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2019年10月13日
不動産売買のお金

タワーマンションの固定資産税・都市計画税・不動産取得税の課税見直しによる増税は気にしなくて大丈夫!

タワーマンションの固定資産税が増税されるらしい…という話を聞いたことはありませんか?増税と聞くと、なんとなく不安に感じられるかもしれませんけど、実はこれ、大した増税にはなりませんから心配いりません!

 

また、負担額をマンション内で調整するだけであり、高層階の居住者にとっては増税でも、低層階の居住者にとっては減税になるのです。「増税」という響きで不安を感じないように、難しい話は省いてわかりやすく解説してみます。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

タワーマンションの課税方法が見直されることになった背景…

タワーマンション(居住用超高層建築物=建物高さが60m超のマンション)は低層階よりも、眺望が良い高層階の方が金額が高いのは誰もが知っているところですよね。しかし…固定資産税・都市計画税の課税に関しては、建物全体に課税される税額を各部屋の現況床面積割合で按分して計算していました。つまり、狭いか広いかで金額が決まっていたということです。

 

1坪(約3.3㎡)あたりの単価が1階と最上階では1.5倍~2倍程度の差があるわけですから、低層階の居住者はイマイチ納得できなかったと思います。そこで、資産価格に応じた税負担の公平性を確保するために、平成 29 年度「税制改正大綱」で課税方法の見直しを図ることが決定しました。

タワーマンション増税の計算式を見てみましょう!

居住用超高層建築物(建物高さが60m超のマンション=タワーマンション)に対する固定資産税・都市計画税は、1階を100とし、1階上がるごとに 10/39を加えた数値に補正されます。つまり、1階上がるごとに約0.256%上昇するという計算です。

 

ただし、マンション全体では固都税の課税額は変わりませんから、真ん中の階は増減なし、低層階は減税、高層階は増税となります。

50階建てタワーマンションの最上階でも上昇率は約5.8%でしかない!

対象になるのは居住用超高層建築物…つまり「高さ60m超」のタワーマンションです。1フロアの高さが3mくらいですから、21階建て以上が該当しそうですね。

 

50階建てのタワーマンションでどれくらい差が出るのか…ザックリ計算してみました。

 

  1階 … -5.8%

25階 … ±0

50階 … +5.8%

 

25階の固都税が20万円なら…50階は+5.8%で11,600円/年の増税でしかありません。「毎月」じゃなくて「毎年」ですからね。

 

なお、課税の見直しは階数だけでなく、天井の高さ・付帯設備の程度などについて著しい差違がある場合には、その差違に応じた補正も行われます。

 

タイトルの「約5.8%」は、25階・26階を真ん中の階として階数だけで計算した数字です。もし、最上階ペントハウスの天井が4mあったり、プレミアム住戸として最上級グレードになっていれば、上昇率はもっと高くなります。

 

それでも、1階と50階の取引価格差には遠く及ばない補正になります。取引価格が1階と50階で1.5倍の差があれば+50.0%、2倍の差があれば+100.0%ですからね…。

 

こんなハイグレードなお部屋に住んでいる富裕層にとっては本当に微々たるもので、増税されたことに気が付かないのではないでしょうか??

増税対象となるマンションは…?

平成30年度から新たに課税される(平成30年1月1日現在に存在している)新築のタワーマンションから課税が見直されますが、平成29年4月1日前に売買契約が締結されたタワーマンションは対象外となります。

 

また、既に分譲されたタワーマンションでは、現行制度から変更はありません。現行制度から新制度へ変更しても良さそうなものですけど…ちょっと不思議ですよね~

最後に…

そもそも…1階と50階で建物の固定資産税が同じだったことがおかしいのですから、もう少し金額に差をつけても良かったのでは…と思いませんか??

 

同じ床面積なら、1階は10万円・25階は15万円・50階は20万円とか…ね。

 

まぁ、ゆめ部長がここで意見を述べたところで何も変わりませんけど、なんか納得できないので書いておきました。

 

2019年1月追記…

 

今回の改正事項には盛り込まれませんでしたが、相続税も今後は議論されていくことでしょう。固定資産税のわずかな増税程度では、タワーマンション上層階の部屋を使った相続税の節税効果「タワーマンション節税」は相変わらず過大なままですから。

 

この流れで考えると…次は管理費・修繕積立金の負担に関しても、取引価格の割合に応じた調整が必要になってくるかもしれません。高層階があるから修繕積立金が超高額になるわけですし、エレベーターもガンガン使うわけですし。

 

タワーマンションは税金・修繕積立金・建替えなどで議論されることが増えていくと思われますから、最新情報を勉強し続けていくように頑張ります!

 

本日も最後までお読みくださりありがとうございました。

 

参考記事…

毎年課税される固定資産税と都市計画税…ちゃんと理解していますか?【2級FP技能士・宅建マイスターが解説します!】

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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