株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年09月17日
不動産売買の流れ

不動産の売却活動はいつからスタートするの?【子供が小学校を卒業する半年後に引渡希望のケース】

お子さんが幼稚園に入園したり、小学校に入学したり、あるいは卒業したり。こういうタイミングで引越を検討されているお客さまも多いかと思います。そうすると、お子さんの入園・小中学校の入学・卒業に合わせて引き渡しを希望するはずですね。

 

そこで、いつから販売スタートすればいいのか、また、期間が長いことの問題点などを解説したいと思います。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  翌年3月末にマイホームを引渡しする場合のタイムスケジュールとキソ知識

2.  マイホームが早く売却できた時の注意点!

 2-1.  買主さまの金利は融資実行月の金利が適用される

 2-2.  売主さまには危険負担が残る

 2-3.  売主さまには善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)が発生する

 2-4.  やむを得ない事情が発生して不動産売買契約が解除になるかも…

3.  1年後の引渡条件で不動産を売却するのは難しい!

4.  マイホームの買い替えならココにも注意!

5.  最後に…

翌年3月末にマイホームを引渡しする場合のタイムスケジュールとキソ知識

タイムスケジュールを確認する前に、不動産売却活動~引渡に関するキソ知識を確認してみましょう。

 

販売期間は3ヶ月が目安

売買契約~引渡までは1ヶ月~2ヶ月が目安

情報拡散で1ヶ月かかる

12月と1月は閑散期で物件が動かない

2月は繁忙期!12月と1月で情報拡散が大事

 

では、来年の3月末に引渡をする前提でタイムスケジュールを組んでみましょう。

 

3月末引渡

2月前半~2月後半には売買契約

11月半ば~後半には情報を拡散

10月は高値で様子を見る。本番に備えた練習期間

 

解説します…

 

この記事を書いているのは9月17日ですから、ここから2週間くらいで不動産屋さんを決めることをお勧めします。翌月の10月には販売を開始。値段は少し高値を付けてチャレンジしてみましょう。高値であり引渡が翌年3月末ですから、成約可能性は10%未満だと思います。

 

この期間は練習期間と考えてください。内覧してくれたお客さまにどうやって接するのか?内覧時にどこを気にしていたのか?などを見ておき、本番の2月に備える期間とするわけです。ココで売れたらラッキー♪

 

12月と1月は閑散期で物件は動きませんが、Webで情報収集しているお客さまはたくさんいます。そこで、11月半ば~後半に少しだけ金額を下げておきます。金額を下げれば、他社さんが広告活動を継続してくれやすくなりますよ!(広告費がすごく高いんです…。)

 

 12月と1月は内覧数が少なくて気持ちが焦るはずです。でも、大丈夫。2月からは動きが活発になります。なぜ、この時期に動きが活発になるかというと、3月末でお子さんんがいる家庭に動きがあるからです。進級するタイミングであれば、子どものストレスが少ないかな…と考えるのはどこの家庭も同じですね。

 

2月からは売却活動を最優先させてください。この時期に、大した用事でもないのに、土日・祝日に予定を入れるのはNGです。良い条件での成約を一緒に目指していますので、ここは絶対にご協力ください!

 

この時期に探しているお客さまは3月末~4月入ってすぐに入居したいお客さまばかりですから、契約 ⇒ 引渡までの期間は1ヶ月くらいが多くなります。

マイホームが早く売却できた時の注意点!

ちょっと高めの金額で販売して、翌年3月引渡の条件も受け入れてもらえたら、大成功!ではありますが、ちょっと気を付けなければいけないことがあります。

 

それは…次の問題点。このようなリスクがあることは予め知っておいてください。

【1】買主さまの金利は融資実行月の金利が適用される

売買契約時には変動金利が0.5%でしたが、実際に適用される金利は、この記事のケースであれば3月になりますから、翌年3月の金利が適用されることになります。

 

もし金利が急上昇していれば、買主さまは購入をためらい、違約金を支払っても計矢を解除したいと考えるかもしれません…。違約金は通常10%ですが、違約金を支払って解除している案件を何度か見たことがあります。

 

10%の違約金をもらえれば許せる場合もあるかもしれませんが、買い替えなどの場合は困ってしまうかもしれませんね。

【2】売主さまには危険負担が残る

現行民法の条文には「危険負担」というものがあります。売買契約から引渡をするまでの期間で、不動産が自然災害などがあり、壊れたり、使えなくなってしまった場合はだれが責任を負うのでしょうか?という問題のことです。

 

民法の原則では、売買契約が終わっていれば買主さまの負担ですが、不動産売買では、特約を付けて売主さま負担になっています。

 

つまり、売買契約から引き渡しまでの期間が半年もあると、その間に、放火・地震・台風などが発生した場合のリスクは、売主さまが負うことになります。そのくらいは別に構わないよ!と思うかもしれませんが、建物が使えなくなれば、手付金を返還しての白紙解約ですから、軽く考えすぎるのはどうかな…と思います。

