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2018年12月30日
不動産売買の知識

買い替え(住み替え)の住宅ローンを知ることも売却成功の大事なステップ!宅建マイスター・2級FPが解説します!

住み替えを検討し始めると、「いま住宅ローンを借りているのに2つ目の借り入れができるの…?」「売らないで買えるの…?」「住んでいる家を後で賃貸に出せるの…?」など、いろんな疑問が出てくるはずです。売却戦略を練るためには住宅ローンの知識は重要になりますから、この記事の内容をまず抑えておきましょう!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産の売却を先行する場合の住宅ローン

2.  不動産の購入を先行する場合の住宅ローン

 2-1.  今の住宅ローンと新規の住宅ローンをダブルで組める場合

 2-2.  購入と売却の引き渡しを同日にすることで融資OKな場合

 2-3.  購入の融資実行後6ヶ月(1年)以内に売却することが条件になる場合

 2-4.  つなぎ融資を利用する場合

3.  6ヶ月以内の売却条件が付くときに検討する特約と保証

 3-1.  買替特約

 3-2.  買取保証

4.  売却金額 < 住宅ローンの残債 になる場合の買い替えローン

5.  今の自宅を賃貸にして投資物件化してもいいの…?

6.  最後に…

不動産の売却を先行する場合の住宅ローン

住宅ローンを組んでいる家の売買契約が終わってから、購入物件の住宅ローンを組むのであれば、特に問題なく審査が通ります。慌てず、焦らず、売却と購入に時間をかけられますから、私は売却先行での住み替えをオススメすることが多いです。

 

売却期限がないフラット35を利用する場合であり、ダブルローンにゆとりを持って耐えられる自己資金をお持ちであれば、購入先行でも良いと思います。

 

注意点としては…

 

売却契約を締結したのに、購入物件で住宅ローンを組めなかったら困りますよね。売却の契約前に、購入を検討している物件の中から1つで構いませんので、自宅売却を前提にして事前審査をしておきましょう。

 

転職・給与減少・返済遅延・ペアローンを組んでいた奥さんが産休や育休中…などの場合、住宅ローンの審査が否決される可能性もあります。心配があれば、不動産屋さんに気軽に相談してください。

不動産の購入を先行する場合の住宅ローン

購入を先行する場合は次の4つの住宅ローンにわけて考えてみましょう。

【1】今の住宅ローンと新規の住宅ローンをダブルで組める場合

年収が高いお客さまであり、現在の住宅ローンの毎月返済額が少ない場合は、ダブルで住宅ローンを組める可能性があります。

 

銀行の審査基準には、返済比率と審査金利(算出金利)があります。

 

返済比率は税引き前の年収に対して、何%まで住宅ローンに充ててもOKという基準。審査金利は、変動金利を使うときの金利上昇リスクを考慮して、金利が何%まで上昇したと仮定して計算しますよ、という基準です。

 

返済比率は大きい方が借入額が伸びます。一方、算出金利は数字が低い方が借入額が伸びます。

 

とある都市銀行の変動金利ですと、返済比率35%・審査金利3.3%(2018年9月現在)になります。これは、貸出金利0.475%が3.3%に上昇したとしても、住宅ローンの返済が年収の35%以内に収まるという考え方です。

 

今の住宅ローンと新規の住宅ローンをダブルで借り入れたとしても、この基準に収まるならOK…つまり、今の住宅ローンを完済しなくても、新規の住宅ローンを貸してくれます。もちろん、支払いはダブルですから…ちょっと怖いかもしれませんね。

 

なお、現在組んでいる住宅ローンの計算は、当初の借入金額を当初設定した返済年数で割り戻して計算します。少し前は審査金利が大体4%でしたが、現在は3.3%とか3.5%に下がっているので、借入額は伸ばしやすくなっています。

 

繰り上げ返済が進んでいるのであれば、残存の住宅ローン額と残存年数で割り戻してくれます。この場合は審査が通りやすくなりますよ。

 

せっかくなのでもう1つ。現在の住宅ローンを35年返済にしていれば、ダブルで組める可能性が高まりますが、15年返済など期間が短いと組める可能性は下がります。35年であれば毎月の負担額は少ないですけど、15年返済だと一気に負担額が増えるからです。

 

少し難しいですよね…。詳細は不動産屋さんと銀行担当者に組み立ててもらえばよいので、まずは必要書類を揃えてください。

 

最後にお勧めの住宅ローンをご紹介します。

 

全期間固定の公的融資「フラット35」を利用する場合、今の住宅ローンを売却または賃貸する前提であれば、売却物件の住宅ローンがあることをムシして購入物件の融資を実行してくれます。

 

