株式会社 麻布ハウス
10:00~19:00
水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

不動産屋さんの取引態様「売主」「代理」「媒介(仲介)」の違いを宅建マイスターがわかりやすく解説します!【購入編】

皆さまは「取引態様」という言葉を聞いたことがありますか…?これは、不動産屋さんが不動産取引に関与するときの立場のことで、「売主」「代理」「媒介(仲介)」があります。この違いを理解しておくと、物件を探すときに役立つはずですので、一緒に見ていきましょう!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産取引の取引態様3つを順番に確認しましょう

 1-1.  売主

 1-2.  媒介(仲介)

 1-3.  代理

2.  取引態様がわかりづらい理由…

3.  取引態様の明示義務

4.  売主直売のデメリットを知っておきましょう

5.  売主直売は意外とお得でない?

6.  代理は手数料無料だけど本当にお得なの?

7.  代理契約の場合は書類をしっかりチェックして!

8.  最後に…

不動産取引の取引態様3つを順番に確認しましょう

上にも書きましたけど、取引態様は、「売主」「代理」「媒介(仲介)」の3つになります。もう1つ「貸主」もあるのですけど、このWebページは売買専用サイトになりますので、上記3つに絞って解説しますね。

【1】売主

新築戸建・新築マンションなどを売主の不動産会社から直接購入する場合などです。

 

新築戸建・新築マンションを分譲するのは不動産会社ですから、この不動産会社が売主さまになります。仲介会社空の紹介を受けずに直接契約すれば、仲介手数料は発生しません。

 

しかし、不動産取引を公正な立場でチェックするプロ(仲介会社)がいないことになりますから、不利な内容で契約させられないように注意が必要ですね。

 

いつも思うのですが…「不動産屋は信用できない!」って思っていますよね?それにもかかわらず、誰のチェックも受けずに、この信用できない不動産会社からなぜ高額な商品を買えるのかが私には不思議で仕方ありません。リスクを考えてみたら、怖くならないのでしょうか?

【2】媒介(仲介)

「媒介」と「仲介」は同じことです。なお、媒介契約は3種類あります。Webページでは、下記のように記載されていることがあります。

 

専属専任媒介契約 ⇒ 専属

専任媒介契約   ⇒ 専任

一般媒介契約   ⇒ 一般

 

つまり、専属・専任・一般・媒介・仲介は全て同じ取引態様になります。

 

上の図の1枚目は、1つの不動産屋さんが、売主様 と 買主様の両方をサポートする場合で両手仲介と言われています。

 

上の図の2枚目は、2つ以上の不動産屋さんが、売主様 と買主様をそれぞれサポートする場合で片手仲介と言われています。

 

この不動産屋さんは「仲介業者」と呼ばれています。仲介業者は不動産会社専用の物件検索サイト「レインズ」を使い、不動産会社・個人の売主さまの物件を取り扱うことができます。レインズは不動産屋さんのネットワークを使ったシステムですから、仲介会社を利用すれば、たくさんの物件をまとめて紹介してもらうことができます。

 

一方、売主の不動産会社が、自社でスーモ・アットホーム・ホームズなどのポータルサイトへ情報を掲載している場合、利益が多くなる自社物件を契約したいと考えているため、比較検討するための物件を紹介してもらえないことが多いです。

 

もちろん、自社の物件(社有物件とも言います)でお客さまを集めて、他の物件へ振り替えて仲介手数料を稼ごうとしている会社も存在しています。

「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」を解説!
REINS(レインズ)を解説!
媒介契約の正しい選び方を解説!

