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2020年08月10日
不動産売買の諸費用

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却するデメリットをわかりやすく解説します!

先ほどの記事で「仲介手数料無料(0円)売却の仕組み」を詳しく解説しましたので、このサービスが売主様にとって「メリット」だけでなく「デメリット」もあることがわかってもらえたと思います。

 

ここでは、もう少し深堀して、0円売却サービスのデメリットを包み隠さず正直にお話します!仲介手数料0円になるというメリットと天秤にかけて、どっちが自分に合っているのか…?そんな視点で考えてみてくださいね。

 

かなり、ぶっちゃけた話ですけど、

誠実な証拠だと受け取ってもらえたら嬉しいです。

 

では、5つのデメリットを順番に解説します。

 

先に読んで欲しい記事…

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却できる仕組みを解説します!

【1】一般媒介限定!レインズ掲載なしで情報を囲い込む

「仲介手数料無料(0円)の不動産売却プラン」は、売主様からの仲介手数料を無料にする代わりに、買主さまからは「3%+6万円」の仲介手数料をもらいます。そのため、ゆめ部長が買主さまを見つけなければいけません。

 

ゆめ部長はレインズに情報を掲載せず、

ポータルサイトにだけ情報を掲載して

買主さまを探します。

 

なぜなら…

 

レインズに情報を掲載すると、不動産屋さんのネットワークにより情報が拡散され、他社の不動産屋さんも買主さまを探し始めます。他社の不動産屋さんが買主さまを見つけた場合、買主さまが支払う仲介手数料はその会社に支払われます。この場合、ゆめ部長は報酬0円。つまりタダ働きになってしまうからです。

 

なお、ゆめ部長は宅建業法違反をしてまで利益を上げたいとは考えていませんから、レインズへの登録義務がない「一般媒介契約」を使います。「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はレインズへの登録義務があるため、「ゆめ部長を信じているから専任でいいよ!」と言われても、実は、困ってしまいます…。

 

1つ目のデメリットは…

 

一般媒介契約でレインズへの登録なし。

物件を囲い込むため情報拡散力が下がる。

 

【 補 足 】

 

ゆめ部長が買主さまを探すため、内覧数、内覧結果、検討状況、住宅ローンの進捗状況などを全て把握して売主さまへ報告できます。また、ゆめ部長が買主さまを担当することで、取引がスムースに進むのはプラスポイントになるはずです!

【2】強引に決める営業マンの力を借りられない

マジメに、誠実に、不動産取引の仕事をするなら、

プロのアドバイスをしなければいけません。

 

たとえば…

 

「今はまだ買うべきではありません!」

「年収に対して高額すぎるのでお勧めしません!」

「物件に問題があるため断念するべきです!」

 

などなど。

 

しかし…ほとんどの不動産屋さんには残念ながらプロ意識がありません。

 

知り合いの不動産屋さんの多くが「買いたいって言っているんだから、背中を押すのが営業マンの仕事だよ。」と言います。

 

もう少し現場の裏側をお話しますね。

 

売却専門で仕事をしているとよくわかるのですけど、買主さまを担当する不動産屋さんは、「契約できればそれでOK。買主さまが損をしようと知ったこっちゃない。」そんなスタンスで申込を入れてきます。

 

ゆめ部長が驚いた案件を1つ紹介すると…

 

年収500万円。自己資金0円。

5,000万円のマンション購入申込。

 

物件価格100%+諸費用350万円の合計5,350万円の借入をすると、毎月の支払いは約15万円。その他に、毎年15万円の固定資産税が課税され、毎月の管理費と修繕積立金は約3万円。毎月の負担額は19万円弱にもなりました。

 

買主さまは公務員さんでしたから「ろうきん」を使えば借入額は年収の10倍を超えて伸ばせてしまいます。しかし、お子さんがいて、奥さんは育休中で収入なし。この状況では、購入して大丈夫な金額だとは言えません。

 

ゆめ部長が担当者に聞きました。

 

「住宅ローンで破綻しそうじゃないですか…」

「本当に、大丈夫ですか??」

 

担当者の回答は

 

「えっ?ローン組めるんですよ??」

「銀行がOKしてるんだから大丈夫でしょ。」

 

ゆめ部長ならストップする案件です。

 

ゆめ部長が買主さまもサポートすれば、こんなゴリ押し営業はしないですし、ムリな購入はストップをかけることになります。仲介手数料をもらって仕事をするわけですから、お客さまである買主さまのことも真剣に考えなくてはいけません!

 

この点はご了承ください。

 

これが「セラーズエージェント」プランなら、ゆめ部長は売主さまだけの味方をすればOKなので買主さまの都合は考えません。

 

なぜなら…

 

買主さまを担当しないため、

買主さまの住宅ローンが支払えるか?

ここに関しては責任がないからです。

 

「セラーズエージェント」で売却サポートする場合、正直なところ「仕事がわかっていない担当者」「ゴリ押し営業マン」は強い味方になります。どうやって買主さまを説得しているかは知りませんけど、仲介手数料をもらうために、全力で話をまとめてきます。

 

修繕計画が破綻していたり、理事長がお金を使い果たして預金がなくなっていたり…。そんな物件でもお構いなしです。知識がない営業マンって、押しの一手でいけるから強いんですよね。

 

2つ目のデメリットは…

 

買主さまの都合より自分の売上が大事!

