株式会社 麻布ハウス
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2018年12月27日
不動産売買の流れ

中古戸建ての査定方法を宅建マイスターが詳しく解説します!

中古戸建ての査定では2つの査定方法を組み合わせて査定金額を計算しています。土地については「取引事例比較法」、建物については「原価法」です。土地の査定方法は下記記事を参考にしてもらい、この記事では原価法を使った建物の査定をまとめてみます。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  原価法による建物査定 (簡易ver)

2.  原価法による建物査定 (難ver)

3.  宅建マイスターの私が査定するときの計算式

 3-1.  私の計算式を具体例付きで見てみましょう!

 3-2.  新築から中古になった瞬間に建物価値は20%~30%金額が下がる!

 3-3.  建物価値は築後20年~25年で残存価値10%程度と見る!

 3-4.  建物の再調達価格はもっと高い!

4.  最後に…

原価法による建物査定 (簡易ver)

原価法による建物査定の計算式は下記のようになります。なお、この記事では計算方法を見ることが目的ですので、構造別データなどは記載せずに「木造住宅」を前提にしていきたいと思います。

 

再調達単価 × 延床面積 ÷ 耐用年数 × 残存年数(耐用年数-築年数)

 

木造住宅1㎡あたりの「再調達単価」は、平成28年度では165,900円になります。このデータは国土交通省の「建物の標準的な建築価額表 」によります。

 

木造住宅の「耐用年数」は税法で22年でとされていますが、実務では「おおむね20年~25年で残存価値10%程度」として計算しています。

 

1つ具体例で計算してみましょう。築11年・建物面積100㎡・木造2階建ての物件では、建物の残存価値はいくらでしょうか…?

 

これだけなら難しくはありませんね。

 

165,900円×100㎡÷22年×11年 = 8,295,000円  となります。

原価法による建物査定 (難ver)

上記の簡易verを見て気づいた人もいると思いますけど、下記のような問題点があると言えます。

 

積水ハウス・地元工務店・建売が一緒の「再調達単価」でいいの?

建物60㎡と建物200㎡の「再調達単価」は同じなの?

リノベーション工事の価値上昇分は評価してくれないの?

太陽光発電システム・エネファームなどのオプションは見てくれないの?

屋根と外壁メンテナンスをしてあっても、していない物件と同じ評価なの?

 

などなど。

 

上記の項目をムシされてしまえば、こだわってお金をかけた建物なのに評価してくれないの…?と悲しくなってしまうでしょう。

 

そこで、もう少し計算式を複雑にする場合があります。その場合の計算式は…

 

再調達単価 × 品等格差率 × 規模修正率 × 原価率 ×メンテナンス補正率 × 延床面積

 

となります。ここまで細かく見てくれるなら…「きっと納得できる査定額が出るだろう!」と期待してしまうかもしれませんが、残念ながらそうはいきません。

 

この中で1番の問題は「品等格差率」です。理由は…建売住宅であれば×0.85、地場工務店で×0.95、ハウスメーカーで×1.1~1.3などと評価するからです。

 

大手の最上級仕様でも建売の1.5倍程度でしか見てくれないことになりますが、2倍程度までは見てよい気がします。

 

なお、有名設計士が建築した家や超高級住宅などは査定システムの対象外とされています。

 

さらに、もっと細かい部分まで査定するマニュアルもあります。これはリフォーム履歴・インスペクション結果・耐震性を証明する書類の有無などまでチェックすることで、実際の築年数ではなく、「実質的経過年数」を算出して利用します。

 

正直、宅建士がここまでやるのは困難ですから、使いこなせる人は少ないと思います。それに、正しく入力しても出てくる数字は「売れる金額」からズレるのは間違いないです。まだ精度が低すぎるということですね。

宅建マイスターの私が建物を査定するときの計算式

私が査定するとき実際に使っている計算式と、その計算式を使っている理由などを公開しますね。

 

正直、不動産の査定書はどれもイマイチです。現場の営業マンが全く理解できないから、お客さまもわからない。日本人の悪いところで…「大手が作った分厚い査定書なんだから正しいんだ!」と、大きい会社を疑わずに信じようとしているのでしょう。

 

査定システムを使った査定書なんて、根拠が明確ではないのですから、わからないのが正解。ムダに小難しくする必要なんてないんです。

 

今までの経験をもとに、私なりに査定金額と成約価格が近づけられる計算式を考えました。それでも100%正解になんてなりませんけど、本当に売れる金額を探るには、きっと役立つと思いますよ。それでは、一緒に見ていきましょう!

私の計算式を具体例付きで見てみましょう!

査定マニュアルがどうしてもシックリこないので自分なりに計算式を作りました。

 

建物の残存価値 = 中古になった瞬間の価格 - 建物価値減少分

 

次の具体例を使って一緒に計算してみましょう … 築10年・80㎡ (約24.2坪) ・木造2階建・建売住宅の机上査定にチャレンジ!!

 

まずは「中古になった瞬間の価格」を計算します。

 

中古になった瞬間に建物価値が-30%になるとして計算します。建物は建売住宅の中では少しグレードが高めで1坪あたり@60万円としましょう。

 

 @60万円 ×  24.2坪- 30% = 1,016万円

 

次に、25年で残存価値10%になるとして10年での「建物価値減少分」を計算します。

 

毎年の建物価値減少分は、中古になった瞬間に下がる30%と残存価値10%を引いた金額を25年かけて定額で減ると考えて計算しています。つまり、100% - 30% - 10% = 60%を25年かけて減価させるということです!