【3】代理

代理を簡単に説明しますと…売主様から代理権を与えられた不動産屋さんが、売主さまに代わって売買契約を締結すると、その契約の効力が売主さまに生じるというものです。

 

通常の不動産取引では、遠隔地の契約などの特段の事情がない限り、代理ではなく媒介で行うのが一般的ですので、あまり見ない取引態様だと言えます。

 

代理の仲介手数料について…

 

代理権を与えられた不動産屋さんは、売主さまとしての立場で契約をします。そうすると、買主さまは、売主さまと直接契約しているのと同じことになりますから、仲介会社は存在していないことになり、仲介手数料が発生しません。

 

このとき、不動産屋さんが売主さまから受領する仲介手数料は、最大で「成約価格×6%+12万円」となります。「上限」が定められているだけですから、代理契約によって報酬額は変わります。

次の図は、代理権を与えられた不動産屋さんが売主さまの立場として、他社の不動産屋さんが見つけてきた買主さまと売買契約を締結する場合です。

 

よくあるのは…不動産屋さんが建売会社さんへ土地を紹介すると、そのお礼として、その不動産屋さんだけに、未公開物件として販売させてくれる場合などです。

 

細かいことは抜きにして、仲介手数料の仕組みを簡単に解説しますと…

 

左上の不動産屋さん(売主さまを担当)は、売主さまから代理権を与えられて売主さまと同じ立場になります。代理権に基づいて契約すると、「成約価格×6%+12万円」の仲介手数料をもらえることが多いです。

 

右上の不動産屋さん(買主さま担当)が買主さまを見つけて売買契約を行うと、この不動産屋さんは、買主さまからは仲介手数料をもらうことができません。その代わりに、左上の不動産屋さんが仲介手数料として受け取った「成約価格×6%+12万円」の中から、広告宣伝費などの名目で「成約価格×3%+6万円」をもらうことになります。

 

なぜ、このような仕組みになるかというと…

 

代理契約では、売主さまから最大「成約価格×6%+12万円」の仲介手数料をもらえますが、1つの取引で不動産屋さんがもらえる仲介手数料にも上限があり、仲介で入った不動産屋さんが何社いたとしても、全体で「成約価格×6%+12万円」までと決められているからです。

 

また、不動産屋さんはお客さまから「仲介手数料」という名目以外でお金をもらえません。お客さまから仲介手数料をもらえないため、代理権を持っている不動産屋さんから「広告宣伝費」という名目で受け取ることになります。

取引態様がわかりづらい理由…

上記の図は、不動産屋さんからもらう販売図面です。これは、麻布ハウスが専任媒介契約で販売窓口になった物件で作成した図面になります。

 

この販売図面は、レインズを通して取得できます。販売図面の下あたりを帯と呼んでいますが、ここに取引態様が書かれています。しかし、実際に皆さまが不動産屋さんからこの販売図面をもらうとき、この帯がその不動産屋さんの会社情報が書かれたものに変えられてしまいます。その結果、売主なのか仲介なのかがわからなくなってしまうのです。

 

帯で取引態様を隠す理由ですが、仲介会社としては、お客さまが売主業者さんへ電話をして直接取引をされてしまうと、仲介手数料をもらえなくなるためです。本来であれば、この帯の部分に、どこの不動産会社が売主なのかが書かれていますから、お客さまは知りたい情報ですよね。しかし、そのメリットよりも、自分たちが排除されるデメリットの方が大きいため、このような慣習になっているわけです。

 

次にWeb情報を見てみましょう。スーモ・アットホーム・ホームズなどのポータルサイトや、不動産屋さん独自のWebページには、取引態様が記載されています。

 

しかし、仲介(媒介)と記載されているだけで、専任媒介なのか、一般媒介なのかは書かれていません。これにも理由があります。

 

理由1…

 

一般媒介と記載すれば、他の不動産屋さんが売主さまへ直接連絡をして、自社でも一般媒介契約を取得しようとするためです。大手にいた時は「一般参加」なんて言っていました。

 

理由2…

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズへの掲載義務があります。しかし、多くの不動産会社は両手仲介を狙っているため、ポータルサイトには情報を掲載しますが、レインズには情報を登録したくないと考えています。

