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2021年08月06日
不動産売買の諸費用

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却できる仕組みを解説します!

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却することは可能です。このお話をしたら「不動産屋さんは仲介手数料で利益をあげているのに、仲介手数料を無料にしたらタダ働きになっちゃうんじゃないの??」という質問を受けましたので、仲介手数料無料で不動産を売却できる仕組みを皆さまへ解説してみたいと思います!

 

ゆめ部長の結論を先に言ってしまうと…「デメリットがあるからオススメしない!」ですけど、不動産取引の仕組みを理解するには面白いテーマなので、気軽に読んでみてくださいね。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

【仕組1】売主さまは0円・買主さまは3%+6万円

まず、不動産を無料で売却できる仕組みを3つに分けて解説していきます。

 

上の図は不動産屋さんにとって理想的な両手仲介です。

 

左手の売主さまから「3%+6万円」

右手の買主さまから「3%+6万円」

 

合計「6%+12万円」の仲介手数料を稼げます。

 

5,000万円の不動産:税抜 312万円(!)

 

東京23区は物件価格が高いので、

1つの取引でこの報酬は

もらい過ぎな気がしますよね…。

 

次の図は「仲介手数料無料(0円)売却」の取引関係です。

左手の売主さまから「  0  円   」

右手の買主さまから「3%+6万円」

 

合計「3%+6万円」が仲介手数料になります。

 

1枚目の図ほど稼げませんけど、

5,000万円の不動産なら 税抜156万円になります。

 

この報酬だけで経営していけるのであれば、

 

売主さま:無料

買主さま:3%+6万円

 

で構わないわけですよね!

 

売主さまからの仲介手数料を無料にすれば

お問い合わせが増える!

売却依頼をたくさんもらえたら

薄利多売でも努力次第で儲かる!

 

こんな仕組みになっているわけです。

 

だだし!

 

とっても残念ですけど

大きなデメリットがあります。

詳細は次の記事にまとめておきました。

 

参考記事…

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却するデメリットをわかりやすく解説します!

 

必ず、この記事とセットで読んでくださいね。

【仕組2】売主さまは「ビジネスパートナー」・買主さまは「お客さま」

売主さま・買主さま からもらえる仲介手数料は、それぞれ「成約価格×3%+6万円」を「上限」にすると宅建業法で定められています。

 

上限が決められている、ということは…

 

仲介手数料を「値下げ」する

仲介手数料を「無料」にする

 

これは完全に自由!ということです。

 

だから…

 

売主さまの仲介手数料は0円 ( 無料 )

買主さまの仲介手数料は「3%+6万円」

 

という決め方はOKになります。

 

「売主はお得でも、買主はそのままで不公平じゃないか!」という意見が買主さまからあるかもしれませんが、売主さまだけ特別無料にする理由があります!

 

それは…

 

不動産を売却できること、イコール、不動産屋さんが「未公開物件を取り扱える」ということです。たくさんの不動産屋さんと成約を競い合わなければいけない一般的な物件と比べて利益を上げやすくなりますから、売主さまは「お客さま」というより「ビジネスパートナー」であると考えることができます。

 

未公開物件を提供してくれるビジネスパートナーと Win - Win の関係を築くために、自社の利益を減らすのは仕方がないと考えているわけですね。

 

売主さま:商品の提供

買主さま:仲介手数料のお支払い

 

こんな感じでしょうか。

【仕組3】一般媒介契約を結び物件の囲い込みになる

「仲介手数料0円売却」のサービスは、不動産屋さんが買主さまを見つることができて初めて成立します。そうすると、ゆめ部長のWebページ「真っ直ぐ不動産仲介」で散々批判している「物件の囲い込み」をしなければいけません。

 

これは大問題ですから、しっかり理解してください。

 

仲介手数料無料で不動産を売却するということは、仲介手数料は買主さまからしかもらうことができません。そのため、売却物件をレインズに掲載してしまうと、他社の不動産屋さんが買主さまを見つけてしまい、報酬が0円になってしまう可能性があります。

