕疵担保責任は免責にできます。

残置物の処分なども相談可能です。

高値買取できる業者さん複数へ相談しましょう!

 

不動産屋さんに言いくるめられて安く売却しないように注意しましょう!不安な場合はゆめ部長へお気軽にご相談ください。

 

参考記事…

不動産買取業者に売却すると20%~30%安くなるという話はウソ!?

お客さまの声と売却大成功事例で実力を確認!

お客さまからいただいた「お客さまの声」・「私の売却大成功事例」を紹介します!お客さまからの生の声で、ゆめ部長の仕事っぷりを感じ取ってください。きっと…「ゆめ部長になら安心して任せられるね。」そう思ってもらえるはずです!!

 

ゆめ部長を知ってもらうことが目的なので、

 

「仲介手数料半額の不動産売却」だけでなく、

仲介手数料が3%+6万円かかる「セラーズエージェント」

仲介手数料が無料の「仲介手数料0円売却」

 

の事例も含めています。

お客さまの声

売却大成功事例

最後に…

できる限りわかりやすく解説したつもりですけど、「わかりづらいなぁ…」と感じる部分があったら教えてくださいね。皆さまの意見を反映させ、よりわかりやすい記事に修正していきますのでよろしくお願いします!

 

では、ゆめ部長への売却依頼、心よりお待ちしております。

 

お知らせ…

「セラーズエージェント」「手数料0円売却」は現在準備中です。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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