株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2019年01月21日
不動産売買のお金

タワーマンションの固定資産税・都市計画税・不動産取得税の課税見直しによる増税は気にする金額ではない!

タワーマンションの固定資産税が増税されるらしい…というお話を聞いたことはありませんか…?なんとなく不安を感じられるかもしれませんが、実はこれ、大した増税にはなりませんから心配はいりません!

 

また、負担額をマンション内で調整するだけですから、高層階の居住者にとっては増税でも、低層階の居住者にとっては減税になるのです。「増税」という響きで不安を感じないように、難しい話は省いてわかりやすく解説してみます。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

タワーマンションの課税方法が見直されることになった背景…

タワーマンションは低層階よりも、眺望が良い高層階の方が金額が高いのは誰もが知っているところですよね。しかし…固定資産税・都市計画税の課税に関しては、建物全体に課税される税額を各部屋の現況床面積割合で按分して計算していました。つまり、狭いか広いかで金額が決まっていたということです。

 

1坪(約3.3㎡)あたりの単価が1階と最上階では1.5倍程度の差があるわけですから、低層階の居住者はイマイチ納得できなかったと思います。そこで、資産価格に応じた税負担の公平性を確保するために、平成 29 年度「税制改正大綱」で課税方法の見直しを図ることが決定しました。

タワーマンション増税の計算式を見てみましょう!

補正率は…1階を100として、1階上がるごとに 10/39を加えた数値になります。真ん中の階は増減なしでプラスマイナスゼロになりますから、低層階は減税、高層階は増税です。

 

少しわかりづらいですけど、計算すると次のようになります。

 

真ん中の階より1階上がるごとに約0.256%上昇

真ん中の階より1階下がるごとに約0.256%下落

50階建てタワーマンションの最上階でも上昇率は約6.4%でしかない!

対象になるのは居住用超高層建築物…つまり「高さ60m超」のタワーマンションです。1フロアの高さが3mくらいですから、21階建て以上が該当しそうですね。10階増えるごとに最上階の部屋でどれくらい差が出るのか…計算してみました。

 

20階 … 約2.56% (60m超えていたとして…)

30階 … 約3.84%

40階 … 約5.12%

50階 … 約6.40%

 

なお、課税の見直しは階数だけでなく、天井の高さ・付帯設備の程度などについて著しい差違がある場合には、その差違に応じた補正も行われます。

 

タイトルの「約6.4%」は…25階を真ん中の階として、階数だけで計算した数字です。もし、最上階ペントハウスの天井が3m・4mあったり、プレミアム住戸として最上級グレードになっていれば、上昇率はもっと高くなります。

 

それでも1階と50階の取引価格差ほどにはならないはず。時価で1.5倍の差があれば+50.0%ですからね…。しかも…上昇するのは建物だけで土地は関係ありませんし、こんなハイグレードなお部屋に住んでいるのは富裕層です。本当に微々たるもので気が付かないのではないでしょうか?

 

建物の固都税が10万円なら…+6.4%ではわずか6,400円/年の増税です。建物が20万円だったとしても12,800円/年…。月じゃなくて年ですからね。この程度の増税だとタワーマンションに居住できるようなファミリーには関係ないですよね。

増税対象となるマンションは…?

この制度が適用されるのは、平成30年度から新たに課税されるマンションに限定されます。つまり、2018年1月1日以降に引渡される新築マンション(居住用超高層建築物)のみということです。

 

ただし、2018年1月1日以降に引き渡しを受ける高さ60m超の新築タワーマンションでも、2017年4月1日より前に売買契約を締結している場合は適用外となります。まぁ、この記事を書いているのが2018年10月2日ですから、そろそろ関係なくなるころですね。

最後に…

そもそも…建物の固定資産税が今まで同じだったことがおかしいのですから、もう少し金額に差をつけても良かったのでは…?と思うのは私だけではないですよね。取引価格に合わせて、同じ床面積であるならば、1階は5万円・20階は10万円・40階は15万円くらいの差がつくべきでしょう。

 

私が意見を言ったところで何も変わりませんけど、なんか納得できないので書いておきました。

 

なお、この改定は固定資産税・都市計画税だけでなく、不動産取得税の計算でも同様になることが決定されています。

 

2019年1月追記…

平成30年度から新たに課税される(平成30年1月1日現在に存在している)新築のタワーマンションから課税が見直されます。ただし、平成29年4月1日前に売買契約が締結されたタワーマンションは対象外となります。

 

また、今回の改正事項には盛り込まれませんでしたが、相続税も今後は議論されていくことでしょう。固定資産税のわずかな増税程度では、タワーマンション上層階の部屋を使った相続税の節税効果は相変わらず過大なままですからね。

 

この流れで考えると…次は管理費・修繕積立金の負担に関しても、取引価格の割合に応じた調整が必要になってくるかもしれません。高層階があるから修繕積立金が超高額になるわけですし、エレベーターもガンガン使いますからね。

 

タワーマンションは税金・修繕積立金・建替えなどで議論されることが増えていくと思われますから、私たちも最新情報を勉強し続けていくように頑張ります!

 

本日も最後までお読みくださりありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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