株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

住み替えをするなら…あなたは「売り」先行?「買い」先行? 宅建マイスターがメリット・デメリットを解説します!

住み替えをする時に、不動産を先に購入するのが「買い先行」、不動産を先に売却するのを「売り先行」と呼んでいます。

 

気に入った物件を買い逃したくないから「買い先行」という人、思った金額で売れないと困るから「売り先行」という人もいると思います。また、同時に進めたい…という要望もあると思いますので、それぞれのメリット・デメリットをまとめておきます。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産の売却先行

 1-1.  売却先行のメリット

 1-2.  売却先行のデメリット

2.  不動産の購入先行

 2-1.  購入先行のメリット

 2-2.  購入先行のデメリット

3.  最後に…

不動産の売却先行

売却先行は引越で費用や手間がかかりますけど、資金にゆとりがない人、納得のいく金額で売却したい人にはオススメです。私の意見としては…しっかり売却活動をする期間を取り、その期間で購入物件を並行して探し、候補物件を見つけておいた方が良いので、売却先行をお勧めしています。

 

メリット・デメリットを一緒に見てみましょう。

【1】売却先行のメリット

売却先行のメリットは2つあります。

 

売却できた金額から資金計算を組めるため、資金計画は安心できる。

時間をかけて売却できるため、納得のいく売却を実現できる。

 

自己資金にゆとりがあれば良いのですが、繰り上げ返済を頑張っていた…などの理由で自己資金が少ない場合などは、購入先行だと心配があります。

 

例えば…。5,000万円なら確実に売却できると考え、ギリギリの資金計画を組んでいたところ、4,500万円でしか売れなかった場合、500万円を工面できないと住宅ローンの残債を完済できず、残代金を受領できない可能性があります。

 

しっかり物件の評価を行っていたとしても、リーマンショック・東日本大震災などのようなトラブルが発生すると、予定通りに進まないことだってありえるのです。安心を重視したいなら、売却先行が良いでしょう。

 

2つ目のメリットは納得のいく売却実現です。購入先行した場合、現在の自宅を半年以内に売却するように求められることが多くあります。期限が迫ってくると慌ててしまい「買ってくれるなら、それでいいや!」と判断を誤ることもあります。

 

しっかり準備して、一所懸命販売活動をして、少し期間が長くなっても耐える。このような努力が高値成約を呼び込みますから、売却に時間をかけられるのは大きなメリットだと私は思います。

【2】売却先行のデメリット

売却先行のデメリットは3つです。

 

購入したいマイホームが見つからなければ賃貸に入ることになる。

自宅 ⇒ 賃貸住宅 ⇒ 新居 で2回の引越が必要になる。

居住中だと少し売りづらい。

 

売却の売買契約をしてから引渡をするまでの期間で、購入したいマイホームが見つからない可能性は十分にありえます。契約~引渡までの期間を長くとっていたとしても、売却活動中に興味がある物件を見つけていたとしても、うまくいかないことはありえることです。

 

賃貸を挟んで新居へ移るため、引越が2回必要になり、賃貸住宅の契約でも諸費用が掛かってきます。お金と労力はどうしてもかかります。

 

居住中でも問題なく売却できるのですが、私の経験上、空室の方が高く売れる可能性は高いと言えます。なぜなら、居住中の場合、売主さまに遠慮してじっくり内覧できない・生活感がマイナスイメージを与えることがある・日程調整ができずに機会損失を生む可能性があるからです。

不動産の購入先行

お客さまの属性(勤務先・勤続年数・自己資金・年収など)によりますが、新居の引渡しを受けてから半年以内に売却すればOKという条件であったり、フラット35を利用して、売却期限が付いていない場合であれば、購入先行は良いと思います。

 

購入先行のメリット・デメリットも一緒に確認しましょう。

【1】購入先行のメリット

購入先行のメリットは2つあります。

 

新居探しに時間をかけて、じっくり検討することができる。

空室で売却できるため、高値成約を狙いやすい。

 

売却が決まってからマイホーム探しを始めると、引越がメンドウだから、なんとか同日に引き渡しを受けたいと考えてしまいます。少し待てば、金額交渉できたかもしれませんし、有利な条件で借り入れできる金融機関を選べたかもしれません。

 

判断するのが苦手で後ろから背中を押してほしい…というタイプの人でなければ、しっかり時間をかけて検討するようにしてください。

 

空室であれば、ハウスクリーニングを入れ、芳香剤・観葉植物・スリッパなどで簡単な装飾をした状態で内覧してもらうことができます。事前に室内の故障・不具合を補修できるのも第一印象を良くする効果があります。

 

また、現地にキーボックスを設置できるのも大きなポイントです。できるだけ多くのお客さまが内覧しやすいようにすれば、そこで競争が起こるものですから、高値成約を目指したいなら内覧数を増やす方法を真剣に考えましょう!

【2】購入先行のデメリット

購入先行のデメリットは2つです。

 

売却条件の期限が迫ると焦ってしまう。

売却がうまくいかない可能性があり、資金計画に不安が残る。

 

購入の契約時には、不動産会社の「買取保証」があって安心していたけど、「よく考えてみたら、相場よりも20%~30%も安かったら大損じゃないか…」と気が付きます。不動産会社の買取にならないように頑張っても売れず、気が付けば疲れ果ててしまった…という話を何度か聞いたことがあります。

 

期限があるというプレッシャーをあまく見たらダメです。特に、駅から遠い物件・築年数が経っている物件など、流通性が低めな物件であれば要注意ですよ!

 

2つ目のデメリットは、先ほど説明した通りです。5,000万円で売れると思っていたのに、成約が4,500万円になってしまったら大問題だと思います。

 

信頼できる不動産屋さんに相談しつつ、不動産テックのサービス・AIによるビッグデータを使った瞬間査定(自動査定)なども参考にしておきましょう。不動産屋さんは物件を購入させるためにウソをついているかもしれません。信じすぎたら絶対にダメでよ。

最後に…

購入先行・売却先行のどちらもメリット・デメリットがあることは把握してもらえたかと思います。どちらが正解…というのはありませんから、次の点を考慮して不動産屋さんと相談して決めるようにしてください。

 

売却物件の流通性(人気物件かどうか?)

高値売却を絶対に実現させたいか?

自己資金はどれくらい用意できるか?

購入先行で住宅ローンを組めそうか?

購入物件の住宅ローンをどこで組みたいか?

購入物件が既に見つかっているか?または見つかりやすいか?

住み替えをいつまでに実現したいのか?

 

などなど。

 

お客さまごとに最適な住み替えプランは変わってくるものですから、少しメンドウでも、不動産屋さんとしっかり打ち合わせをしておいてくださいね。

 

皆さまの住み替え計画が成功するように応援しています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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