「物件の囲い込み」は宅建業法違反ではない！「セーフ or アウト」の基準は…？都庁で確認してきました！
週刊誌などでも取り上げられて批判されている、不動産業界の悪しき慣習「物件の囲い込み」ですが、都庁で確認してみたら…なんと！宅建業法違反ではないそうです（驚!!）
都庁でヒアリングした内容を踏まえて「両手仲介を狙った物件（売却不動産）の囲い込み」をわかりやすく記事にまとめてみたいと思います。
不動産業界16年・宅建マイスター(上級宅建士)・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～
「物件の囲い込み」を解説します！
この記事を理解するために必要な知識を最初に解説しておきますね！
「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは、売主さまから売却依頼を受けた不動産屋さんが、自分で買主さまを見つけたいがために、他社の不動産屋さんに物件を紹介さない行為を言います。
なぜ、このような物件の囲い込みが起こるのでしょうか…？
売主さまを担当する不動産屋さんが、自社で買主さまを探すことができると、売主さま・買主さまの両方から「成約価格×3%＋6万円」の仲介手数料をもらえます。
左手の売主さまと右手の買主さまの両手から報酬をもらうイメージで「両手仲介」と呼びます。この場合の報酬は「成約価格×6%＋12万円」となります。
下図「両手仲介」「片手仲介」を見るとわかりやすいですね！
今度は買主さまを自社で見つけられず、他社の不動産屋さんが買主さまを見つけてきた場合です。この場合、売主さまからの仲介手数料「成約価格×3%＋6万円」は、売主さまを担当した不動産屋さんがもらい、買主さまからの仲介手数料「成約価格×3%＋6万円」は、買主さまを担当した不動産屋さんがもらうことになります。
左手の売主さまから報酬をもらうイメージで「片手仲介」と呼びます。この場合の報酬は両手仲介の半分で「成約価格×3%＋6万円」のみです。
自分で買主さまを見つけられたら2倍儲かるわけですから、そりゃあ…悪に手を染めたくもなるかもしれないな…と思いますね。
物件の囲い込みはどうやって行われるのか…？
「レインズ」という不動産屋さん専用のネットワークがあります。ここに売却不動産を登録すれば、簡単に情報を拡散することができるというシステムです。レインズを使う場合と、使わない場合に分けて説明しましょう。
まず、レインズを使う場合。
不動産屋さんは売却依頼を受けると、レインズに情報を登録して広く買主さまを探すのが一般的です。3種類の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」のうち、「一般」以外はレインズに登録するように法律で義務付けられています。（宅建業法第34条の2第5項）
レインズに情報登録しないと宅建業法違反です。ある程度大きな会社だと、あからさまな法律違反はしづらいですから、仕方なく登録だけは行っています。しかし…他社の不動産屋さんからの問い合わせからは全力で逃げようとします。具体的には…
■「本日は担当がお休みをいただいています。」
■「ただいま担当は契約中です。」
■「案内に出てしまいました。」
■「会議中なので折り返しさせます。」
■「席を外しているようですね…。」
■ 「コロナウイルス自粛中なのでNGです」
これだと「物件を紹介するつもりがない」ことを証明するのが困難になります。東日本レインズでは「物件の不紹介」には処分規定を設けていますが、このような対応では立証しづらいのです。
次に、レインズに登録しない場合。
「宅建業法違反なんて怖くない！それより金だ！！」と割り切っている会社は、レインズに登録することすらしません。しかし、suumoなどのポータルサイトには情報を掲載していますので、ゆめ部長がやり取りしているお客さまから「ゆめ部長！スーモに掲載されている○○マンションを内覧させてよ！」と連絡がきます。
レインズに情報が登録されていないので、物件の囲い込みをしている悪い不動産屋さんの連絡先をポータルサイトで調べ、電話してみることになります。
この場合、意図的に情報を隠して囲い込んでいるわけですから「その物件、紹介できないやつだから！ガチャッッッ！！」という対応になります。
なんとなくイメージが湧きましたでしょうか？これくらいの予備知識があれば、この記事の下準備は大丈夫です。もし、もっと詳しい記事を読んでみたければ次のリンクをクリックして勉強してみてくださいね。
追記（2020年5月22日）
コロナウイルスを理由にした物件の囲い込みを追記しました。下の参考記事内で詳細を解説しましたので、この記事を読み終わったら、是非、読んでみてください。
