株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月27日
不動産売買の流れ

土地の査定方法を宅建マイスターが詳しく解説します!

土地の査定では取引事例比較法を使います。条件が近い成約事例を集め、査定物件と比較しながらおおむね3ヶ月で成約できる価格を検討する方法です。

 

私は大手が利用している査定システムのように、査定物件・成約事例に意味のない点数を付けたりせず、成約事例と販売中の物件情報から読み取れる情報をもとにして、お客さまと販売開始価格を決めています。この記事では私が査定をする手順から詳しく解説したいと思います。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  手順1:査定物件と条件が近い成約事例を集める

2.  手順2:査定物件と成約物件を比較する

3.  手順3:査定金額と同じ金額で売り出されている物件の条件を調査して微調整する

4.  国土交通省推奨の「価格査定マニュアル」

5.  宅建士に求め過ぎたらダメ!専門家の協力を得ながら役割分担するべき!

6.  成約事例の1坪あたりの単価が大きくズレている場合…

7.  路線価は使わないの?

8.  最後に…

手順1:査定物件と条件が近い成約事例を集める

まずは、査定物件と条件が近い成約事例をレインズ (不動産屋さん専用の物件検索サイト) を使って集めます。できるだけ多くの事例を集められれば、精度の高い査定書を作成することができます。

 

同じ分譲地内で成約事例があったり、同じ道路に接道する成約事例があれば嬉しいのですが、なかなか都合よくはいきません。事例が少ない場合は 、次の点に注意しながら探す範囲を拡げます。

 

容積率が同じ土地を選ぶ

住宅用地から選ぶ

広すぎる土地・狭すぎる土地は除外する

擁壁が必要な土地は除外する

人気学区・人気住所に気を付ける

建物価値0の中古戸建も探す (解体費を差し引いて利用する)

借地権などは除外する

再建築不可物件は除外する

 

それでも事例が集まらなかった場合は、下記のような条件でも集めておきます。

 

 高圧線化・線路沿い・計画道路内にある土地

 建物価値が残っている中古戸建

間口が2mで車を止めるのが少し難しい土地

手順2:査定物件と成約物件を比較する

査定物件の概要と特徴を整理します。次のような感じです。

 

土地面積:120㎡ (約36.3坪) 

間口10×奥行12mの整形地

東側5mの公道接道

第1種低層住居専用地域 建蔽率50%・容積率100%

最寄駅からの距離:10分 駅まで平坦 

浸水履歴なし

古屋あり:解体費用で▲150万円

万年塀老朽化傾き有 内壁につき解体後に販売 解体費用で▲10万円~15万円

人気の高い学区域にあるため学区外の事例は比較しづらい

 

その他に、境界標があるか、越境していないか、測量する必要があるかを検討し、ライフラインの引込状況・ブロックフェンスの老朽化具合・桜などの伐根や井戸の埋め戻しがあるかなどを確認していきます。

 

また、建物プランがしっかり入るかを確認するために設計士先生にプランを引いてもらうこともあります。

 

細かく点数を付けていくことはしていませんが、プラスポイント・マイナスポイントをしっかりと分け、マイナスポイントを是正するためにかかると思われる費用もできるだけ提示します。

 

成約事例は3件以上集めたいところです。成約事例は1坪あたり (約3.3㎡) の単価を計算し、どれくらいの単価で成約していたのかを把握しておきます。併せて、成約までにかかった時間や販売開始時の価格も確認できれば参考にします。

 

次に、成約事例に関しても上記の査定物件と同じように物件の概要と特徴を整理し、条件が似ている物件から順番に成約単価を参考にするようにします。

 

成約までに時間がかかっていれば高かった可能性がありますし、販売してすぐに成約していれば安かった可能性も考えられます。

 

また、高圧線化や線路沿いの土地が@100万円で成約していれば、少なくともこの金額以上では成約できそうだな…という下限も見えてきますね。

 

このようにして、査定物件と成約事例のプラスポイント・マイナスポイントを踏まえて1つ1つ比較していくと、最初に計算した「成約単価の範囲」のどのあたりが狙いどころなのかが見えてきます。

 

なお、土地の成約事例がなくて中古戸建の成約事例を使う場合、成約価格から建物価値を計算して引くことで土地の単価を求めることがあります。

 

これは参考程度にしかなりませんので、事例がなかった時に仕方なく…という感じで使っています。

 

センスがない査定書は中古戸建を積極的に使っていますので、査定書の信用度を見極めたいときには参考にしてください。

手順3:査定金額と同じ金額で売り出されている物件の条件を調査して微調整する

最後に「自分が買うとしたら、査定金額で検討するだろうか?」を真剣に考えてみましょう。レインズでもいいですし、ネットでも構いませんので、査定金額と同じ競合物件がどのような条件で売りに出ているかをチェックします。

 

そうすると、「これならいけそうだな!」「ちょっと高いかもな…」という相場が見えてくるはずです。

 