【3】売主さまには善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)が発生する

善管注意義務(善良な管理者の注意義務を略しています。)というのは、一般的に売主さまから買主様が要求される程度の注意のことを言います。

 

簡単に言えば…「設備を壊さないように、室内は現状を維持する程度の注意をしながら生活してください。」ということです。売買契約が完了しているわけですから、あたり前のことですね。

 

売買契約が終わって安心すると油断していまいがち。もう住まないからいっか…なんて気持ちで雑に扱えば、後々トラブルに発展することもあり得ます。

 

少しだけ窮屈な生活に感じられるかもしれません。

【4】やむを得ない事情が発生して不動産売買契約が解除になるかも…

マイホームを購入した後に、次のようなやむを得ない事情が起こる可能性はゼロではないと思いませんか?

 

重い病気で長期入院することになった。

契約者が亡くなった。(本当にありますからね。)

会社を解雇された・会社が倒産した

給与が大幅に下がった

急な海外転勤が決まった

お父様が倒れ実家を継ぐことになった

周囲から反対された(妬みは怖いです)

 

手付金放棄・違約金をもらえても契約解除のダメージは大きいものです。このような場合でも、仲介手数料は半金くらい請求されるのが一般的です。なぜなら、売買契約成立した時点で仲介手数料の請求権が発生しているからです。白紙解除であれば、当然ですけど、請求されません!

1年後の引渡条件で不動産を売却するのは難しい!

詳細は別記事で書きますので簡単に書いておきます。

 

1年後ということは、上記のような問題がありますし、買主さまが見向きもしません。そのため、不動産屋さんからすれば、時間・労力・広告費がムダにかかるだけの案件という扱いになり、ハッキリ言うと…「迷惑」だと思っているはずです。

 

それでも、滅多に出ない大人気物件であれば話は別です。例えば、タワーマンションの最上階・唯一無二の眺望を誇る部屋・売りに出ると即日完売するマンション・有名施設に隣接する土地や戸建てなどですね。これなら需要はあると思います。

マイホームの買い替えならココにも注意!

この項目も別記事で詳細を書きますので、この記事では簡単に。

 

お子さんの都合で売却さえるお客さまは、お買い替えされるケースが多いと言えます。この場合、下記のような注意点がありますので知っておいてください。

 

引渡猶予特約…

 

売却と購入を同時に進めた場合、住宅ローンの関係で、売却と購入の引渡を同日に行うことが多々あります。朝一の9:00から売却の引渡を行い、11:00以降にそのお金を使って購入の決済を行うことになります。

 

そうすると、一時的に荷物を預けてホテル住まいする必要が出てきますよね。そこで、売買代金を受領して所有権移転登記は行いますが、鍵の引渡しを3日~10日程度の期間、猶予してもらう特約を設定することがあります。

 

買主さまにも入居期日があるかもしれないので、要相談事項です。

 

購入先行の住宅ローン…

 

気に入った物件が先に見つかった場合、まだ売却が決まっていなくても、先に購入して住宅ローンを組ことがあります。この場合「半年以内に現在の自宅を売却すること。」という条件が付いたりします。

 

半年あれば急いで売却しなくても済みますが、繁忙期の2月・3月で売り切ってしまった方が高く売れることが多いと言えます。梅雨・真夏は動きが悪いですから、あまり悠長に構えずに、売却活動を本気で行ってください!

 

売却と購入の決済が同日なら…

 

自宅を購入する買主さま、新しいマイホームの売主さま、そして皆さま。不動産屋さん、司法書士、銀行など、多くの人が日程を譲り合って調整していきます。ですから、皆さまも柔軟に対応しなければいけないんだ、ということを理解しておいてください。「オレは客だぞ!」という考えでは、他の方々が迷惑しますからね。よろしくお願いします。

最後に…

引渡期日があまりにも後になる場合は、よほどの好条件でなければ難しいです。しかし、半年程度であれば、売却を始めてしまっても良いと麻布ハウスは考えています。

 

他の不動産屋さんでは、「時期が来たらまた連絡ください。」と断られてしまうこともあるようですけど、少しゆとりを持って売却してみるのも良いことだと言えます。

 

長く販売していると「売れ残り物件な気がするし…」という考えは不要です。金額が下がれば「新規物件・別物件」な感じになりますし、そもそも半年前から売ってますよね…?という人って「買えない人」のような気がしませんか?

 

というわけで、今の時期から3月末の引渡を目指すのはありです!

 

頑張れば100万円くらい高く売れるのはあたり前なのが不動産です!時給換算してみてください。時給1万円以上も夢ではありませんね。さぁ、一緒に頑張りましょう。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!
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