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2018年12月27日
不動産売買の流れ

マンションの査定方法を宅建マイスターが解説します!

マンションの査定では取引事例比較法を使います。できるだけ同じマンション内での成約事例を集め、階数・方位・眺望などを比較しながら査定価格を検討する方法です。

 

分譲時価格表を使い、成約事例の分譲時価格からの増減額や増減率を提示することでわかりやすい査定を心がけています。この記事では納得できるマンション査定の方法を解説します。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  成約事例収集は同一マンション内が最重要

2.  分譲時価格表を積極的に活用しましょう!

3.  私の査定方法を具体的に紹介します!

4.  AI(人工知能)による不動産査定の精度はまだイマイチ…

5.  リノベーション済みマンションの査定は少し悩ましい…

6.  おしゃれリノベ + 共用部分の大規模修繕で超・高値成約した事例 プラス査定するポイント

7.  事件事故・修繕積立金の上昇予定でも査定額は変わる!

8.  最後に…

成約事例収集は同一マンション内が最重要

マンションの査定は取引事例比較法を使います。取引事例…つまり、成約事例を集めるのですが、できるだけ同じマンション内での事例を探すようにしています。

 

なぜなら、築年数・駅距離・建物グレードなどが同一条件で比較しやすいからです。直近の事例でなかったとしても、他のマンションと比較するより良いデータになります。

 

しかし、同じマンション内での成約事例の登録がないことがありますし、5年以上前では使いづらいこともあります。そのような場合は、近隣の類似物件を集めることになります。

 

マンションの場合は駅距離がかなり大事なポイントですから、駅距離・築年数・分譲会社の評価などを基準に類似物件を探しています。

分譲時価格表を積極的に活用しましょう!

不動産屋さんは「アットホーム」や「東京カンテイ」から分譲時価格表を取得することができます。1件あたり300円~500円かかりますので、会社によっては取得してくれないこともありますけど、マンションの場合はすごく参考になるのでぜひ取得しておきたいところです。

 

マンションの分譲価格は細かい事情まで考慮して設定されていますから、私が査定するときは、集めた事例の成約価格を分譲時価格と比べ、増減額・増減率を計算して利用しています。

 

他の不動産屋さんの査定を見ていると、北向き・502号室が1坪あたり250万円で成約しているから、南向き・1012号室の査定物件は280万円あたりでしょうか…という査定をしています。

 

現地を見ていないのに、陽当りや眺望などの評点を勝手に決めて査定しているわけですが、そんな勘に頼るのではなく、分譲時価格に基づいて査定した方が精度は高まると思います。

 

なお、成約事例の階数・専有面積・バルコニー面積がわかれば、成約事例の部屋番号はだいたいわかるものです。

 

注意1…

 

分譲時から周辺環境が変わっている場合は注意してください。西向きで富士山ビューであることがウリだったのに、入居してから新しいマンションが建築されて富士山が見えなくなり、さらに眺望も悪くなっている…ということもあるのです。

 

このあたりは机上査定ではわからないことがありますので、訪問査定時に現地を見て査定金額を調整します。

 

注意2…

 

分譲時価格表の金額が変更されていることもあります。私が見たケースでは、第1期分譲時の価格表が登録されていましたが、第1期は売れ行きが悪く、第2期で全体の価格を大幅に下げていたことがありました。

 

この場合は査定金額が高くなり過ぎましたのですぐに気が付きましたが、こんなこともあるので注意はしてくださいね。

私の査定方法を具体的に紹介します!

私が実際に作成した査定書の一部抜粋で具体的にみてみましょう。

 

成約事例と分譲時価格の比較 … 

 

平成26年01月 201号室 分譲時 (5,810万円) +   940万円 +16%

平成26年03月 305号室 分譲時 (6,110万円) +   640万円 +10%

平成27年06月 907号室 分譲時 (6,740万円) +1,460万円    +22%

平成27年12月 515号室 分譲時 (6,600万円) +1,800万円 +27%

平成28年11月 403号室 分譲時 (4,750万円) +1,550万円 +33%

 

※ 日付・号室は適当に打ち込んでいます。

 

お客さまへ提案した査定金額と根拠…

 

専有面積が狭い方が坪単価は上がる傾向にあります。○○様のお部屋は3LDKで専有面積が広く、坪単価は少し下がるものと考えられるため、上記データの最高値「+33%」での成約は厳しいと考えられます。

