両手仲介・囲い込み禁止！100％売主の味方になる不動産売却「高坂メソッド」

不動産売却を検討している売主さまへ「売却のプロが売主さまだけの100％味方になってサポートする」そんな不動産売却プラン「高坂メソッド」を提案します！

高坂メソッドでは、売主さまと「真っ直ぐ不動産」がチームを組み、協力し合い、好条件での成約を一緒に勝ち取ることを目指します。両手仲介＆囲い込みが絶対にできない仕組みを採用することで、売主さまだけを100％味方する「セラーズエージェント」として売却をサポート。「過剰サービス」を削り、コスパが悪い「不要サービス」はバッサリ切り捨てる代わりに、高値成約に不可欠なサービスを手厚くしました。しかも、仲介手数料を安くするという嬉しいオマケ付きです！

高坂メソッド＝セラーズエージェントは、

控えめに言って、最強・最高です！！

この記事では、宅建マイスター「ゆめ部長＆高坂」の最高傑作に仕上がった「高坂メソッド」の魅力を、わかりやすく・丁寧に解説しますので、時間をかけて読み込んでみてください。高坂メソッドの魅力と真っ直ぐ不動産の誠実さを理解できるようになったら、あなたは不動産売却の勝ち組になれることでしょう！

なお、この記事はかなりのボリュームになるため、10分で読んで理解できる内容ではありません。標準勉強時間は3時間、推奨勉強時間は5時間～10時間を想定している内容なので、じっくり、時間をかけて、何度も読み込んでみてくださいね。

※「真っ直ぐ不動産」は REX（リクロス）の売買仲介部門です。

高坂メソッドを約20分の動画で解説します。

2023年7月に動画を撮り直しました♪

「高坂メソッド」の発案者＆担当者

高坂（こうさか）の自己紹介動画です！

ゆめ部長の「元上司」＆「師匠」でもあります♪

不動産売却「高坂メソッド」の特徴を確認してください！

では、高坂メソッドの特徴を解説します ⇒

真っ直ぐ不動産は両手仲介をしない

　だから、

買主さまを探すのは他社の不動産屋さん

　必然的に、

囲い込みは100％できない

　つまり、

必ず片手仲介になる

　そうすると、

仲介手数料は売主さまからだけしかもらえない

　それなのに、

仲介手数料を割引！

　ということは、

両手仲介を狙う不動産会社の報酬×1/2未満

　というわけで、

ムダなサービスと保証はバッサリ削る！

　それでも、

高値成約の実績がたくさんある！

　その理由は、

両手仲介せず圧倒的に情報拡散できるから！

　しかも、

物件力を高めることに全力・一所懸命！

　断言すると、

コスパ最強！！

　こんなに魅力的だから、

売主さまも販売に協力してほしい！

　あと、

一般媒介NGは理解してほしい！

ということです。

まだ理解できなくてOK。この記事を最後まで読んでもらえれば、「なるほど～よくできてるね！」と言ってもらえるはずです。

次に、表の項目について説明します。

真っ直ぐ不動産が売却サポートしているマンションと一戸建ての「写真」「動画（YouTube  Shorts）」「360°VR内覧」「販売図面」をチェックしてみる！

写真撮影…

写真撮影は初回含めて2回までです。居住中⇒空室になったとき、現況販売⇒リフォームしたとき、季節が変わったときなどがオススメですよ。なお、3回目以降は有料オプション（写真・動画・VRすべて含めて33,000円）になります。魅力的な写真を撮影するために、売主さまと一緒に家具を移動するのもOK！撮影枚数は…1LDKだと30枚くらい、4LDKだと100枚を超えることもあります。

ショート動画…

YouTubeで1分未満のショート動画を投稿します！YouTubeで興味を持ってもらえるだけでなく、販売図面にQRコードを付けることで、買主さまが予習・復習に利用できますし、夫婦での情報共有や両親への報告にも役立っているそうです。

360°VR内覧…

リコーの360度カメラ「THETA（シータ）」を使い、売却不動産の360°VR内覧を可能にします。簡単な操作で室内を自由に見ることができる大好評コンテンツです！YouTubeShortsと一緒にQRコードを販売図面に付けています。

バーチャル画像（CG）…

CG技術で室内画像に家具・照明・小物などを配置することができます。空室物件でもリアルな居住空間を演習して買主さまの注目を集めましょう！また、居住中物件で家具などが多い場合、室内画像から家具などを消去することも可能です！LDK1か所だけになりますけど、真っ直ぐ不動産が費用負担してバーチャル画像を作成します。

室内飾付…

売却スタート前に室内を飾り付けることをオススメしています。売主さまが自分でやるのもOKですし、真っ直ぐ不動産の女性スタッフが飾りつけを行うこともできます。具体的には…キッチン・お風呂に小物設置、玄関にスリッパ設置、全ての部屋に照明設置、室内のオススメポイントをアクリルフォトフレームでアピールするなどです！飾付の実例をチェック！

リフォーム提案・見積…

真っ直ぐ不動産を運営するリクロス(株)はリフォームを得意にしています。売却スタート前にコスパ重視のリフォームを提案しますので検討してみてください！築年数が経過しているマンション・一戸建ての場合は、リフォームせず現況で売却スタートした方が良いこともあります。売却のプロが最善策を提案しますから期待してくださいね。