そんなゴリ押し営業マンが排除されます。

 

ゴリ押し営業マンはトラブルも多く、

後で契約解除になることもあるので、

排除できるのがメリットになる…かも!?

【3】仲介手数料を払いたくない買主さまが対象外になる

仲介手数料を払いたくないと考えるのは、

買主さまも同じですよね。

 

ゆめ部長が売却サポートしている物件が気になったとき、仲介手数料が「3%+6万円」かかるゆめ部長ではなく、仲介手数料が「半額」「定額制」の不動産屋さんに依頼しようとする人も当然います。

 

ところが、売主さまの物件情報を取り扱うのはゆめ部長だけです。ポータルサイトに掲載した情報を見て興味を持った人がいると、ゆめ部長に問い合わせをするしかありません。

 

仲介手数料が安い不動産屋さんに連絡をして、そこの会社から申し込みをしようとしても、他社さんからの申し込みは受け付けられず、お断りすることになります。

 

理由は…ゆめ部長がタダ働きになるからでしたね。

 

というわけで、3つ目のデメリットは…

 

仲介手数料を払いたくない買主さまが候補から外れる。

 

仲介手数料を節約したいお客さまは、

価格交渉も大きいことが多いので、

気にし過ぎなくてもOKだと思います。

【4】売却価格で狙うのは「相場+α」

売主さまからは「高く売れるなら、時間はかかってもいいよ。」と気軽に言われますけど、毎月の高額な広告費で利益の大部分をなくす訳にはいきません。少ない報酬で丁寧すぎるサポートを続けるのもムリです。

 

仕事は一所懸命・高額な広告費用を負担

しかし、報酬は少ない…

 

これでは仕事として成立しません!

 

そこで、査定金額(相場)よりも大幅に高い金額での媒介契約はお断りしています。

 

たとえば…

 

査定金額5,000万円 ⇒ 販売価格6,000万円

査定金額8,000万円 ⇒ 販売価格1億円

 

などです。

 

ただし、例外が2つあります。

 

例外1…

 

最初の1か月など期間限定であれば、様子見の価格設定をすることは構いません。その期間でお問い合わせがたくさんあれば、そのままの金額で販売継続しましょう。

 

例外2…

 

都心部で人気が高いエリアや、高値で売れる魅力がある不動産だと判断できる場合は、1ヶ月より長い期間、+10%を超える金額でも検討できます。

 

ゆめ部長の売却スキルと経験値があれば、査定金額の「相場」よりも高い金額で成約する可能性は十分にあります。一緒に物件の魅力を引き出し、相場+3%~+5%での成約を狙っていきましょう!

 

時間をかけても高値成約を目指したいなら…

 

仲介手数料は「3%+6万円」かかりますけど、

売主さまだけの強い味方としてサポートする

「セラーズエージェント」を選んでくださいね。

 

4つ目のデメリットは…

 

査定金額 ( 相場 ) +10%が売却依頼を受ける限界値になる。

 

参考記事…

不動産を高値売却したいなら「時間をかけて粘る!」宅建マイスターが裏技をコッソリ教えます【オススメ】

【5】両手仲介だから売主さまだけの味方はできない

ゆめ部長の立場を確認してみましょう。

 

ゆめ部長は売主さま・買主さまの両方を担当するので

「両手仲介」になります。

 

売主さまからは、売却する商品を提供してもらう。

買主さまからは、仲介手数料をもらう。

 

つまり…どちらも大切なお客さまになるわけですね。

 

売主さま・買主さまに優劣をつけるわけにはいきませんから、「セラーズエージェント」のように、売主さまだけの味方をすることはしません。ゆめ部長は不動産取引のプロとして中立・公平な立場でサポートします。

 

価格・引渡時期・特約などの条件交渉があれば、ゆめ部長は売主さまへそのままお伝えします。その際に、プロの意見としてゆめ部長の考えをお話しますけど、どちらかを説得するようなことはしません。

 

普通の不動産屋さんであれば、仲介手数料を稼ぐために「売りたい」「買いたい」気持ちの度合いを読み、弱い立場の方を攻めて契約に持ち込もうとします。しかし、ゆめ部長はこういう仕事のやり方がキライなので絶対にしません!

 

ちょっと余談を…

 

アメリカ50州の中で半分の州は「両手仲介禁止」ですけど、条件付きながら両手仲介が許される州もあります。たとえば、フロリダ州では「売主さま・買主さまのどちらの立場にも立たないなら両手仲介OK」とされています。

 

今回はこの制限と同じですね。

 

ゆめ部長は、どちらか一方の味方をせず、

中立・公平な立場で不動産取引をサポートします!

 

5つ目のデメリットは…

 

ゆめ部長は「売主さまだけの強い味方」ではなくなる。

 

この5つのデメリットを読むと、

不動産取引の裏側がよくわかりますね (笑)

 

ここまで4,000文字ちょっと。

他の記事も併せて読んでいると疲れますよね。

でも、かなり良質な内容なので

少しずつ読み進めてもらえたら嬉しいです!

 

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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