住み替えの住宅ローンを知ることも売却成功の大事なステップ！

住み替えを検討し始めると、「いま住宅ローンを借りているけど、もう1つ借り入れができるの…？」「売らなくても買えるの…？」「いま住んでいる家を売らないで賃貸に出せるの…？」など、いろんな疑問が出てくるはずです。売却戦略を練るためには住宅ローンの知識が重要になりますから、この記事の内容をしっかり抑えておきましょう！

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

マイホームを先に売却するか、新居を先に購入するかで、住宅ローン審査の通りやすさに大きな違いがあります。

マイホームを先に売却するのを … 「売り先行」

新居を先に購入するのを 　　　… 「買い先行」

と呼んでいます。

まず、「売り先行」の住宅ローンを見ていきましょう！

住宅ローンを組んでいるマイホームを売却する契約が完了したとします。

マイホームを売却したお金で住宅ローンの残債を一括返済できるのであれば、購入物件の住宅ローン審査では、現在の住宅ローンが「ない」ものとみなしてくれますので、特に問題なく内定はおりるでしょう。

この時の注意点としては、「売却と購入の残代金決済を同日に行うこと」を条件にする金融機関が多いことです。この「同日決済」は、誰か1人の都合が悪くなると関係者みんなが再調整する必要があるため、仲介会社は少しドキドキします（汗）

次に、マイホームを売却したお金で住宅ローンの残債を一括返済できなかった場合はどうなるか…について説明します。

よくあるのは次の2パターンです。

■ 購入時よりも売却時の不動産価格が大きく下落していた。

■ 購入時に自己資金を出さず100%ローンを組んでいた。

この場合は、自己資金で残債を支払うか、購入する住宅ローンに残債分も加えて融資を受けることになります。

後半の「売却金額 ＜ 住宅ローンの残債 になる場合の買い替えローン」で解説しますけど、購入する住宅ローンに残債分も加えて融資を受ける場合は審査が厳しくなってしまいますので要注意。

詳細は後ほど…。

次は、「買い先行」の住宅ローンを見ていきます！

次の3つの住宅ローンにわけて考えてみましょう。

【1】今の住宅ローンと新規の住宅ローンをダブルで組める場合

【2】購入の融資実行後6ヶ月（1年）以内に売却することが条件になる場合

【3】つなぎ融資を利用する場合

年収が高いお客さまであり、現在の住宅ローンの毎月返済額が少ない場合は、「今の住宅ローン」＋「新規の住宅ローン」のダブルで組める可能性があります。

銀行の審査基準を簡単に解説しますね。

審査項目の1つに次の2つの基準があります。

■ 返済比率

■ 審査金利（算出金利）

「返済比率」は、税引き前の年収に対して、何%まで住宅ローンの返済に充てても大丈夫なのかな？という基準。

返済比率は大きい方が借入額が伸びます。

年収の30%までしか住宅ローンの返済に充てたらダメ！というのと、年収の40%まで返済に充ててOK！で考えたらわかりますね。

年収500万円で住宅ローンに充てられる金額は…

30％：150万円まで

40%：200万円まで

「審査金利」は、変動金利を使うときの金利上昇リスクを考慮して、金利が○%まで上昇してしまった…と仮定して計算しますよ、という基準です。

算出金利は数字が低い方が借入額が伸びます。

金利の上昇リスクに備える基準ですから、金利が4%まで上昇すると予測するよりも、3%までしか上昇しないと予測してくれた方が借入額を伸ばせますよね。

とある都市銀行の変動金利（2018年9月現在）は、最優遇金利0.475%・返済比率35%・審査金利3.3%になります。これは、実際に適用される金利0.475%が3.3%に上昇したとしても、住宅ローンの返済が年収の35%以内に収まるという考え方です。

今の住宅ローンと新規の住宅ローンをダブルで借り入れたとしても、この基準に収まるならOK…つまり、今の住宅ローンを完済しなくても、新規の住宅ローンを貸してくれます。もちろん、支払いはダブルですから…預貯金がないと厳しいですね。

なお、現在組んでいる住宅ローンの計算は、当初の借入金額を当初設定した返済年数で割り戻して計算します。少し前は審査金利が大体4%でしたが、現在は3.3%とか3.5%に下がっているので、借入額は伸ばしやすくなっています。

