株式会社 麻布ハウス
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2018年12月30日
不動産売買の流れ

不動産は空室の方が高く売却できる!宅建マイスターがその理由を語ります!

たくさんの不動産取引を一所懸命サポートしてきた私の感覚では、「居住中のお部屋よりも、空室のお部屋の方が高く売れる傾向がある」と思っています。この記事では、なぜ空室の方が良いのか…?を私の経験から語ります!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産は空室だと内覧数が増え、室内の滞在時間が長くなる!

2.  現地に鍵を設置できたら…さらに良し!

3.  空室だからバッチリおもてなしの準備ができる!

4.  居住中だからこそのメリットも見ておきましょう!

5. 最後に…

不動産は空室だと内覧数が増え、室内の滞在時間が長くなる!

居住中の物件と比べると、空室の物件は内覧手配がだいぶ楽になります。居住中物件の内覧予約をどうやって取るのか…業務を少し見てください。

 

私が「売主さま」担当。他社の不動産屋さんが「買主さま」担当とします。

 

 不動産屋さんへ内覧希望のメールが届きました。

 私へ内覧依頼書と名刺が送られてきます。

売主さまへ内覧希望の日程を連絡します。

 日程OK:不動産屋さんへ報告します。

日程NG:再調整で何度かキャッチボールします。

 

内覧希望者・売主さまがその場にいれば2分・3分で決められることなのに、連絡のやりとりが不動産屋さんを通して行われるから大変です。しかも!電話営業をされたくないお客さまが多くなったので、メールで日程の再調整をすることがたくさんあるのです。

 

不動産屋さんは火曜日・水曜日が定休日だし、即対応は期待できない。そして、お客さまは平気で他の予定を入れて再調整してくるし…。(グチでごめんなさい。)

 

というわけで、このやりとりがなくなると、お客さまが現地を内覧しやすくなって、内覧数が激増する可能性が高くなるのです!

 

内覧数が増えるだけで、なぜ成約率が高まるのでしょうか…?

 

その理由は、不動産は「代替性が低くて個別性が高い一点もの」だからです。

 

まずは現場を見てもらうこと。たとえ、探し始めで冷やかしじゃないの…?と思っても内覧してもらうことが大事ですよ!

 

次に、滞在時間です。

 

お客さまが現地内覧に慣れていなくて、売主さまに申し訳ないから…と、すぐに帰ってしまうことがあります。これは不動産屋さんのレベルが低いことも原因ですけど、気兼ねなく見てもらえたら、もっと気に入ってもらえたかもしれません。

 

せっかく見に来てくれたのですから、じっくり室内をみてもらい、物件の魅力を確かめて欲しいですよね。リフォームを検討しているなら、現場で設計士さんと打ち合わせをできた方が盛り上がるに決まっています。

 

たくさんのお客さまに、少しでも長く見てもらうこと。これが高値成約を狙うためのコツだと思います。

現地に鍵を設置できたら…さらに良し!

現地にキーボックスを設置することができると、さらに内覧数が大きく上昇します!

 

居住中の場合と比べて、空室の場合は内覧手配が楽だと書きましたけど、全ての物件で楽だとは言えません。例えば、物件から電車 + 徒歩で1時間かかる店舗で鍵を管理している場合です。

 

こういう物件がどうなるかわかりますか?

 

不動産屋さんは「メンドウだなこの物件。内覧させないように潰しちゃえ!」と考えます。内覧する価値がない物件だから、見に行く時間がもったいないと説得するわけです。

 

それに対して…現地にキーボックスがあれば、他の物件と比較してもらうために、その日の案内ルートに組み込んでもらえる可能性が高まります。

 

先ほど説明したように、少しでも多くの内覧をした方が高値成約を狙えますから、可能であればキーボックスを設置しましょう。マンションであれば、できれば売主さまから管理人さんに「キーボックスを設置したいんですけど、どこならOKですか?」と聞いてもらえるとありがたいです。

 

デメリットも確認しておきます。

 

売主さまも、私たちも、内覧に立ち会いませんので、鍵の閉め忘れ・窓の閉め忘れ・電気の消し忘れがたまに発生します。また、鍵を紛失されたのを見たこともあります。このようなリスクがあることを把握したうえで検討してください。

 

ちなみに…麻布ハウスの「手数料0円売却」では、買主さまは麻布ハウスが全て案内しますので、現地にキーボックスを設置することはありません。

空室だからバッチリおもてなしの準備ができる!

空室になれば、プロのハウスクリーニングを入れて水回りをピカピカにできますし、住んでいるときは気が付かなかった故障不具合を補修することもできます。現地内覧時の減点を少しでも減らすことが大事なんです!!

 

室内のお掃除が終わったら、綺麗なスリッパ・オシャレな芳香剤・ちょっとした小物・観葉植物などで室内を飾りましょう。カーテンは洗濯して、切れている電球は交換します。内覧を感謝するメッセージボードを置いても良いかもしれませんね!

 

女性はこういうところを重視します。明るい新生活をイメージしてもらえるか…?この点を意識してみましょう。

 

それと、エアコンは後で撤去するのはメンドウですけど、とりあえず残置することをオススメします。滞在時間が長くなることが大事だということは説明しましたね。

 

皆さまは不動産という高額な商品を売却するんです。できる限り魅力的に見えるように、頑張って磨き上げてください!

 

「おもてなしの準備」に関する詳細は、下記の参考記事をどうぞ。

小さなことを積み重ねて演出する「おもてなしの心」
売却スタートまでに部屋を飾って温かみを演出してみませんか!?

居住中だからこそのメリットも見ておきましょう!

空室のメリットを説明しましたけど、居住中だからこそのメリットもあると思います。せっかくなので、この点も説明しておきます。

 

居住中がメリットになるのは次のようなケースです。

 

室内が綺麗で荷物が少ない 

 ⇒ 生活をイメージできる

 売主さまの人柄を確認できる

隣接する住戸の住人・学校の評判・治安などを直接質問できる

売主さまがお話上手だとお客さまと仲良くなれる

売主さまが物件に関して何でも知っている

 

私が中古物件を購入するなら、売主さまの人柄を確認しつつ、マンション内でのトラブル、隣接住戸の住人さん、住んでいる人の家族構成などは聞いてみたいです。

最後に…

買い替えの場合なら売却先行をオススメしていますけど、本気で高く売りたいなら、購入先行するか、一度賃貸に入ってでも空室にした方が良いでしょう。

 

不動産の成約価格は不思議なもので、100万円・200万円くらいならアッサリ増減してしまうものなんです。「1組のお客さまが買ってくれたらそれでOK」ということに気が付くと、理解しやすいと思います。

 

物件のポテンシャルを引き出し、正しい売却活動で高値成約を勝ち取りましょう。そのためにも、空室にするメリットをを知っておいてください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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