株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

三井・住友・三菱・野村などブランドマンションはグループ会社に売却を依頼すれば高く売れるのか…?宅建マイスターが考えをまとめました!

三井のマンションだからリハウスさん、野村のマンションだから野村不動産アーバンネットさんで売却をお願いしようかな…と考えているなら、この記事を読んでみてください。売却活動の最優先事項が「大手の安心感」でないのであれば、きっと役に立つはずです!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  ブランドマンションと分譲会社をいくつか見てみよう!

2.  ブランド会社と仲介会社をいくつか見てみよう!

3.  ブランドの安心感は確かにある!

4.  ウェイティングリスト、新築マンションからの振り替えに期待はできない!

5.  ブランドマンションの系列会社と契約して感じたこと…

 5-1.  凄く狭いエリアで仕事をしている仲介会社

 5-2.  最大手の仲介会社

6.  高値成約のコツは市場に情報を拡散させること!

7.  最後に…

ブランドマンションと分譲会社をいくつか見てみよう!

分譲会社がマンションにブランド名を付けていることが多いですよね。例えば、三井不動産であれば「パークホームズ」、野村不動産であれば「プラウド」は有名です。

 

住友不動産は「DEUX-TOURS(ドゥ・トゥール)」など、「シティテラス」「シティハウス」のブランド名を付けないマンションも販売するようになりました。

 

参考に…有名なブランドマンションと分譲会社をまとめておきます。

 

三井不動産 … パークホームズ・パークシティ・パークコートなど

野村不動産 … プラウド・オハナ

住友不動産 … シティハウス・シティテラス・グランドヒルズ

東急不動産 … ブランズ

阪急不動産 … ジオ

三菱地所レジデンス … ザ・パークハウス(最高級はグラン)

住友商事  … クラッシィハウス

長谷工 … グランシエラ

東京建物 … ブリリア

大和ハウス工業 … プレミスト・D’Grafort・D’Cladearなど

積水ハウス … グランドメゾン

旭化成不動産レジデンス … アトラス

パナホーム … パークナード

トヨタホーム … アネシア

近鉄 … ローレルコート

モリモト … ピアース・クレッセント・ディアナガーデンなど

サンウッド … サンウッド

大京 … ライオンズ

オリックス … サンクタス

丸紅 … グランスイート

NTT都市開発 … ウェリス

コスモスイニシア … イニシア

  ゴールドクレスト … クレスト

ブランド会社と仲介会社をいくつか見てみよう!

マンションにブランド名を付けている分譲会社であれば、系列で仲介会社があることが多いですよね。三井不動産であれば…三井のリハウスなどです。

 

いくつか参考に分譲会社と系列の仲介会社をまとめておきます。

 

三井不動産 … 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)

野村不動産 … 野村の仲介+(野村不動産アーバンネット)

住友不動産 … 住友不動産販売

東急不動産 … 東急リバブル

三菱地所 … 三菱地所ハウスネット

長谷工 … 長谷工リアルエステート

東京建物 … 東京建物不動産販売

大和ハウス工業 … 日本住宅流通

積水ハウス … 積和不動産

大京 … 大京穴吹不動産

近鉄 … 近鉄不動産

 

大規模マンションのマンション内や近くのビルに店舗を構えている仲介会社を見たことがあるかもしれません。その店舗の前を通れば、お住まいのマンションの売却情報が店頭に掲載されているため「ココなら安心だな!」と感じることでしょう。

 

気持ちはわかるのですけど、この記事ではその考え方は間違っていると否定します。大手に勤務した経験も踏まえて解説しますね。

ブランドの安心感は確かにある!

ブランドマンションを購入したのは、ブランドの安心感が大きかったはずですから、売却するときにもその安心感に頼りたいという気持ちはよく理解できます。

 

なぜなら…こんな否定的な記事を書いている私も三井不動産の「パークホームズ」を新築で購入しているからです。

 

ただし…です。業界の裏側をお話しますと、系列会社の中では、仲介会社は間違いなく下の方に位置づけされています。本社に勤務するような優秀な大学を卒業した人はほとんどいないですし、採用条件では、営業力があれば学歴不問な会社もあります。

 

会社のブランド力は高くても、中で働いているスタッフが特別優秀か…?と聞かれれば、その答えは「NO」となります。そのため、大手だからと安心せずに、担当者の人柄・仕事っぷりも確認したうえで判断するようにしてください。

ウェイティングリスト、新築マンションからの振り替えに期待はできない!