 

「専属」「専任」など書いてしまうと、他の不動産屋さんから「レインズに掲載しないのは宅建業法違反だ!ウチにも紹介させろ!」と言われてしまうのがイヤなのです。このあたりは、ポータルサイトもグルでしょうね。広告主の不動産屋さんが使いやすいようにしているのだと思います。

取引態様の明示義務

不動産取引の取引態様は、不動産屋さんがお客さまに明示する義務があります。ここでは、その理由と罰則を確認しておきましょう。

 

理由…

 

不動産屋さんが、売主なのか、仲介なのか、で権限が大きく異なってきます。

 

物件情報の詳細内容をどこまで把握しているのか…?、契約条件の交渉はスムースにできるのか…?などです。

 

土地の仕入れをして、行政と打ち合わせをして、建築現場を何度も見ているからこそ、隣地トラブル・地盤の状況・建築会社の情報などを仲介会社よりも多く持っています。また、売主と直接話をできるわけですから、価格交渉や引渡期日の交渉などを自分でやりたい!と考える人には、絶対に知りたい情報になりそうです。

 

罰則…

 

取引態様によって、仲介手数料がかからなかったり、最大「成約価格の3%+6万円」がかかったりします。そのため、買主さまにとって重要なこの情報を意図的に隠せば、不動産屋さんは罰則を受けるのは当然のことです。

 

具体的には、業務停止処分を受ける可能性があります。さらに、情報が特に重いと判断されれば、宅建業の免許(宅地建物取引士証ではないですよ!)を取り消されてしまう可能性すらあります。

 

仲介手数料がかかる場合は、早い段階からお客さまに伝えなければいけない!と言うことですね。

売主直売のデメリットを知っておきましょう

麻布ハウスは仲介会社ですから、ポジショニングトークと捉えられてしまうかもしれませんが、気にせず書いてみます。

 

売主の不動産会社と直接やり取りをするメリットは先ほど書きました。ただし、大きなデメリットもあります。それは…

 

不動産のような高額な商品を、世間一般で「信用できない!」と言われている不動産会社から直接購入することになる。ということです。

 

不動産会社から「ウチは誠実をモットーにした会社で建物を丁寧に作ってるんですよー」なんて言われても、信用することはできませんよね。また、売買契約書類に不利な特約を入れられていたとして、そこに気が付くことはできるでしょうか?

 

こんな問題を公平・公正な立場でサポートするのが不動産仲介の仕事です。そう考えると、仲介手数料を支払う価値も感じられるかもしれませんね。

 

「仲介会社も信用できないから同じだ!」という意見…残念ながら、ごもっともかもしれません。そう思うのであれば、ぜひ、会社と担当者を選んでください。そうすれば、本当に価値のあるサービスを受けられるはずです。

売主直売は意外とお得でない?

不動産仲介の仕事が成り立っているのは、売主さまが負担するはずの販売経費(人件費・広告費)などを仲介会社が負担しているからです。

 

経費をかけずに済み、何かあれば仲介会社に上から目線で指示ができる。そこに仲介会社が入るメリットを感じているわけです。

 

しかし、自社で直接取引をしようとすれば、販売経費が発生し、かつ、モンスター級のクレーマーにも自分で対応しなければいけないという負担が生じます。そうすると、仲介会社に支払わなくて済んだ仲介手数料分だけ販売価格を値下げするわけにはいかなくなります。

 

もし、自社販売を積極的に行うのであれば、契約+引渡業務を専門にした部署を作る必要があるでしょう。

 

ここで、私が新人時代に受けた問い合わせ電話を紹介します。

 

「私、仲介手数料って納得できないんです。だから、仲介手数料を払わなくて済む売主物件を探しています。御社で紹介してもらえませんか?」

 

不動産取引の仕組みが中途半端にしかわかっていないのでしょうけど、電話先の担当者である私が、仲介手数料で収入を得ているのはわかっているようでしたから、質(タチ)が悪いですね。