もし、繰り上げ返済が進んでいるのであれば、残存の住宅ローン額と残存年数で割り戻してくれます。この場合は審査が通りやすくなりますよ！

せっかくなのでもう1つ。

現在の住宅ローンを35年返済にしていればダブルで組める可能性は高まりますが、15年返済など期間を短く設定していると組める可能性は下がります。35年であれば毎月の負担額は少ないですけど、15年返済だと一気に負担額が増えるからです。

少し難しいですよね…。詳細は不動産屋さんと銀行担当者さんに組み立ててもらえばよいので、まずは必要書類を揃えてください。

最後にオススメの住宅ローンをご紹介します。

全期間固定の公的融資「フラット35」を利用する場合、現在、住宅ローンを利用しているマイホームを売却する前提であれば、売却物件の住宅ローンがあることをムシして購入物件の融資を実行してくれます。

売却前提であることを証明するための書類は、ゆめ部長との媒介契約書の提出のみでOKです。媒介契約書を提出するだけですから、レインズに登録していることまでは確認されません。

売却せずに購入でき、売却期限の定めもないのが魅力的です。

先行購入してから納得のいく価格で売却したいなら、フラット35を検討してみてはいかがでしょうか？

ゆめ部長は金利上昇する可能性が高いと考えたので、マイホームは全期間固定のフラット35で購入しました。

きらぼし銀行・三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行などは、売主さまの属性（勤務先・勤続年数・資産状況など）が良ければ、購入物件の融資を実行してから「半年以内・1年以内に売却してくれればOK。」という条件を付けてくれる場合があります。

他には、地銀でもOKしてもらえたことがありましたよ！

これは購入物件の融資実行時…つまり、購入物件の引渡しを受けた時から半年以内・1年以内ですから、実質的には売買契約締結からは7ヶ月～8ヶ月の期間があります。

ただし、時間にゆとりがあると思って油断していると、タイムリミットがあっという間に近づいてきますから、不動産屋さんとしっかり作戦を練っておきましょう。

なお、売却が完了するまでの期間、ダブルローンが大変な場合、半年（1年以内）は利息のみの支払いにしてくれることもあります。「元金据え置き制度」と言われていますので、利用する金融機関で確認してみてください。

購入先行での住み替えでは2つのつなぎ融資があります。

パターン1…

売却代金を受け取るより前に、購入物件の代金支払期日が来てしまう場合。

購入物件の代金について融資を受けることができます。

パターン2…

購入物件の住宅ローン融資実行に「売却物件の抵当権を抹消すること」つまり…「売却物件の住宅ローン残債を完済すること。」との条件が付いているのに、売却代金を受け取る日程が購入物件の住宅ローン融資実行予定日よりも後になってしまい、現在の住宅ローンを完済できない場合。

住宅ローンの残債を返済する資金の融資を受けることができます。

おそらく、よくわからないですよね…？

正直、使うケースがほとんどないので、それでOK。

大手にいた時、ゆめ部長は1度も使ったことがありません。こんなつなぎ融資を使わなくても、【1】または【2】の住宅ローンで問題ないからです。

なお、このつなぎ融資は、大手仲介会社の提携銀行でしか使えないはず。さらに、売却はその大手仲介会社に任せなければいけないですし、最悪、相場×70%程度の買取保証金額で売却させられる可能性があります。金利や事務手数料なども高く、融資期間は長くて1年程度になります。

こんな融資は不要だと思いませんか！？

参考サイト…

三井のリハウス・つなぎ融資

野村不動産アーバンネット・つなぎ融資

住友不動産販売・つなぎ融資

東急リバブル・つなぎ融資

「半年以内に売れないと、どうなるか…」この対応には銀行も苦慮しているようです。半年の条件をムシして、金額を全く下げようとしない売主さまもいると聞きました。

このような人が増えてくると、銀行も強硬手段に出てくるかもしれません。住宅ローンの違約として一括返済を求め、購入した新居を売却するように迫ってきたり、金利優遇をゼロにしてきたり…ということが考えられます。

不動産屋さんとしっかり相談して、確実に半年以内で売却できるプランを考えるようにしてください。

なお、売却できなかったら…。そう考えたら心配で夜も眠れない。そんな心配性のお客さまが「買取保証」を検討していることがあります。

買取保証について簡単に勉強してみましょう。

買取保証とは、売却期限までに成約できなかった場合、予め決めておいた金額で買い取ることを不動産会社に保証してもらうことです。この保証による買取金額は、相場よりもだいぶ安く「相場×70%～80%」になる可能性が高くなります。