売却前提であることを証明するための書類は、麻布ハウスとの媒介契約書の提出のみでOKです。媒介契約書を提出するだけですから、レインズに登録していることまでは確認されません。

 

売却せずに購入でき、売却期限の定めもないのが魅力的です。

 

先行購入してから納得のいく価格で売却したいなら、フラット35を検討してみてはいかがでしょうか?金利も上昇しそうですからね。

【2】購入と売却の引き渡しを同日にすることで融資OKな場合

購入の住宅ローンを融資するなら「売却と購入の残代金決済を同日に行うこと」を条件にされる場合があります。

 

購入物件を探しながら売却活動を進め、売却物件の売買契約が完了したら、次に購入物件の売買契約を行う場合が多いでしょう。

 

このような場合、購入の住宅ローンを組むことができるなら、売却物件の住宅ローンがあることをムシして審査できますから、どこの金融機関でも審査が通るはずです。

 

難しいのは…購入と売却を同時に行うことです。日程調整をみんなで協力して行わなければいけないので、早め早めに日程を確定させるようにしてください。

 

先日の残代金決済では、私が担当する売却物件の売主さまは買い替え物件を購入しました。そして、買主さまは自宅を売却してこの物件を現金購入しました。そうすると、同日で3つの購入手続きをすることになりますから、誰か1人の都合が悪くなったらすごく大変なことになってしまいます。無事に終わってよかった…。

【3】購入の融資実行後6ヶ月(1年)以内に売却することが条件になる場合

きらぼし銀行・三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行などは、売主さまの属性(勤務先・勤続年数・資産状況など)が良ければ、購入物件の融資を実行してから「半年以内・1年以内に売却してくれればOK。」という条件を付けてくれる場合があります。

 

これは購入物件の融資実行時…つまり、購入物件の引渡しを受けた時から半年以内・1年以内ですから、実質的には7ヶ月~8ヶ月の期間があります。時間にゆとりがあると思って油断していると、タイムリミットがあっという間に近づいてきますから、不動産屋さんとしっかり作戦を練っておいてください。

 

なお、売却が完了するまでの期間ダブルローンが大変な場合、半年(1年以内)は利息のみの支払いにしてくれることもあります。元金据え置き制度と言われています。

【4】つなぎ融資を利用する場合

購入先行での買い替えでは2つのつなぎ融資があります。

 

パターン1…

売却代金を受け取るより前に、購入物件の代金支払期日が来てしまう場合。購入物件代金の融資を受けることができます。

 

パターン2…

購入物件の住宅ローン融資実行に「売却物件の抵当権を抹消すること」つまり…売却物件の住宅ローン残債を完済すること。との条件が付いているのに、売却代金を受け取る日程が先になるため完済できない場合。住宅ローンの残債を返済する資金の融資を受けることができます。

 

おそらく、よくわからないですよね…?でもそれが正解。

 

だって…使うケースがほとんど考えられないのですから。大手にいた時、私は1度も使ったことがありません。こんなつなぎ融資を使わなくても、普通に【1】または【3】の住宅ローンで問題ありません。

 

なお、このつなぎ融資は、大手仲介会社の提携銀行でしか使えないはずです。

 

さらに、売却はその大手仲介会社に任せなければいけないですし、最悪、相場×70%程度の買取保証金額で売却させられる可能性があります。金利や事務手数料なども高く、融資期間は長くて1年程度になります。

 

こんな融資は不要です!

 

参考…

三井のリハウス・つなぎ融資

野村不動産アーバンネット・つなぎ融資

住友不動産販売・つなぎ融資

東急リバブル・つなぎ融資

6ヶ月以内の売却条件が付くときに検討する特約と保証

「半年以内に売れないと、どうなるか…」この対応には銀行も苦慮しているようです。半年の条件をムシして、金額を全く下げようとしない売主さまもいると聞きました。

 

このような人が増えてくると、銀行も強硬手段に出てくるかもしれませんよね。住宅ローンの違約として一括返済を求め、購入した物件を売却するように迫ってきたり、金利優遇をゼロにしてきたり…ということが考えられます。

 

不動産屋さんとしっかり相談して、確実に半年以内で売却できるプランを考えるべきですが、もし心配があるなら次の2つの対策を相談しておきましょう。

【1】買替特約

買替特約というのは…売却がうまくいかなかった時には、購入の契約を白紙解約できるという特約の事です。特約には「いつまでに、いくら以上の金額で」という内容をしっかり明記することになります。

 

しかし、この特約は、どう考えても売主さまに何のメリットもありません。買主さまの都合で、一方的に売主さまに負担を押し付けることをお願いしているわけですから、売主さまがNGという可能性は高いと言えます。

 

