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2021年09月26日
不動産売買の知識

失礼ですが…専任媒介で任せっきりのあなたの不動産は高値売却できません!

不動産売却を甘く考えている売主さまに対してズバズバ遠慮なく発言をする「失礼ですが…」シリーズ。今回は「任せっきりだから高値で売れない!」です。

 

「専任で任せてあげたんだから、やる気を出して頑張ってくれているハズ!」そう期待している売主さま…きっと、あなたの不動産は3か月以上売れていないですよね?

 

専任で任せた期待と信頼は、実はあっさり裏切られている可能性が高いと言えます。その理由を上級宅建士が不動産取引の裏側を紹介しながら解説します!

 

不動産業界16年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

専任媒介をGETした不動産屋さんの販売活動…残念な現実

高額な資産である不動産の売却を任せるんだから、きっと、一所懸命プロの仕事をしてくれるんだろうなぁ~なんて期待をしてしまうと思いますけど、残念ながら…期待外れでガッカリすることになる可能性が高いと言えるでしょう。

 

不動産取引の最前線で働いてきたからこそわかる「不動産取引の裏側」を3つ紹介しますので、専任媒介を締結した不動産屋さんに任せっきりで放置するリスクを理解してください!

【1】両手仲介を狙いたいから、他社の広告活動は全てNGにしている

レインズに物件情報を登録すれば、不動産屋さんの強力なネットワークを使って買主さまを探すことができます。

 

レインズを見た営業マンが「おっ、これはいい物件だな!」と思えば、自社で顧客登録しているお客さまへすぐに紹介してくれます。該当するお客さまがいなかったとしても、スーモなどのポータルサイト・自社Webページ・店頭看板・ポスティングなどでお客さまを探してくれるのです。

 

しかし…現実ではこのように機能的な利用はされていません。なぜでしょうか??

 

理由はとっても簡単。

 

不動産屋さんのネットワークに情報を公開した結果、他社の不動産屋さんが買主さまを見つけてくると、片手仲介で報酬が半分になってしまい、儲からなくてイヤなんです。やはり、両手仲介で2倍儲けたいわけですね。

 

このお話が「???」だとこの記事は理解できませんので、下記の参考記事2つを絶対に読んでおいてください!必ず役に立ちます!

 

参考記事…

REINS(レインズ)を宅建マイスターが詳しく・わかりやすく解説します!

不動産取引の仕組み「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」を宅建マイスターがわかりやすく解説します!

 

では、続きを。

 

不動産屋さんからすると、他社に広告されることは迷惑なので、スーモなどのポータルサイトや自社Webページへの掲載・店頭看板掲示・ポスティングなどの広告活動を一切認めず、広告掲載は全てNGにしてしまいます。

 

結果、他社の不動産屋さんは、既存のお客さまだけにしか物件を紹介できず、新規のお客さまを探すことができません。つまり、情報の拡散力がすごく下がってしまうということです。ネットワークを生かして他社さんの力を借りれば、早く・高く成約できる可能性が高まるのに…。

 

お客さまの信頼に応えるという「プロ意識」が欠如しているのでしょうね。自分たちが儲けることしか考えていないから売主さまを裏切ってしまうって…プロ意識の欠如どころか、依頼者の売主さまを騙しているとさえ言えそうな状況です。もはや、犯罪と言えるのではないでしょうか??

 

ここまで読んで不安になってきたら、売却中の不動産がどれくらいネットに掲載されているか…すぐにチェックしてみてください。広告費が安い「Yahoo!不動産」にしか掲載されていないなどの状況であれば、他の不動産屋さんに変更することを検討するべきでしょう。

 

ちょっと営業しておくと…

 

ゆめ部長の売却サポートなら、他社不動産屋さんの広告は「大歓迎」で「All OK!」レインズで不動産屋さんのネットワークをフル活用できるため情報拡散力は圧倒的になっています。両手仲介を狙わないから物件の囲い込みはしない。こんなシステムだから実現できる、売主さま目線のサービスに仕上がっています♪

【2】販売力がないから、スーモなどのポータルサイトに間取図と外観写真だけしか掲載できない

物件の囲い込みをして他社の不動産屋さんの広告活動を断るわけだから、自社では販売活動を頑張ってくれているんだろう!と期待してしまいましたか??

 

こんな期待をしたなら…人を信じすぎです!