もし、この金額で売却することを許容できるのであれば、4ヶ月目あたりで「相場×85%」くらいまで金額を下げてしまうべきでしょう。

相場－15％ということは…

3,000万円の不動産なら▲450万円

5,000万円の不動産なら▲750万円

8,000万円の不動産なら▲1,200万円

これなら、問題なく売れると思いませんか！？

どのタイミングで下げるべきなのか。

しっかり作戦を練っておくべきです。

少し余談を～～～

買取保証に魅力を感じるお客さまの中には「売却できなければ、不動産屋さんが責任を持って査定金額で買い取ってくれる」なんて甘い考えを持っていることがありますけど、そんなの…あり得えるわけがないですよね？？

その金額で売れなかったわけだし、買い取るには諸経費・税金・人件費もかかります。なぜ、売却できなかった責任を取らされ、数百万円も赤字を抱えて売主さんに尽くさなければいけないのでしょうか…。おかしな話です。

これ、笑い話ではなく、真顔で言う人、いるんですよ（終）

次に、不動産取引の現場の裏側を覗いてみましょう～～

自社買取保証を付けた不動産屋さんがどう考えているか…少しショックを受けるかもしれませんけど、満面の笑みで対応する不動産屋さんの思考を追ってみます。

　買取したいから売れないとイイなぁ～

　↓

　販売活動は超頑張ったフリをしちゃおう

　↓

　やったぜ！売れずに期限到来

　↓

　よし、買取だ！！

　↓

　仲介するより利益たっぷり♪

　↓

　儲かったぜーーー(^^)/

これが現実なんですよ。

ちなみに…

「ゆめ部長は買取保証ないんですか？」という質問もありますけど、お客さまのメリットが限りなくゼロに近いので買取保証はしません。（できません）

どうしても買取保証を付けたい場合は、不動産買取会社の購入申込書で代用可能です。複数の不動産買取業者に声をかけ、良い条件を出してくれたところに買取保証をお願いすればよいと思います。なお、業者買取なら、秘密・責任なし・楽・即金などのメリットがあります。

ただし…

■ リーマンショックによる世界規模の金融危機

■ 東日本大地震

■ 新型コロナウイルスのパンデミック

このような経済が停滞する大問題が生じた場合、買取保証が消滅する可能性は高いと言えますから絶対に安心できるとは言えないでしょう。

というわけで！！

結論 ： 買取保証は意味なし

流通性がある不動産なら、しっかり準備して正しい販売活動を行えば、半年もあれば問題なく売却できますからね。大丈夫ですよ！

マイホームの住宅ローンを全額完済しないと、金融機関が設定した「抵当権」を抹消できず、買主さまへ引き渡しをすることができません。

売却するマイホームの価値が大きく値下がりしているなら、売却したお金を全額住宅ローンの返済に充てたとしても、住宅ローンの残債が残ってしまうことがあります。この場合、自己資金を支出して残債を返済し、抵当権を抹消しなければいけません。

自己資金がほとんどないから自己資金を出すのはムリだよ…と困っている人は「買い替えローン」を利用できるか…？不動産屋さんに相談してみましょう！

この「買い替えローン」は、購入する物件の住宅ローンだけでなく、売却したお金を全額返済しても残ってしまった住宅ローンの残債を1つにまとめ、金融機関から融資を受けられる住宅ローンです。

買い替えローンを利用する場合、売却と購入の引渡日を同日にすることが条件です。売却で不足するお金をあらかじめ借りておかないといけないため、購入決済が朝一、売却決済がお昼頃という流れになります。日程調整が少し大変ですけど、困っている人にはありがたい住宅ローンだと思います。

注意点としては、この住宅ローンは借入金額が大きくなる可能性が高いため、誰でも審査が通るわけではないことです。ご主人単独では住宅ローンが組めない場合、奥さんもペアローンや収入合算などで一緒に審査をするなど、対応策を考える必要があります。

本音を言ってしまえば、もう少し住み替えを延期して自己資金を貯め、準備を進めてからにした方が良いでしょう。冷静な判断をお願いします。

ちなみにですが…ゆめ部長のお客さまで買い替えローンを利用したケースでは、公務員さん・年収700万円。数年前に3,000万円で購入したマンションからの住み替えでした。公務員さんは安定しているので、借入額を伸ばせるのが大きかったのだと考えています。

過去の経験では、三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行は対応してくれました。他にも対応できる銀行はあるかもしれませんが、ネット銀行はNGでしょう。