内覧立会…

「居住中」の場合は内覧時になるべく立会をします。「なるべく」としている理由は機会損失を防ぐためです。真っ直ぐ不動産の予定に合わせてスケジュール調整をお願いした結果、他の物件を見に行って契約されてしまった…。そうならないための対策です。「空室」の場合は現地にキーBOXを設置します。マンションの場合は管理人さんへ設置の許可取りにご協力ください。なお、現場近くの不動産屋さんへ鍵を預けた方が良い場合もありますので相談して決めましょう。

現場管理…

空室物件や土地の売却をサポートする場合、毎月1回（月初）に現場管理で現地チェックを実施します。キーボックスの番号変更・室内状況の確認・簡単な清掃などを行い状況を報告するようにしました。

売却活動報告…

2週間に1度「媒介業務報告書」をメールで送付します。内覧数・内覧結果・ライバル物件の動向・不動産取引の状況などを踏まえて売却活動をまとめますので参考にしてください。なお、内覧結果については、案内してくれた不動産屋さんから報告が届いたら都度お知らせしています。また、3ヶ月に1度（媒介契約更新時）、面談またはオンライン面談で売却活動の戦略を練る「作戦会議」を開催することもできます！（面談時のコーヒー代は真っ直ぐ不動産が負担！！）

高値・早期売却実績がたくさんあって

お客さまの満足度も高い！！

「最強の不動産売却プラン」だと確信しています♪

「高坂メソッド」が想定しているのは次のような売主さまです。

■ 両手仲介を狙った囲い込みが大っ嫌い！

■ 売主だけの強い味方としてサポートしてほしい！

真っ直ぐ不動産と相性の良い売主さまは…

■ 「真っ直ぐ不動産仲介」の考えが大好き♪

■ 売却のプロにサポートしてほしい！

■ 写真・動画・VRを駆使してアピールしてほしい！

■ 仲介手数料を節約したい！

■ 高値成約にチャレンジしてみたい！

■ コスパを重視したい！

■ 物件力を最大化させてほしい！

■ 過剰なサービスや保証はいらない！

■ 大手のブランドにはこだわらない！

YouTubeやブログで高坂メソッドに出会い、「これだ！」と感じる売主さまは、IT業界、医療従事者、先生、経営者など、自ら学ぶ意欲が強い方々が多い印象です。おそらく、不動産取引の基礎知識を学んでいるから、大手仲介会社の過剰サービスが囲い込みリスクを高めることにつながると理解できますし、大手企業かどうかよりも担当者（エージェント）で選ぶことの重要性に気が付くことができるからだと思います。

日本の不動産取引が「異常」であることに気が付ける。そんな勉強熱心な売主さまからのお問い合わせを心よりお待ちしています！

真っ直ぐ不動産は、数多くの件数をこなすよりも、1件、1件、丁寧に対応したいと考えています。他の不動産屋さんよりも時間をかけて販売準備をしますので、ナマイキに思われるかもしれませんけど、売却サポートにはいくつか条件を提示させてください。

【条件1】東京・埼玉・神奈川・千葉

【条件2】新宿駅⇒現地が1時間30分まで

【条件3】査定価格は2,000万円以上

【条件4】販売価格は査定の110％まで

【条件5】専任のみ・一般はNG

この条件は「目安」です。高坂メソッドを気に入ってくれたなら、条件に合わなくても、できるだけ柔軟にサポートしたいと考えています♪

よくある質問への回答…

「販売スタート価格を希望金額でやってもらえませんか？」そんな要望には「期間限定」で対応します。査定が5,000万円に対して、6,000万円（査定の120％）でチャレンジしてみてOKということです。情報が拡散されることで、不動産屋さん・お客さまの反応をダブルチェックできますから、反応が良ければ継続、反応がなければ値下してください。反応がないのに、3ヶ月…半年…1年…とチャレンジを続けることはできません。

不動産売却で「これはすごい！ゆめ部長が売却するならこの会社・この担当者に依頼したい！」そう思えるサービスに出会ったことがありませんでした。

一般的な不動産屋さんの売却サポートはこんな感じ ⇒

■ 大手でサービスが充実している

　 　でも、

　 両手仲介を狙って囲い込みをする

■ 仲介手数料が3.3％+6.6万円

　 　それなのに、

　 レインズへ載せているだけ

■ 仲介手数料は安い

　 　だけど

　 サポート内容が悪すぎる

依頼者である売主さまの利益を最大化させようとは考えもしないようです…。だから、売主さまに寄り添うことはしないし、不動産の魅力を磨いて輝かせる努力もしない。もっと言えば、そんなアイディアすら思い浮かばないのでしょう。

不動産屋さんの現場はこうなっている⇒

ゆめ部長はたくさんの宅建士と不動産売却について意見を交わしてきました。この経験から言えることは…「売却を依頼してもらえれば利益確定！なんとしてでも両手仲介したい！」と考える担当者が多く、媒介契約を取得できるまでが大事な仕事だと思っているということです。

「売却なのに仲介手数料を安くするの！？」

「両手仲介できるのに狙わないの？？」

「せっかく稼げる案件GETしたのに www」

こんなことを言われ続けてガッカリしました。

長年かけて染みついた慣習は変えられないでしょう。オセロのようにパッと「黒」を「白」にするのはムリ。それなら、不動産業界を少しだけでも「白」くするためには自分で「白」を地道に増殖させるしかない！そう思ってこのプランを作ったわけです。

