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2021年10月09日
不動産売買の諸費用

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却する5つのデメリットをわかりやすく解説!

先ほどの記事「仲介手数料無料(0円)で不動産を売却できる仕組みを解説します!」で、仲介手数料無料(0円)売却の仕組みを詳しく解説しましたので、このサービスが売主様にとって「メリット」だけでなく「デメリット」もあることがわかってもらえたと思います。

 

ここでは、もう少し深堀して、無料(0円)売却サービスのデメリットを包み隠さず正直にお話します!仲介手数料0円になるというメリットとデメリットを天秤にかけて判断してくださいね。

 

では、5つのデメリットを順番に解説します。

 

先に読んで欲しい記事…

仲介手数料無料(0円)で不動産を売却できる仕組みを解説します!

【1】一般媒介限定!レインズ掲載なしで情報を囲い込む

「仲介手数料無料(0円)の不動産売却プラン」は、売主様からの仲介手数料を無料にする代わりに、買主さまからは仲介手数料をもらわなければいけません。

 

レインズへ情報を掲載してしまうと、不動産屋さんのネットワークにより情報が拡散され、他社の不動産屋さんも買主さまを探し始めます。他社の不動産屋さんが買主さまを見つけた場合、買主さまが支払う仲介手数料はその不動産屋さんへ支払われます。

 

この場合…

 

売主さまからの報酬は「無料」

買主さまからの報酬は「他社さんがGET」

 

つまり…

 

売却担当の不動産屋さんは報酬0円。

「タダ働き」になってしまいます。

 

これを防ぐために「物件の囲い込み」をして、他社の不動産屋さんを完全にシャットアウト!レインズを使わず自社で買主さまを見つけることになります。

 

しかし!不動産屋さんのネットワークを使わなければ、情報拡散力が大幅に下がってしまいます。少ないお客さまの中から買主さまを探す…これでは競争が起こらないので高値成約を狙えるわけがありませんよね。

 

なお、レインズへ情報を掲載しないで物件の囲い込みをするためには、レインズへの登録義務がない「一般媒介契約」を使います。なぜなら、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はレインズへの登録義務があるため、物件の囲い込みをしづらいからです。

 

1つ目のデメリットをまとめると…

 

一般媒介契約でレインズへの登録なし。

物件を囲い込んで情報拡散力が下がる(涙)

【2】強引に決める営業マンの力を借りられない

マジメに、誠実に、不動産取引の仕事をするなら、

プロのアドバイスをしなければいけません。

 

たとえば…

 

「今はまだ買うべきではありません!」

「年収に対して高額すぎるのでお勧めしません!」

「物件に問題があるため断念するべきです!」

 

などなど。

 

しかし…ほとんどの不動産屋さんには残念ながらプロ意識がありません。不動産屋さんの多くが「買いたいって言っているんだから、背中を押すのが営業マンの仕事だろ!」と言います(悲…)

 

もう少し不動産屋さんの裏側をお話しますね。

 

売却専門で仕事をしているとよくわかるのですけど、買主さまを担当する不動産屋さんは、「契約できればそれでOK。買主さまが損をしようと知ったこっちゃない。」そんなスタンスで申込を入れてきます。

 

ゆめ部長が驚いた案件を1つ紹介すると…

 

年収500万円。自己資金0円。

5,000万円のマンション購入申込。

 

物件価格100%+諸費用350万円の合計5,350万円の借入をすると、毎月の支払いは約15万円。その他に、毎年15万円の固定資産税が課税され、毎月の管理費と修繕積立金は約3万円。毎月の負担額は19万円弱にもなりました。

 

買主さまは公務員さんでしたから、一部の金融機関では年収の10倍オーバーまで借入額を伸ばせてしまいます。しかし、お子さんがいて、奥さんは育休中で収入なし。この状況では、購入して大丈夫な金額だとは言えません。

 

ゆめ部長は担当者に聞きました。

 

「住宅ローンで破綻しそうじゃないですか…」

「本当に、大丈夫ですか??」

 

担当者の回答は

 

「えっ?ローン組めるんですよ??」

「銀行がOKしてるんだから大丈夫でしょ。」

 

ゆめ部長が買主さまもサポートすれば、こんなゴリ押し営業はしないですし、ムリな購入はストップをかけることになります。仲介手数料をもらって仕事をするわけですから、お客さまである買主さまのことも真剣に考えなくてはいけませんからね。

 

これが両手仲介を禁止して「売主さまだけの味方」になる「セラーズエージェント」プランなら、ゆめ部長は買主さまの都合は考えません。

 

なぜなら…

 

買主さまを担当しない片手仲介のため、

買主さまの住宅ローンが支払えるか?