 

しかし、弊社のシステムでは圧倒的な情報拡散力がありますし、私の広角カメラで撮影する写真には訴求力がありますので、少し強気で攻め、分譲時価格+25%~30%を提案いたします。

 

+25% ・・・ 8,125万円 (分譲時+1,625万円)

+27% ・・・ 8,255万円 (分譲時+1,755万円)

+30% ・・・ 8,450万円 (分譲時+1,950万円)

 

スーモやホームズなどのポータルサイトは500万円単位で検索できるため、8,500万円は超えず、最大で8,480万円に収めることをお勧めいたします。以上のデータより、簡易的なものになりますが、査定金額を下記のように提示させていただきます。

 

査定金額 : 8,180万円 ~ 8,380万円

 

この査定では分譲時価格と比較した増減率を使いました。分譲時価格が3,000万円で+300万円での成約なら+10%ですが、6,000万円で+300万円での成約なら+5%にしかならないため、増減額だけを使うことはしていません。

 

この査定方法は高値成約の実績があり、私はかなりお気に入りです。

 

なお、AIを使った瞬間査定「マンションナビ」でお客さまが調べた金額は7,170万円~7,570万円で、実際の成約価格は7,900万円でした。

 

私の査定金額よりも少し安くなった言い訳をしますと…

 

査定マンションはとても人気が高いマンションであり、売り物件が少ない状況が続いていました。しかし、ちょうど同じようなタイミングでまとめて5部屋売りに出てしまい、希少性が薄れてしまいました。

 

それでもAIの瞬間査定よりも5%~10%高い金額での成約なので、売主さまにも満足してもらうことができた案件です!

AI(人工知能)による不動産査定の精度はまだイマイチ…

先ほど紹介した「マンションナビ」。これはAIによって査定金額を教えてくれる便利なツールですが、成約価格がたまたま安かった・高かったという事情や、リノベーションをしていたかどうかまでは考慮できません。

 

また、私たちのように「高値成約している実績」のある会社が販売することを前提にしていません。

 

上記のように、私はAI査定金額よりも高い金額での成約を実現しています。上の例でいえば、7,170万円~7,570万円に対して7,900万円で成約していますから、私がサポートした価値は、少なくとも+330万円 ~ +730万円あったということになります。

 

麻布ハウスの情報拡散力」 + 「広角カメラの訴求力」 +「 担当者の情熱」でAI査定以上の結果を一緒に目指しませんか!? 少し営業してしまいました(笑)

リノベーション済みマンションの査定は少し悩ましい…

築年数が15年を超えてくるとリノベーションをしていることが多くなります。不動産会社が買い取り、リノベーション工事をして再販売している物件では、この工事の価値増加分をどれくらい見たらよいのか…という悩みが出てきます。

 

一般的に不動産会社がリノベーション工事で400万円かけると、+200万円以上では成約すると思います。古いマンションであれば、もっと大きく価値が上昇する可能性があるでしょう。

 

具体的なデータはないですが、業者買取希望額と販売価格の差をたくさん見てきましたので間違っていないはずです。

 

では、不動産会社が再販売する場合、なぜ高値成約できるのでしょうか…。私が考える理由は次の通りです。

 

仲介会社が儲かるので何とか決めようとして営業を頑張る。

住宅ローン減税のMAXが200万円から400万円に増える。

2年間の瑕疵担保責任が付く。

売りやすい商品を理解しているためお客さまの感度が出やすい。

 

リノベーション済み・4,580万円で購入した物件を3年後に査定する場合を考えてみましょう。

 

400万円のリフォーム工事による価値上昇分は15年で価値が0になるように減少させることが多いです。なお、リノベーション後に1度でも居住すると「新築のような」と言えなくなりますから、居住した段階で-30%とします。

 

つまり、15年で70%分の価値を減少させていくのです。例えば、リノベーション工事で400万円かけた部屋を3年後に売却する場合の残存価値は、400万円 - 30% × 12/15年 = 224万円となります。

 

さらに、不動産会社が売主として再販売したことで、高値成約した分をどうするか考えます。3DKを使いやすい2LDKにしていれば流通性は上がりますよね。この分は価値が上昇したとみて査定金額に上乗せしても良いと思います。

 

余談ですが…

 

