マンションや戸建は空室の方が高く売却できる理由を解説！
たくさんのマンションや戸建の不動産取引を一所懸命サポートしてきたゆめ部長の感覚では、「居住中のお部屋よりも、空室のお部屋の方が高く売れる傾向がある」と思っています。この記事では、なぜ空室の方が高値成約できるのか…？を経験から解説します！
ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」
マンションや戸建は空室だと内覧数が増え、室内の滞在時間が長くなる！
まずは、一般的に、マンションも戸建も空室だと内覧数が増える傾向がありますので、その理由を解説します。
居住中の物件と比べると、空室のマンションや戸建は内覧手配がだいぶ楽になります。居住中物件の内覧予約をどうやって取るのか…ゆめ部長の仲介業務を少し見てみましょう。
ゆめ部長が「売主さま」担当。
他社の不動産屋さんが「買主さま」担当とします。
■ 不動産屋さんへ内覧希望のメールが届きました。
■ ゆめ部長へ内覧依頼書と名刺が送られてきます。
■ ゆめ部長が売主さまへ内覧希望の日程を連絡します。
■ 日程OK：不動産屋さんへ報告して内覧日を確定させます。
■ 日程NG：再調整で何度かキャッチボールします。
内覧希望者・売主さまがその場にいれば2分・3分で決められることなのに、連絡のやりとりが不動産屋さんを通して行われるから大変です。しかも！電話営業をされたくないお客さまが多くなったので、メールで日程の再調整をすることがたくさんあるのです。
不動産屋さんは火曜日・水曜日が定休日だし、即対応は期待できない。そして、お客さまは平気で他の予定を入れて再調整してくるし…。（グチでごめんなさい。）
というわけで、このやりとりがなくなると、お客さまが日程調整をしやすくなって、内覧数が激増する可能性が高くなるわけですね！
マンションや戸建などの居住用不動産は「代替性が低くて個別性が高い一点もの」です。だから、まずは現場を見てもらうことが重要だと言えます。たとえ「探し始めで冷やかしじゃないの…？」と思っても積極的に内覧してもらうようにしましょう。
次に、滞在時間が長くなる理由を解説します。
お客さまが現地内覧に慣れていなくて「売主さまに申し訳ないから…」と、すぐに帰ってしまうことがあります。これは不動産屋さんのレベルが低いことも原因ですけど、気兼ねなく見てもらえたら、もっと気に入ってもらえたかもしれませんよね。
せっかく見に来てくれたのですから、じっくり室内をみてもらい、物件の魅力を確かめて欲しいところです。戸建のリフォームやマンションのリノベーションを検討しているなら、現場で設計士さんと打ち合わせをできた方が盛り上がるに決まっていますね。
たくさんのお客さまに、少しでも長く見てもらうこと。これが高値成約を狙うためのコツだと思います。
余談…
築古戸建はリノベーション（新たな機能や価値を付け加える改装工事なのでリフォームよりも大がかりな工事です。）されずに解体されちゃうんですよね。まだまだ使えるのに、建売用の土地、注文建築用の土地として流通してしまうのが残念です…。ホームインスペクション（住宅診断）＋リノベーションがもっと増えるように提案していきたいと思っています。
参考記事…
現地に鍵を設置しよう！（リスクもあるけど…）
現地にキーボックスを設置することができると、さらに内覧数が大きく上昇します！
居住中の場合と比べて、空室の場合は内覧手配が楽だと書きましたけど、全ての物件で楽になるわけではありません。
例えば、物件から電車 + 徒歩で1時間かかる店舗で鍵を管理している場合です。
こういう物件がどうなるか…想像できますか？
不動産屋さんは「メンドウだなこの物件。内覧させないように潰しちゃえ！」と考えます。「内覧する価値がない物件だから見に行く時間がもったいないですよ！」なんて説得するわけです。
それに対して、現地にキーボックスがあったらどうでしょうか？
不動産屋さんは他の物件と比較できるように、その日の案内ルートに組み込んでくれる可能性が高まります。
先ほど説明したように、少しでも多くの内覧をした方が高値成約を狙えますから、可能であればキーボックスを設置するべきですね。マンションであれば、できれば売主さまから管理人さんに「キーボックスを設置したいんですけど、どこならOKですか？」と聞いてもらえるとありがたいです。
デメリットも確認しておきます。
売主さまも、ゆめ部長も、内覧に立ち会いませんので、鍵の閉め忘れ・窓の閉め忘れ・電気の消し忘れがたまに発生します。また、鍵を紛失されたのを見たこともあります。さらに言うと、室内の設備などを破損されることだってあります。
上記のようなトラブルがあると「仲介会社が責任を持って補修しろ！」と言う人が出てきますけど、これは不動産屋さんの責任ではありません。このようなリスクがあることを把握したうえで検討してください。
ちなみに…ゆめ部長の「手数料0円売却」では、全てゆめ部長が案内しますので、現地にキーボックスを設置することはありません。
空室だからバッチリおもてなしの準備ができる！
空室になれば、プロのハウスクリーニングを入れて水回りをピカピカにできますし、住んでいるときは気が付かなかった故障不具合を補修することもできます。現地内覧時の減点を少しでも減らすことが大事なんですよ！！
室内のお掃除が終わったら、綺麗なスリッパ・オシャレな芳香剤・ちょっとした小物・観葉植物などで室内を飾りましょう。カーテンは洗濯して、切れている電球は交換します。内覧を感謝するメッセージボードを置いても良いかもしれませんね！
女性はこういうところを重視します。明るい新生活をイメージしてもらえるか…？この点を意識してみましょう。
それと、エアコンは後で撤去するのはメンドウですけど、とりあえず残置することをオススメします。真夏でも真冬でも快適に内覧してもらえれば、滞在時間が長くなりますよね？
皆さまは不動産（マンションや戸建）という高額な商品を売却するのです。できる限り魅力的に見えるように、頑張って磨き上げてください！
「おもてなしの心」での準備に関する詳細は下記の記事をどうぞ。
参考記事…
居住中だからこそのメリットも見ておきましょう！
空室のメリットを説明しましたけど、売却中のマンションや戸建に居住中だからこそのメリットもあると思います。せっかくなので、この点も解説しておきます。
居住中がメリットになるのは次のようなケースです。
■ 室内が綺麗で荷物が少ない
⇒ 生活をイメージできる
■ 売主さまの人柄を確認できる
■ 隣接する住戸の住人・学校の評判・治安・防災などを直接質問できる
■ 売主さまがお話上手だとお客さまと仲良くなれる
ゆめ部長が中古物件を購入するなら、売主さまの人柄を確認しつつ、マンション内でのトラブル、隣接住戸の住人さん、住んでいる人の家族構成などは聞いてみたいですね。
最後に…
住み替えの場合は居住中での売却先行をオススメしていますけど、本気で高く売りたいなら、購入先行するか、一度賃貸に入ってでも空室にした方が良いでしょう。
不思議なもので、マンションや戸建など不動産の成約価格は 100万円・200万円くらいならアッサリ増減してしまうものなんです。「1組のお客さまが買ってくれたらそれでOK」という事実に気が付くと、理解しやすいと思います。
売却するマンションや戸建など居住用不動産の魅力を引き出し、正しい売却活動で高値成約を勝ち取りましょう。そのためにも、空室にするメリットを理解しておいてください！
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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