ここに関しては責任がないからです。

 

売主さまだけを味方できる片手仲介の場合、正直なところ「仕事がわかっていない担当者」「ゴリ押し営業マン」は強い味方になります。

 

どうやって買主さまを説得しているかは知りませんけど、仲介手数料をもらうために、全力で話をまとめてきます。修繕計画が破綻していたり、理事長がお金を使い果たして預金がなくなっていたり…。そんな物件でもお構いなしです。知識がない営業マンって、押しの一手でいけるから強いんですよね。

 

2つ目のデメリットは…

 

買主さまの都合より自分の売上が大事!

そんなゴリ押し営業マンが排除されてしまいます。

【3】仲介手数料を払いたくない買主さまが対象外になる

仲介手数料を払いたくないのは買主さまも同じです。

 

仲介手数料無料で売却している不動産に興味を持ってくれたお客さまが現れても、仲介手数料が「3%+6万円」かかるのが嫌で、仲介手数料を安くしてくれる不動産屋さんに依頼しようとする人も当然います。

 

ところが、売却物件を担当している不動産屋さんは強気なので「仲介手数料の値引きは一切しません!」とあっさり断ってしまいます。ほんの少しだけなら応じるかもしれませんけど「半額」など大幅な値引きは絶対に受け付けないでしょう。

 

というわけで、3つ目のデメリットは…

 

仲介手数料を払いたくない買主さまが候補から外れる。

【4】売却価格は「相場」以下!?

売主さまからは「高く売れるなら、時間はかかってもいいよ。」と気軽に言われますけど、毎月の高額な広告費で利益の大部分を失うわけにはいきません。少ない報酬で丁寧すぎるサポートを続けるのもムリです。

 

仲介手数料をもらえないのに、

高額な広告費用を負担し続ける。

 

これでは仕事として成立しませんから、査定金額(相場)よりも大幅に高い金額での媒介契約は断られるそうです。(利用を検討していたお客さまからの情報)

 

たとえば…

 

査定金額5,000万円 ⇒ 販売価格6,000万円

査定金額8,000万円 ⇒ 販売価格1億円

 

などはムリ!ということです。

 

それどころか、相場よりも安い査定金額を提示することもあります。

 

「複数の不動産屋さんに査定依頼をしたら、みんな5,000万円以上の査定だったのに、仲介手数料無料の会社は最低金額の4,500万円前後を提示してきた!」こんな話も聞いたことがあります。

 

4つ目のデメリットは…

 

相場より高い売却依頼は断られることがある。

 

参考記事…

不動産を高値売却したいなら「時間をかけて粘る!」宅建マイスターが裏技をコッソリ教えます【オススメ】

【5】両手仲介だから売主さまだけの味方はできない

売却担当の立場を確認してみましょう。

 

売却担当の不動産屋さんは

売主さま・買主さまの両方を担当するので

「両手仲介」になります。

 

売主さまからは、売却する商品を提供してもらう。

買主さまからは、仲介手数料をもらう。

 

「お客さま」と「パートナー」

どちらかに優劣をつけられないですよね。

 

つまり、売主さまだけを味方してくれません!

 

それどころか…

 

売主さまが損をしても、買主さまが損をしても、売買契約が成立すれば仲介手数料をもらえるからどうでもいい。弱みを持った方を攻めて契約してやる!こんな考えの担当者にあたってしまったなら、売主さまが攻撃される対象になることがあります。味方にならないどころか、敵になるかもしれない…。これは重大なデメリットだと思います。

 

5つ目のデメリットは…

 

「売主さまだけの強い味方」にはなれない。

 

この5つのデメリットを読むと、

不動産取引の裏側がよくわかりますね (笑)

最後に…

仲介手数料無料売却はメリット・デメリットを天秤にかけて良し悪しを判断できるのであれば、選択肢に含めるのはアリだと考えています。しかし、不動産屋さんのWebページにはデメリットが書かれていないですし、訪問査定に来てもらってもメリットしか話してくれないため、売主さまがメリット・デメリットを正確に把握することは困難だと言えるでしょう。

 

そのため、信頼できる不動産屋さん(会社+担当者)に出会えなければ、仲介手数料無料(0円)売却は利用しないのが無難かもしれませんね。

 

本日も最後まで読んでいただきありがとうございました!

 

2021年10月09日追記…

ゆめ部長の裏メニュー「仲介手数料無料(0円)売却」を始めました。この記事で指摘した通りのデメリットがあるため「裏メニュー」です。デメリットを最小限にすることができ、デメリットよりも「仲介手数料が無料になるメリット」が大きい場合のみ依頼を受けることにしました。興味があればプラン紹介記事をどうぞ~

 

参考記事…

不動産業者の買い取りなのに仲介手数料を支払うの?それ…無料にできますよ!

 

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2020年08月10日 更新

2021年08月07日 更新

2021年10月09日 更新

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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