特約を付けられるとすれば、既に売却の売買契約は締結できている場合くらいでしょう。もし、買主さまの住宅ローンが否決され、売却物件が白紙解除になるなら、もう購入することができないため、購入物件も白紙解除にする…という場合です。

【2】買取保証

売却期限までに成約できなかった場合、予め決めておいた金額で買い取ることを不動産会社に保証してもらうのです。

 

ただし、この買取保証は相場よりもだいぶ安くなり「相場×70%~80%」になる可能性が高くなります。もし、この金額で売却することを許容できるのであれば、4ヶ月目あたりで×85%くらいまで金額を下げてしまうべきだと思います。

 

この買取保証は全く意味がありません。麻布ハウスさんは買取保証ないんですか?という質問もありますが、お客さまのメリットは限りなくゼロに近いので買取保証はしていません。

 

どうしても付けたい場合は、不動産買取会社の購入申込書で代用可能です。複数の不動産買取業者に声をかけ、良い条件を出してくれたところに、買取保証をお願いすればよいと思います。

 

流通性のある物件であれば、しっかり準備して、正しい販売活動を行えば、まず間違いなく半年で売れますから大丈夫です!

売却金額 < 住宅ローンの残債 になる場合の買い替えローン

売却する家の住宅ローンを全額完済しないと、金融機関が設定した「抵当権」を抹消できず、買主さまへ引き渡しをすることができません。

 

売却する家の価値が大きく値下がりしているなら、売却したお金を全額住宅ローンの返済に充てたとしても、住宅ローンの残債が残ってしまうことがあります。この場合、自己資金を出して残債を返済し、抵当権を抹消することになります。

 

自己資金がほとんどないから自己資金を出すのはムリだよ…と困っている人は「買い替えローン」を利用できるか…?不動産屋さんに相談してみてください!

 

この「買い替えローンを」は、購入する物件の住宅ローンだけでなく、売却したお金を全額返済しても残った住宅ローンの残債を1つにまとめ、金融機関から融資を受ける住宅ローンになります。

 

10年ちょっと前までは、物件価格の80%程度までしか住宅ローンの融資をしてもらえませんでした。金融機関が競争を繰り広げる中で、物件価格100%+マイナス分も融資OK!という住宅ローンが誕生したのです。

 

利用する場合、売却と購入の引渡日を同日にすることが条件です。日程調整が少し大変ですけど、困っている人にはありがたく感じられると思います。

 

注意点としては、この住宅ローンは借入金額が大きくなる可能性が高いため、誰でも審査が通るわけではないことです。ご主人単独では住宅ローンが組めない場合、奥さんもペアローンや収入合算などで一緒に審査をするなど、対応策を考える必要があります。

 

できれば…もう少し買い替えを延期して、自己資金を貯めて資金を準備してからにした方が良いかもしれません。冷静な判断をお願いします。

 

ちなみにですが…私のお客さまで買い替えローンを利用したケースでは、公務員さん・年収700万円。数年前に3,000万円で購入したマンションからの住み替えでした。公務員さんは安定しているので、借入額を伸ばせるのが大きかったのだと考えています。

 

私の経験では、三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行は対応してくれました。他にも対応できる銀行があるかもしれませんが、ネット銀行はNGでしょう。

今の自宅を賃貸にして投資物件化してもいいの…?

今の住宅は「住宅」ローンで借りいていたら、それを投資物件として賃貸に出したらいけません!投資の場合は「事業用」ローンになり、住宅ローンよりも金利が高くなります。

 

金利が安い住宅ローンのまま借り入れをしておいて、さらに、家賃収入を確定申告していない…という人が多すぎます!

 

住宅ローンを事業用ローンにする場合は金融機関の承諾が必要であり、無断で投資用物件化していることがバレると、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります!また、確定申告していなければ、追徴課税されてとんでもない金額を納税することになるかもしれません。

 

投資リスクは勉強して考えているはずなのに、利益を少し増やすためだけに、なぜこんな違反をしているのか…私には全く理解できません。

 

危険ですから、やめてくださいね。

最後に…

じっくり売却してから購入するか、購入を先行してすぐに住み替えしたいか…?それを検討するためには、住宅ローンを組めるのか?を先に考えるようにしましょう。

 

そのためには、購入したい物件の希望条件・年収・勤続年数・借入の有無・住宅ローンの残債と借入条件などを不動産屋さんに伝え、アドバイスを受けるようにしてください。

 

情報を隠したり、未確定事項が多すぎる場合、買い替えプランを組み立てられない場合があります。住み替えをスムースに行うためには、不動産屋さんのサポートが必要不可欠だと思います。

 

しっかりコミュニケーションをとって、納得のいく住み替えを実現してくださいね!心より応援しています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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