成約事例が少ないエリアや初めて査定するエリアでは、査定金額が正しいかどうか、市場に出ている物件と比較して確かめるようにしています。

 

いかがでしょうか?「こんな感覚的な決め方でいいの?」と思ったかもしれませんが、細かい数字を入力する査定システムは、営業マンの勘と裏調整が入りますので感覚で査定するのと変わりません。

 

実際、大手にいたときは、査定システムに入力する前に「この金額を査定金額にしよう。」と感覚で決めてから作っていました。

 

販売価格の変更は簡単にできますし、不動産は1点もので1人が気に入ってくれればそれでいいわけですから、相場+αのチャレンジ価格でスタートすればいいと思うのです。

 

あとは売却にかけられる時間との相談ですから、信頼できる営業マンと戦略を練ってください。

国土交通省推奨の「価格査定マニュアル」

(公財) 不動産流通推進センターが、国土交通省推奨の価格査定マニュアルを作っているのですが、内容が細かすぎて宅建士が使うには難しすぎるものになっています。大手の査定書でさえこんなに細かく作り込んでありません。

 

完璧に入力したら相場にあった金額をしっかり算出できるならまだいいのですが、逆に大きくズレる結果も多々ありますから、最終的には市場調整率 85%~110%の範囲で自分が思う金額に修正するはめになります。

 

他の記事でも書いたことですが、現場を見ていなければ判断できない項目や、建築士先生に現場を見てもらったり、インスペクションを受けていなければ評価できない項目が多すぎる査定システムになっていることがまず問題です。

 

結局のところ、勘で点数を付けることになってしまい、不動産屋のオジさんが「オレの勘は当たるから大丈夫!」と言っているのと変わらず意味がありません。

 

私たちが作成している「査定書」は、不動産鑑定士先生が作成する「鑑定評価書」とは異なるものです。あくまでも意見価格を伝えるための資料であり、裁判や相続などで使用するものではありません。

 

それにもかかわらず、宅建士にここまで求めていることにムリがあるということを認識しなければ、本当に価値のある査定システムはできないと思います。

宅建士に求め過ぎたらダメ!専門家の協力を得ながら役割分担するべき!

難しすぎる査定マニュアルの話をしたので、ついでに余談を…。

 

「価格査定マニュアル程度を使いこなせないで不動産屋をやってられるか!」という意見もあると思います。しかし、建物に関する深い知識よりも、早期・高値で成約させるための知識・技術・経験の方が宅建士にとっては大事なことだと私は考えています。

 

宅建士では対応できないところは専門家先生に頼りつつ、自分たちが学ぶべきスキルを地道に磨く方がお客さまのためになります。

 

不動産業界はやることが猛烈な勢いで増えすぎています。現場が混乱しているというより、諦めているようにさえ感じられます。宅建士のレベルに合わせて求めることを厳選し、優先順位を付けてほしいと願っています。

成約事例の1坪あたりの単価が大きくズレている場合…

成約事例が極端に少ないエリアの査定はとても難しいと言えます。私が査定した品川区の土地を例にしながら説明します。

 

この土地は周辺での成約事例がほとんどないため、相場が形成されていませんでした。品川区の売土地は富裕層が検討する物件ですから、高いか安いかイマイチよくわからなくても、気に入れば買ってしまうわけです。

 

そうすると、今までの取引事例が@250万円前後であったとしても、@300万円オーバーで成約することもあり得ます。そういうエリアです。

 

念のため路線価も調べました。路線価は実際に取引される価格の70%強くらいになると言われているので計算してみましたが、数少ない成約事例と大きくズレていました。

 

このようなケースはどうするのでしょうか?無責任に感じられるのは承知のうえで言いますと、正確な査定金額は出しようがないので、高値で販売開始することが解決策だと考えています。

 

査定書を参考にしながら、1番高い成約単価の事例と、査定物件を比較して金額を決めればいいのです。ちょっと高値で構いませんから、その金額から販売スタートしてみましょう。

 

その時に市場の反応を見れます。全くお問い合わせがないなら下げればいいですけど、プラン入れをする人が現れるようならそのまま様子を見てください。

 

不動産売却はだれか1人が気に入って買ってくれたらそれで成功だからです!

路線価は使わないの?

路線価を実勢価格に直したとしても、実際の成約価格とズレているケースが多いため、査定金額算出では路線価を使いません。

 

使うとすれば、国税庁のWebページで7年分を確認できますから、路線価の推移を見たり、成約事例と査定物件の路線価比率を確認したりする程度です。

最後に…

不動産は全く同じものがない1点ものですから、数式でズバリの金額を計算することは難しいと言えます。そのため、査定書を参考にしながら、不動産屋さんと一緒に妥当な金額を考えてみてください。

 

厚みのある査定書にダマされて安い金額で売ってしまわないように、この記事の考え方を参考にしていただければ嬉しいです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

宅建マイスターが解説するマンションの査定方法
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この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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