売却プランができるまで…

1つの不動産取引で不動産屋さんが得られる報酬の最大は「6.6％+13.2万円」＋「バックマージン」です。まず、納得できない「バックマージン」を完全排除。次に、仲介手数料を支払う納得感を演出するためだけの「過剰サービス」を排除。その一部を必要なサービスに振り分ける。最後に、このサービスを提供するために必要な料金を逆算して仲介手数料を値引き。これで、完成！！

最強の不動産売却「高坂メソッド」では、売却不動産のアピールをしっかり行いつつ、両手仲介を禁止することで、最大限、情報拡散させることを目標にしています。

まず、販売の流れを見てください。

【1】真っ直ぐ不動産 ⇔ 売主さま  専任媒介契約

　　　↓↓↓

【2】真っ直ぐ不動産がレインズへ情報登録

　　　↓↓↓

【3】他社の不動産屋さんへ情報が届く

　　　↓↓↓

【4】不動産屋さんのネットワークで情報拡散

簡単に解説していきます。

【1】真っ直ぐ不動産 ⇔ 売主さま  専任媒介契約

真っ直ぐ不動産仲介は仲介手数料を安くする代わりにムダな仕事を排除します。そのため、複数の不動産屋さんへ売却を依頼できる「一般媒介」はお断りしています。一般媒介契約だと、他社の不動産屋さんで成約にれば、真っ直ぐ不動産の報酬が0円になるからです。

ちなみに、YouTube・漫画などでは「専任媒介はダメ！」という意見が多いですけど、それは、良いエージェントに巡り合えていないからです。信頼できるエージェントに巡り合えないのであれば、ゆめ部長も一般媒介の方が良いと思っていますよ。

【2】真っ直ぐ不動産がレインズへ情報登録

レインズは東京都だけで2万社ある不動産屋さんのネットワークを簡単に利用させてもらえるシステムですから、これを使わない手はありません。真っ直ぐ不動産では「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」は絶対にしないので、最大限、有効活用することができます！

「囲い込み」があたり前に行われているからこそ、物件情報を完全公開する真っ直ぐ不動産は、購入を得意とする他社の不動産屋さん（バイヤーズエージェント）にとって貴重な存在です。今までたくさんのバイヤーズエージェントが喜んで販売協力してくれた実績がありますから、レインズ登録しないなんて選択肢は考えられません！超強力な不動産屋さんのネットワークをフル活用しましょう！

【3】他社の不動産屋さんへ情報が届く

【4】不動産屋さんのネットワークで情報拡散

suumo・at home・LIFULL HOME'S・Yahoo!不動産・オウチーノなどのポータルサイトだけでなく、自社Webページ（ex. 野村不動産の「ノムコム」）にも掲載してもらえています。

なお、不動産の物件検索サイトは「suumo一強」だとゆめ部長は考えています。大手仲介会社のWebページも強いですけど、このページに掲載されている売れ筋物件は全てsuumoにも掲載されています。そして、どのお客さまもsuumoは必ず見ていますから、どれくらいsuumoに掲載されたか？どれくらい高額オプションを使ってもらえているか？を1つの指標にしましょう。

ちなみに…

真っ直ぐ不動産の売却サポートでは、suumoへ5社～10社に掲載してもらえることが多いです。これを見た売主さまから「売れ残っている感じがするんじゃない？？」「売り急いでいると思われるんじゃない？？」という相談を受けますけど、「問題なし！」と断言しておきます。

ゆめ部長は、デメリットどころか、逆に、メリットになると思いますよ。なぜなら、会社・担当者・サービス・登録内容を比較して「この人に問い合わせしてみよう！」と選択できるのは、買主さまにとってはありがたいことだからです。既に購入担当のエージェントを決めている買主さまであれば、信頼しているエージェントを通して問い合わせをくれるので成約率も上がりそうですよね。

不安・心配はだんだんなくなってきましたか？

大丈夫です。

安心して真っ直ぐ不動産に任せてください！！

次に、真っ直ぐ不動産の仲介手数料について解説します！

仲介手数料は次のようになります。

「売主さま」からの仲介手数料

⇒ ゆめ部長

「買主さま」からの仲介手数料

⇒ 他社の仲介会社さん

つまり、ゆめ部長は、片方（売主さま）からしか仲介手数料をもらえません。これを「片手仲介」と呼んでいます。両方（売主さま＋買主さま）から仲介手数料をもらえる場合は「両手仲介」です。

ゆめ部長が片手仲介する場合、実は、ゆめ部長は「売主さまだけの100％味方」になることができる！そんなメリットが生まれます。

なぜなら、

買主さまから仲介手数料をもらうのは他社仲介会社さんなので、ゆめ部長にとって、買主さまは「お客さまではない」からです。ゆめ部長にとってのお客さまは、仲介手数料＝報酬を支払ってくださる売主さまだけになります。

このように、不動産屋さんが会社の利益を優先させず、売主さまの利益重視で不動産取引のサポートを行う。これが、不動産仲介会社のあるべき姿だと考えています。ただ、日本の不動産取引は閉鎖的で闇が深いです。お客さまが囲い込みをする大手を安易に信頼する傾向もあり、正しい不動産仲介が日本で浸透するにはまだまだ時間がかかるでしょう。高坂メソッドは10年早い売却システムなのかもしれません。