 

( 24.2坪×@60万円-40% ) ÷ 25年 ×10年 = 348万円

ちなみに、毎年の減価率は … 60% ÷ 25年 = 約2.4% となります。

 

以上の数字を最初の式にあてはめると…建物の残存価値は、1,016万円 - 348万円 = 668万円 と計算できます。

新築から中古になった瞬間に建物価値は20%~30%金額が下がる!

下記のような理由があるため、私は新築から中古になった瞬間に建物金額が20%~30%下がると考えています。ちなみに、固定資産税の家屋評価は1年目で0.80です。

 

キレイでも中古。日本人は新築が大好き!

 売却時に住宅ローン減税が最大400万円から200万円に下がる (個人が売主の場合)

分譲会社のアフターフォローや10年保証を引き継げない場合がある

 

なお、下がるのは「建物」だけですから注意してください!

 

よくわかっていないファイナンシャルプランナーが言うには「新築は不動産会社の利益がのっているから、中古になった瞬間に不動産価値が20%以上下がる」と。

 

もう…本当に素人はどっかにいって欲しいですね。

 

それが正しいなら、5,000万円で購入した新築戸建を購入して中古になった瞬間に5,000万円×20%で1,000万円も値下がりして4,000万円になるということになります。

 

そんな金額で売っていいなら私に任せてください。1日でお申込みをもらって証明してみせますから!

 

だいたい、不動産会社は利益を出すために仕入値を下げているのです。1坪100万円が相場の土地を@100万円で買っているわけではありません。相場が@100万円なのに、利益を出したいからって@120万円で販売しても売れるわけがないのは誰にだってわかります。

 

実際には逆算して仕入値を決めているんです。

 

新築戸建の相場が5,000万円くらいかな?建物原価が1,000万円で見込利益が500万円。税金などの諸費用が300万円だから、土地は3,200万円以下で仕入れなきゃいけないな!という感じです。

 

FPのテキストや売れている住宅ローンのテキストにも間違ったことが書かれていましたから、皆さんは騙されないでください。

 

住宅ローンの事前審査書類の書き方もわからないFPが宅建免許を取得して「FPが○○する不動産会社」として開業したのを見ました。実務経験がないのにできる仕事ではありません。不動産仲介の仕事を軽く見過ぎですからね (怒!!) 

 

話が脱線したので戻します。思い出したら熱くなってしまい失礼しました。

建物価値は築後20年~25年で残存価値10%程度と見る!

最近の建物は品確法のおかげでメンテナンスしやすくなっていますから、新しければ、残存価値が10%になるのは25年以降でよいと思います。しかし、正直なところ昔の建売は状態が悪い物件も多いですから、現場を見て20年とすることもあります。

 

あとは築15年あたりで外壁・屋根のメンテナンスをしていれば、残存価値は10年前後伸ばしても良いでしょう。

 

また、価値を増大させる工事をしている場合…例えば、フルリノベーション工事・防音室設置工事・太陽光発電システム設置工事などがあれば、かかった費用を15年程度で減価償却させてプラスしています。

 

フルリノベーションであれば残存価値も伸ばしてよいでしょう。

建物の再調達価格はもっと高い!

先ほど記載した「建売住宅であれば×0.85、地場工務店で×0.95、ハウスメーカーで×1.1~1.3」で計算すると、延床面積80㎡の建売が1,128万円、ハウスメーカーで1,725万円になってしまいます。これでは再建築することが難しいです。

 

そこで、私たちのメインエリアで査定する場合は次のように計算しています。

 

建売や地元工務店の2階建ては@50万円~@65万円、3階建ては@60万円~@70万円 (ビルトイン車庫部分は半額で計算) 、積水ハウス・大和ハウス・三井ホームなどが建築する建物は80万円~100万円くらい。

 

これが絶対に正しいとは言えませんが、査定マニュアルの数字よりは「売れる金額」に近づけられます。

 

なお、延床面積が狭いと建築単価があがります。なぜなら、浴室・キッチン・トイレなどの設備は、広くても狭くても必要だからです。延床面積70㎡と200㎡では建築費の差はけっこう大きくなります。

最後に…

これから査定システムの精度向上が図られていくものと期待していますが、おそらくかなり時間はかかると思います。

 

インスペクション (住宅診断) ・耐震に関する証明書・住宅性能評価などの制度は、この仕事を15年以上頑張ってきた私でも正直なところよくわかりません。

 

同じような名称の団体が同じような名前の商品を出し、資格もなにがなんだか…。だいたい漢字を10コも並べたら、誰だって見たくなくなりますよね!

 

制度・名称を1度整理して、わかりやすく1箇所で管轄して欲しいものです。私たち不動産屋さんがわからないのですから、一般消費者が理解することを期待するのは間違っています。

 

皆さまは、まず、査定システムが難しすぎて宅建士が現場で使いこなせていないということを知っておいてください。それがわかっていれば、査定書の見方も変わるはずです。

 

大変だと思いますが、納得のできる売却を実現できるようにがんばってください。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

宅建マイスターが解説するマンションの査定方法
宅建マイスターが実務経験を踏まえて解説する3つの不動産査定方法
この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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