参考記事…
物件の囲い込みは「宅地建物取引業法」違反…？
ゆめ部長は先日まで「物件の囲い込み」は宅建業法（宅地建物取引業法）違反だと信じて疑いませんでした。
しかし、都庁（不動産業課・指導相談担当）で「物件の囲い込み」への対応方法を相談していたら「みんな勘違いしていますけど…物件の囲い込み自体は宅建業法違反ではないんですよ。」という話がありました。
（専任媒介契約を締結しながらレインズに登録しなければ違反になります。）
そう言われてみると明確な根拠条文は見たことがありません。宅建業法や国土交通省が定めた包括的ガイドラインなどを読んでみると…成約できるように「積極的努力」をするように書いてありますけど、「物件を囲い込んだらOUT」とは書いていません。
時間のある時に宅建業法の条文・「宅地建物取引業の解釈・運用の考え方」などを読み返してみたいと思います。なにか気が付いたことがあれば追記していきます！
なお、不動産屋さんが物件の囲い込みをしたせいで損失を被ったなら、民事上の損害賠償請求をされる可能性はあると思われます。媒介契約書の内容や媒介契約の種類などにもよりそうですね。この点は勉強不足でゴメンナサイ。少しずつ勉強を進めるように頑張ります。
物件の囲い込みは「レインズの処分規定」違反…？
東日本不動産流通機構の「レインズ利用規定」「レインズ利用規程細則」「処分規定別表」には次のような記載があります。
レインズ利用規定 第 18 条（客付業者からの物件照会等）
元付業者は登録物件に関し、客付業者から物件詳細照会、現地案内申込みの連絡を受けた場合には、正当な事由がある場合を除いて拒否してはならない。
レインズ利用規程細則 第７条（正当な事由）
規程第 18 条及び第 19 条で定める正当な事由とは、次のとおりとする。
一 既に書面による購入等の申込みを受けていること
二 売却等希望価格と購入等希望価格との著しい乖離
三 売却等希望条件と購入等希望条件との乖離
四 依頼者の意思
同時に複数の購入等の申込みの連絡があった場合においては、依頼者及び元付業者が
選択権を有するものとする。
処分規定別表 (3) 業務
物件の不紹介 … 是正勧告・注意・戒告
なんか…読みたくなくなりますね（笑）まとめてみると…
レインズには利用規定が定められています。この利用規定によれば、売主さまを担当する不動産屋さんが、買主さまを担当する不動産屋さんから問い合わせをもらったら、「正当な事由」がない限り売却不動産の紹介を断ったらいけません。もし違反したら「是正勧告・注意・戒告」を受ける…ということです。
不動産屋さんはレインズを使えなくなると非常に困りますから、ムシするわけにはいかないと思います。しかし…この規定を知っている不動産屋さんは少数派でしょう。だって、ゆめ部長でさえ、ブログ記事を勉強するために初めてマジメに読んだくらいですからね～（…反省。）
結局…セーフなの？アウトなの？
都庁の担当者の話では…「売主さまの承諾があるなら」他社の不動産屋さんへ「物件の不紹介＝物件の囲い込み」をしても構わないとのことでした。
ただし、内覧依頼を断ったのであれば、媒介業務報告書でしっかり売主さまへ報告する必要はあるそうです。「○○不動産からの内覧依頼を断りました。」という感じでしょうか。
他の記事で書きましたけど、媒介契約が「専属専任」「専任」であれば、レインズへの登録義務があるんでしたね。
この場合でも、売主さまの承諾があれば登録物件の囲い込みをしても問題ないと言われました。（悪用されないのかな？？）まぁ、それなら「一般」にして、最初からレインズに掲載しなければ良いだけだと思いますが…。
次にレインズの規定を確認しておきましょう。
売主さまの承諾があるということは、東日本レインズ利用規定細則の「正当な事由」があることになりますから、物件の不紹介をレインズから咎められることもなくなりますね。
物件の囲い込みは売主さまに不利益があるわけですから、デメリットをしっかり説明し、媒介契約書に「他社仲介会社への物件不紹介について売主さまは承諾しました。」など、内容をしっかり盛り込んであれば大丈夫そうです。
しかし…「儲けたいから物件の囲い込みしていいですか？」って聞かれて「OK」なんていう人いるのかな。親戚ならOKする？…いや、しないですよね。
不利益を告げないこと・騙すことは許されない…そんな当然の話ということです。
この記事も一緒に読んで！！
不動産業界の「物件の囲い込み」は取り締まられない！売主さまが自己防衛する重要性を訴える！
参考記事…
最後に…
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