ちょっと話が膨らみ過ぎましたね（汗）

話を戻します。

ゆめ部長の仲介手数料額は…

■ 成約価格が2,000万円～5,000万円

　 ⇒ 3.3％

■ 成約価格が5,000万円～1億5,000万円

　 ⇒ 165万円

■ 成約価格が1億5,000万円～

　 ⇒ 1.1％

他社の仲介会社さんの仲介手数料額は…

成約価格×3.3％＋66,000円（税込）

多くの不動産屋さんが「両手仲介」で法定上限の仲介手数料「6.6％+13万2,000円」を狙いますから、ゆめ部長の報酬は、5,000万円までの不動産なら「MAXの 1/2未満」1億5,000万円オーバーの不動産だと「MAXの 1/6未満」ということになります。

高値売却・早期売却を目指しながらも、少ない報酬でやっていくためには、売主さまの協力が必要です。逆に言えば、売主さまの協力があれば、メリットいっぱいの不動産売却を仲介手数料割引で実現することが可能になります。

詳細は次の項目でお話しますね。

もし、「片手・両手・囲い込み」がわからないなら…

まだ、勉強不足なので危険な状態です！

先に、次の記事を読んでおいてください！！

「両手仲介・片手仲介」不動産取引の仕組み

「囲い込み」とは？両手仲介を狙う不動産業界の闇

勉強は「ゆめ部長のYouTube・全12回」でもOKです。

高坂メソッドでは、仲介手数料を安くするために、売主さまにも売却活動を一緒に頑張ってもらいます。お客さまによっては、この点が「デメリット」かもしれません。

具体的には ⇒

■ 全部の内覧には立会できません（居住中）

■ 現地にキーBOXを設置します（空室）

■ 現場管理は売主さまも協力してください

■ 現場の定期清掃をお願いします

簡単に解説を入れておきますね。

居住中の場合、なるべく内覧に立ち会いますが、予定が合わない場合は売主さまに対応してもらう場合があることをご了承ください。なお、1度目の内覧は必ず立ち会います。現場で内覧対応をお見せしますので、内覧の流れ、説明するポイント、接客方法などを覚えてください。心配になるかもしれませんけど、基本的には他社仲介会社さんが案内してくれるので任せておけばOK。難しいことはないので大丈夫です！

空室の場合、水回りのトラップが乾くと下水の臭いが上がってきますので、定期清掃する際に水を流すなどの協力をお願いします。真っ直ぐ不動産が行うのは簡単な清掃のみで、毎月1回（月初）だけです。

まぁ、そんなに大きな負担ではないですよね…？？

なお、成約になった売主さまに「ゆめ部長がいないときの立ち合いがなくて不安に感じましたか？」と聞いてみましたら「最初は不安だったけど、魅力をアピールしたくて喋りすぎちゃったかも(笑)自分の家だから案外できちゃうもんだね。」とのことでした。緊張するのは最初の1回くらいなので人見知りの売主さまでも心配いりません！

参考記事…

売却不動産の魅力は売主さまが語ろう！驚きの成果報告！

高坂メソッドの仲介手数料をもう1度見てください。

法定上限と比べてどれくらいお得なのか？

表にしましたのでチェックしてください！

参考ツール ⇒ 仲介手数料シミュレーション

けっこう節約できるのがわかりますよね！

そして、さらに！！

高値成約を勝ち取るのです（驚!!）

控えめに言っても「最強なプラン」であることが伝わりましたか！？節約できた分、お得になった分は、早期売却したいなら値下交渉枠として使ってもいいですし、気分転換で海外旅行に行ってもいいですし、住み替えなら購入物件に投入するのもいいですね。

考えるだけでワクワクです♪

不動産を売却するなら「商品」を磨いて物件力を高めてからスタートしなければいけません！でも、高値成約を狙うために、「物件力を高めましょう！」と熱い気持ちで提案しても、「そうだよね。でも…どうやってやるの？正直、メンドウは嫌だなぁ。」なんて、やる気があまりない人の方が多いのはわかっています。

でも、よ～く考えてみてください。

売却する不動産は「高額な商品」ですよね。

磨かずに売却したら「損」しませんか…？

中古車をネットで販売するとしたらピカピカに洗車して綺麗な写真を掲載するはず。不動産は車よりもっと高額なのに、磨かない理由なんてあるわけがありません！！

物件力を高める2つのアドバイスを送りますから、ぜひ、前向きに検討してみてくださいね。

アドバイス【1】室内を綺麗にして女性の感性に訴えかける！

室内を綺麗に整理整頓するのはあたり前！多すぎる荷物は捨てるかトランクルームへ預けておきましょう。水周りだけでもプロのハウスクリーニングを入れ、さらに、綺麗なスリッパ・スティックフレグランス・観葉植物などを設置します。一戸建てなら、外構の植栽を整えて季節のお花を植えるのもイイと思います。女性の感性は鋭く厳しいですから、ここを基準にして準備しなければいけません。