 

この人が主張するのは…「買う時に仲介手数料を支払わなくて済むし、直接買えば、御社に支払う仲介手数料分をまけてもらえると思うんです。」

 

しかし、これは間違いですね。先ほど説明した通り、この人のような問題を起こすニオイがする人と契約をしてしまえば、時間と労力と精神力を消耗します。だから、仲介手数料分以上の利益がないのであれば、仲介会社にサポートして欲しいと思うことでしょう。

 

なお、売主業者へ直接問い合わせをした結果、対応が悪すぎて、戻ってくるお客さまも結構いるものです。あまり良い気はしませんけど、最後に頼ってくれたのであれば、気持ちよく対応するようにしています。

代理は手数料無料だけど本当にお得なの?

先ほど解説した通り、取引態様が代理の物件を購入すれば仲介手数料はかかりません。しかし、代理権を与えられた不動産屋さんは、売主さまから仲介手数料をもらっていて、最大で「成約価格×6%+12万円」となるのでした。

 

売主さまは「3%+6万円」の2倍の仲介手数料を支払っている可能性があります。そうすると、当然のことながら、販売価格に余計に支払う分の仲介手数料を上乗せしてきそうな気がしませんか?

 

仲介手数料無料だからと言って、必ずしもお得ではない可能性がある。そのことは知っておいて損はないと思います。

代理契約の場合は書類をしっかりチェックして!

代理契約の場合、売主さまは売買契約の場には来ません。しかし、売買契約時には物件価格の5%程度の手付金を支払うことになります。

 

だからこそ、代理権を与えられた不動産屋さんが、本当に代理権を持っているのか、また、売主さまが本当に所有権者なのかを確認しなければいけません。

 

私なら次のような書類を確認したいです。

 

権利証 または 登記識別情報通知

本人確認資料(運転免許証・パスポートの写し)

印鑑登録証明書

住民票(住所変更時のために)

実印を押印した代理権授与の委任状

不動産屋さんの本人確認資料・従業者証明書・名刺

不動産屋さんの印鑑登録証明書・履歴事項証明書

 

大金を支払うわけですから、このあたりを丁寧に説明してくれる不動産屋さんを選ぶようにしてくださいね。

最後に…

不動産会社が売主になる新築戸建などを契約する場合、直接契約すれば、仲介手数料はかかりません。それ以外にも、私たちのように、仲介手数料無料でサポートする会社を利用しても仲介手数料は不要になります。

 

いろいろなサービスを比較検討するために必要な知識を学び、納得のできる不動産売買を実現してくださいね。

 

実務経験がないとわかりづらい記事だったかもしれませんけど、少しでも参考になれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。

 

よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

お問い合わせ【売却】

INQUIRY
プラン
お問い合わせ内容
必須
物件の種別
必須
必須
万円
必須
必須
必須
(入力ミスにご注意ください!)
必須
(確認用)
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します

お問い合わせ【購入】

INQUIRY
お問い合わせ内容
必須
必須
必須
必須
(入力ミスにご注意ください!)
必須
(確認用)
第1希望
-
-
第2希望
-
-
第3希望
-
-
マンション名(戸建ては住所)・物件価格でもOK
マンション名(戸建ては住所)・物件価格でもOK
マンション名(戸建ては住所)・物件価格でもOK
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します

お問い合わせ【買替】

INQUIRY
売却プラン
問合せ内容【売却】
必須
物件の種別【売却】
必須
必須
万円
問合せ内容(購入)
必須
物件の種別(購入)
必須
マンション名(戸建ては住所)・物件価格でもOK
マンション名(戸建ては住所)・物件価格でもOK
マンション名(戸建ては住所)・物件価格でもOK
必須
必須
必須
(入力ミスにご注意ください!)
必須
(確認用)
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します
arrow_upward