「不動産会社が売主の場合は建物に消費税が課税されるから高くなるんだ!個人が売主になれば消費税が非課税で安くなるじゃないか。」という意見もありますが、それは間違っています。

 

不動産会社は販売できる価格を熟知しています。その販売価格から、経費と欲しい利益を差し引いて物件の仕入価格を決めているのです。仕入金額に経費と利益を加えて販売価格を決め、そこに消費税を上乗せしているわけではありません。

おしゃれリノベ + 共用部分の大規模修繕で超・高値成約した事例 プラス査定するポイント

個人でおしゃれなリノベーション工事をしている場合の評価は結構難しいところですが、私は経験上、その工事がエリアの雰囲気にあっていて、極端に個性的でなければ高値を付けても良いと考えています。

 

人気の街「吉祥寺」の旧耐震基準マンションでの査定経験を紹介しましょう。

 

このマンションは大体2,000万円弱~2,000万円前半で複数の成約事例があるマンションでした。築年数が40年近く経過していましたので、過去に間取り変更ありのリノベーションをしていなければ2,000万円弱、リノベ履歴があれば2,000万円前半で成約しているイメージです。

 

机上査定の段階では2,000万円前半を予測し、マンション買取会社に仕入価格を聞いたら1,700万円前後との回答でした。

 

ところが、訪問査定をしてみましたら、マンションは共用部分塗り替え・玄関扉交換・オートロック工事・ポスト交換などが終わったばかりですごくキレイになっていました。

 

そして、室内に入ってビックリ!コンクリート打ちっぱなしの床・壁、オシャレな照明器具とバーのようなカウンター。趣味の自転車がこだわりを感じさせる空間に仕上がっていました。

 

私は「吉祥寺でこの内装は絶対に好まれる!」と感じ、その場で机上査定金額を修正し、強気の3,000万円をアッパーにした販売スタートを提案しました。

 

この案件は残念ながら地元業者さんに取られてしまいましたが、成約価格は驚きの3,180万円!訪問査定をした業者の中では、私が1番の高値提示で、1番安い不動産屋さんは2,000万円前半、高い会社でも2000万円半ばだったそうです。

 

リノベーション工事は500万円前後と聞いていましたので、この売主さまはプロとしてもやって行けそうですね!おみごと!!

 

このような事情を価格に反映させる提案を私たちは心掛けています。

事件事故・修繕積立金の上昇予定でも査定額は変わる!

マンション内での飛び降り自殺や事件・事故がある場合は、当然のことながら売りづらくなります。特に、エントランスに転落して亡くなっている場合、毎日通る場所だから怖い…という人はかなり多いと言えます。

 

また、修繕積立金が大幅に上昇する予定があったり、100万円前後の一時負担金徴収が予定されている場合も査定価格に影響を与えます。

 

追加で私の経験をお話しますと…

 

理事長が外部から訴えられていたり、管理組合が元理事長から訴えられていることもありました。理事長が訴えられていたマンションは会計が閉じられず、3年くらい前から修繕積立金総額が確定できなくなっていたので、私のお客さまからは購入見送りの連絡が入りました。

 

管理組合が訴えられていたケースは、元理事長さんが変わった人だったので、管理組合が一致団結して戦った結果、組合員同士が仲良くなり、逆に価値が上がったのでは…という感じでした。

 

このような事情も価格に反映される可能性があるということは知っておいてください。

最後に…

マンション査定は「マンションナビ」などのAI査定結果をお客さまに見せるだけ。とか、「販売価格は売主さまが決めればいいこと」という考えで仕事をしている営業マンもいますので注意してください。

 

査定をしっかりやれば時間・労力・経費もかかりますが、まずは集めた資料から読み取れる情報をわかりやすく売主さまへ報告し、自分の経験から売却のアイディアを出すことが私たちの大事な役目だと言えます。

 

皆さまの担当者さんは、納得できる査定結果の提示と売却アドバイスをしてくれましたか?大事な資産の売却ですから、担当者さんの仕事が誠実かどうか・手抜きしていないかを必ずチェックしてくださいね。

 

それでは、本日の記事「マンションの査定方法を宅建マイスターが解説します」を終わります。最後まで長文を読んでくださりありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

宅建マイスターが解説する土地の査定方法
宅建マイスターが解説する中古戸建ての査定方法
この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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