参考記事…

お部屋をオシャレに飾り付けて不動産を高値で売却しよう！

不動産を売却するなら「おもてなしの心」で完璧な内覧準備をしよう！

失礼ですが…その汚れた不動産を高値売却できると本気で思っているんですか？

アドバイス【2】不動産の問題点は事前に解決しておく！

不動産売却での具体的な「問題点」を挙げてみます。

具体例1…

隣地との境界ポイントが10箇所ありますが、その内、3か所の境界票が見つかりませんでした。隣地との境界にあるブロック塀は一部老朽化して倒れそうですし、どちらが所有しているかもわかりません…。

具体例2…

上水道管・下水道管・ガス管が隣地と互いに越境しあっています。越境を解消するためには多額な費用がかかるため、現状のまま利用を続けることが望ましい状況でした…。

具体例3…

台風などの大雨時に少しだけ雨漏りすることがあります。室内を見ると雨染みの跡が見えるため「知らなかった」と言い逃れすることは絶対にできません。

具体例4…

築15年の建売2棟現場の1棟を売却するとします。お隣は10年目に足場を組んで外壁・屋根の塗装を行っているため見た目がすごく綺麗ですが、売却したい建物は外壁が黒ずみコケもはえています。メンテナンスするべき時期を超えても何もしていないため、建物内部で雨漏りなどが発生している可能性があります。

どうでしょうか？？

こんな状況になっていたとしても、多くの売主さま・不動産屋さんは現状で販売をしてしまっています。内覧したお客さまが、どう思い・どう主張してくるか…容易に想像がつきますよね。

検討してくれるお客さまが減り、

検討してくれたお客さまからは価格交渉…

これで、いいですか？？？

ゆめ部長なら、専門家に相談しながら売主さまと一緒に問題を解決しておきます。そして、解決した結果を販売図面に記載してアピールしておくのです。このような努力を1つ1つ積み重ねることで、安心感・信頼感を獲得できることでしょう。

下記参考記事の「築年数が経っている中古戸建を高値売却する準備」という項目を読むと、具体的に何をすればいいのかわかりやすいですよ！

参考記事…

築古の中古戸建を高値で売却しよう！「解体して更地売却」を提案する不動産会社に騙されないで！

リクロス(株) では、物件力を磨いて高めるオプション工事に対応しています。物件力を高めるためにどんなことができるのか…？売却スタート前に提案書と見積もりを提示しますので検討してみてください！

たとえば…

■ ハウスクリーニング

■ キズ・不具合・故障のリペア

■ 畳の表替え

■ 壁紙の張り替え

■ 浴室の壁面色変更（ダイノックシート）

■ トイレ交換

■ バルコニータイル設置

■ 粗大ごみの撤去・不用品回収

■ 植栽の手入れ

■ 更地のシート養生

「現況のまま販売しましょう！」そんな提案をする不動産屋さんはすごく多いです。たしかに、フルリノベーションをする時期の築年数であれば、買主さまが好みに合わせてオシャレ空間にアレンジする需要があるので納得できます。

しかし！

築年数が10年くらいの場合、リフォームだけで住むお客さまが多いので、事前に綺麗にしておいた方が高く売りやすいと言えるでしょう。これは、実験した結果なので、ゆめ部長はリフォーム後の販売をオススメしています。

不動産を高値売却できるか！？

戦闘力を測る計算式を作ってみました！

高値売却の戦闘力 ＝ 物件力 × 不動産屋さん

「物件力」を高める磨き方は説明しましたね。

「不動産屋さん」を分解すると…

不動産屋さん

＝ 不動産会社 × エージェント（営業マン）

＝ 写真力＋拡散力＋忍耐力＋営業力＋ブランド力

これらをまとめると…

高値成約の戦闘力 ＝ 

物件力× (写真力＋拡散力＋忍耐力＋営業力＋ブランド力)

物件力は最大100ポイント

その他は最大3ポイント

最高点で100×15＝ 1,500ポイント

合格点は500ポイントです！！

正直、勝手なイメージで作った計算式です (笑)

あまり細かいことは気にせず

不動産屋さんの戦闘力を測ってみましょう～♪

高坂メソッドの点数は…

■ 拡散力　　：3 ポイント

■ 忍耐力　　：3 ポイント

■ 写真力　　：3 ポイント

■ 営業力　　：2 ポイント

■ ブランド力：1 ポイント

合計 12 ポイント

営業力が「－1ポイント」になるのは、真っ直ぐ不動産が買主さまを担当するわけではないからです。ブランド力は大手が圧倒的。比較してしまえば最低点の1ポイントになるのは仕方ありませんね。

「不動産屋さん」： 12／15 ポイント

物件力も磨きます！！

40ポイントの不動産だと、

40×12＝480ポイントで500ポイントに届きません。

そこで、物件力を高めるために努力！

+20ポイントすることができれば、

（40 + 20）×12＝720ポイント！！

合格点を大きく超えることができましたね。このように、全てのポイントを高めることをイメージしてみてください。皆さまが依頼している不動産屋さん、依頼しようとしている不動産屋さんの点数はどれくらいありますか？物件力を高めるアドバイスはしてくれましたか？ここは厳しくチェックするポイントです。