 

この問題を解決するために…

 

レインズには掲載しない

他社の広告は全て禁止

他社が買主さまへ紹介するのも禁止

自社だけで買主さまを探す

 

こんな販売方法になります。

 

レインズを利用せず、他社の不動産屋さんを完全排除。つまり、「物件の囲い込み」をするということです!結果として、売却物件の情報拡散力が大幅に下がってしまい、競争を起こすことができません。良い条件での成約を目指すのが難しいと言えるでしょう。

 

レインズへの登録は「専属専任」と「専任」媒介契約の場合は法定された義務のため、売主さまは依頼する不動産屋さんと「一般」媒介契約を結びます。一般媒介契約はレインズへの登録義務がないため、上記のようにレインズを使わなくても違法ではありません。都庁にも確認しましたが「違法ではない」との回答でした。

 

参考記事…

REINS(レインズ)を宅建マイスターが詳しく・わかりやすく解説します!

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは?実態と対処法を織り交ぜてわかりやすく解説します!

不動産売却の「媒介契約」を宅建マイスターが徹底解説します!【保存版】

物件の囲い込みがOKになる4つの条件

「物件の囲い込み」は好ましくありません。

 

なぜなら…

 

不動産屋さんが物件の囲い込みをするのは、両手仲介で儲けるためです。依頼者である売主さまに対しては「頑張って販売しています!」と報告しながら、裏ではコッソリ情報を隠しています。少しでも早く・楽に売却できるように安い金額で売却依頼を受けて、販売する時にはsuumoなどに外観写真だけしか掲載しない手抜き販売もよくあるのです。しかも、仲介手数料は法定上限の「3%+6万円」を請求してくる…。

 

売主さまには何もメリットがなく、

売主さまを騙し裏切る背信的行為だと言えます。

 

だから、原則、物件の囲い込みはNGなのです。

 

しかし…

 

どうしても仲介手数料が納得できない!

そんな売主さまもいることでしょう。

 

そこで!

 

物件の囲い込みをしたとしてもOK!だと言える条件を考えてみました。

 

下記条件を満たすことができるのであれば、法律的に問題がなく、売主さまが損をするリスクを減らせるので、選択肢の1つとして検討してみるのもアリかもしれません。

 

仲介手数料無料サービスを利用する3つの条件…

 

一般媒介契約を締結

不動産屋さんに売却力がある 

売主さまがデメリットを理解・納得している

 

少しだけNGパターンを解説して終わりにしますね。

 

1. 一般媒介ではない

 

不動産屋さんと「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結んだ場合、レインズへの登録義務が課せられます。宅建業法で定められた義務ですから、登録しないで物件を囲い込んでいれば即OUTです。

 

2. 不動産屋さんの売却力不足

 

物件の囲い込みをするなら、買主さまを自社で見つけなければいけません。売買取引の実績がない・宅建士の資格がない・高値成約の提案力がない・買主さまを安心させる知識がない…こんな担当者では、良い条件で成約できるわけがありませんよね。売却力に自信がないなら、レインズに登録して、ネットワークをフル活用して買主さまを探すべきです。賃貸専門の会社は物件の囲い込みをしたらいけません。

 

3. 囲い込みのデメリットを説明していない

 

レインズに掲載しない

 ↓

物件情報を拡散できない 

 ↓

競争が起こりづらい 

 ↓

早期・高値成約を狙いづらい…

 

こんな悪い流れになるリスクがあります。高値成約を目指すなら、レインズに登録した方が良いという事実を説明・納得してもらわなければいけません。

不動産売却の仲介手数料は高額になるため「無料」という言葉に惹きつけられるのはよくわかります (笑)

 

しかし、不動産購入と異なり、不動産売却では大きなデメリットが生じるものです。このデメリットをよく理解したうえで「仲介手数料無料(0円)売却」サービスを利用するかを検討してみてくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2020年08月10日 更新

2021年08月06日 更新

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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