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2020年08月10日
不動産売買の諸費用

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却できる仕組みを解説します!

不動産屋さんは仲介手数料で利益をあげているのに、仲介手数料を無料にしたら…タダ働きになっちゃうんじゃないの??

 

こんな質問がよくあります。

 

ゆめ部長を心配してのことではなくて、「怪しいんですけど…」という疑いの気持ちから出てくる質問であることはわかっています(笑)

 

ただ、ゆめ部長の「手数料0円売却」は怪しいことなんか全くありません!デメリットを理解・承諾してもらわないとサポートを開始しませんので、逆に、誠実なサービスになっていると断言できます。

 

不動産取引の現場を知り尽くしているからこそのサービス!「怪しいなぁ」と疑っている人も、ぜひ、仕組みを勉強してみてくださいね。

 

では、仕組みを順番に解説していきます!!

【仕組1】売主さまは0円・買主さまは3%+6万円

上の図は不動産屋さんにとって理想的な両手仲介です。

 

左手の売主さまから「3%+6万円」

右手の買主さまから「3%+6万円」

 

合計「6%+12万円」を稼ぐことができます。

 

東京23区は物件価格が高いので、

1つの取引でこの報酬はもらい過ぎですよね…。

 

5,000万円の不動産:税抜 312万円(驚!)

次の図は「仲介手数料無料(0円)売却」の取引関係です。

 

左手の売主さまから「  0  円   」

右手の買主さまから「3%+6万円」

 

合計「3%+6万円」が報酬になります。

 

1枚目の図ほど稼げませんけど、

5,000万円の不動産なら 税抜156万円。

 

これが高いのかどうなのか…

ゆめ部長の経験から考えてみましょう。

 

ゆめ部長が大手仲介会社に勤務していたとき、

1契約あたりの仲介手数料は

100万円~600万円でした。

 

新築戸建をメインに扱う中堅の仲介会社では、

1契約あたり250万円くらいです。

 

大手は看板・ブランド料がかかりますし、

中堅は広告費・接待交際費をかけるので

高額な報酬がなければ成立しません。

 

しかし、ゆめ部長なら…

 

ほとんど経費がかかりません。

路面店の賃料・高級車もありません。

人材育成費・求人広告費も不要です。

 

だから、3%確保できれば十分やっていけます。

1.5%はさすがに厳しかったので

「仲介手数料半額売却」サービスは止めました。

 

ゆめ部長からすれば、

 

売主さまからもらうのか、

買主さまからもらうのか、

 

どっちでも構いません。

 

そこで!

 

売主さまからもらう…「セラーズエージェント」

買主さまからもらう…「仲介手数料無料(0円)売却」

 

というように、サービスをわけることにしたのです!

 

この記事の次に読んで欲しい記事…

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは?実態と対処法を織り交ぜてわかりやすく解説します!

【仕組2】売主さまは「ビジネスパートナー」・買主さまは「お客さま」

売主さま・買主さま からもらえる仲介手数料は、それぞれ「成約価格×3%+6万円」を「上限」にすると宅建業法で定められています。

 

上限が決められている、ということは…

 

仲介手数料の値下げする

仲介手数料を無料にする

 

これは完全に自由!ということです。

 

だから…

 

売主さまの仲介手数料は0円 ( 無料 )

買主さまの仲介手数料は「3%+6万円」

 

という決め方はOKになります。

 

「売主はお得でも、買主はそのままで不公平じゃないか!」という意見が買主さまからあるかもしれませんが、売主さまだけ特別無料にする理由があります!

 

それは…

 

不動産を売却できること、イコール、ゆめ部長が「未公開物件を取り扱える」ということです。たくさんの不動産屋さんと競うことになる一般的な物件と比べて、利益を上げやすくなりますから、売主さまは「お客さま」というより「ビジネスパートナー」であると考えることができます。

 

未公開物件を提供してくれるビジネスパートナーと Win - Win の関係を築くために、自社の利益を減らすのは仕方がないと考えているわけですね。

 

売主さま:商品の提供

買主さま:仲介手数料のお支払い

【仕組3】一般媒介契約を結び物件の囲い込みになる

「仲介手数料0円売却」のサービスは、ゆめ部長が買主さまを見つることができて初めて成立します。そうすると、ゆめ部長のWebページで散々批判している「物件の囲い込み」をしなければいけません。

 

「主張している内容と矛盾するじゃないか!」

 

そんな批判が飛んできそうなので、

しっかり、丁寧に、説明しますね。

 

まずは2つの図を比較してみましょう。

上の図は「セラーズエージェント」を選ぶ場合です。

 

比較するとわかりやすいので、

少しだけ解説にお付き合いください。

 

ゆめ部長が1番オススメしているサポートで、ゆめ部長は売主さまだけの味方として、不動産売却活動にあたります。売主さまの希望がなければ、両手仲介禁止!つまり…物件の囲い込みをしません。

 

売主さまとは「専任媒介契約」を結びます。

「一般媒介契約」希望の場合はお断りしています。

 

具体的な販売方法は…

 

レインズ登録

他社の不動産屋さんによる広告活動全てOK

 

レインズに売却物件の情報を登録することで、東京都だけで2万社以上ある「不動産屋さんのネットワーク」を使って情報を拡散させることができます。このネットワークがすごく強力なんですよ!