「高坂メソッド」は、

高値成約の戦闘力が高いのに

仲介手数料はお得♪

この凄さ… 伝わりましたよね！？

参考記事…

不動産を高値売却できるのか！？「物件力 × (不動産会社 × エージェント)」で測ってみよう！

真っ直ぐ不動産が販売活動で利用する素材のサンプル…

真っ直ぐ不動産がサポートしている物件一覧…

真っ直ぐ不動産が売却サポートしているマンションと一戸建ての「写真」「動画（YouTube  Shorts）」「360°VR内覧」「販売図面」をチェックしてみる！

写真に興味を持ってくれた人はコチラ…

不動産売却大成功！ゆめ部長のお気に入り写真集

絶対に読んでほしい記事…

売却不動産の写真は外観・室内・設備・周辺環境も気合を入れて撮影しよう！

不動産売却では「販売図面」に情報と愛情を込めよう！

不動産を売却する相手が「不動産買取業者さん」の場合、仲介手数料を「無料」にすることができます！

理由は簡単！！

上の図のように、ゆめ部長は不動産買取業者さんから仲介手数料をもらうことができるからです。買主さまからの仲介手数料を確保できているので、売主さまは仲介手数料を無料にしても仕事として成立するわけですね。

コッソリ6％もらうこともできますけど、ゆめ部長は仕事に「真っ直ぐ」でいたいので、売主さまを裏切るようなことは絶対にしません！

【 参考 】

不動産買取業者さんへ売却する際のチェック事項

■ 売却金額が相場よりも下がります。

■ 秘密・早期の売却が可能です。

■ 契約不適合責任を免責にできます。

■ 残置物の処分なども相談可能です。

■ 買取業者さんは複数に相談する。

不動産屋さん（仲介会社）に言いくるめられてしまい、不動産買取業者さんへ安い金額で売却してしまわないように注意が必要です。不安な場合は真っ直ぐ不動産へ相談してくださいね！

参考記事…

不動産買取業者に売却すると20%～30%安くなるという話はウソ!?

不動産業者の買い取りなのに仲介手数料を支払うの？それ…無料にできますよ！

よくある質問をまとめてみます。

一部、重複する内容も含まれますけど、ここまで解説してきた内容の理解度を深めるために役立つはずです。もう少しだけお付き合いくださいね。

仲介手数料を割り引きしても、売却活動の準備には、かなりの時間と労力をかけます。もし、この時間と労力がムダになり「タダ働き」になる可能性があれば、両手仲介禁止＆仲介手数料値引きサービスは実現できません。1つの契約で「6.6％+13.2万円」の報酬があれば、タダ働きになるリスクを吸収できますけど、それじゃあ、皆さまイヤですよね？？

「専任媒介限定」であることも仲介手数料割引の要件です。

参考記事…

「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ？

一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません！

他社の不動産屋さんと真っ直ぐ不動産が競い合いになると、他社の営業マンは、次のように真っ直ぐ不動産のサービスを否定するそうです。

「他社の専任物件なんてウチなら広告しませんよ。なんで他社のために広告費を負担しなきゃいけないんですか！？そんな会社に任せたら絶対に売れないですよ！！」

これは、真っ直ぐ不動産のサービスを潰すための営業トークでしょうね…。

ゆめ部長からすれば、不動産取引を理解できていないし、 集客するための苦労がわかっていない発言なので 「三流営業マンだなぁ～」と思ってしまいます。なぜなら、どこの不動産屋さんにとっても「集客が最重要」だからです。

集客するためには、自社Webページやポータルサイトへたくさんの物件を掲載しなければいけません。でも、 真っ直ぐ不動産のように「広告OK」にしている物件は 圧倒的に数が不足しています。つまり、掲載できる物件が思うように集まらない不動産屋さんが多いということです。 こんな状況だから「広告OKです！」と伝えると、 「えっ！？いいんですか？」と驚かれることがあるくらいです。

情報は拡散できますから大丈夫ですよ！

でも、地方の不動産、相場より高すぎる不動産、価格が1,000万円を切る不動産などは広告掲載してもらえないので、真っ直ぐ不動産の強みが生かしきれません。この点は正直にお伝えしておきます。

デメリットよりメリットの方が圧倒的に大きいですよ！

ちょっとイメージしづらいかもしれないので補足します。

suumoなどのポータルサイトを見ていると、いろんな不動産屋さんが同じ物件を掲載していることはありませんか？たとえば…「ドリームマンション123号室・5,000万円」で検索すると、「夢ハウス」「ハウジングゆめ」「ゆめ建築設計」…と、いろんな不動産屋さんが掲載しているような場合ですね。この質問は、いろんな不動産屋さんが掲載するよりも、1つの不動産屋さんが掲載した方がイイのではないですか？ということです。

同じ物件が重複掲載される

メリット・デメリットをまとめてみましょう。

メリット…

登録内容を見て、会社とエージェントを選べる。不動産屋さんとの相性も大事なので、取扱会社1社よりも買主さまは選びやすいはずです。同じ物件を掲載しているのであれば、親身に対応してくれそうな担当者を顔写真で選べますし、知識があるかどうかを登録内容の比較で見極められますよね！

デメリット…

人によって判断が変わると思いますけど、同じ物件がズラーッと並ぶと「売り急いでいそうだから価格交渉できるかな…？」と思われてしまう可能性はあるでしょう。でも、広告費を使って複数の不動産屋さんが掲載してくれているということは、プロから「売れる！」と評価されたってことですよね？ 5件～10件も掲載されているなら、自信を持って売却活動を継続すればOK！だと考えてください。真っ直ぐ不動産では、高値で満額成約している実績がたくさんありますよ！