ブランドマンションの系列仲介会社に行くと…「予算の都合で新築マンションを購入できなかったお客さまがいます。」とか「ウェイティングリストがあるのですぐにお客さまをご案内します。」という営業トークをされるかと思います。

 

皆さまはこの営業トークをどう思いますか?おそらく「おーっ!なかなか頼もしいじゃないか。」と思われたのではないでしょうか。

 

しかし、この営業トークに騙されたらいけません。3つ、理由を挙げてみます。

 

理由1…

 

売りたい金額とお客さまの予算がピッタリでも、必ずしも契約になるわけではありません。予算が合っていたとしても、方位・広さ・間取り・階数・室内の状況などによっては検討対象外になることだってありますからね。

 

理由2…

 

そのお客さまは、その仲介会社からしか物件を購入しないのでしょうか…?それほどの魅力が営業スタッフにあるのであればOKですが、そうでもなければ、他の不動産屋さんから売りに出されたら、そこに問い合わせをするのが通常ですよね。

 

理由3…

 

「売りたい」と「買いたい」を結び付けるだけで「成約価格×6%+12万円」の仲介手数料をもらえる「両手仲介」になります。こういう楽な仕事に慣れた仲介会社は、売主さまに損をさせても、自分は歩合給を稼ぎたいと考えるようになっています。

 

私なら…そんな数人のお客さま限定で購入を検討してもらうのではなく、情報を一般公開して少しでも多くのお客さまに見てもらい、競争して欲しいと考えます。

 

多少購入の意欲が高くても、少ない購入検討者の中から買主を探すやり方で、売主さまが納得できる条件での成約を狙えるわけがありません。ハッキリ言って「楽な商売しているなぁ~」と思いますよ。

ブランドマンションの系列会社と契約して感じたこと…

私の経験を2つお話します。1つは数棟のタワーマンションばかり契約している仲介会社、2つ目は、1つの駅を中心に仕事をしている大手仲介会社です。

【1】凄く狭いエリアで仕事をしている仲介会社

湾岸エリアなどにはタワーマンションがたくさん建築されていますから、自社ブランドマンションの仲介店舗をおけば、いくつかのマンション限定で仕事をすることができてしまいます。

 

そうすると…少ないマンションを何度も何度も案内しているため、どんな営業スタッフでも、共用施設・管理人さん・マンション内でのトラブルや大規模修繕の計画などを熟知しています。質問すればすぐに回答してくれるので「さすがだなぁ~」とは思いました。

 

しかし…同じマンション内での買い替え、賃貸から購入への変更などで両手仲介をしやすいようで、最終的には「物件の囲い込み」をされてしまいました。

 

私のお客さまが購入すると、私もその仲介会社も「片手仲介」になります。仲介手数料が「両手仲介」の半分になってしまうので嫌なのでしょうけど、それでも「成約価格×3%+6万円」はもらえるのでOKだと思えないのですかね…。

 

物件の囲い込みをしても売れる…それはすなわち、情報を公開すればもっと高く売れる可能性が高いということです!ココ大事なのでよく覚えておいてください。

不動産取引の仕組み「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」を宅建マイスターがわかりやすく解説します
両手仲介を狙った物件の囲い込みであなたは損をしていませんか?

【2】最大手の仲介会社

最大手の仲介会社ですから、ブランドマンションの近くには必ず店舗があります。今回のマンションは…最寄りの店舗から徒歩15分くらいの総戸数が150戸ほどのタワーマンションでした。

 

近くにある自社のタワーマンションですから、その担当者さんは何度も契約したことがあると言っていました。しかし…「住宅性能評価書」はありますか?という質問には「さぁ、どうでしょうね?何に使うんですか…それ?」という回答でした。

 

私のお客さまは、贈与税の非課税枠を増やすために「良質な家屋」かどうかを確認したいと考えていたので、住宅性能評価書が欲しかったのですが、あるかどうかすらわかっていなかったのです。

 

ということは、今までの契約では、物件状況報告書の「住宅性能評価書の有無」欄には「無」にしていたということです。私の方で調査をしたら分譲時に交付されていることがすぐにわかりました。

 

それに、販売図面は過去の物をササッと修正しただけの販売図面…。これで系列会社に任せた価値があると思いますか…?

 

この問題は2つです。1つ目は、担当者に「慣れ」からくる油断があったこと。2つ目は、営業スタッフのレベルが低かったということです。

高値成約のコツは市場に情報を拡散させること!

高値成約できるかどうかを測る式は…

物件力 × 【 写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心 】

 

ウェイティングリストのお客さまとか、新築マンションで予算が合わなかったお客さまとか、そんな数人から多くても20人程度…?のお客さまに購入してもらうなんておかしいことです!

 

それよりも、数百人~数千人のお客さまに情報を届け、その中から興味を持ってくれたお客さまに内覧してもらい、さらにその中から検討してくれるお客さまに競争してもらうことで高値・早期の売却を狙うべきです。

 

限られた市場で売買を行うと、仲介会社の思うがままに契約をすることができてしまいます。

 

仲介会社にとっては、売主さまが安く売って損をしようと、買主さまが高く買って損をしようと、仲介手数料をもらえるから関係ないんですよ!

最後に…

ブランドには安心感という大きな魅力はありますが、系列の仲介会社のつまらない営業トークに騙されないでください!業界の裏側、仲介会社の思惑を理解することで、自己防衛して欲しいと思ってこの記事を書きました。

 

良い不動産屋さんに巡り合えなったときの次善策として、系列の仲介会社の利用を検討することをオススメします。

 

皆さまの売却が納得のいくものになりますように!応援しています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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