 

もう1つが他社さんの広告活動を頼ることです!購入を得意とする仲介会社は、常に、広告できる物件を探していますので、「写真・間取図・資料を全部提供で広告オールOK!」にすれば、喜んで広告活動を頑張ってくれます。

 

suumoなどのポータルサイト掲載

自社Webページ掲載

ポスティング

新聞折込広告

オープンハウス開催

 

などなど。

 

買主さまを見つけてくれるまでは「仲間」

買主さまが見つかってからは「VS関係」

 

ゆめ部長は買主さまから報酬をもらわないので、

売主さまだけの利益を優先して、

売主さまだけの味方として、

販売活動を頑張ることができるサービスです。

次の図は「仲介手数料無料(0円)売却」を選ぶ場合です。

 

レインズを使わず

他社さんの広告活動に頼らず

ゆめ部長が買主さまを直接探します。

 

具体的には「suumo」・「at home」を使って販売活動を行います。詳細は別の記事で解説しますね。

 

売主さまとは「一般媒介契約」を結びます。

 

一般媒介契約はレインズへの登録義務がないため、上記のようにレインズを使わなくても違法ではありません。念のため都庁に聞きましたが、問題なしとの回答でした。

 

「専任媒介契約」は利用できません!

 

参考記事…

「売却不動産の買主さまを探す方法」と「買主さまがマイホームを探す方法」

「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ?不動産売却のプロが語ります!【保存版】

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」が悪いと言い切れない!?3つの理由を解説します!

物件の囲い込みがOKになる4つの条件

正直なところ「物件の囲い込み」は好ましくありません。

 

なぜなら…

 

不動産屋さんが物件の囲い込みをするのは、両手仲介で儲けるためです。依頼者である売主さまに対しては「頑張って販売しています!」と報告しながら、裏ではコッソリ情報を隠しています。少しでも早く・楽に売却できるように安い金額で売却依頼を受けて、販売する時にはsuumoなどに外観写真だけしか掲載しない手抜き販売もよくあるのです。しかも、仲介手数料は法定上限の「3%+6万円」を請求してくる…。

 

売主さまには何もメリットがなく、

売主さまを騙し裏切る背信的行為だと言えます。

 

だから、原則、物件の囲い込みはNGなのです。

 

しかし…

 

【仲介手数料無料(0円)の不動産売却プラン】は、

 

「仲介手数料が高すぎて売却できないよ…」

「手取りをできるだけ多くできないと困る…」

 

そんな売主さまを救うために作ったサービスです。

 

この状況を踏まえて、物件の囲い込みをしたとしてもOK!だと言える条件を考えてみました。下記条件を満たすことができるのであれば、法律的に問題がなく、売主さまが損をするリスクを減らせるので、選択肢の1つとして検討して良いと思います。

 

物件の囲い込みOKの4条件…

 

一般媒介契約を締結

不動産屋さんに売却力がある 

売主さまがデメリットを理解・納得している

売主さまにメリット(仲介手数料無料など)がある

物件の囲い込みがNGになる場合

次は、逆に、絶対に物件の囲い込みをするべきではないケースです。

 

1. 一般媒介ではない

 

不動産屋さんと「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結んだ場合、レインズへの登録義務が課せられます。宅建業法で定められた義務ですから、登録しないで物件を囲い込んでいれば即OUTです。

 

2. 不動産屋さんの売却力不足

 

物件の囲い込みをするなら、買主さまを自社で見つけなければいけません。売買取引の実績がない・宅建士の資格がない・高値成約の提案力がない・買主さまを安心させる知識がない…こんな担当者では、良い条件で成約できるわけがありませんよね。

 

売却力に自信がないなら、レインズに登録して、ネットワークをフル活用して買主さまを探すべきです。賃貸専門の会社は物件の囲い込みをしたらいけません。

 

3. 囲い込みのデメリットを説明していない

 

レインズに掲載しない

 ↓

物件情報を拡散できない 

 ↓

競争が起こりづらい 

 ↓

早期・高値成約を狙いづらい…

 

こんな悪い流れになるリスクがあります。高値成約を目指すなら、レインズに登録した方が良いという事実を説明、納得してもらわなければいけません。

 

参考記事…

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却するデメリットをわかりやすく解説します!

 

4. 売主さまにメリットがない ⇒ 両手仲介を狙っている

 

仲介手数料「6%+12万円」を稼ぐために物件の囲い込みをしているなら「悪」です。早期・高値で成約したい!そんな売主さまの期待を裏切ってダマすことになるから当然ですよね。ゆめ部長のように「売主さまの仲介手数料が無料になる」そんな大きなメリットがないなら、物件の囲い込みは絶対にNGです。

 

ここまで約4,000文字…お疲れ様でした。

 

まだ頑張れる!という人はリンク先の記事も是非どうぞ!

「仲介手数料無料(0円)の不動産売却プラン」の

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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