なお、銀行の審査基準はコロコロ変わっていくものです。

数年前の審査基準通りにいかないことも多いですから、不動産屋さんと相談しながら金融機関を探してみてください。

ゆめ部長は基本的に売り先行をオススメしています。

なぜなら、思ったような金額で売却できず、あっという間に期限を迎えてしまうお客さまをたくさん見てきたからです。

よくある問い合わせを見てみましょう～

実は、○○不動産で中古戸建を「買い先行」で購入しました。フルリノベーションされていて、家族みんなで気持ちが一気に高まってしまったんです…。担当してくれた不動産屋さんは「今のマイホームは○○万円で売れますよ！任せてください！」と言うので、その査定金額で返済シミュレーションをしてしまいました。結果、1年かけて販売したのに内覧がほとんどなく、銀行からも返済を迫られてしまっています。支払いに耐えていけません。助けてもらえないでしょうか…。

「ふざけた不動産屋だな！」と怒ってしまいますよね。

でも、これが現実だということ、知っておきましょう。

不動産屋さんは「売り逃げ」します。

購入してもらえればOK

別に、売却は成功しなくてOK

間違って売れたらラッキー♪

こんな考えです。

上記のような相談をしてくれたお客さまから話を聞くと、購入は得意だけど、売却はよくわからない…そんな不動産屋さんが多いのです。売却を任せたのに、全くやる気が感じられず、媒介契約の更新をした覚えもないし、媒介業務報告書をもらったこともない。こんな酷い話を何度も聞いてきました。

不動産屋さんは購入させるために「高値で売れる！」と無責任な査定をして押し込んできます。この営業パワーに屈しないようにしてくださいね。

注意するのは不動産営業マンに対してだけではありません。

住み替えは皆さまの冷静な判断力も必要です。

ゆめ部長が「売り先行」を強く勧めても「買い先行」してしまうお客さまが多い…これもまた事実だったりします。

ゆめ部長が買い先行を止める

↓

他の不動産屋さんから購入しちゃう

↓

その担当者に売却を任せてしまう

↓

半年～1年後、ゆめ部長に売却依頼

↓

査定価格が高すぎ。売れない（涙）

1年売れなかった物件を成約させた実績は複数あります！

でも、魔法使いじゃないですから、

「売れる可能性を高める」ことしかできません。

買い先行したいなら次の条件をチェック！

■ 年収と借入のバランスが良い

■ 自己資金が多い

■ 売却物件の流通性が高い

■ 売却すると自己資金がたくさんできる

こんな条件を冷静な目で見つめ、総合的に判断しましょう。

不安に感じたら、ゆめ部長が一緒に考えますよ！！

参考ページ…

「祝！成約」・「お客さまの声」

「買い先行」したお客さまからよくある質問があります。

「売れないから、賃貸に出そうと思うんだよねぇ～」

「賃料っていくらくらいで利回りはどれくらいかなぁ？」

これ、ダメですよ！

ダメな理由を解説しますからしっかり理解しておいてください。

今のマイホームを「住宅」ローンで借りいていたら、それを投資物件として賃貸に出したらいけません。投資の場合は住宅ローンよりも金利が高い「事業用」ローンを利用しなければいけないからです。

金利が安い住宅ローンのまま借り入れをしておいて、さらに、家賃収入を確定申告していない…という人が多すぎます！

住宅ローンを事業用ローンにする場合は金融機関の承諾が必要であり、無断で投資用物件化していることがバレると、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります！また、賃料を確定申告していなければ、追徴課税されてとんでもない金額を納税することになるかもしれません。

投資リスクは勉強して考えているはずなのに、利益を少し増やすためだけに、なぜこんな違反をしているのか…ゆめ部長には全く理解できません。

危険ですから、やめてくださいね。

参考記事…

賃料（不動産収入）を確定申告しないと…脱税です！

時間をかけて売却してから購入するか、購入を先行してすぐに住み替えしたいか…？それを検討するためには、住宅ローンを組めるのか？を先に考えるようにしましょう。

そのためには、購入したい物件の希望条件・年収・勤続年数・借入の有無・住宅ローンの残債と借入条件などを不動産屋さんに伝え、アドバイスを受けるようにしてください。

情報を隠したり、未確定事項が多すぎる場合、住み替えプランを組み立てられない場合があります。住み替えをスムースに行うためには、不動産屋さんのサポートが必要不可欠。しっかりコミュニケーションをとって、納得のいく住み替えを実現してくださいね！心より応援しています！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

参考記事…

住み替えは「売り先行」or「買い先行」どっち？

売却代金受領日≠鍵の引渡日「引渡猶予特約」