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2021年08月16日
不動産売買の知識

「専属」「専任」物件でも取り扱いできる!不動産屋さんを選ぶのはお客さまの権利です!

スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトや、不動産屋さんのWebページを見ると「専任」「専属」という表記がありますよね。紛らわしくて勘違いしやすいですけど、買主さまが「専任」「専属」の不動産屋さんからしか購入できない…というルールはありません!どの不動産屋さんから購入するかは、買主さまに選ぶ権利があることを覚えておいてくださいね。

 

ただし、「紹介不可」の物件も残念ながら存在しています。「ゆめ部長に購入をサポートしてほしい!」と言ってもらえても、サポートできないことがありますので、この記事で解説させてください。

 

不動産業界16年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

レインズ掲載の物件は「専属」「専任」でも取扱できる!

よくある質問に「スーモなどに“専属”とか“専任”と書かれていたんだけど、その不動産屋さんしか取り扱えない…ということで、ゆめ部長は紹介できないんだよね?」というものがあります。

 

確かに「専属」とか「専任」という言葉だけを見ると、そのように考えてしまうのは理解できるところですね。

 

でも、安心してください!

 

「専属」でも「専任」でも、レインズ(不動産会社専用の物件検索サイト)に掲載されていれば取り扱いできる可能性が高いです。

 

「専属」・「専任」というのは「売主さま」が1つの不動産屋さんにしか売却を依頼できないことを意味しているだけで、「買主さま」は自分が気に入って選んだ不動産屋さんを通して現地を内覧し、お申し込みをすることができます。

 

なお、「物件の囲い込み」をされてしまうと「専属」「専任」「一般」「仲介」などに関係なく紹介できません。「専属」「専任」だとレインズに登録する義務が発生しますので、紹介させてもらえないと宅建業法違反です。そのため、「専属」「専任」であることをバレたくない会社は、ポータルサイトなどで「仲介」と記載して逃げるているわけです。

 

ポータルサイト側は「両手仲介を狙った物件の囲い込みをしたい」という不動産屋さんの都合をわかっていますから、「仲介」という逃げ道を作っているのでしょう。ポータルサイトからすると、不動産屋さんはお金をたっぷり支払ってくれる「大事なお客さま」ですからね~。

 

参考記事…

REINS(レインズ)を宅建マイスターが詳しく・わかりやすく解説します!

ゆめ部長が取扱できない4つのパターン

ゆめ部長が購入をサポートする場合、残念ながら、取り扱えない物件もあります。4つのパターンを紹介しますね。

 

【1】売主直売

 

仲介会社を通さずに自社で買主さまを探す分譲会社(=売主)もいます。絶対に仲介会社は入れない!という会社もあり、その場合は取扱不可になります。

 

なお、分譲会社が子会社の仲介会社を作り、その会社を通さないと購入できないようにしているケースもあります。オープンハウスさんはこの販売形態を取っていますね。この場合も、ゆめ部長は取扱不可です。

 

【2】囲い込み物件

 

売主さまから売却を依頼された仲介会社が、販売情報を公開せずに囲い込み、他の不動産屋さんが買主さまを探すことを阻止しているのが「囲い込み物件」です。こうすることで、この仲介会社は、売主さまから「3%+60,000円」・買主さまからも「3%+60,000円」の仲介手数料をもらえるわけです。このような物件は取扱不可になってしまいます。

 

専任だからレインズには登録するけど紹介はさせない。これは、レインズの運用規定違反「物件の不紹介」ですけど、大手も当たり前のように行っている行為です(怒)

 

なお、【1】のように、分譲会社が自社の物件を仲介会社に紹介せず、自社で販売することは「物件の囲い込み」とは言いません。これは【3】の未公開物件です。

 

【3】未公開物件

 

新築戸建は未公開物件が多いですね。建売用地を紹介してもらったお礼として、販売を紹介してくれた仲介会社1社に限定していることがあります。また、仲良くしている仲介会社へ優先的に情報を公開している場合もあります。

 

未公開物件でも、担当者に熱意が伝われば「しょうがないなぁ~」とか「今回は特別だよ~」とか言われながら、紹介させてもらえることがあります。相手も商売ですからね!

 

【4】取引NG会社・店舗

 

正直、2度と契約したくない!と思う会社や、宅建業法違反が常態化している店舗が存在しています。トラブルを回避するために取扱不可にすることがあります。大手仲介会社も店舗次第なんですよね。「○○店は感じ悪いし違反ばっかりでキライ!」という噂は業界内でもよく聞くことです。

 

さぁ、ここで1つ質問です。

上記4つのパターンの中でどれが1番多いと思いますか??