参考記事…

suumo（ポータルサイト）に同じ物件が複数掲載される理由とメリット・デメリット

レインズを最大限有効活用するからです！

レインズとは不動産屋さん専用の物件検索サイトのことです。レインズへ情報を掲載すると、不動産屋さんのネットワークを通して、東京都だけで2万社以上ある不動産屋さんへ販売情報を簡単に届けることができます。

他社の不動産屋さんが情報をキャッチすると、インターネットへ情報を掲載するために「広告掲載承諾書」を送ってきます。ふつうの不動産屋さんなら「広告させるわけないでしょ！」と言うんですけど、真っ直ぐ不動産は違います！

広告活動は全てOK！逆に、大歓迎！！

承諾するという上から目線ではなく、掲載をお願いするというスタンスを取っています。他社の不動産屋さんからは「えっ…ポータルサイトも掲載していいんですか！？」と驚かれることもありますけど、これが真っ直ぐ不動産のやり方なのです。

真っ直ぐ不動産は情報をとにかく拡散させたいと考えています。この目的を達成するためには、他社の不動産屋さんと良好な関係を築き、協力を得るのが1番早くて確実だと言えます。そこで…山のように送られてくる広告掲載承諾書には迅速・丁寧に返送します。広告掲載承諾書はメールでもらうようにしていますから、返送する際には、綺麗に撮影した写真や業者に発注した間取図も全て一緒に送ってあげます。そうすると、他社さんはとても喜んで広告活動を頑張ってくれるのです！

他社さんと「VS関係」になるのは購入申込をもらってからでOK。その前から敵対心を持って対応する必要なんてありませんよね。申込をもらうまでは「ビジネスパートナー」ですからね。

こんな考えをした方が成功に近づくはず。

皆さまも、そう思いませんか？

レインズ最強！

両手仲介しないからレインズをフル活用できる

だから、3点です。

参考記事…

レインズ（REINS）とは？わかりやすく解説します！

真っ直ぐ不動産は絶対に囲い込みをしません。

というよりも、囲い込みができません！！

真っ直ぐ不動産は売主さまだけの味方

　↓↓↓

片手仲介のみ・両手仲介禁止！

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買主さまを探さない

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囲い込みをしたら…

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買主さまが見つからない

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永遠に契約できない

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情報をフルオープンするしかない！

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囲い込みはできない

両手仲介できる可能性を完全に排除することで「今回だけは両手仲介になってもしょうがないよね…」そんな甘えを許さないシステムにしました。目の前の儲け話に心が揺れないように、予め対策したってことです！

真っ直ぐ不動産は売主さまだけの味方です。

安心してお任せください！！

先ほどお話した内容と重複しますけど、

セラーズエージェントの仲介手数料は…

売主さまの仲介手数料：真っ直ぐ不動産

買主さまの仲介手数料：他社の不動産屋さん

報酬をもらわない買主さまを味方する必要なんてありませんよね？？真っ直ぐ不動産が守るべきは「お客さま」である「売主さまだけ」です。もちろん、不動産取引の慣習を無視してまで売主さまの利益追求はできませんけど、真っ直ぐ不動産が売主さまに寄り添ってサポートすることをお約束します。

不動産売却活動を振り返り、戦略を練り直す「作戦会議」サービスを利用してください。

このサービスでは…

【1】内覧数・内覧結果・感想・検討者の状況

【2】ネットの登録状況

【3】競合する不動産の動向

【4】不動産取引の状況

などの情報を収集。

真っ直ぐ不動産が売却活動を振り返り、売却できなかった原因を洗い出します。一方的にアドバイスを送って終わりにするのではなく、売主さまと面談で作戦会議を開き、一緒に考え・悩み・アイディアを出し合い、戦略を練り直します！

作戦会議は媒介契約更新時（3ヶ月に1度）に開催可能です。

参考記事…

不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す！ゆめ部長の「作戦会議」

住み替えも得意なのでお任せください。

新築一戸建て・リノべーションマンションの購入は仲介手数料無料にできることが多いです！売主さまが居住中の中古マンションや中古戸建などの購入では、仲介手数料無料にできないことが多いですけど、仲介手数料を「半額未満」に割り引きすることができます。

住み替えで真っ直ぐ不動産に売却も任せてもらえる場合は、購入をサポートする際の仲介手数料は次のようにお得になります！

■ 新築戸建・リノベマンションなど：無料

■ その他の不動産：半額未満

　 2,000万円～1億円：1.65％

　 1億円～1億5,000万円：165万円

　 1億5,000万円：1.1％

売却も購入も仲介手数料を節約して住み替えを成功させましょう！

売却できない原因を調査する「セカンドオピニオン」サービスを利用してください。

このサービスでは、ゆめ部長が次の項目を診断します。

【1】両手仲介を狙った囲い込みを診断！

【2】販売経費をかけているか…を診断！

【3】不動産会社・担当者の売却力を診断！

【4】販売価格と査定書を診断！

【5】売却時期が悪かったのか…を診断！

ちゃんと販売活動したのに売れなかったのか？

適切な販売活動をしなかったから売れないのか？

ゆめ部長が公正な目で判断するサービスです。

有料サービスになりますけど、かなり有益な情報を提供できると思います。セカンドオピニオンの診断書を確認した後、ゆめ部長へ売却を依頼してもらえる場合、成約時の仲介手数料から費用の33,000円を差し引きます。

