仲介手数料０円の不動産売却で囲い込みがOKになる4つの条件

不動産売却で「囲い込み」という言葉を聞くと、ネガティブな印象を持つ方が多いのではないでしょうか。たしかに、一般的な囲い込みは売主さまの利益を損なうリスクがあり、好ましくない行為です。

しかし、仲介手数料を0円にするためには「囲い込み」をしなければいけません。大切なことは、それが適切な条件下で行われるかどうか。つまり、合法的であり、売主さまがデメリットを理解したうえで承諾しているという透明性が求められます。

このページでは、囲い込みが許容される条件を解説し、仲介手数料０円で不動産を売却する5つのデメリットを解説！で説明した課題への対処法を具体的に説明します。

まず重要なのが、なぜ「囲い込み」が必要なのかを理解することです。実は、囲い込みには売主さまにとって大きなメリットがあります。

3,000万円の不動産なら 105万6,000円

5,000万円の不動産なら 171万6,000円

8,000万円の不動産なら 270万6,000円

これだけのコストを削減することができます。

結果として…

■ 売却後の手取り金額の増加

■ 販売価格の値下げ原資として活用可能

■ 価格交渉時の交渉原資として活用可能

つまり、適切な条件下での囲い込みは、売主さまに具体的な経済的メリットをもたらすのです！

不動産業界の悪しき慣習と言われる一般的な「囲い込み」では、不動産会社が自社の利益を優先し、売主さまの利益を害してまで両手仲介を狙っています。

具体的には：

■ 情報公開を制限して自社での成約を優先

■ 相場より安い価格設定で早期売却を狙う

■ 売主さまへの報告が不透明

■ 買主さまの選択肢を制限

これらは、売主さまには何もメリットがなく、売主さまを騙し裏切る背信的行為だと言えますが、これは囲い込み自体の問題というよりも、不適切な方法で行われることによって生じる問題です。では、どのような条件が整えば、囲い込みは適切な選択肢となるのでしょうか？？

次の条件を満たすことができるのであれば、法律的に問題がなく、売主さまが損をするリスクを減らせるので、「仲介手数料0円の不動産売却」を選択しても問題はありません。

それでは、順番に見ていきましょう！

囲い込みを行う場合は「一般媒介契約」での対応が必須となります。

なぜなら、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結んだ場合、レインズへの登録義務が課せられます。宅建業法で定められた義務ですから、登録しないで物件を囲い込んでいれば即OUTです。しかし、「一般媒介契約」を結んだ場合はレインズへの登録義務がなくなります。つまり、法的に問題のない囲い込みを行うためには、一般媒介契約が適切な選択となります。

売主さまと一般媒介契約を結ぶ前に、囲い込みに関するデメリットを説明したうえで、理解・承諾を得ることが必要です。

これらのデメリットを理解したうえで、「仲介手数料0円のメリット」と天秤にかけて判断してもらう必要があります。

囲い込みをするなら、買主さまを自社で見つけなければいけません。そのため、囲い込みを行う不動産会社には、以下のような実力が求められます：

■ 売買取引の十分な実績

■ 宅建士資格保持者の在籍

■ 高値成約の提案力

■ 買主さま対応の専門知識

■ 適切な価格査定と根拠説明

■ 効果的な物件PR戦略

■ 定期的な活動報告

■ 透明性の高い取引進行

実は、売却力がない不動産会社も囲い込みをしているのが実態です。本来、依頼者である売主さまの利益を優先しなければいけないにもかかわらず、レインズに登録していません。売却力に自信がないのであれば、レインズを活用して売買が得意な不動産会社に協力してもらいながら買主さまを探すべきですよね。

囲い込みをしながら不動産を売却するためには、SUUMOを中心とした効果的な販売戦略が重要です。また、SUUMOだけで売却する場合、売却不動産に流通性があることも条件になります。

■ 人気エリアで相場に見合った価格設定

■ 購入検討者が自主的に物件探しをする特性

■ SUUMOを活用した効果的な発信が可能

人気エリア・相場に見合った価格設定をすれば流通性は高まります。流通性が高いマンション・一戸建て・土地を探している買主さまは情報アンテナの感度が高く、不動産会社に頼らず自らSUUMOで物件情報を探しています。なぜなら、自分で動かないと人気物件を購入できなくなっているからです。

■ SUUMOへの徹底投資

■ 写真・動画・VRによる魅力訴求

■ 物件価値の最大化

囲い込みをする場合、レインズによる不動産会社の強力なネットワークの活用ができないため、購入検討者の多くが利用しているSUUMOに集中投資するべきだと言えるでしょう。SUUMO掲載前に物件価値を最大化させ、写真・動画・VRを丁寧に撮影することで魅力をアピールしなければいけません。

人気エリアであれば、相場に合わせた価格でsuumoに掲載すれば絶対に売れます。詳細は次の記事を読んでみてください！

これまで見てきた4つの条件は、囲い込みをすることによってもたらされるメリット「仲介手数料0円」を最大限に活かすための重要な要素です。真っ直ぐ不動産の「0円売却プラン」では、これらの条件をすべて満たしたうえで、売主さまの大切な資産を適正価格で売却できるようにサポートしています！

特に次のような売主さまには、この条件を満たした囲い込みによる0円売却が効果的な選択肢となります：

詳しい内容については、下記の記事をぜひ読んでください！

最後まで読んでいただきありがとうございました♪

この記事を通して「囲い込み＝悪」ではないことを理解してもらいつつ、透明感のある適法な囲い込みで仲介手数料を0円にできる！ということを知ってもらえたら嬉しいです。上級宅建士「宅建マイスター」が真っ直ぐな気持ちで作りこんだ自信作。「0円売却プラン」を心からオススメします！！

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