 

答えは…

 

圧倒的に【2】囲い込み物件 です。

本当に多すぎ(怒)

 

ゆめ部長どんなに時間をかけて購入のサポートをしてきたとしても、お客さまが気に入った物件が「囲い込み物件」であれば、今までの仕事が全てタダ働きになってしまいます。1年…2年…とお付き合いしたお客さまと突然連絡が取れなくなるって、結構、人間不信になるんですよね…。

 

不動産会社にしかメリットがない「両手仲介を狙った物件の囲い込み」はとにかく大問題です。実態と対処法などを書いた記事があるのでリンクを貼っておきます。購入するお客さまだけでなく、売却するお客さまにも参考になりますから、ぜひ読んでみてください。

 

参考記事…

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」の実態と対処法をわかりやすく解説します!

不動産屋さんを選ぶのはお客さまの権利!

不動産屋さんはコンビニよりも多いと言われています。住んでいるエリアの最寄駅を思い出してみると、小さい不動産屋さんから大手の不動産屋さんまで数多くの店舗がありますよね。

 

これらの不動産屋さんが自社を選んでもらえるように、独自サービスを打ち出し、他社と差別化するために一所懸命がんばっています。この中から気に入る不動産屋さんを探し、選ぶのはお客さまの自由です。

 

もし、選ぶ「権利」というか「自由」がなくなるとすれば、お客さまに落ち度がある場合でしょう。例えば、次のようなケースでしょうか。

 

 仲介手数料を含めた諸費用は説明を受けている。

住宅ローンの返済についても説明してもらった。

3ヶ月探して「建築中の未公開物件」を気に入った。

建物のプレゼン・完成施工例を案内してもらった。

 

ここまで対応してもらったのに…

 

「予算オーバーだから仲介手数料を削りたいなぁ…。そうだ!ネットで見つけた仲介手数料無料の会社で購入しよう。」と考え、お世話になった担当者さんを裏切って売買契約を締結してしまいました。

 

不動産屋さんがお客さまと「購入の媒介契約」を結んでいなければ、法律的な違反はないかもしれませんけど、倫理的に許容はされないと思います。

 

2021年8月追記…

知り合いから聞いた話ですけど、お客さまが弁護士先生へ質問したところ、宅建業法上は問題がなかったとしても民事上は問題がある。損害賠償請求される可能性はあるから裏切らないようほうがいいよ。とのアドバイスを受けたそうです。ゆめ部長が都庁で質問した時は、媒介契約を締結していなければ請求権はない!との回答だったんですけどね。聞く人によって回答が分かれてしまいました。(追記・終)

 

仲介手数料がかかることを知ったうえで一所懸命がんばってくれた担当者を裏切ることは絶対にやめてください。ここまできたら「不動産屋さんを選ぶ権利がある!」と言うのは傲慢ですよね…?

 

ゆめ部長は、仲介手数料無料で新築戸建の購入をサポートしていますけど、ヒドイ裏切りをしようとしている場合はサポートしません!

 

ゆめ部長の購入プラン「仲介手数料無料で新築戸建購入」

不動産屋さんの変更も積極的に検討しましょう

購入に関する相談で次のようなメールをもらうことがあります。

 

「他社の不動産屋さんで紹介してもらい、現地内覧もしたことがある物件なんですけど、いろいろと回った結果、そこが1番いいと思ってます。でも、紹介してもらった不動産屋さんは何も説明してくれないし、すぐ買うように迫ってくるから怖くて…。ゆめ部長にサポートをお願いできませんか?」

 

こんな場合なら、不動産屋さんは変更してOKだと思います。

 

物件を紹介して現地案内をした不動産屋さんからしたら「客を奪ってんじゃねーよ(怒)」と思うでしょうけど、嫌われた担当者が1番悪いですし、どこの不動産屋さんから購入するかは、お客さまが自由に選べるわけですからね。

 

お客さまは現地内覧をしながら「物件」と「担当者・不動産会社」を同時に比較して検討しているのです。最初に接した会社を選ばなければいけない理由がどこにあるのでしょうか…?

 

また、「最初に物件を紹介した会社から購入しなければいけない」なんてルールがあれば、ゆめ部長なら、その日のうちにレインズに掲載されている物件を全て印刷してお客さまに渡してしまうでしょうね。そう考えると、こんなことがあり得ないというのは簡単にわかることだと思います。

 

「現地案内してあげたんだから、俺から買わなきゃダメっすよ。」

 

こんなこと言われてもムシでOKです。

最後に…

不動産取引の仕組みはわかりづらいものだと思います。皆さまがわかりづらいということは…「不動産屋さんが騙しやすい環境になっている」ということです。自己防衛のために、この記事で解説した知識はぜひ身につけておいてください。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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2020年01月12日 更新

2021年08月16日 更新

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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