株式会社 麻布ハウス
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2019年11月10日
不動産売買の流れ

不動産の売却活動はいつからスタートするの?【小学校卒業後(半年後)に引渡するケースで考えてみる!】

お子さんが幼稚園に入園したり、小学校に入学したり、あるいは卒業したり。こういうタイミングで住み替えを検討しているお客さまも多いかと思います。そうすると、お子さんの入園・小中学校の入学・卒業に合わせて引き渡しを希望するはずですよね。

 

そこで、いつからマイホームの販売スタートすればいいのか、また、販売期間が長いことの問題点はないか…について解説したいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいきますよ!

翌年3月末にマイホームを引渡しする場合のタイムスケジュールとキソ知識

タイムスケジュールを確認する前に「不動産売却活動スタート」~「マイホーム引渡」に関するキソ知識を確認してみましょう。

 

販売期間(売買契約締結まで)は3ヶ月が目安

売買契約~引渡までは1ヶ月~2ヶ月が目安

情報拡散で2週間かかる

12月と1月は閑散期で不動産取引が激減する

2月は繁忙期!12月と1月で情報拡散が大事

 

では、翌年の3月末に引渡をする前提でタイムスケジュールを組んでみましょう。

 

3月末引渡

2月前半~2月後半には売買契約

11月前半には情報拡散を終わらせる

10月は情報拡散させつつ高値で様子を見る。本番に備えた練習期間

 

解説します…

 

9月から住み替えを検討して不動産屋さんへ相談したとしましょう。

 

翌月の10月には販売を開始したいので、売却を依頼する不動産屋さんは2週間~1ヶ月で決めてください。値段は査定金額よりも少し高値を付けてチャレンジしてみましょう。高値であり引渡が翌年3月末ですから、この時点での成約可能性は10%未満だと思います。

 

この期間は練習期間と考えてください。内覧してくれたお客さまにどうやって接するのか?内覧時にどこを気にしていたのか?などを見ておき、本番の2月に備える期間とするわけです。ココで売れたらラッキー♪

 

12月と1月は閑散期で不動産は動きませんが、Webで情報収集しているお客さまはたくさんいます。そこで、11月半ば~後半に少しだけ金額を下げておきます。金額を下げれば、他社さんが広告活動を継続してくれやすくなりますよ!(不動産は広告費がすごく高いんです…。)

 

 12月と1月は内覧数が少なくて気持ちが焦るはずです。でも、大丈夫。2月からは動きが活発になります。なぜ、この時期に動きが活発になるかというと、3月末でお子さんんがいる家庭に動きがあるからです。進級するタイミングであれば、子どもにかかるストレスが少ないかな…と考えるのはどこの家庭も同じですよね。

 

2月からは売却活動を最優先させてください。この時期に大した用事でもないのに、土日・祝日に予定を入れるのはNGです。良い条件での成約を一緒に目指しているわけですから、ここは絶対にご協力ください!

 

この時期に探しているお客さまは3月末~4月に入ってすぐ入居したいお客さまが圧倒的に多いので、契約 ⇒ 引渡までの期間は1ヶ月くらいが多くなります。

 

急ぎたいお客さまへ…

 

上記のスケジュールみたいに、ゆっくり・のんびり・じっくり販売活動をしていられない!という場合はご相談ください。

 

販売開始スタートして1週間以内に売買契約!

1か月後に引渡完了!!

 

ゆめ部長はこんなスピード重視での成約実績もたくさんあります。きっと、お力になれると思いますよ。

マイホームが早く売却できた時の注意点!

ちょっと高めの金額で10月から販売スタートしたにもかかわらず、買主さまに「翌年3月引渡」の条件も受け入れてもらえたら「大成功!」ではありますけど、ちょっと気を付けなければいけないことがあります。

 

それは…次の問題点。

 

このようなリスクがあることを予め知っておきましょう。

【1】買主さまの金利は融資実行月の金利が適用される

売買契約を締結した11月の金利が0.5%だったとしても、実際に適用される金利も0.5%になるとは限りません。この記事のケースであれば、融資実行が3月になりますから、翌年3月の金利が適用されることになります。

 

もし4ヶ月の間で金利が急上昇してしまえば、買主さまは購入をためらい、違約金を支払っても売買契約を解除したいと考えるかもしれません…。違約金は通常10%ですが、違約金を支払って解除している案件を何度か見たことがあります。

 

10%の違約金をもらえれば「仕方ないか…」と許せるかもしれませんが、買い替えなどの場合は困ってしまうかもしれませんね。

 

というわけで、売買契約から引渡までの期間が長いと、金利急上昇のリスクを軽視できなくなります。

【2】売主さまには危険負担が残る

現行民法の条文には「危険負担」というものがあります。

 

危険負担とは…売買契約から引渡をするまでの期間で自然災害・放火などが発生し、売買対象の不動産が壊れたり、使えなくなってしまった場合、誰が責任を負うことになるの?という問題のことです。

 

民法の原則では、売買契約が終わっていれば「買主さまの負担」ですが、不動産売買では、特約を付けて「売主さま負担」に変えています。

 

つまり、売買契約から引き渡しまでの期間が半年もあると、その間に、放火・地震・台風などが発生した場合のリスクは売主さまが負うことになります。「そのくらいのリスクは別に構わないよ!」と思うかもしれませんが、建物が使えなくなれば、手付金を返還しての白紙解除です。補修して済むケースばかりではありませんので、軽く考えたらいけません!

