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2021年12月25日
不動産売買の知識

不動産売却の流れ STEP ⑥ 申込・交渉・契約

購入希望のお客さまより「不動産購入申込書」を受領します。購入申込書には、購入価格・手付金額・引渡時期・住宅ローン特約の期限・残置物などに関する希望条件がまとめられていますので、不動産屋さんと相談のうえ「交渉を受け入れる」「一部受け入れる」「断る」いずれかの判断をしてください。条件交渉がまとまれば、次の土日で売買契約を締結するのが一般的です。

不動産購入申込

購入希望のお客さまより「不動産購入申込書」と「住宅ローン事前審査の内定通知書」を受領します。

 

不動産購入申込書には下記事項が記載されています。

 

購入申込者 

購入希望価格

手付金額

売買契約希望日

引渡時期

住宅ローン特約の期限

残置物

その他、特約事項

 

なお、不動産購入申込書の書式は不動産屋さんによって異なります。購入申込者の属性(勤務先・勤続年数・年収・自己資金など)が記載されていない場合、必ず確認しておきたい事項なので、不動産屋さんにヒアリングしてもらいましょう。特に、複数の購入申込が入ったのであれば、比較検討するために属性情報は重要だと言えます。

諸条件の交渉

不動産購入申込書はお客さまの「購入希望条件」をまとめただけの書類です。希望条件を全て受け入れてあげる必要はないため、「一部OK・一部NG」として返答を待つのもありです。このように、何度かキャッチボールしながら条件交渉を詰めていくのもいいですし、ズバッと「OK!」「NG」の結論をだしても問題ありません。

 

諸条件交渉時の重要な注意点…

 

売却を依頼した不動産屋さんは本当に「味方」ですか??もしかしたら、実は、味方のフリをした「敵」かもしれない…そんなお話をしておきましょう。

 

購入申込が2件同時に重なった場合をイメージしてください。

 

申込1…

 

売却依頼している不動産屋さんが買主さまも担当

100万円の価格交渉あり

 

申込2…

 

他社の不動産屋さんが買主さまを担当

価格交渉なしの満額申込

 

普通に考えれば、価格交渉がない「申込2」で確定ですよね。ところが、売却依頼している不動産屋さんの立場からすると「申込1」で契約することができれば「両手仲介」することができ、仲介手数料が2倍になります。

 

そうすると、どうなるか??

 

答えは…「申込2」を潰そうとします。

 

「自営業者でローンが厳しい」「住み替えだから引渡まで時間がかかる」など、いろんな嘘をついて「申込2」を潰しにかかり両手仲介を狙います。売主さまが「申込2」の不動産屋さんと直接話をする機会がないため、この嘘を見破るのは難しいでしょう。

 

不動産屋さん選びがどれだけ大切か…理解してもらえたら、不動産屋さん選びには時間と労力をかけましょう!「大手だから…」「ママ友の紹介だから…」などで選んだらダメですよ。

 

ゆめ部長の売却サポートなら…

 

売主さまを100%味方するために「両手仲介」できないシステムを採用しました。上記の話であれば、当然、申込2を優先します。売主さまだけを担当する「セラーズエージェント」が売主さまを力強くサポートするのがウリですから安心してお任せください!!

売買契約締結

諸条件の交渉で契約条件がまとまったら、次は、売買契約の締結になります。売買契約をするまでに、物件調査を行い、重要事項説明書や売買契約書を作成しなければいけないので、一般的には、週末の土日 または 翌週末の土日 に契約日を設定します。

 

売買契約では次の書類を確認します。

 

重要事項説明書

売買契約書

付帯設備表と物件状況報告書

 

次に、売主さまの本人確認を行うため、

 

権利証 または 登記識別情報通知

実印+印鑑証明書

住民票

運転免許証

 

などを用意してください。

 

ここまで終わったら最後の作業を行います。

 

署名・捺印

印紙を貼付して消印

手付金受領 ⇒ 領収証交付

 

このとき、不動産屋さんによっては、仲介手数料の半金を請求します。残りの半金は引渡時に支払うので、2回に分けて支払うことになるわけです。なお、ゆめ部長は、全ての仕事が完了した後に請求するため、売買契約時に仲介手数料は必要ありません。

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめておきます。

質問:同時に購入申込が入ったらどうやって選べばいいですか?

基本的には申し込み順で「1番手」を決めますが、ほぼ同時であれば、条件が良いお客さまを「1番手」に選びましょう。条件の良さは、価格・引渡日・手付金額・住宅ローン審査の状況などを総合的に見る必要があるため、不動産屋さんのアドバイスを聞くようにしてください。詳しくは次の記事をどうぞ ⇒「2番手の購入申込を受け付けるときは要注意!そもそも1番手にする条件は…?

質問:条件交渉がまとまった後も申込を受け付けてくれますか?

申込は受け付けますが「2番手」として受付しましょう。「1番手」と200万円値下げで交渉がまとまっていたのに、新しい購入申込を満額でもらえたら、ほとんどの売主さまが「1番手に200万円高くしてもらうか、新しい申込者と契約したい!」と言うでしょう。しかし、これはオススメできません。なぜなら、このようなケースで「1番手」を断った場合、契約がまとまらないことが多々あるからです。この話は「不動産あるある」なんですよね。だから、最初の「1番手」を大事にして、ここがキャンセルになったら繰り上げがる「2番手」とするのが良いでしょう。なお、「1番手」に200万円買い上がれないかを確認するのはOKです。

質問:販売価格より高くなるように競争させられませんか?

日本の不動産取引は入札形式ではないため「競争させよう」と考えるのはやめておきましょう。不思議なもので、値上げを狙って1番手を断ると、2番手・3番手…とキャンセルになることがあるのです。ゆめ部長の経験をお話しておくと、ものすごく人気が集中した文京区のマンションでは「+50万円」で成約できたこともありますけど、世田谷区のマンションでは、満額申込3本で調子に乗ってしまい「+300万円」に値上げして再販売したら元の金額でも売れなかった…という事例もあります。というわけで、「ご縁」を大切にして、「感謝の気持ち」を持つのが吉です。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

前回:不動産売却の流れ STEP ⑤ 売却活動

次回:不動産売却の流れ STEP ⑦ 引渡準備

 

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2021年12月26日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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