参考記事…

不動産売却の「セカンドオピニオン」で売れない理由を診断します！

媒介契約期間中であっても媒介契約を解約することは可能です。

専任媒介契約だと…

媒介契約書には「媒介契約期間中に解約する場合、かかった費用の償還を求められる」と記載されています。この費用には人件費などは含まれませんし、請求するには領収証などを提示しなければいけないため、実際に請求する不動産会社はほとんどありません。（ある大手で請求された！とお客さまから聞いたことはありますけど…）

だたし、この費用償還請求は、媒介契約で定められた義務を不動産屋さんが満たして初めて請求できるものです。

もし…

■ 査定書に記載した金額の根拠が示されていない

■ レインズに登録されていない

■ 囲い込みをしていた

■ 媒介報告書をもらっていない

などの状況であれば、ノーペナルティで解約できるでしょう。レインズに登録していなかったり、囲い込みをされていたのであれば、正直、損害賠償請求したいくらいだと思いますけどね。

媒介契約を解約しづらければ、契約期間（3ヶ月）経過するまで待っていることも可能ですので、お気軽にご相談ください！

参考記事…

不動産売却の「媒介契約（一般・専任・専属専任）」を徹底解説！

売主さまの利益を高めるために「片手仲介」に徹しつつ、物件力を高めるサポートを行い、さらに、プロの仕事を提供するためにはここが限界ラインです。ご了承ください。

仲介手数料が安すぎる問題点を少しだけ解説します⇒

仲介手数料は不動産屋さんによって様々ですよね。

■ 定率：「0.5％」「0.75％」「1.0％」

■ 定額：「33万円」「50万円」

■ 20％OFF・30％OFF

■ 半額・無料

などなど。

売主さまの仲介手数料が安い不動産屋さんは魅力的だとは思います。でも、不動産買取業者との契約を狙っていることがあるので要注意です！

売主さまからの報酬は少ないですけど、買主さまからは、しっかり「3.3％+6.6万円」をもらうことで利益を確保しているわけです。仲介手数料がお得でも、安く売ってしまったら意味がないのに…。

また、仲介手数料無料の会社・異様に安い仲介手数料（30万円未満など）の会社は、買主さまから報酬をもらわなければ仕事が成り立たないため「100％」囲い込みをします。あと、大手が割引をする場合や、大手で過剰な無料サービスを付けてくる場合も囲い込みをされるリスクが急上昇するので気を付けてくださいね。

1つの取引でどれくらいの利益を狙っているか…ここを見破れたら、不動産屋さんの誠実さが理解できるようになるでしょう。

高坂メソッド ⇔ REXメソッド ⇔ 0円メソッド

プランの変更は担当者にご相談ください。販売にかけた経費と変更後のプランで真っ直ぐ不動産が得られる仲介手数料のバランスを見て検討します。

お客さまからいただいた「お客さまの声」・「売却大成功事例」を紹介します！お客さまからの生の声で仕事っぷりを感じ取ってください。きっと…「真っ直ぐ不動産なら安心して任せられるね。」そう思ってもらえるはずです！！

【1】高値でも値下交渉なしの申込6件！吉祥寺の築浅マンション売却

【2】世田谷区の中古戸建売却！ゆめ部長に変更して大手に圧勝！

【3】マイホーム売却も新築一戸建て購入も大成功！練馬区で楽しく住み替え！

【4】カメラ好きの奥さまと意気投合！中目黒のマンションを納得価格でご売却！

【1】大手で1年売れない中古戸建を200万円「値上げ」して3週間で成約！

【2】大手に圧勝！分譲価格＋1,300万円で売却した中古マンション

【3】相場＋10%の高値で1週間以内の早期売却を実現した中古戸建

【4】大手で内覧1件だった中古戸建。担当変更して2週間で内覧5件で即成約！

【5】購入価格＋470万円の高値でも…わずか1週間で売却成功した中古戸建！

【6】築40年の中古戸建でも建物価値を評価して高値売却成功！築古＝解体は間違い

高坂・矢仲・ゆめ部長（渡部） がチームを組んで一緒にサポートします。

お問い合わせ方法は下記3つです。

【1】電話

【2】LINE

【3】メール

お好みの方法でお問い合わせくださいね。

なるべく早く返信するように心がけていますけど、場合によっては翌日返信になることもあります。どんなに遅くても翌日には返信できています！

※ 定休日　：水曜日（＋たまに火曜日）

※ 営業時間：10：00～20：00

不動産業界の仕事は、依頼してくれたお客さまの利益を守る責任（フィデューシャリー・デューティー）が無視されてしまっています。

真っ直ぐ不動産仲介は、

なんとしても、

この状況を打破したい！！

そう願っています。

 

そのために、

この不動産売却プランを「不動産業界の闇を照らす光にする！」そんな強い想いを込めて作りました。

真っ直ぐ不動産仲介に売却依頼しなかったとしても、不動産売却のあるべき姿を学ぶ教材になる！それくらいの内容に仕上がりましたので、多くの売主さまにこの情報が届き、拡散されていくことを願っています！！

というわけでこの記事はここまでです。

長文記事を最後まで読んでいただきありがとうございました。ゆめ部長の真っ直ぐな売却プランに興味を持ってくれた売主さまからのお問い合わせを心よりお待ちしています！

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