【3】売主さまには善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)が発生する

「善良な管理者の注意義務」を略して善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)。

 

善管注意義務とは…一般的に売主さまが買主さまから要求される程度の注意のことを言います。

 

簡単に言えば、「設備を壊さないように、室内は現状を維持する程度の注意をしながら生活してください。」ということです。売買契約が完了しているわけですから、あたり前のことですね。

 

売買契約が終わって安心すると油断していまいがち。もう住まないからいいか…なんて気持ちで雑に扱えば、後々トラブルに発展することもあり得ます。

 

少しだけ窮屈な生活に感じられるかもしれませんけど、高額な商品ですから、買主さまが気持ちよく引き渡しを受けられるように協力してくださいね。

【4】やむを得ない事情が発生して不動産売買契約が解除になるかも…

マイホームを購入した後に、次のようなやむを得ない事情が起こる可能性はゼロではないと思いませんか?

 

重い病気で長期入院することになった。

契約者が亡くなった。(本当にありますからね。)

会社を解雇された・会社が倒産した

給与が大幅に下がった

急な海外転勤が決まった

お父様が倒れ実家を継ぐことになった

周囲から反対された(妬みは怖いです)

 

手付金放棄・違約金をもらえても契約解除のダメージは大きいものです。このような場合でも、仲介手数料は半金くらい請求されるのが一般的です。なぜなら、売買契約成立した時点で仲介手数料の請求権が発生しているからです。白紙解除であれば、当然ですけど、請求されません!

 

参考記事…

不動産売買契約が解除 ( キャンセル ) になるケースを宅建マイスターが解説!

不動産売買契約が解除(解約・キャンセル)になった場合の仲介手数料はどうなる…?宅建マイスターが解説します!

不動産売買契約の解除で受け取った手付金・違約金は一時所得として所得税・住民税が課税される!

1年後の引渡条件で不動産を売却するのは難しい!

詳細は別記事を執筆しますので、ここでは簡単に書いておきます。

 

引渡が売買契約から1年後になれば、上記【1】~【4】のようなリスクがありますし、すぐに住めないわけですから買主さまが見向きもしません。

 

不動産屋さんからすれば、時間・労力・広告費がムダにかかるだけの案件という扱いになり、ハッキリ言うと…「迷惑」だと思っているはずです。当然、販売活動を頑張るわけがありませんよね。

 

「1年後の引渡条件にして、高値で販売しておいてよ。」

 

これはNGです。

 

しかし、滅多に出ない大人気物件であれば話は別です。

 

タワーマンションの最上階

唯一無二の眺望を誇る部屋

売りに出ると即日完売するマンション

有名施設に隣接する土地や戸建て

 

などなど。

 

これなら需要はあるかもしれません。1年前から販売スタートしてチャレンジしてみてもいいかもしれません。まぁ、半年前からの販売をオススメしたいところですけどね。

マイホームの買い替えならココにも注意!

この項目も別記事で詳細を書きますので、この記事では簡単に。

 

マイホームを買い替える場合、下記のような注意点があります。タイムスケジュールを組む際に必要な知識ですから確認しておきましょう。

 

引渡猶予特約…

 

売却と購入を同時に進めた場合、住宅ローンの関係で、売却と購入の引渡を同日に行うことが多々あります。朝一の9:00から売却の決済を行い、11:00以降にそのお金を使って購入の決済を行うことになります。

 

残代金を受け取って決済(=引渡)が完了したら鍵も引き渡すのが原則です。そうすると、一時的に荷物を預けてホテル住まいなどをする必要が出てきますよね。そこで、売買代金を受領して所有権移転登記は行いますが、鍵の引渡しを3日~10日程度の期間、猶予してもらう特約を設定することがあります。

 

買主さまにも入居期日があるかもしれないので、要相談事項です。

 

購入先行の住宅ローン…

 

気に入った物件が先に見つかった場合、まだ売却が決まっていなくても、先に購入して住宅ローンを組ことがあります。この場合、金融機関から「半年以内に現在の自宅を売却すること。」という条件を付けられたりします。

 

半年あれば急いで売却しなくても済みますが、繁忙期の2月・3月で売り切ってしまった方が高く売れることが多いと言えます。梅雨・真夏は動きが悪いですから、あまり悠長に構えずに、売却活動を本気で行ってください!

 

売却と購入の決済が同日なら…

 

残代金決済では、買主さま・売主さま・不動産屋さん・司法書士先生・金融機関など、多くの人が譲り合って日程を調整していきます。ですから、皆さまも「柔軟に対応しなければいけないんだ!」ということを理解しておいてください。「オレは客だぞ!」という考えでは、他の方々が迷惑しますからね。よろしくお願いします。

最後に…

引渡まで期間が長すぎる場合、他の不動産屋さんでは「時期が来たらまた連絡ください。」と断られてしまうこともあるようですけど、ゆめ部長は「少しゆとりを持って売却してみるのもアリ!」だと考えています。

 

お客さまによっては、長期間販売していると「売れ残り物件な気がするし…」という考えを持つ人もいますけど、その心配は不要です!

 

なぜなら、金額が下がれば「新規物件・別物件」になりますし、そもそも「半年前から売ってますよね…?」なんて言う人は「買えない人」のような気がしませんか?「ずーっと情報集めてばかりで行動できない人」は気にしなくてOKだと思います。

 

先日、友達と話したことを書いておきます⇒⇒⇒

 

「不動産って、頑張ったら100万円くらい高く売れるよね。」

「時給換算したらさ…時給1万円以上も余裕じゃない!?」

 

ゆめ部長なら実現できる可能性が高まります。だから、一緒に頑張りましょう!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

参考記事…

不動産を高値売却するために長期間粘ってみるのも1つの良い選択肢だという秘密を…コッソリ教えます!【オススメ】

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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