イイ人過ぎるとさえ言えるかもしれません。

 

不幸な人が増えないように、不動産取引の最前線で戦ってきたゆめ部長が衝撃の実態をお話しましょう。

 

不動産取引の実績がほとんどない会社、賃貸がメインの会社、目標もなくダラダラ仕事をしているような会社が不動産売却の依頼を受けてしまうとこうなります…

 

スーモなどのポータルサイトには、曇りの日にスマホで撮影した外観写真1枚と、分譲時パンフレットをスキャナーで読み込んだ間取図を1枚だけ掲載…こんな酷い状態で放置してしまいます。さらに、空室なのに室内写真が1枚もないなんてことがありますし、写真があっても、夜に電気をつけてスマホで撮影なんてことも…。

 

一体、何を考えて仕事をしているんだろう…と呆れてしまうことが本当によくあるんですよ。「それで売れると思っているの?」「不動産のプロとして恥ずかしくないの?」と言ってやりたくなります(怒!)

 

こんなガッカリする販売活動を見てきてわかったこと。それは、ほとんどの不動産屋さんが物件の魅力を高めてアピールすることができない!ということです。

 

築年数が新しい都心のマンションであれば「物件力」だけでも成約してしまうことはあるでしょう。しかしですよ。適当な売却活動で簡単に成約するなら、もっとアピールすれば、もっと良い条件で成約できたかもしれないですよね。

 

高値成約させることだけが全てではありませんけど、高い仲介手数料に見合ったサービスを受けているのか…これくらいは厳しくチェックすることをオススメします。

【3】販売するための資料すら準備していない

マンションの売却を担当するなら、分譲時のパンフレット・図面集・管理会社が発行する重要事項調査報告書・総会議事録・管理規約・長期修繕計画・謄本などの資料が欲しいところです。さらに、固定資産税の納税通知書・住宅性能評価書・耐震基準適合証明書なども用意できていればパーフェクト。

 

しかし、集めるのに経費がかかる書類や、コピーするのがメンドウな書類は、売買契約直前にならないと準備をしない不動産屋さんが多いと言えます。

 

これでは高値成約を目指せません!

1つ具体例をお話しましょう…

 

築25年以上経過しているマンションでも「耐震基準適合証明書」を取得してあれば、「住宅ローン減税」を使えますよ!とアピールできます。また、耐震基準適合証明書が取得できるのであれば、ほぼ間違いなく「フラット35」を利用できます。こんな積み重ねのアピールポイントが最後の一押しになり契約になる可能性が高まることは誰でも想像できますよね!

 

「鉄は熱いうちに打て!」で、興味を持ってくれたらすぐに資料を提供して盛り上げるべきだと考えています。

 

販売がスタートしたら、不動産屋さんに次の質問を投げてみてください。

 

「お客さまにどんな資料を提供する予定ですか?」

 

これだけでも不動産屋さんのレベルを測ることができるはずです。

不動産屋さんを見極めるのも見張るのも売主さまの役目!

任せっきりで大丈夫な不動産屋さんは少数派です。だから、皆さんが不動産屋さんを見極め、売却を頼んだ後も見張る必要があるのです。

 

そのためには、不動産取引の仕組みなどの知識を身に付けなければいけません。高値成約する方法を知っていれば「もっと情報を拡散させてほしい」と強く言えますし、宅建業法を知っていれば、不正を簡単に見抜くことができるようになります。

 

大変なことだと思いますけど、担当者の実力で数百万円の差が出るなんてあたり前なのが不動産売買。妥協せずに頑張ってくださいね!

 

不動産売却で失敗したくなければ、次の3STEPで売却活動を進めていきましょう。

 

STEP.1:キソ知識を学ぶ。

STEP.2:不動産屋さんを探して見極める。

STEP.3:油断せず最後まで目を光らせて行動を見張る。

 

見張る必要がないほど信頼できる不動産屋さんに巡り合えたらイイですね♪

最後に…

どういうわけか「自分だけはダマされない・損をするわけがない。」と妙に自信たっぷりな人がたくさんいます。日本人は危機意識が薄いから仕方ないことかもな…と思ったりもしましたけど、やはり見て見ぬふりはしたくないので記事にまとめてみました。

 

大手だから…・知り合いの紹介だから…という理由で不動産屋さんを選んだのであれば、ハッキリ言ってサボりすぎです。自分でアンテナを張って情報をキャッチしてください。人生経験で鍛えた目を使って人を選んでください。そして、あなたの魅力で不動産屋さんのやる気を引き出してください。

 

今の不動産業界ではここまでやって、ちょうどいいくらいです。頑張ってください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

参考記事…

「失礼ですが…」シリーズ【まとめ】

 

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2019年09月19日 投稿

2021年09月26日 更新

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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